Laudo 2771 EL SURTIDOR DE DROGAS - DROGAS IBLA S.A. VS. JUAN PABLO OSPINA VILLA

o Tribunal de Arbitramento de

EL SURTIDOR DE DROGAS DROGAS IBLA S.A. contra

JUAN PABLO OSPINA VILLA

LAUDO ARBITRAL

0000192 Bogotá D.C., dieciséis (16) de agosto de dos mil trece (2013) Agotado el trámite y dentro de la oportunidad para hacerlo, procede este Tribunal conformado por el señor Árbitro Único Dr. RODRIGO ARTURO MARTINEZ NAVAS, quien presidió y el Secretario del Tribunal Dr. IVAN HUMBERTO CIFUENTES ALBADÁN, a dictar en derecho el Laudo con el cual concluye el Proceso Arbitral seguido por la sociedad EL SURTIDOR DE DROGAS DROGAS IBLA S.A. contra

JUAN PABLO OSPINA VILLA

CAPÍTULO PRIMERO ANTECEDENTES DEL TRÁMITE ARBITRAL Los hechos y antecedentes que dieron lugar a la controversia que se ventila a través del presente trámite arbitral son los siguientes, según la demanda: 1.1 El demandante como arrendador celebró mediante documento privado del 1 de septiembre de 2008, un contrato de arrendamiento comercial con el demandado como arrendatario, sobre el inmueble ubicado en la Carrera 11 No. 10-60, Local 28, Mezanine 201, Pasaje San Antonio, San Victorino de Bogotá. 1.2 El contrato se celebró por el término de un (1) año contado a partir del 1 de septiembre de 2008. 1.3 En el contrato se estipuló una prórroga automática por un término igual al pactado, "Sin embargo, si alguna de las partes no tienen interés en

septiembre de 2008. 1.3 En el contrato se estipuló una prórroga automática por un término igual al pactado, "Sin embargo, si alguna de las partes no tienen interés en prorrogarlo, deberá dar aviso escrito a la otra con una anticipación de seis (6) meses a lafecha de vencimiento del contrato" (Cláusula Décima). 1.4 Igualmente se estableció que las partes se obligan a dar el correspondiente preaviso para la entrega o requerimiento del inmueble, con seis (6) meses de anticipación a la finalización del plazo original, de su prorroga, o la terminación anticipada del contrato (cláusula décima quinta). 1.5 En ejercicio del derecho y facultad consagrados en las cláusula novena, décima y décima quinta del contrato, los días 21 y 28 de febrero de 2012, el arrendador envió comunicación por correo certificado al arrendatario, dando aviso de la no prórroga del contrato. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN - CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ 1 ~,,,_ ______________________________________________________________________________________ __,, o o Tribunal de Arbitramento de

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JUAN PABLO OSPINA VILLA 0000193 1.6 La cláusula vigésima séptima del contrato estableció, que en caso de surgir controversia sobre cualquiera de las cláusulas acordadas en el contrato, las partes intentarán en su orden: 1) La negociación directa por un término que no podrá superar los treinta (30) días, después de comunicada la controversia por una de las partes. 2) En caso de no llegar a un acuerdo, sometimiento a tribunal de

partes intentarán en su orden: 1) La negociación directa por un término que no podrá superar los treinta (30) días, después de comunicada la controversia por una de las partes. 2) En caso de no llegar a un acuerdo, sometimiento a tribunal de arbitramento en la Cámara de comercio, compuesto por (1) árbitro. 1.7. En cumplimiento de la cláusula vigésima séptima, el arrendador, a través de su apoderado, remitió al demandado comunicaciones escritas por correo certificado al arrendatario, los días 7 y 17 de septiembre, y 8 de octubre de 2012. 1.8. En las comunicaciones referidas en el numeral anterior, se invitó al arrendatario a concertar una cita, con el objeto de lograr una solución para la restitución del inmueble arrendado en el local objeto de restitución. 1.9. Transcurrido dos (2) meses desde la terminación del contrato y su no entrega por parte del arrendatario, se encuentra fracasada la etapa de negociación directa. 1.10. Sin embargo, el arrendatario ha hecho completo caso omiso de esas comunicaciones, y por el contrario, ha seguido usufructuando el inmueble. Tanto así, que contra la voluntad del arrendador, ha estado consignando los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre y octubre de 2012, en el Banco Agrario, según el dicho del convocante. 1.11. Los cánones de arrendamiento ascienden a la suma de CINCO MILLONES CIENTO TREINTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y SEIS PESOS ($ 5.137 .646.oo) mensuales, según el dicho del convocan te.

