Laudo 3159 PATRIMONIOS AUTONOMOS FIDEICOMISOS A CARREFOUR Y B CARREFOUR VS. CENCOSUD COLOMBIA

REPÚBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL ARBITRAL

PATRIMONIOS AUTÓNOMOS FIDEICOMISOS A (CARREFOUR) Y B

(CARREFOUR)

contra

CENCOSUD COLOMBIA S.A.

LAUDO ARBITRAL

Bogotá D.C., veintiocho (28) de septiembre de dos mil quince (2015).

Agotado el trámite legal y estando dentro de la oportunidad para el efecto, procede este Tribunal de Arbitraje a proferir en derecho el laudo que resuelve las diferencias surgidas entre los Fideicomiso A (Carrefour) y Fideicomiso B (Carrefour), cuya vocer a es ALIANZA FIDUCIARIA S.A ., de una parte, y CENCOSUD COLOMBIA S.A. , antes GRANDES SUPERFICIES DE COLOMBIA S.A., de la otra.

I. ANTECEDENTES

1. Las controversias

Las controversias que se deciden mediante e ste laudo se originan en el Contrato de fecha 12 de marzo de 2007.

2. Las partes del proceso

La parte convocante y demandante inicial dentro del presente trámite está integrada por los denominados Fideicomiso A (Carrefour) y Fideicomiso B (Carrefour), constituidos mediante escrituras públicas Nos. 1810 y 1811, respectivamente, del 31 de mayo de 2007 de la Notaría 35 de Bogotá.Tribunal Arbitral de Fideicomiso A (Carrefour) y Fideicomiso B (Carrefour) contra Cencosud Colombia S.A.

2 ALIANZA FIDUCIARIA S.A., como su vocera , es una sociedad de servicios

S.A.

2 ALIANZA FIDUCIARIA S.A., como su vocera , es una sociedad de servicios financieros, legalmente existente, con domicilio en Bogotá.

La parte convocada y reconviniente es CENCOSUD COLOMBIA S.A. , antes GRANDES SUPERFICIES DE COLOMBIA S.A., sociedad legalmente existente y con domicilio en Bogotá.

3. El pacto arbitral

El pacto arbitral invocado por las partes tiene la forma de cláusula compromisoria y está contenido en la cláusula 15.8.2 del Contrato de fecha 12 de marzo de 2007, cuyo texto es el siguiente:

“15.8.2. Toda diferencia que surja entre las Partes, que tenga relación con el presente Contrato, y que no pueda arreglarse amigablemente entre las Partes dentro de los quince (15) días hábiles siguie ntes a la fecha en que la controversia hubiere sido planteada por escrito por una de ellas, será sometida al trámite de una conciliación ante un conciliador designado por la Cámara de Comercio de Bogotá, conforme a las reglas legales y los reglamentos que el centro de conciliación y arbitraje de esa entidad tenga establecidos. Si no hay acuerdo en ella para solucionar la controversia o este acuerdo es parcial, la controversia se someterá a la decisión de un Tribunal de Arbitramento designado por el Centro d e Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, mediante sorteo efectuado entre los árbitros allí inscritos. El Tribunal de Arbitramento se sujetará a lo dispuesto en la ley y funcionará, de acuerdo a las siguientes reglas: (a) Estará integr ado por tres (3)

los árbitros allí inscritos. El Tribunal de Arbitramento se sujetará a lo dispuesto en la ley y funcionará, de acuerdo a las siguientes reglas: (a) Estará integr ado por tres (3) árbitros, quienes serán abogados titulados y en ejercicio, y que decidirán en derecho. (b) La organización interna del tribunal se sujetará a las reglas previstas para el efecto por el Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantil de la Cám ara de Comercio de Bogotá. (c) Funcionará en la ciudad de Bogotá, D.C. en el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. (d) La decisión de los árbitros será definitiva y obligatoria para las Partes.

