Laudo 3173 CENTRO COMERCIAL CEDRITOS 151 VS. DIVERFAMILY S.A.

TRIBUNAL ARBITRAL DE CENTRO COMERCIAL CEDRITOS 151 VS.

DIVERFAMILY S.A.

1 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá

CÁMARA DE COMERCIO D E BOGOTÁ

CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN

LAUDO ARBITRAL

BOGOTÁ D.C. VEINTITRÉS (23) DE FEBRERO DE D OS MIL QUINCE

(2015 )TRIBUNAL ARBITRAL DE CENTRO COMERCIAL CEDRITOS 151 VS.

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L A U D O A R B I T R A L

Bogotá D.C., veintitrés (23) de febrero de dos mil quince (2015)

Cumplido el trámite legal y dentro de la oportunidad para hacerlo, procede el Tribunal Arbitral a pronunciar el Laudo en derecho que pone f in al proceso arbitral entre la s sociedades CENTRO COMERCIAL CEDRITOS 151-PH y DIVERFAMILY S.A., como parte convocada.

A. ANTECEDENTES

1.-EL PACTO ARBITRAL. El pacto arbitral invocado por la parte convocante que se encuentra en el CONVENIO PARA EL APROVECHAMIENTO DEL TRÁFICO DE VISITANTES, de fecha 10 de octubre de 2010, el cual expresa lo siguiente:

“DECIMA OCTAVA -CLÁUSULA COMPROMISORIA: Toda controversia o diferencia que

VISITANTES, de fecha 10 de octubre de 2010, el cual expresa lo siguiente:

“DECIMA OCTAVA -CLÁUSULA COMPROMISORIA: Toda controversia o diferencia que surja en torno a la celebración, interpretación, cumplimiento, terminación o liquidación del presente convenio, que no pueda solucionarse por los contratantes de mutuo acuerdo o mediante l os mecanismos alternativos de solución de controversias será sometida a decisión de un Tribunal de Arbitramento designado por la Cámara de Comercio de Bogotá el cual sesionará en este ciudad en el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá de Comercio y se sujetará a la normatividad legal vigente, de acuerdo con las siguientes reglas: a) El Tribunal estará integrado por un (1) árbitro; b) La organización interna del Tribunal y la designación del árbitro se sujetará a las reglas de l Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá y; c) El Tribunal decidirá en derecho”.TRIBUNAL ARBITRAL DE CENTRO COMERCIAL CEDRITOS 151 VS.

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2. Partes Procesales:

2.1.- Parte Convocante:

• CENTRO COMERCIAL CEDRITOS 151 -PH, persona jurídica con domicilio en la ciudad de Bogotá.

2.2.- Parte Convocada:

-La sociedad DIVERFAMILY S.A., persona jurídica, con domicilio en la ciudad de Bogotá.

3.-El trámite del proceso arbitral.

El trámite arbitral se desarrolló con apego a las disposiciones legales que rigen el

-La sociedad DIVERFAMILY S.A., persona jurídica, con domicilio en la ciudad de Bogotá.

3.-El trámite del proceso arbitral.

El trámite arbitral se desarrolló con apego a las disposiciones legales que rigen el arbitraje nacional, con pleno cumplimiento de los principios y garantías constitucionales, para lo cual fueron practicadas la totalidad de las pruebas solicitadas y no desistidas por las partes. La primera audiencia de trámite se adelantó el día 11 de agosto de 2014 y el proceso estuvo suspendido por el término de 85 días a solicitud de las partes, razón por la cual el presente laudo arbitral es proferido dentro del término.

4.-Hechos de la demanda.

3.- HECHOS

1. Entre el CENTRO COMERCIAL CEDRITOS 151 – P.H., y la sociedad DIVERFAMILY S.A., se celebró un Convenio Para el Aprovechamiento del Tráfico de Visitantes, conTRIBUNAL ARBITRAL DE CENTRO COMERCIAL CEDRITOS 151 VS.