CIENTO TREINTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y SEIS PESOS ($ 5.137 .646.oo) mensuales, según el dicho del convocan te. Dada esa situación la parte demandante en ejercicio de la Cláusula Compromisoria promovió demanda ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá contra el arrendatario, demanda recogida en el libelo que en seguida se muestra.

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2 Jo 2.1. LIBELO Tribunal de Arbitramento de

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CAPÍTULO SEGUNDO

EL PROCESO ARBITRAL

2.1.1. LA CAUSA PETENDI 000019~ Los hechos en los cuales la parte convocante apoya las pretensiones expuestas en su libelo, son los señalados en el CAPITULO PRIMERO denominado ANTECEDENTES DE TRAMITE ARBITRAL. 2.1.2. EL PETITUM En su libelo, el convocante eleva las siguientes puntuales pretensiones: "PRETENSIONES "1Declarar terminado el contrato de arrendamiento comercial, celebrado el día 1 de septiembre de 2008 en Bogotá, entre EL SURTIDOR DE DROGAS DROGAS IBLA S.A. (Nit. 860000339-1) como arrendador, y JUAN PABLO OSPINA VILLA (e.e. 80'873.358) como arrendatario, de conformidad con la cláusula décima del contrato, que señala:

JUAN PABLO OSPINA VILLA (e.e. 80'873.358) como arrendatario, de conformidad con la cláusula décima del contrato, que señala: "DECIMA.PRORROGAS: El presente contrato se prorrogará automáticamente, por un término igual al pactado, sin embargo si alguna de las partes no tiene interés en prorrogarlo, deberá dar aviso escrito a la otra con una anticipación de seis (6) meses a la fecha de vencimiento del contrato.". 2Que se condene al demandado JUAN PABLO OSPINA VILLA (e.e. 80'873.358) a restituir al demandante SURTIDOR DE DROGAS DROGAS IBLA S.A. (Nit. 860000339-1), el inmueble ubicado en la Carrera 11 No. 1 O60, Local 28, Mezanine 201, Pasaje San Antonio, San Victorino, Bogotá. 3Que se ordene la práctica de la diligencia de entrega del inmueble arrendado a favor del demandante SURTIDOR DE DROGAS DROGAS IBLA S.A. (Nit. 860000339-1), comisionando al funcionario correspondiente para efectuarlo. 4Que se condene al demandado a pagar perjuicios a favor del demandante.

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3Tribunal de Arbitramento de

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0000195 5Se condene al demandado al pago de las costas y gastos que se originen en el presente proceso.". 2.1.3. Juramento estimatorio de la cuantía:

contra

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0000195 5Se condene al demandado al pago de las costas y gastos que se originen en el presente proceso.". 2.1.3. Juramento estimatorio de la cuantía: La parte convocante subsanó la demanda señalando que bajo la gravedad del juramento estima la cuantía de los perjuicios en$ 54.753.260, manifestando que: "La anterior estimación obedece al siguiente razonamiento: Teniendo en cuenta que el propietario ha dejado de usar, gozar y disponer del inmueble, desde el 1 o de septiembre de 2012, con un último canon de arrendamiento de$ 9.280.642 mensuales, se tiene hasta el día de hoy (21 de enero de 2013) el propietario ha dejado de percibir 46.403.260. Dicha suma debe actualizarse hasta la fecha en que sea restituido el inmueble e indexarse a valor presente. Adicionalmente, se ha contrato los servicios de abogado de JUAN TRUJILLO CABRERA, .fyándose como pago de honorarios la suma de $ 8.350.000. ( .. .). ". 2.1.4. Contestación a la demanda, excepciones de mérito y objeción a la estimación razonada de la cuantía: La parte convocada contestó la demanda proponiendo, las siguientes excepciones de mérito: • Petición antes de tiempo: Se fundamenta en que la demandante, está procediendo con la acción de restitución de local comercial, como si efectivamente, cumpliendo con las disposiciones pertinentes del Código de Comercio, hubiera practicado un desahucio legal a las personas designadas en la norma, para recibirlo. Al proceder así, está dando lugar a una petición antes

efectivamente, cumpliendo con las disposiciones pertinentes del Código de Comercio, hubiera practicado un desahucio legal a las personas designadas en la norma, para recibirlo. Al proceder así, está dando lugar a una petición antes de tiempo, pues no queda duda de que el contrato de arrendamiento reseñado, está prorrogado hasta el 31 de agosto de 2013. • Inexistencia de la obligación: Es una consecuencia de la anterior, pues si está exigiendo, antes de tiempo, el cumplimiento de una supuesta "obligación", se tiene la certeza de que la misma, en el momento es inexistente, lo que hace nugatoria cualquier acción que se pretenda instaurar, en orden a exigir su cumplimiento.