4. Las pretensiones de la demanda principal

En su demanda los denominados Fideicomiso A (Carrefour) y Fideicomiso B (Carrefour), cuya vocera es ALIANZA FIDUCIARIA S.A., elevaron al Tribunal las siguientes pretensiones:

2.1.- PRETENSIONES DECLARATIVAS:

2.1.1.- Que se declare que la sociedad GRANDES SUPERFICIES DE COLOMBIA S.A. incumplió las siguientes obligaciones que asumió al suscribir el contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble con matrícula inmobiliaria 050C-1335352:Tribunal Arbitral de Fideicomiso A (Carrefour) y Fideicomiso B (Carrefour) contra Cencosud Colombia S.A.

3 2.1.1.1.- El pago oportuno del impuesto de del ineación correspondiente a la modificación No. 07 -4-0378 del 14 de febrero de 2008, de la Licencia de

S.A.

3 2.1.1.1.- El pago oportuno del impuesto de del ineación correspondiente a la modificación No. 07 -4-0378 del 14 de febrero de 2008, de la Licencia de Construcción No. LC 07-4-0378 del 03 de mayo de 2007.

2.1.1.2.- El pago oportuno de la parte correspondiente al ARRENDATARIO de la Contribución de valori zación sobre el inmueble arrendado, con causa en el Acuerdo 180 de 2005 (Fase I).

2.1.1.3.- La entrega de las copias de las pólizas de seguro establecidas en la Cláusula 13 del Contrato de arrendamiento, a la solicitud de los

ARRENDADORES.

2.1.1.4.- El a seguramiento de las construcciones levantadas sobre el inmueble arrendado, contra todo riesgo, por todo el tiempo que haya ejercido o ejerza la tenencia del inmueble, fijando como asegurados y beneficiarios a los ARRENDADORES, en los términos del contrato.

2.1.1.5.- El aseguramiento del pago de los cánones de arrendamiento, en el evento en que por causa de un siniestro el hipermercado no pueda operar, con vigencia durante los primeros veinte (20) años contados desde la apertura del hipermercado al público.

2.1.1.6.- El pago oportuno del valor completo de los cánones de arrendamiento.

2.1.1.7.- El levantamiento de una construcción cuyo valor fuere igual o superior a VEINTE MIL MILLONES DE PESOS ($20.000.000.000.oo) M.CTE.

arrendamiento.

2.1.1.7.- El levantamiento de una construcción cuyo valor fuere igual o superior a VEINTE MIL MILLONES DE PESOS ($20.000.000.000.oo) M.CTE.

2.1.2.- Que se declare que el plazo remedial con el que contaba la sociedad arrendataria para atender las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento de 90 días, se redujo a 30 como consecuencia del uso reiterativo que hizo de ese plazo, desde antes del 22 de marzo de 2.011.

2.1.3.- Que se declare que el contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble con matrícula inmobiliaria 050C -1335352 ha terminado como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones relacionadas por parte

de GRANDES SUPERFICIES DE COLOMBIA S.A.

2.1.4.- Que se declare, por la forma especial de contratación:

2.1.4.1.- Que el acuerdo según el cual los ARRENDADORES quedaron con el derecho de hacerse a todas las construcciones y edificaciones, obras de soporte, inmuebles por adhesión, mejoras, pa rtes, equipos e instalaciones inherentes a la construcción completos desarrolladas en el lote arrendado al vencimiento del plazo inicial del contrato, es aplicable proporcionalmente a la parte del contrato ejecutado, cuando la terminación se produce, como en este caso, por causa distinta del vencimiento del plazo; y,

2.1.4.2.- Que la base de cálculo de esa proporción ha de ser el tiempo transcurrido del contrato de arrendamiento hasta la fecha de la restitución

este caso, por causa distinta del vencimiento del plazo; y,

2.1.4.2.- Que la base de cálculo de esa proporción ha de ser el tiempo transcurrido del contrato de arrendamiento hasta la fecha de la restitución efectiva, sobre el tiempo total acordado para la transferencia de la propiedadTribunal Arbitral de Fideicomiso A (Carrefour) y Fideicomiso B (Carrefour) contra Cencosud Colombia S.A.