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fecha 10 de octubre de 2010, cuyo objeto quedó consignado en la cláusula primera del mismo así:

“PRIMERA.- OBJETO: Por virtud del presente convenio el Centro Comercial autoriza a El Beneficiario a aprovechar temporalmente el tráfico de visitantes del Centro comercial Cedritos 151, mediante el uso de zona común del Centro Comercial, previamente asignada por éste, en los términos y bajo las condiciones estipulada s en el presente convenio, para la promoción y comercialización de CENTRO DE RECREACIÓN

FAMILIAR”.

asignada por éste, en los términos y bajo las condiciones estipulada s en el presente convenio, para la promoción y comercialización de CENTRO DE RECREACIÓN

FAMILIAR”.

2. El área o zona común autorizada para el aprovechamiento del tráfico de visitantes está ubicada en el Sótano Frente al Ascensor panorámico del Centro Com ercial Cedritos 151, y tiene un área de 281.6 metros cuadrados.

No obstante la ubicación consignada en el Convenio, las partes acordaron expresamente en la cláusula Tercera del mismo, que los elementos con que fuera ocupada podrían ser reubicados en cualquier otra área del Centro Comercial en caso de prorroga al termino inicialmente pactado.

3. La contraprestación por la autorización para el aprovechamiento del tráfico de visitantes se pactó en un valor mensual igual al veinte por ciento (20%) sobre el recaudo de ventas con un mínimo garantizado de Catorce Millones de Pesos ($14.000.000), suma que El Beneficiario se obligó a cancelar antes del día 30 de cada

mes.TRIBUNAL ARBITRAL DE CENTRO COMERCIAL CEDRITOS 151 VS.

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4. El plazo del Convenio Para el Aprovechamiento del Tráfico de Visitantes quedó fijado en la cláusula tercera en tres (3) años, contados entre el 23 de octubre de 2010 y el 23 de octubre de 2013.

5. Con fecha 10 de mayo de 2013, las partes suscribieron el otrosí No. 1 al Convenio Para el Aprovechamiento del Tráfico de Visitantes, modificando el valor mínimo mensual

de octubre de 2013.

5. Con fecha 10 de mayo de 2013, las partes suscribieron el otrosí No. 1 al Convenio Para el Aprovechamiento del Tráfico de Visitantes, modificando el valor mínimo mensual garantizado del Convenio. Las partes expresamente manifestaron en dicho documento

la permanencia de las demás clausulas no modificadas por el otrosí No. 1.

6. El día 23 de julio de 2013, esto es, tres (3) meses antes al venc imiento del plazo pactado en el Convenio, el CENTRO COMERCIAL CEDRITOS 151 remitió por correo certificado una comunicación informando a El Beneficiario su decisión de no renovar el

Convenio.

7. El 29 de agosto de 2013, la sociedad demandada radicó en las instalaciones del CENTRO COMERCIAL CEDRITOS 151 una comunicación por medio de la cual manifestaba su inconformidad con la decisión tomada por el Centro Comercial de “terminar el contrato suscrito entre las partes”, argumentando tener el legitimo derecho a la explotación comercial desde hace más de 20 años.

En la comunicación la sociedad demandada manifestó entre otras cosas:

“Mal puede la copropiedad iniciar un proceso licitatorio sobre un área en la que se ha detentado la tenencia legítimamente para l a explotación de un Establecimiento de Comercio por más de 20 años y sobre la cual se tiene proyectado seguir ocupando con significativos cambios a favor del Centro Comercial como más adelante exponemos.”TRIBUNAL ARBITRAL DE CENTRO COMERCIAL CEDRITOS 151 VS.

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Los argumentos esgrimidos por la sociedad DIVERFA MILY S.A. no son de recibo para oponerse a la terminación del Convenio y la entrega de la zona común, en tanto el Convenio Para el Aprovechamiento del Tráfico de Visitantes de fecha 21 de octubre de 2010, es un acuerdo de voluntades entre las partes, que l as vincula y obliga legalmente en los términos y condiciones pactados en dicho documento. El Convenio es de obligatorio cumplimiento por virtud de lo establecido en el artículo 1602 del Código Civil, conforme al cual “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.”, por lo que no puede la parte demandada desconocer unilateralmente sus términos.

En ese orden de ideas se hace necesario examinar el contenid o del Convenio para determinar las obligaciones y derechos que corresponden a cada una de las partes.