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4o Tribunal de Arbitramento de

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0000196 Y es que, al no existir el desahucio legal, contemplado en el articulo 520 del Código de Comercio, en la forma como ha quedado suficientemente explicado atrás, según el cual, con no menos de seis (6) meses de anticipación a la fecha de terminación o sea el 31 de agosto de 2012, la convocan te debió avisar en debida forma, a las personas que podía colocar ante la obligación de entregar el local arrendado, explicando la causal que esgrimía para adoptar tal posición, acontecía que tal obligación, no nacía a la vida jurídica y por ende, al no existir, no se podía generar deber alguno de cumplir ninguna entrega, como ahora se pide.

local arrendado, explicando la causal que esgrimía para adoptar tal posición, acontecía que tal obligación, no nacía a la vida jurídica y por ende, al no existir, no se podía generar deber alguno de cumplir ninguna entrega, como ahora se pide. • Cobro de lo no debido: Esa supuesta obligación de hacer, consistente en la entrega del local arrendado, con todas las consecuencias nocivas que ese hecho genera, para quienes lo usufructúan legalmente, no tiene asidero en las normas comerciales tantas veces citadas, pues el contrato de arrendamiento de que se trata, como se ha expresado, está prorrogado, debido a las graves deficiencias que se observan en los avisos dados y que ya han sido suficientemente analizadas. Por estas circunstancias, se puede afirmar con toda certeza, que la realización del hecho que se pretende endilgar a mi representado, de entregar un local tomado en arriendo, con otras personas naturales y jurídicas, no es jurídicamente posible, por constituirse en un hecho u obligación de hacer, no debidos. • Las demás que el juzgador deba declarar probadas aun de oficio. Igualmente la parte convocada, en el escrito de contestación de demanda, presentó objeción a la estimación razonada de la cuantía. Los hechos, argumentos jurídicos y fácticos en que se sustentan las excepciones de mérito y la objeción a la estimación razonada de la cuantía, se encuentran contenidos en la contestación a la demanda (Cuaderno principal No. 1, folios 92 a 101). 2.1.5. Alegatos de Conclusión: Cada una de las partes presentó los alegatos del conclusión correspondientes, en

contenidos en la contestación a la demanda (Cuaderno principal No. 1, folios 92 a 101). 2.1.5. Alegatos de Conclusión: Cada una de las partes presentó los alegatos del conclusión correspondientes, en los que la parte convocante se ratificó en sus pretensiones y la parte convocada en las excepciones de mérito que propuso.

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5Tribunal de Arbitramento de

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2.2. ACTUACIÓN ARBITRAL

0000197 l. El 30 de octubre de 2012, la parte convocante presentó solicitud de convocatoria del Tribunal de Arbitramento y demanda arbitral contra la parte convocada, ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.

2. EL 22 de noviembre de 2012, fue nombrado, mediante sorteo público, como árbitro único el Dr. RODRIGO ARTURO MARTINEZ NAVAS, quien aceptó el cargo.

3. El 16 de enero de 2013, se adelantó la audiencia de instalación conforme

consta en el Acta No. 1, en la que se tomaron las siguientes decisiones: (i) Se declaró legalmente instalado el Tribunal; (ii) Se designó como secretaria ad-hoc a la Dra. LAURA ESPINOSA BARRERO; (iii) Se designó como secretario del Tribunal al Dr. IVAN CIFUENTES ALBADAN; (iv) se fijó como lugar de funcionamiento y secretaría la Sede Salitre del Centro de Arbitraje y

a la Dra. LAURA ESPINOSA BARRERO; (iii) Se designó como secretario del Tribunal al Dr. IVAN CIFUENTES ALBADAN; (iv) se fijó como lugar de funcionamiento y secretaría la Sede Salitre del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, ubicada en la Avenida el Dorado No. 68 D35 Piso 3° de Bogotá; (v) se reconoció personería al apoderado de la parte convocante Dr. JUAN CARLOS TRUJILLO CABRERA, y al apoderado de la parte convocada Dr. HECTOR ARIEL FRANCO JIMENEZ; y (vi) se inadmitió la demanda para que fuera subsana dentro los cinco (5) días siguientes, so pena de rechazo.