4 de todas las construcciones y edificaciones, obras de soporte, inmuebles por adhesión, mejoras, partes, equipos e instalaciones inherentes a la construcción completos a los arrendadores, sin costo alguno.

2.1.5.- Que, par a efectos de la restitución del inmueble resulta aplicable el artículo 1994 del Código Civil, y por ende que los FIDEICOMISOS ARRENDADOR y GARANTE, propietarios en su conjunto del inmueble arrendado, tienen derecho a su elección, en cuanto no aceptaron de manera expresa abonar a la sociedad arrendataria las mejoras útiles a la terminación del contrato, a:

2.1.5.1.- Quedarse con ellas pagando el valor de los materiales usados en las construcciones y edificaciones, obras de soporte, inmuebles por adhesión, m ejoras, partes, equipos e instalaciones inherentes a la construcción que pudiere retirarse sin detrimento del inmueble, considerándolos como si efectivamente se hubieren separado; o,

2.1.5.2.- Permitir que la sociedad arrendataria separe y se lleve los materiales sin detrimento de la cosa arrendada.

2.1.6.- Que del valor a pagar por los materiales separados, según el punto

2.1.5.2.- Permitir que la sociedad arrendataria separe y se lleve los materiales sin detrimento de la cosa arrendada.

2.1.6.- Que del valor a pagar por los materiales separados, según el punto anterior, se descuente la proporción que corresponda a los arrendadores en la propiedad de las construcciones y edificaciones, obras d e soporte, inmuebles por adhesión, mejoras, partes, equipos e instalaciones inherentes a la construcción.

2.1.7.- El levantamiento de una construcción cuyo valor fuere igual o superior

a VEINTE MIL MILLONES DE PESOS ($20.000.000.000.oo) M.CTE.

2.2.- PRETENSIONES DE CONDENA:

Que, como consecuencia de las pretensiones declarativas, se condene a

GRANDES SUPERFICIES DE COLOMBIA S.A.:

2.2.1.- A restituir el inmueble arrendado a la sociedad ALIANZA FIDUCIARIA S.A. como vocera del patrimonio autónomo FIDEICOMISO B (CARREFOUR), y en lo que corresponda al patrimonio autónomo FIDEICOMISO A (CARREFOUR) , nudo propietario del inmueble que se restituye, y garante en el contrato de arrendamiento, totalmente desocupado y con todas las construcciones y edificaciones, obras de soporte, inmuebles por adhesión, mejoras, partes, equipos e instalaciones inherentes a la construcción, completos y libre de todo subarriendo, concesión o uso por parte de GRANDES SUPERFICIES DE COLOMBIA S.A. o de terceros, sobre cualquier área de ntro del mismo, inmediatamente adquiera firmeza el

construcción, completos y libre de todo subarriendo, concesión o uso por parte de GRANDES SUPERFICIES DE COLOMBIA S.A. o de terceros, sobre cualquier área de ntro del mismo, inmediatamente adquiera firmeza el laudo arbitral con el que concluya el presente trámite.

2.2.2.- A) CON RESPECTO DE LA TIENDA (ANEXO 5 DEL CONTRATO

DE ARRENDAMIENTO:

A dejar las construcciones y edificaciones, obras de soporte, inmuebl es por adhesión, mejoras, partes, equipos e instalaciones inherentes a la construcción en el inmueble, sin levantarlas, demolerlas o retirarlas,Tribunal Arbitral de Fideicomiso A (Carrefour) y Fideicomiso B (Carrefour) contra Cencosud Colombia S.A.

5 recibiendo como única compensación el valor de los materiales vinculados con ellas, que pudieren retirarse sin detrimento del inmueble, considerándolos como si efectivamente se hubieren separado del lote, previo descuento de la parte de las construcciones y edificaciones, obras de soporte, inmuebles por adhesión, mejoras, partes, equipos e instalaciones inherentes a la construcción que le pertenezcan por el transcurso del tiempo.

B) CON RESPECTO DE LA ESTACIÓN DE SERVICIO:

A que se lleve los materiales de la estación de servicio construida, dejando el inmueble, lote de terreno, en el estado en que lo recibió.