La naturaleza y el objeto del Convenio quedaron plasmados en la cláusula primera del mismo, así:

“CLAUSULA PRIMERA.- OBJETO: Por virtud del presente convenio el Centro Comercial autoriza a El Beneficiario a aprovechar temporalmente el tráfico de visitantes del Centro Comercial Cedritos 151, mediante el uso de zona común del Centro Comercial, previamente asignada por este, en los términos y bajo las con diciones estipuladas en el presente convenio, para la promoción y comercialización de CENTRO DE RECREACIÓN

FAMILIAR.

PARÁGRAFO: El Beneficiario reconoce y acepta con la firma del presente convenio que

presente convenio, para la promoción y comercialización de CENTRO DE RECREACIÓN

FAMILIAR.

PARÁGRAFO: El Beneficiario reconoce y acepta con la firma del presente convenio que la autorización expedida por el Centro Comercial para el aprovechamiento del tráfico de visitantes tiene carácter esencialmente temporal y revocable, motivo por el cual suTRIBUNAL ARBITRAL DE CENTRO COMERCIAL CEDRITOS 151 VS.

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terminación cualquiera que fuere su causa, no dará lugar al pago de ningún tipo de contraprestación, indemnización, compensación, prima, ni perjuicio de ninguna clase.”

Como puede apreciarse, la sociedad DIVERFAMILY S.A. suscribió el Convenio conociendo y aceptando el carácter esencialmente temporal y revocable del mismo, y obligándose a respetar sus términos y condiciones.

La autorización para el aprovechamiento del tráfico de visitantes estaba limitada al plazo de tres (3) años establecido en el Convenio, término que una vez cumplido conllevaba su terminación, sin derecho a contraprestación, indemnización, compensación, prima, ni perjuicio de ninguna clase a favor de El Beneficiario.

Conforme a lo señalado, la facultad de prorrogar el plazo inicialmente acordado en el Convenio quedó sujeta al acuerdo expreso de las partes, que de no producirse, daría lugar a la terminación del Convenio.

8. Como es sabido, el parágrafo 2 del artículo 19 de la ley 675 de 2001, autoriza a las propiedades horizontales a explotar económicamente sus bienes comunes en estos

lugar a la terminación del Convenio.

8. Como es sabido, el parágrafo 2 del artículo 19 de la ley 675 de 2001, autoriza a las propiedades horizontales a explotar económicamente sus bienes comunes en estos

términos:

“Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes son inajen ables en forma separada de los bienes de propiedad privada o particular, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos podrán autorizar la explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no se extienda a l a realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos. La explotación autorizada se ubicará de tal forma que no impida la circulación por las zonas comunes, no afecte la estructura de la edificación, niTRIBUNAL ARBITRAL DE CENTRO COMERCIAL CEDRITOS 151 VS.

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contravenga disposiciones urbanísticas ni ambientales. Las contraprestaciones económicas así obtenidas serán para el beneficio común de la copropiedad y se destinarán al pago de expensas comunes del edificio o conjunto, o a los gastos de inversión, según lo decida la asamblea general”.

9. Con fecha 20 de septiembre de 2013, la administración del Centro Comercial Cedritos 151 le remitió una comunicación a la sociedad demandada solicitándole la entrega de la zona común objeto del Convenio Para el Aprovechamiento del Tráfico de Visitantes, con fundamento en lo pactado en la cláusula Décima Tercera del mismo.

151 le remitió una comunicación a la sociedad demandada solicitándole la entrega de la zona común objeto del Convenio Para el Aprovechamiento del Tráfico de Visitantes, con fundamento en lo pactado en la cláusula Décima Tercera del mismo.

