Laudo 3400 BANCO AGRARIO DE COLOMBIA S.A. VS. GERMAN ADAN CHARRY LLANOS LUZ MARINA DIAZ HORTA

Tribunal Arbitral de

BANCO AGRARIO DE COLOMBIA S.A. contra

GERMAN ADAN CHARRY LLANOS

LUZ MARINA DIAZ HORTA

SOASEG LTDA SOCIEDAD ASESORA EN SEGUROS

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LAUDO ARBITRAL

TRIBUNAL ARBITRAL

de

BANCO AGRARIO DE COLOMBIA S.A.

contra

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LUZ MARINA DIAZ HORTA

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En la ciudad de Bogotá D.C. a los veinticuatro (24) días del mes de noviembre de dos mil quince (2015), siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), sesionó el tribunal arbitral integrado por IVAN HUMBERTO CIFUENTES ALBADAN árbitro único, y JUAN PABLO BONILLA SABOGAL secretario, con la finalidad de dictar el laudo arbit ral que dirime las controversias presentadas entre BANCO AGRARIO DE COLOMBIA S.A. parte convocante, y GERMAN ADAN CHARRY LLANOS, LUZ MARINA DIAZ HORTA y SOASEG LTDA. SOCIEDAD ASESORA EN SEGUROS parte convocada.

CAPÍTULO PRIMERO: ANTECEDENTES DE ESTE TRIBUNAL

ARBITRAL - SINÓPSIS DE SU CONTENIDO Y DEL TRÁMITE.

I. CONFORMACIÓN DEL TRIBUNAL ARBITRAL Y DESARROLLO

DE SU TRÁMITE.

1. El 6 de junio de 2014, BANCO AGRARIO DE COLOMBIA S.A., presentó demanda arbitral que contiene la solicitud de convocatoria

DE SU TRÁMITE.

1. El 6 de junio de 2014, BANCO AGRARIO DE COLOMBIA S.A., presentó demanda arbitral que contiene la solicitud de convocatoria arbitral fren te a GERMAN ADAN CHARRY LLANOS, LUZ MARINA DIAZ HORTA y la sociedad SOASEG LTDA SOCIEDAD ASESORA EN SEGUROS, ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara

de Comercio de Bogotá (Cuaderno Principal No. 1, folios 1 a 8).Tribunal Arbitral de

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2. El 30 de abril de 2014, s e llevó a cabo el sorteo público de designación de árbitros en el que resultó elegido como árbitro principal el doctor ENRIQUE BORDA VILLEGAS, y como suplente

IVAN HUMBERTO CIFUENTES ALBADAN. (Cuaderno Principal No. 1, folio 34). El árbitro principal aceptó el cargo dentro de la oportunidad legal (Cuaderno Principal No. 1, folios 42.)

3. El 5 de agosto de 2014, se dió inicio a la audiencia de instalación, en

la cual, mediante Auto No. 1 de la misma fecha (Acta No. 1), se declaró legalmente instalado el Tribu nal; se reconoció personería jurídica a la señora apoderada de la parte convocante; se fijó la sede de funcionamiento del Tribunal y se designó como secretaria a la doctora JUANITA GARCÍA CLOPATOFSKY . En la misma audiencia ,

jurídica a la señora apoderada de la parte convocante; se fijó la sede de funcionamiento del Tribunal y se designó como secretaria a la doctora JUANITA GARCÍA CLOPATOFSKY . En la misma audiencia , mediante Auto No. 2, se admitió la demanda, se ordenó la notificación personal al Ministerio Público, a la Agencia Nacional de Defensa Jurídica del Estado y a la parte convocada y correr el traslado correspondiente por el término de veinte (20) días. (Cuaderno Principal No. 1, folio 106 a 108).

4. El 5 de agosto de 2014, la parte convocada en su totalidad fue

notificada de la demanda arbitral ( Cuaderno Principal No. 1, folios 116 a 118).

5. El 4 de Septiembre de 2014, el árbitro principal doctor ENRIQUE BORDA VILLEGAS y la secretaria doctora JUANITA GARCÍA CLOPATOFSKY, renunciaron a su cargo.

6. El 23 de septiembre de 2014, el árbitro suplente IVÁN HUMBERTO CIFUENTES ALBADAN, manifestó su aceptación como árbitro en el presente Tribunal.

7. El 22 de octubre de 2014, se re anudo el Tribunal arbitral, se designó como secretario a l doctor JUAN PABLO BONILLA SABOGAL , y se ordenó proceder a la notificación de la Agencia Nacional de Defensa

Jurídica del Estado.

8. El 28 de octubre de 2014, fue notificada la Agencia Nacional de

Defensa Jurídica del Estado.Tribunal Arbitral de

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Jurídica del Estado.

8. El 28 de octubre de 2014, fue notificada la Agencia Nacional de

Defensa Jurídica del Estado.Tribunal Arbitral de

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9. El 27 de noviembre de 2014, en oportunidad para ello, la parte convocada contestó la demanda arbitral, con expresa oposición a las pretensiones y formulando excepciones de mérito (Cuaderno

Principal No. 1 folios 155 a 164).

10. El 26 de enero de 2015 s e corrió traslado a la convocante de las excepciones de mérito propuestas por la convocada. (Cuaderno

Principal No. 1, folio 165)

11. El 2 de febrero de 2015, la convocante descorrió el traslado de las excepciones propuestas por la convocada y solicitó prueba s.