2.2.3.- Pagar a la sociedad ALIANZA FIDUCIARIA S.A. como vocera de los patrimonios autónomos FIDEICOMISO A (CARREFOUR) y FIDEICOMISO B

2.2.3.- Pagar a la sociedad ALIANZA FIDUCIARIA S.A. como vocera de los patrimonios autónomos FIDEICOMISO A (CARREFOUR) y FIDEICOMISO B (CARREFOUR) en cuanto les corresponda, la totalidad de los valores que adeuda a la fecha y los que llegue a adeudar hasta el momento de restitución efectiva del inmueble, por cánones de arrendamiento, junto con sus intereses de mora a la máxima tasa legalmente permitida, calculados desde el vencimiento de cada obligación y hasta la fecha efectiva de pago.

2.2.4.- Pagar a la so ciedad ALIANZA FIDUCIARIA S.A. como vocera de los patrimonios autónomos FIDEICOMISO A (CARREFOUR) y FIDEICOMISO B (CARREFOUR) en cuanto les corresponda, la totalidad de los valores que por concepto de impuestos, contribuciones, sanciones tributarias e inte reses de mora se causen sobre el inmueble objeto de arrendamiento o en relación con él, conforme a los términos contractualmente convenidos hasta la fecha de restitución efectiva del inmueble.

2.2.5.- Que se condene a la sociedad GRANDES SUPERFICIES DE COLOMBIA S.A. al pago de los costos totales del presente trámite arbitral, incluidas las costas y las agencias en derecho.

5. Los hechos de la demanda principal

Los fideicomisos convocantes invocaron los siguientes hechos , transcritos literalmente:

3.1.- El día 12 de marzo de 2007 las sociedades BERCLA S.A. y ALIMENTOS NACIONALES CRISOL S.A., celebraron un contrato de arrendamiento con la sociedad

literalmente:

3.1.- El día 12 de marzo de 2007 las sociedades BERCLA S.A. y ALIMENTOS NACIONALES CRISOL S.A., celebraron un contrato de arrendamiento con la sociedad GRANDES SUPERFICIES DE COLOMBIA S.A. (Carrefour), sobre el inmueble ubicado en la Calle 46A No. 85A -51, denominado MANZANA TREINTA Y UNO de la urbanización San Cayetano Norte, en la ciudad de Bogotá D.C., con matrícula inmobiliaria número 050C1335352, que se describe en capítulo especial de esta demanda, con las siguientes particularidades:

3.1.1.- Se arrendó u n lote de terreno para que el arrendatario levantara sobre él una construcción, a sus propias expensas y asumiendo los trámites, costos y gastos totales de legalización del proyecto, con un valor establecido mínimo de VEINTE MIL MILLONES DE

PESOS ($20.000.000.000.oo) M.CTE.

3.1.2.- Se aceptó y acordó que las sociedades arrendadoras transferirían la propiedad sobre el inmueble objeto del arrendamiento, junto con todos sus derechos y obligaciones como arrendadoras a dos patrimonios autónomos, a uno la nuda propiedad y al otro el usufructo, loTribunal Arbitral de Fideicomiso A (Carrefour) y Fideicomiso B (Carrefour) contra Cencosud Colombia S.A.

6 que se cumplió mediante la cesión del contrato correspondiente al FIDEICOMISO B (CARREFOUR), pero dejando al FIDEICOMISO A (CARREFOUR) como garante de las obligaciones del arrendamiento.

S.A.

6 que se cumplió mediante la cesión del contrato correspondiente al FIDEICOMISO B (CARREFOUR), pero dejando al FIDEICOMISO A (CARREFOUR) como garante de las obligaciones del arrendamiento.

3.1.3.- Se acordó expresamente q ue serían de cargo de GRANDES SUPERFICIES DE COLOMBIA S.A. todos los costos, gastos y sanciones que pudieran resultar de los trámites de solicitud de permisos, autorizaciones y ejecución de las obras que se requirieren para concluir el proyecto.