10. La sociedad DIVERFAMILY S.A. dio respuesta a la comunicación anterior con carta radicada el día 21 de octubre de 2013, informando que no haría entre ga del área común, bajo el argumento de tener derechos adquiridos por el hecho de haber detentado la tenencia, a título de arrendamiento, de dicha área, por un término superior a los 20 años. En la comunicación su signataria manifiesta expresamente:

“Respecto a la comunicación fechada Septiembre 20 de 2013, en la que se nos solicita hacer entrega del área que hemos tenido a título de arriendo desde hace más de 20 años, nos permitimos manifestarle que no podemos acatar dicha solicitud en virtud a que el des ahucio efectuado, no reúne las condiciones previstas en el Código de Comercio para este efecto y trasgrede los derechos que durante este tiempo hemos adquirido en el ejercicio de nuestra actividad en este establecimiento de Comercio los cuales son protegidos por la normatividad Colombiana”

11. De acuerdo con lo manifestado en la comunicación, la sociedad DIVERFAMILY S.A. no está dispuesta a hacer entrega del área común por terminación del Convenio, lo queTRIBUNAL ARBITRAL DE CENTRO COMERCIAL CEDRITOS 151 VS.

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hace necesaria la intervención de la autoridad com petente para darlo por terminado y

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hace necesaria la intervención de la autoridad com petente para darlo por terminado y ordenar la entrega del área o zona común a la parte demandante.

12. El día 24 de octubre de 2013, el Centro Comercial remitió una comunicación a la sociedad demandada informando el vencimiento del término del Convenio y otorgando un plazo de 15 días hábiles, según lo pactado en la cláusula Décima Tercera del Convenio, para el retiro de los elementos con que ocupaba la zona común.

En la misma comunicación se le informó a la demandada la aplicación de la multa diaria sucesiva, equivalente a un salario mínimo legal mensual vigente, en caso de no cumplir con la obligación contenida en la cláusula antes mencionada.

13. Con fecha 15 de noviembre de 2013, la sociedad DIVERFAMILY S.A. radicó en las oficinas de la administración del Centro Comercial una comunicación por medio de la cual reiteraba los argumentos expuestos en las comunicaciones ya relacionadas.

14. Hasta el día de hoy la sociedad DIVERFAMILY S.A. no ha hecho entrega de la zona común objeto del Convenio Para el Apr ovechamiento del Tráfico de Visitantes incumpliendo con lo pactado en la cláusula tercera de dicho Convenio, por lo cual se convierte automáticamente en deudora del Centro Comercial en una suma equivalente a $589.500 pesos, (valor del Salario Mínimo Legal Mensual) por cada día de retardo en la entrega de la zona común.

15. De acuerdo con lo pactado en la cláusula Décima Cuarta del Convenio, el

a $589.500 pesos, (valor del Salario Mínimo Legal Mensual) por cada día de retardo en la entrega de la zona común.

15. De acuerdo con lo pactado en la cláusula Décima Cuarta del Convenio, el incumplimiento parcial o total o el cumplimiento tardío de una cualquiera de las obligaciones a cargo de El Benefi ciario lo hace deudor a título de sanción de una suma igual al doble del valor total del Convenio para el momento del incumplimiento, sinTRIBUNAL ARBITRAL DE CENTRO COMERCIAL CEDRITOS 151 VS.

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necesidad de que medien requerimientos privados o judiciales, a los cuales renunció expresamente, así como a los reque rimientos privados o judiciales para ser constituido en mora.

16. En la cláusula Décima Octava del Convenio las partes pactaron una cláusula

compromisoria en estos términos:

“DECIMA OCTAVA.- CLÁUSULA COMPROMISORIA: Toda controversia o diferencia que surja en torno a la celebración, interpretación, cumplimiento, terminación o liquidación del presente convenio, que no pueda solucionarse por los contratantes de mutuo acuerdo o mediante los mecanismos alternativos de solución de controversias será sometida a decisión de un Tribunal de Arbitramento designado por la Cámara de Comercio de Bogotá el cual sesionará en esta ciudad en el Centro de Arbitraje y Conciliación de dicha Cámara de Comercio y se sujetará a la normatividad legal vigente, de acuerdo con las s iguiente reglas: a) El Tribunal estará integrado por un (1) árbitro;

Conciliación de dicha Cámara de Comercio y se sujetará a la normatividad legal vigente, de acuerdo con las s iguiente reglas: a) El Tribunal estará integrado por un (1) árbitro; b) La organización interna del Tribunal y la designación del árbitro se sujetará a las reglas del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá y; c) El Tribunal decidirá en derecho”.