4. El 21 de enero de 2013 el secretario aceptó el nombramiento y tomó posesión del cargo el 22 de enero de 2013.

5. El 22 de enero de 2012, dentro del término legal fue subsanada la demanda.

6. El 29 de enero de 2012, fue admitida la demanda, mediante Auto No. 2 (Acta

No. 2), fecha en que igualmente fue notificado el demandado.

7. El 12 de febrero de 2012, dentro del término legal la parte convocada presentó contestación de la demanda, proponiendo excepciones de mérito y oponiéndose a la estimación razonada la cuantía.

8. El 12 de marzo de 2013, dentro del término legal, la parte convocante descorrió el traslado de la contestación de la demanda y de la objeción a la estimación razonada de la cuantía.

8. El 12 de marzo de 2013, dentro del término legal, la parte convocante descorrió el traslado de la contestación de la demanda y de la objeción a la estimación razonada de la cuantía.

9. El 16 de abril de 2013, se adelantó audiencia de conciliación que fue declarada fracasada, y se fijaron los honorarios y gastos del tribunal de arbitramento.

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JUAN PABLO OSPINA VILLA 0000198 10.Las partes dentro del término legal, pagaron los honorarios y gastos del tribunal de arbitramento. 11.El 9 de mayo de 2013 se adelantó la primera audiencia de trámite y se decretaron las pruebas del proceso. 12.El 30 de mayo de 2013 se adelantaron las pruebas del proceso. 13.El 7 de junio de 2013, se fijó en lista la transcripción del interrogatorio de parte del representante legal de EL SURTIDOR DE DROGAS DROGAS ISLA S.A., corriendo traslado del mismo, para los efectos del artículo 109 del C.P.C. 14.El 12 de junio de 2013, venció el término de traslado de la transcripción del interrogatorio de parte del representante legal de EL SURTIDOR DE DROGAS DROGAS ISLA S.A., guardando las partes silencio. 15.El 3 de julio de 2013 se adelantó la audiencia de alegatos de conclusión.

CAPÍTULO TERCERO

CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL

3.1. PRESUPUESTOS PROCESALES

15.El 3 de julio de 2013 se adelantó la audiencia de alegatos de conclusión.

CAPÍTULO TERCERO

CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL 3.1. PRESUPUESTOS PROCESALES Observa en primer lugar el Tribunal que sin duda se encuentran reunidos los presupuestos procesales, razón por la cual es procedente el pronunciamiento de fondo a través del cual ha de dirimirse en definitiva la controversia que afrontan las partes; y así lo hace. En efecto, las partes acreditaron su existencia actual y la convocante su representación también, por ser esta última persona jurídica; además actuaron por medio de sus apoderados judiciales, quienes fueron debidamente reconocidos en este proceso arbitral. En efecto, se halla debidamente acreditado que la convocante es la sociedad EL SURTIDOR DE DROGAS DROGAS ISLA S.A., identificada con el Nit.: 860000339-1, con domicilio en Bogotá, sociedad comercial legalmente constituida por medio de la escritura pública 741 del 28 de febrero de 1963 de la Notaría 3ª de Bogotá, representada legalmente por ANTONIO ISLA RODRIGUEZ, conforme consta en el certificado de existencia y representación legal expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá, obrante en el cuaderno principal No. 1, folios 8 a 10. En este trámite arbitral, la parte convocante está representada judicialmente por el doctor JUAN TRUJILLO CABRERA. De otra parte la parte convocada, está CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN - CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ 7 ~/Tribunal de Arbitramento de

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JUAN PABLO OSPINA VILLA 0000199 conformada por el señor JUAN PABLO OSPINA VILLA, identificado con cédula de ciudadanía número 80.873.358 de Bogotá, mayor de edad y vecino de Bogotá. En este trámite arbitral, la parte convocada está representada judicialmente por el

doctor HECTOR ARIEL FRANCO JIMENEZ.