3.1.4.- Para efectos de la contratación GRANDES SUPERFICIES DE COLOMBIA S.A. manifestó y declaró, expresamente, conocer la normatividad vigente para la época sobre el uso y aprovechamiento del suelo en la zona donde se encuentra ubicado el inmueble y los trámites necesarios para adelantar el proyecto.

3.1.5.- Se acordó que todas las construcciones y edificaciones, obras de soporte, inmuebles por adhesión, mejoras, partes, equipos e instalaciones inherentes a la construcción completos pasarían a ser propiedad de lo s arrendadores o sus causahabientes, sin ninguna compensación o pago a la terminación del año 19 de duración del contrato, contado este término desde la fecha de apertura al público del hipermercado.

3.1.6.- Los ARRENDADORES no consintieron en abonar las mejoras útiles.

3.1.7.- Se acordó la duración del contrato en dos tramos, con regímenes distintos: Un plazo inicial de VEINTE AÑOS, durante el cual el objeto de arrendamiento lo constituiría el lote de terreno con un canon de arrendamiento especial, al final del cual todas las construcciones y

inicial de VEINTE AÑOS, durante el cual el objeto de arrendamiento lo constituiría el lote de terreno con un canon de arrendamiento especial, al final del cual todas las construcciones y edificaciones, obras de soporte, inmuebles por adhesión, mejoras, partes, equipos e instalaciones inherentes a la construcción completos pasarían a ser propiedad de los arrendadores o sus causahabientes, sin ninguna compensación; y un segundo tramo, a partir del vencimiento del primero, durante el cual, por haber cambiado el objeto del contrato quedando constituido este por el lote de terreno y las construcciones y mejoras sobre él impuestas, se fijaría un canon de arrendamiento nuevo y distinto, a precios de mercado.

3.1.8.- Se acordó que durante el primer tramo de vigencia del contrato, se compartirían entre las partes el valor de los impuestos prediales y eventuales valorizaciones del predio en proporción igual a la de los valores asignados por la autoridad catastral al lote de terreno y a la construcción.

3.1.9.- Atendidas las particularidades citadas del contrato, se pactó como una obligación especialísima a cargo de la sociedad arrendataria y por toda la vigen cia, al menos del primer tramo del contrato, la de tomar, a su costo y teniendo como beneficiarios a los ARRENDADORES, dos pólizas de seguro, por el mismo riesgo, de incendio, explosión, vandalismo, sismos, motín, conmoción civil, actos malintencionados de terceros y demás riesgos que pudieren afectar al lote junto con todas las construcciones y edificaciones, obras de soporte, inmuebles por adhesión, mejoras, partes, equipos e instalaciones inherentes a la construcción completos, pero con distinto interés asegurable:

riesgos que pudieren afectar al lote junto con todas las construcciones y edificaciones, obras de soporte, inmuebles por adhesión, mejoras, partes, equipos e instalaciones inherentes a la construcción completos, pero con distinto interés asegurable:

3.1.9.1.- La una, hasta por el valor total de reposición del activo, es decir el lote, más todas las construcciones y edificaciones, obras de soporte, inmuebles por adhesión, mejoras, partes, equipos e instalaciones inherentes a la construcció n completos con cobertura de destrucción total o parcial para que el hipermercado pudiere ser reconstruido en el evento de ocurrencia del siniestro; y,

3.1.9.2.- La otra, para que los ARRENDADORES pudieren recibir el valor equivalente al de los cánones de arrendamiento en el evento en que por causa de un siniestro, el Hipermercado no pudiere operar.

3.1.10.- Por la importancia de estas obligaciones de aseguramiento, se acordó que las copias de las pólizas, con las constancias de pago, debían ser enviadas a la vocera de los fideicomisos cuando así le fuera requerido a la ARRENDATARIA.

3.1.11.- El canon de arrendamiento, para el primer tramo del contrato, se acordó en cuatro modalidades diferentes:Tribunal Arbitral de Fideicomiso A (Carrefour) y Fideicomiso B (Carrefour) contra Cencosud Colombia S.A.