4.-PRETENSIONES:

“1. Declarar judicialmente terminado el Convenio Para el Aprovechamiento del Tráfico de Visitantes celebrado entre el CENTRO COMERCIAL CEDRITOS 151, y DIVERFAMILY S.A., en calidad de Beneficiario, con fecha 21 de octubre de 2010, cuyo objeto era el aprovechamiento temporal del tráfico de visitantes del CENTRO COMERCIAL CEDRITOS 151, mediante el uso de una zona común del Centro Comercial, previamente asignada aTRIBUNAL ARBITRAL DE CENTRO COMERCIAL CEDRITOS 151 VS.

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El Beneficiario, en los términos y condiciones estip ulados en el convenio, para la promoción y comercialización de un Centro de Recreación Familiar.

2. Como consecuencia de la declaración anterior, ordenar a la sociedad demandada la desocupación y entrega del área común asignada, dentro de los cinco (5) d ías siguientes a la ejecutoria del Laudo que ponga fin al proceso; entrega que deberá realizarse directamente a la parte demandante o a su apoderado.

3. Condenar a la sociedad demandada al pago de la cláusula penal pecuniaria pactada

siguientes a la ejecutoria del Laudo que ponga fin al proceso; entrega que deberá realizarse directamente a la parte demandante o a su apoderado.

3. Condenar a la sociedad demandada al pago de la cláusula penal pecuniaria pactada en la cláusula Décima Cuarta del Convenio.

4. Condenar a la sociedad demandada al pago de un Salario Mínimo Legal Vigente (1SMLV) por cada día de retardo en el retiro de los elementos con que actualmente se encuentra ocupada el área asignada y su correspondiente entrega a la parte demandante, de conformidad con lo pactado en el parágrafo de la cláusula Décima Tercera del Convenio, desde el día 8 de noviembre de 2013 y hasta que se produzca la devolución efectiva del área a la parte demandante.

5. Condenar en costas a la sociedad demandada.”

5.- EXCEPCIONES DE MÉRITO FORMULADAS POR LA CONVOCADA.

Inexistencia del contrato denominado Convenio para el aprovechamiento del tráfico de visitantes y existencia del contrato de contrato de arrendamiento comercial (sic)

Ineficacia liminar y carencia de valor del denominado Convenio para el aprovechamiento del tráfico de visitantes.TRIBUNAL ARBITRAL DE CENTRO COMERCIAL CEDRITOS 151 VS.

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Inexistencia de causa legal y contractual para exigir la terminación del contrato.

Derecho del arrendador como comerciante a la renovación del contrato de arriendo y a la protección de sus derechos adquiridos en desarrollo del comercio.

Abuso del derecho y cláusulas abusivas.

Derecho del arrendador como comerciante a la renovación del contrato de arriendo y a la protección de sus derechos adquiridos en desarrollo del comercio.

Abuso del derecho y cláusulas abusivas.

Inconstitucionalidad e ilegalidad de las sanciones de cond ena expresadas en las pretensiones.

6.-CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL

En primer lugar se aprecia que tanto en las pretensiones planteadas por la convocante como en las exc epciones, las partes aparentemente circunscriben sus discrepancias al Convenio para el aprovechamiento del tráfico de visitantes” suscrito por las ellas el 21 de octubre de 2010 .

No obstante lo anterior el Tribunal aprecia que dentro de los documentos aportados por la convocada se demuestra una relación contractual sostenida por las partes desde el 2 de enero de 2003 así:

1-“Contrato de Concesión de Zona Común ” (se subraya y resalta) que se indica haber sido suscrito el 2 de enero de 2003 1.

1 Cuaderno de Pruebas Número 1 folios 19 a 21TRIBUNAL ARBITRAL DE CENTRO COMERCIAL CEDRITOS 151 VS.

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En este documento se califica la relación jurídica entre convocante y convocada como “contrato de concesión privada para atender el servicio de recreación infantil” y en tal virtud la convocada a quien se denomina “EL CONCESIONARIO” se obliga a “prestar el servicio de recreación infantil, en las instalaciones del Centro Comercial.

virtud la convocada a quien se denomina “EL CONCESIONARIO” se obliga a “prestar el servicio de recreación infantil, en las instalaciones del Centro Comercial.