De otra parte, al no haber señalado las partes un término para la duración del proceso arbitral, el término para proferir el Laudo es de seis (6) meses contados a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite -que lo fue el 9 de mayo de 2013de conformidad con lo establecido en la ley, de modo que a la fecha de hoy han transcurrido llanamente tres (3) meses y ocho (8) días. Por tanto, este Laudo Arbitral se profiere dentro del término que imponen las normas citadas. Y sobre los presupuestos de la acción, téngase en cuenta que las partes aquí trabadas en litis están legitimadas, una para demandar y la otra para ser demandada, puesto que fueron precisamente ellas quienes celebraron el Contrato que dio origen a la controversia que entre las mismas aquí y hoy debe quedar resuelta. Sobre la legitimatio dice el tratadista MORALES MOLINA: "La legitimación sólo existe cuando demanda quien tiene por ley sustancial f acuitad para ello, precisamente contra la persona frente a la cual la pretensión de que se trata tiene que

resuelta. Sobre la legitimatio dice el tratadista MORALES MOLINA: "La legitimación sólo existe cuando demanda quien tiene por ley sustancial f acuitad para ello, precisamente contra la persona frente a la cual la pretensión de que se trata tiene que ser ejercitada"l De modo pues que está dado también el presupuesto de la acción. En fin, el proceso arbitral se desarrolló agotando todas las etapas previstas por las normas procedimentales, en medio de lo cual el Tribunal cuidó no solo que se cumpliera celosamente con el derecho al Debido Proceso sino que las partes no resultaran afectadas en su derecho a una defensa íntegra de los intereses por los que cada una ha venido propugnando. Examinando entonces lo actuado, no observa el Tribunal la existencia de ninguna nulidad que afecte al proceso. 3.2. MARCO CONTRACTUAL BÁSICO. SU ANÁLISIS El contrato base de la presente acción es un "CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL" celebrado entre EL SURTIDOR DE DROGAS DROGAS IBLA S.A. como arrendador y JUAN PABLO OSPINA VILLA como arrendatario, respecto del local 28 y Mezanine No. 201 del Pasaje San Antonio, localizado en la Carrera 11 No. 1060, Barrio San Victorino de Bogotá. El contrato se celebró con fecha 1 de septiembre de 2008, teniendo como vigencia un (1) año, señalándose en la cláusula décima, lo siguiente: 'MORALES MOLINA, Hemando; "Curso de Derecho Procesal Civil"; Parte General; 8ª Edic.; Edit. ABC; Bogotá 1983; Págs. 149y 150.

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1983; Págs. 149y 150.

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JUAN PABLO OSPINA VILLA 0000200 "DÉCIMA: PRORROGAS: El presente contrato se prorrogara automáticamente, por un término igual al pactado, sin embargo si alguna de las partes no tiene interés en prorrogarlo, deberá dar aviso escrito a la otra con una anticipación de seis (6) meses a la fecha de vencimiento del contrato.".

En el "OTROS! AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL" se

estableció, lo siguiente: "CLÁUSULA PRIMERA. FECHA DE SUSCRIPCIÓN DEL CONTRATO. Las PARTES de común acuerdo han determinado que los efectos del contrato principal - Contrato de arrendamiento de local comercial - (de fecha O 1 de septiembre de 2008) rigen a partir del 01 de octubre de 2008. ". 3.3. MARCO LEGAL QUE RIGE EL CONTRATO COMERCIAL DE ARRENDAMIENTO BASE DE LA PRESENTE ACCIÓN: El Código de Comercio regula el arrendamiento de inmuebles ocupados con un establecimiento de comercio en los artículos 518 a 524. Dichas normas, consagran a favor del empresario que ha ocupado un inmueble no menos de dos años consecutivos con un mismo establecimiento de comercio, los siguientes derechos: (i) el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento; (ii) el derecho al desahucio; (iii) el derecho de preferencia del arrendatario; y (iv) el

menos de dos años consecutivos con un mismo establecimiento de comercio, los siguientes derechos: (i) el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento; (ii) el derecho al desahucio; (iii) el derecho de preferencia del arrendatario; y (iv) el derecho a ser indemnizado. Debe tenerse en cuenta, que la renovac1on del contrato de arrendamiento, no necesariamente lo es bajo las mismas condiciones del contrato original, las cuales pueden variar, bien por acuerdos de las partes, o en caso de existir diferencias entre ellas en el momento de la renovación, a través de un trámite judicial, esto es, el procedimiento verbal consagrado en el artículo 427 del C. de P. C., pues naturalmente no es lo mismo renovación que prórroga 2 • El derecho de renovación tiene las siguientes excepciones, consagradas en el artículo 518 del C. Co.:

1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato; 2 Cfr., Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia de 31 de octubre de 1994, M. P.: Dr. Héctor Marín Naranjo, expediente Nº. 3868; sentencia de 27 de abril de 2010, M. P.: Dr. César Julio Valencia Copete, expediente Nº. 11001-3103-003-2006-00728-01; y Corte Suprema de Justicia, Sala Plena, sentencia de 18 de noviembre de 1971.