7 3.1.11.1.- En una suma concreta, de TREINTA MILLONES DE PE SOS ($30.000.000.oo) M.CTE. mensuales durante el tiempo de construcción del hipermercado sin que sobrepasara

S.A.

7 3.1.11.1.- En una suma concreta, de TREINTA MILLONES DE PE SOS ($30.000.000.oo) M.CTE. mensuales durante el tiempo de construcción del hipermercado sin que sobrepasara ese tiempo un período corrido de diez meses contado desde la entrega del lote a la sociedad arrendataria.

Este valor se pagó completo.;

3.1.11.2.- En un canon convencional por valor mensual fijo de SESENTA Y CINCO MILLONES DE PESOS ($65.000.000.oo) M.CTE. , pero pagadero en un solo contado, equivalente a la suma total de SETECIENTOS OCHENTA MILLONES ($780.000.000.oo) M.CTE., para el primer año de funcionamiento del hipermercado, a partir de su fecha de apertura.

Este valor se pagó completo.;

3.1.11.3.- En un canon convencional por valor mensual fijo de OCHENTA MILLONES DE PESOS ($80.000.000.oo) M.CTE , pagadero dentro de los cinco primeros días d e cada mes para los años segundo a octavo de funcionamiento del hipermercado; y,

3.1.11.4.- En un canon convencional por valor mensual fijo de CIENTO VEINTE MILLONES DE PESOS ($120.000.000.oo) M.CTE. , pagadero dentro de los cinco primeros días de cada mes para los años noveno a décimo noveno de funcionamiento del hipermercado.

3.1.12.- En general se estipuló un incremento en el valor de los cánones de arrendamiento, para cada año, en un porcentaje igual a la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC).

3.1.12.- En general se estipuló un incremento en el valor de los cánones de arrendamiento, para cada año, en un porcentaje igual a la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC).

3.1.13.- Como causales de terminación del contrato se acordaron (i) las contempladas en las leyes aplicables, (ii) las contempladas en el contrato mismo, y (iii) el incumplimiento o violación de cualquiera de las obligaciones del contrato.

Para la terminación por incumplimiento de obligaciones se convino un plazo remedial de 90 días hasta por tres veces en dos años, el cual se reduciría a 30 días después de la tercera utilización del plazo remedial de 90 días.

3.1.14.- Se acordó que ninguna omisión, demora o inacción de cualquiera de las partes en el ejercicio de cualquier derecho, facultad o recurso podría entenderse como una renuncia a ese derecho, facultad o recurso.

3.1.15.- La solución de las diferencias entre las partes, en relación con el contrato de arrendamiento se sometieron a un régimen especial:

Una primera oportunidad de solución, por arreglo directo y con duración de quince (15) días hábiles desde la fecha en que la controversia hubiere sido planteada por escrito por una de ellas;

Una segunda oportunidad de solución, fracasada la primera mediante el trámite de una conciliación ante un conciliador designado por la Cámara de Comercio de Bogotá; y,

Una tercera y final oportunidad de solución, mediante el sometimiento de las diferen cias a un Tribunal de Arbitramento, el que tendrá que fallar en derecho y que es al que se acude con

Una tercera y final oportunidad de solución, mediante el sometimiento de las diferen cias a un Tribunal de Arbitramento, el que tendrá que fallar en derecho y que es al que se acude con la presente demanda, agotado y fracasado el trámite de las dos oportunidades anteriores.

3.2.- El contrato comenzó a regir a partir de la fecha de su sus cripción, el día 12 de marzo de 2007, fecha en la cual se cumplió con la entrega material del inmueble por parte de los

ARRENDADORES a GRANDES SUPERFICIES DE COLOMBIA S.A.

3.3.- Dentro del trámite para obtener la licencia de construcción del inmueble, la ARRENDATARIA preparó la declaración del impuesto de delineación urbana No. 106010000076180, que correspondía a la obra proyectada y se encargó, de acuerdo con las disposiciones vigentes para la época, de que tal declaración fuera presentada directamente por uno de los propietarios del predio para la época, con lo que se obtuvo la licencia y se ejecutó la obra autorizada.Tribunal Arbitral de Fideicomiso A (Carrefour) y Fideicomiso B (Carrefour) contra Cencosud Colombia S.A.