El de concesión es un contrato atípico en el derecho mercantil, nominado por algunas disposiciones de carácter fiscal, por ello desde el punto de vista mercantil ha venido siendo nominado y precisadas en ausencia de texto legal que lo defina y regule por la doctrina y la jurisprudencia.

En una primera acepción , la relación contractual objeto de este proveído no corresponde al contrato identificado en la doctrina representada por las opiniones de CHAMPAUD y NARVAEZ para quienes el aludido contrato de conc esión es “una convención por la cual un comerciante llamado concesionario, pone su empresa de distribución al servicio de un comerciante o industrial, llamado concedente, para asegurar exclusivamente, sobre un territorio determinado, durante un período lim itado y bajo la vigilancia del concedente, la distribución de sus productos cuyo monopolio de reventa le es concedido.” 2

Dentro del anterior entendimiento , Suescún Melo y Arrubla Paucar a los cuales se acogen algunos laudos arbitrales, en dicho contrato el concesionario “se hace dueño de los bienes que revende y por tanto obra por su cuenta y riesgo; en cambio, se concentra en el hecho de la distribución, que es común a varios contratos, como la agencia mercantil, el suministro y la propia concesión”3

2 NARVAEZ José Ignacio, Obligaciones y Contratos Mercantiles-EDITORIAL TEMIS 1990, página 73. 3 SUESCUN MELO Jorge, Derecho Privado Estudios de Derecho Civil y Comercial Contemporáneo Tomo

2 NARVAEZ José Ignacio, Obligaciones y Contratos Mercantiles-EDITORIAL TEMIS 1990, página 73. 3 SUESCUN MELO Jorge, Derecho Privado Estudios de Derecho Civil y Comercial Contemporáneo Tomo II, Legis Segundas Edición 2003, página 499.TRIBUNAL ARBITRAL DE CENTRO COMERCIAL CEDRITOS 151 VS.

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Como quiera que a la relación jurídica establecida con el Centro Comercial Cedritos 151, DIVERFAMILY S.A. no concurre en calidad de distribuidor de ningún producto sino como prestador del servicio de recreación a través de las máquinas de juegos ubicadas en la de la zona común autorizada por el centro comercial, así como que tampoco se trata de revender productos, en este caso no se trata del contrato de concesión expuesto por los autores antes mencionados.

De su lado el profesor Jesús María Sanguino Sánchez refiriéndose a las modalidades de explotación comercial en áreas correspondiente a grandes superficies o a centros comerciales ubica la concesión como “ un contrato atípico de colaboración, por medio de la cual una empresa concede a otra, med iante el pago de una cantidad y en condiciones determinadas, el derecho de reventa de bienes o de explotación de un espacio comercial, marca, nombre, Know How, de los cuales es propietaria, con la finalidad de crear una técnica institucional de venta debidamente integrada”.4

Si bien en este caso la relación jurídica entre la copropiedad que en este caso corresponde al Centro Comercial Cedritos 151 - PH es de origen civil organizada bajo el

finalidad de crear una técnica institucional de venta debidamente integrada”.4

Si bien en este caso la relación jurídica entre la copropiedad que en este caso corresponde al Centro Comercial Cedritos 151 - PH es de origen civil organizada bajo el régimen de propiedad horizontal, la naturaleza jurídica de la concesionaria, arrendataria o beneficiaria, así como el objeto del contrato, convenio o autorización para la explotación económica de la zona común ubican dicha relación en el campo del derecho comercial siguiendo lo dispuesto en el artículo 1º. Del Código de Comercio al consagrar que la ley mercantil regirá los asuntos mercantiles.

En lo que sí corresponde al concepto de “Concesión” es a la de aquellos contratos atípicos en virtud de los cuales un centro comercial “…entrega al comerciante la

4 SANGUINO SÁNCHEZ, Jesús María. Contrato de Concesión Mercantil. Dere cho comercial contemporáneo. Cámara de Comercio de Medellín, Editorial Diké y del Colegio de Abogados de MedellínTRIBUNAL ARBITRAL DE CENTRO COMERCIAL CEDRITOS 151 VS.