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9Tribunal de Arbitramento de

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0000201

9Tribunal de Arbitramento de

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2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y

3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

Cuando el propietario necesite el inmueble para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, o el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva, el propietario deberá desahuciar o dar aviso al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, de su intención de terminar el contrato el día del vencimiento del término pactado, so pena de renovarse o prorrogarse el contrato en las mismas condiciones y por el mismo término del inicial. El desahucio, consiste en un aviso que el propietario del local le debe dar al arrendatario, para que, en el prudente término que establece ese artículo (seis meses), se ubique en otro lugar con su establecimiento de comercio, con la fama de su negocio, con su clientela y con su nombre adquiridos. Ahora, realizado el desahucio en debida forma, el arrendatario deberá desocupar el

meses), se ubique en otro lugar con su establecimiento de comercio, con la fama de su negocio, con su clientela y con su nombre adquiridos. Ahora, realizado el desahucio en debida forma, el arrendatario deberá desocupar el inmueble el día en que termine el contrato, y si así no lo hace el arrendador podrá demandarlo a través de una proceso de restitución de inmueble arrendado o proceso arbitral en caso de existir cláusula compromisoria, en el cual además de la restitución del bien, puede solicitar la indemnización de los perjuicios que se le causaron por la no desocupación oportunamente. Terminado el contrato de arrendamiento, el propietario deberá dar al inmueble el destino indicado en el desahucio o empezar las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, y si así no lo hace deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario. En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante surgido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados. El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de la indemnización, y la correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles.

entregados. El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de la indemnización, y la correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles.

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0000202 Una vez reconstruido o reparado el inmueble, o construida la nueva edificación, el arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento. Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor que los anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad. Para que el arrendatario pueda ejercer el derecho de preferencia, el propietario deberá informar al comerciante, por lo menos con sesenta (60) días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y este deberá dar aviso a aquél, con no menos de treinta (30) días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento. El artículo 524 del Código de Comercio, establece lo siguiente: "Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes.". De la norma transcrita, se desprende que respecto de las estipulaciones referentes

"Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes.". De la norma transcrita, se desprende que respecto de las estipulaciones referentes al derecho de renovación y desahucio al arrendatario no produce ningún efecto las estipulaciones de las partes. La Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha precisado que el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento que ha durado por lo menos dos (2) años está instituido para proteger los derechos intangibles del comerciante con el fin tuitivo de proteger la unidad económica que representa el establecimiento de comercio, sin perjuicio del derecho de propiedad del arrendador: "l.- Es incontestable que quien entrega en arrendamiento un inmueble o local de su propiedad, para que el arrendatario instale allí un establecimiento de comercio, lo está afectando en provecho de ese tercero, porque la actividad económica ejecutada conlleva, en principio, la creación de algunos intangibles. Por esto, cuando el arrendador pretenda recuperar la tenencia del bien, no lo puede hacer cuando a bien lo tenga, sino en armonía con los derechos del locatario, entre ellos, el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento al vencimiento del mismo, cuando éste ha tenido una duración no inferior a dos años. Prerrogativa que, precisamente, se ha instituido para proteger los derechos inmateriales del comerciante, amén del interés público que CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN - CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ 11Tribunal de Arbitramento de

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11Tribunal de Arbitramento de

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JUAN PABLO OSPINA VILLA 0000203 entra en juego, porque se estima que en el susodicho término ha establecido su empresa, se ha dado a conocer al público y ha acreditado debidamente su unidad económica, creando en torno a ella una clientela, de ahí que como lo tiene explicado la Corte, se 'trata de defender la permanencia del establecimiento de comercio, como bien económico, pero también los valores intrinsicos, humanos y sociales, que igualmente lo constituyen' 3. De otra parte, porque el interés general clama por la estabilidad de las empresas y n