8 3.3A.- La sociedad ARRENDATARIA, solicitó a los ARRENDADORES autorización para la construcción de una nueva mejora útil, la cual fue au torizada por los arrendadores, pero por fuera y más allá del régimen de la construcción obligatoria a cargo de la sociedad ARRENDATARIA. Esa mejora consistió en una estación de servicio adyacente a la construcción debida ejecutar conforme al Anexo 5 del contrato de arrendamiento.

3.4.- A partir de ese momento se iniciaron los incumplimientos de la sociedad arrendataria, lo

construcción debida ejecutar conforme al Anexo 5 del contrato de arrendamiento.

3.4.- A partir de ese momento se iniciaron los incumplimientos de la sociedad arrendataria, lo que llevó a los arrendadores a convocar a una audiencia de conciliación, la cual se llevó a efecto el día 22 de marzo de 2.011 en la Cá mara de Comercio de Bogotá, y en la cual la sociedad arrendataria aceptó los incumplimientos planteados por los arrendadores y se obligó al saneamiento inmediato de los incumplimientos.

3.5.- Dentro de los temas tratados en esa conciliación, tienen relev ancia los siguientes, advirtiendo que para el momento de esa conciliación la facultad de saneamiento de los incumplimientos de la sociedad arrendataria ya había pasado de 90 a 30 días no solo por los propios incumplimientos que se evidenciaron en la concil iación sino porque durante los dos años anteriores a la fecha de la audiencia, esto es, desde el 22 de marzo de 2.009, en más de tres (3) oportunidades la SOCIEDAD ARRENDATARIA hizo el pago del canon de arrendamiento por fuera del término de cinco (5) días establecido en el contrato.

3.5.1.- La sociedad arrendataria había incumplido su obligación de pagar oportunamente los cánones de arrendamiento, conforme a la siguiente relación parcial que evidencia, de manera ilustrativa y como ejemplo, el incumplimie nto en la oportunidad de los pagos de los cánones de arrendamiento en los meses más significativos dentro de los dos (2) años anteriores a la conciliación:

MES RETRASO FECHA DE PAGO

Mar-09 X 12/03/2009 Abr-09 X 20/04/2009

cánones de arrendamiento en los meses más significativos dentro de los dos (2) años anteriores a la conciliación:

MES RETRASO FECHA DE PAGO

Mar-09 X 12/03/2009 Abr-09 X 20/04/2009 May-09 X 13/05/2009 Jun-09 05/06/2009 Jul-09 X 13/07/2009 Ago-09 07/09/2009 Sep-09 07/09/2009 Oct-09 X 12/11/2009 Nov-09 07/12/2009 Dic-09 X 15/01/2010 Ene-10 05/02/2010 Feb-10 05/03/2010 Mar-10 06/04/2010

MES RETRASO FECHA DE PAGO

Abr-10 X 10/05/2010 May-10

08/06/2010 Jun-10

07/07/2010 Jul-10

05/08/2010 Ago-10 X 13/09/2010 Sep-10

05/10/2010 Oct-10

05/11/2010 Nov-10

06/12/2010 Dic-10

06/01/2011 Ene-11

04/02/2011 Feb-11 X 25/05/2011 Mar-11 X 22/06/2011Tribunal Arbitral de Fideicomiso A (Carrefour) y Fideicomiso B (Carrefour) contra Cencosud Colombia S.A.

9 3.5.2.- La sociedad arrendataria incumpli ó su obligación de pagar, proporcionalmente, el

S.A.

9 3.5.2.- La sociedad arrendataria incumpli ó su obligación de pagar, proporcionalmente, el valor del impuesto predial y la parte correspondiente de la contribución de valorización que recayeron sobre el inmueble y se hicieron exigibles para el año 2.010.