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tenencia de un local determinado por un precio pactado para su explotación comercial. Pero se trata de una locación con características muy particulares, pues el locatario – llamémoslo así – se inserta en un “paseo de compras” por cuya razón el motivo determinante-- que deviene en la causa propia de este contrato -, lo constituye la funcionalidad, organización, atracción ejercida sobre el público y por los servicios que

llamémoslo así – se inserta en un “paseo de compras” por cuya razón el motivo determinante-- que deviene en la causa propia de este contrato -, lo constituye la funcionalidad, organización, atracción ejercida sobre el público y por los servicios que ofrece el shopping center (Bares, restaurantes, espectáculos, salas de juegos para niños, guarderías infantiles, etc). De modo que el locatario se instala allí por todo esto, lo cual determina un desfile incesante de público que, muchas veces va solo a pasear, pero del cual surgen los clientes.”5.

En el laudo referenciado en la cita anterior, se indica siguie ndo autores como Chueke, Kleidermacher y V iola acerca de la errática historia de las legislaciones en materia locativa en sentido de “…evitar la utilización de la figura jurídica de locación, para permitir a la empresa propietaria y urbanizadora un manejo más ágil de sus relaciones con los titulares de la explotación de las unidades de comercialización que un shopping center ofrece; y para poder convenir con ellos condiciones de contrataciones que no se compatibilizan con los caracteres propios de la locación.”. Agrega el mencionado laudo, basándose en el profesor argentino Farina que “es por ello que un gran número de contratos para locales de shopping center se negocia bajo el rótulo jurídicamente más ambiguo de concesión, pese a que no se configuran tampoco las características que los usos y costumbres asignan a este contrato.”.

Es de anotar que tratándose de la relación contractual objeto de este proveído como la correspondiente a un contrato atípico, este convenio o contrato “se encuentra sometido a las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a normas

Es de anotar que tratándose de la relación contractual objeto de este proveído como la correspondiente a un contrato atípico, este convenio o contrato “se encuentra sometido a las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a normas

5 Laudo arbitral proferido en el caso de Claudia Sofía Arroyave y otros Vs Fiduciaria Corficolombiana S.A. vocera y administradora del Centro Comercial Jardín Plaza 2101. Cámara de Comercio de Santiago de Cali, 19 de Octubre de 2009. Arbitro Único: Dr. José Antonio Tamayo Hurtado.TRIBUNAL ARBITRAL DE CENTRO COMERCIAL CEDRITOS 151 VS.

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imperativas; a las reglas generales de todo contrato; a las normas derivadas de la tipicidad social (costumbre) y, cuando sea del caso, a la analogía de la s normas que gobiernen contratos afines”.6

2-“ Contrato de Arrendamiento Comercial Celebrado entre el Centro Comercial Cedritos 151 y Zona Común Diverfamily S.A. “(se subraya y resalta) Contrato número 009 -Zc denominado Contrato número 009 -Zc que figura suscrito el 23 de octubre de 20097 . S

En este documento, la misma relación jurídica entre convocante y convocada inicialmente calificada como de concesión, se denomina “Contrato de arrendamiento comercial celebrado entre Centro Comercial Cedritos y Zona Común Diverfamily S.A.” en el que ya no se indica que el objeto sea la prestación de un servicio relacionado con la

inicialmente calificada como de concesión, se denomina “Contrato de arrendamiento comercial celebrado entre Centro Comercial Cedritos y Zona Común Diverfamily S.A.” en el que ya no se indica que el objeto sea la prestación de un servicio relacionado con la recreación infantil sino “un contrato de arrendamiento sobre un área o zona común de aproximadamente 281.6 mts² ubicada en el sótano frente al ascensor panorámico”. Para los efectos de este documento la parte convocada se denomina “EL

ARRENDATARIO”.

Frente a este documento se hace imperativo traer a colación la definición de contrato de arrendamiento consagrada en el Código Civil, ante la falta de definición de dicho contrato en el Código de Comercio y a lo dispuesto en el artículo 822 ibídem, en cuanto que el estatuto civil dispone que “El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a

6 CSJ, Sala de Casación Civil, Sentencia del 22 de octubre de 2001, proceso de Antonio M. Vél