Solo hasta que se llevó a cabo la conciliac ión que tuvo lugar el día 22 de marzo de 2.011, GRANDES SUPERFICIES DE COLOMBIA S.A. atendió el pago al que estaba obligada desde el año 2.010, con lo que quedó confirmado el incumplimiento de sus obligaciones contractuales.

Por la fecha de pago de la cue nta de cobro 4573971 del 29 de octubre de 2010 quedó cumplida la obligación reclamada, pero también consolidado el incumplimiento de la sociedad arrendataria por fuera de todos los plazos convencional y legalmente permitidos.

3.5.3.- La sociedad arrendat aria incumplió su obligación de pagar, proporcionalmente, el valor de la contribución de valorización que recayó sobre el inmueble con causa en los Acuerdos 180 de 2005 y 398 de 2009.

3.5.4.- La sociedad arrendataria incumplió la obligación de aseguramien to que asumió en la calusula 13 del contrato, tano en lo sustancial, por los seguros obtenidos como en lo formal, por no entregar las copias de las polizas que podían acreditar su cumplimiento.

3.6.- Después de la conciliación acordada, la sociedad arrend ataria mantuvo su condición de incumplimiento permanente en relación con su sobligaciones principales, como se expresa en los sigueintes hechos:

3.6.- Después de la conciliación acordada, la sociedad arrend ataria mantuvo su condición de incumplimiento permanente en relación con su sobligaciones principales, como se expresa en los sigueintes hechos:

3.7.- La sociedad demandada incumplió el pago oportuno de los cánones de arrendamiento.

3.7.1.- Como ya se dijo, el pago de los cánones de arrendamiento previstos para el período de construcción del hipermercado y para el primer año de duración del contrato después de abierto el hipermercado al público, se cumplió por la sociedad arrendataria adecuada y oportunamente.

3.7.2.- Después de la audiencia de conciliación, el incumplimiento en la oportunidad en los pagos de los cánones de arrendamiento se hizo mas frecuente con lo que la vocera de los fideicomisos, por instrucción de los fideicomitentes y con fundamen to en este y otros graves incumplimientos planteó, por escrito de fecha 27 de noviembre de 2.012 a la arrendataria la terminación del contrato de arrendamiento y la consecuente restitución del inmueble.

3.7.3.- La sociedad arrendataria entonces, y como consecuencia de la comunicación de fecha 27 de noviembre de 2.012, el día 29 de noviembre de 2012, pagó la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y SEIS PESOS ($244.648.746.oo) M.CTE. con la q ue pretendió cubrir el canon del mes de noviembre de 2.012, evidentemente de manera extemporánea, una factura previa que había pasado la Fiduciaria por ajuste de valores en

pretendió cubrir el canon del mes de noviembre de 2.012, evidentemente de manera extemporánea, una factura previa que había pasado la Fiduciaria por ajuste de valores en los cánones e interese y los intereses del mes de noviembre.

3.7.4.- El pago fue recibido por los arrendadores sin que con ello quedarán liquidadas las cuentas entre las partes por concepto del pago de los cánones de arrendamiento, de manera que cuando, durante la reunión del 16 de abril de 2.013 que se provocó para acordar la restitución del inmueble, se planteó el tema de los cánones insolutos lo que se convino fue conciliar los valores pendientes para definir el valor definitivo a pagar.

3.7.5.- Finalmente, después de varias reuniones entre los funcionarios de Alianza Fiduciaria y los de GRANDES SUPERFICIES, el día 30 de octubre de 2013, GRANDES SUPERFICIES DE COLOMBIA S.A. envió un correo electrónico a ALIANZA FIDUCIARIA S.A. dando por concluida la etapa de conciliación de cuentas, y aceptando su obligación de pagar CUARENTA Y UN M ILLONES CIENTO OCHENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS CINCO PESOS ($41.183.305.oo) M.CTE. por concepto de intereses de mora sobre los cánones de arrendamiento.

3.7.6.- El día 06 de noviembre de 2013, GRANDES SUPERFICIES DE COLOMBIA S.A. envió a ALIANZA FIDUCIARIA S.A. como vocera de los FIDEICOMISOS CONVOCANTES una comuni