(Cuaderno Principal No. 1, folios 166 a 172.)

12. El 16 de febrero de 2015, se llevó a cabo la audiencia de conciliación, la cual se declaró fracasada habida cuenta de la imposibilidad evidenciada para que llegaran a un acuerdo, ordenando, en consecuencia, la continuación del trámite. En esa misma audiencia ,

mediante Auto No. 6, se fijaron honorarios y gastos del Tribunal Arbitral, adicionalmente, se fijó fecha y hora para la celebración de la primera audiencia de trámite.

13. El 16 de marzo de 2015, se fijó a solicitud de la parte convocada,

Arbitral, adicionalmente, se fijó fecha y hora para la celebración de la primera audiencia de trámite.

13. El 16 de marzo de 2015, se fijó a solicitud de la parte convocada, nueva fecha para la realización de la primera audiencia de trámite.

14. El 8 de abril de 2015, se adelantó la primera audiencia de trámite, declarando el Tribunal Arbitral competente para conocer de las controversias puesta s a su consideración. Interpuesto recurso de reposición por la parte convocada, se confirmó la decisión, y se procedió a decretar las pruebas del proceso.

15. El 8 de septiembre de 2015 , al haberse practicado las pruebas, se declaró cerrada la etapa probator ia y se fijó fecha para adelantar la audiencia de alegatos de conclusión.

16. El 29 de septiembre de 2015, se adelantó la audiencia de alegatos de conclusión, en la cual los apoderados de las partes expusieron oralmente sus alegatos y acompañaron escrito que contiene el resumen de lo expuesto.

II. SÍNTESIS DE LAS CUESTIONES OBJETO DE CONTROVERSIA.

A. Hechos en que se fundamenta la demanda.

Los hechos que invoca la convocante en la demanda se sintetizan a continuación:

1. El 28 de septiembre de 2004, se suscribi ó contrato de arrendamiento DPP No. 0062 -A, entre la CAJA AGRARIA EN LIQUIDACIONTribunal Arbitral de

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(arrendadora) y GERMAN ADAN CHARRY LLANOS, LUZ MARINA DIAZ HORTA y la sociedad SOASEG LTDA (arrendatarios), sobre los siguientes inmuebles: Bodega y Parqueadero del Edificio C aja Agraria ubicado en la Carrera 7 No. 6 – 13 de Neiva (Huila), con un área total construida de doscientos cuatro metros cuadrados (204 mts2) y setecientos quince metros cuadrados (715 mts2), respectivamente, cuyos linderos particulares y generales se en cuentran señalados en la Escritura Pública No. 790 del 7 de julio de 1975 de la Notaría Segunda (2ª) del Circulo Notarial de Neiva y en los folios de matrícula inmobiliaria Nos. 200 -2222 y 200 -2223 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Neiva (Huila).

2. Mediante Escritura Pública No. 2451 del 21 de diciembre de 2006, la CAJA DE CREDITO AGRARIO INDUSTRIAL Y MINERO EN LIQUIDACION, transfirió a título de compraventa, a favor del BANCO AGRARIO DE COLOMBIA S.A., el dominio y posesión sobre el inmueble Edificio Caja de Crédito Agrario del cual hace parte la Bodega y el Parqueadero arrendados, la cual fue registrada en los folios de matrícula inmobiliaria correspondientes a los inmuebles objeto del contrato de arrendamiento mencionado. En la citada

escritura, se estableció:

Bodega y el Parqueadero arrendados, la cual fue registrada en los folios de matrícula inmobiliaria correspondientes a los inmuebles objeto del contrato de arrendamiento mencionado. En la citada escritura, se estableció:

“(…)

PARAGRAFO SEGUNDO: LA VENDEDORA suscribió los contratos de arrendamiento que a continuación se relacionan, los cuales se encuentran vigentes y SERÁN CEDIDOS AL COMPRADOR en las mismas condiciones a partir de la fecha de susc ripción del presente instrumento, cesión que ha sido notificada a cada uno de los arrendatarios.

(…)

F. Contrato de arrendamiento DPP No. 0062 -A del 28 de septiembre de 2.004, con los señores GERMÁN ADAN CHARRY LLANOS y LUZ MARINA DIAZ HORTA y SOASEG LTD A., por la bodega y parqueadero.

(…).”.

3. En la cláusula novena del contrato de arrendamiento, se señaló:

“NOVENA: La cesión del contrato de arrendamiento y subarriendo total o parcial del inmueble por parte de LOS ARRENDATAROS, solo será válida cuando lo autorice previamente LA ARRENDADORA por escrito. Por su parte, LA ARRENDADORA podrá ceder el presente contrato, obligándose LOS ARRENDATARIOS a cumplir sus obligaciones con el cesionario desde la fecha en que tal acto se le comunique con carta certificada ; en consecuencia LOS ARRENDATARIOS renuncian desde ahora a objetar la cesión que de este contratoTribunal Arbitral de

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carta certificada ; en consecuencia LOS ARRENDATARIOS renuncian desde ahora a objetar la cesión que de este contratoTribunal Arbitral de

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pueda hacer LA ARRENDADORA y aceptar al cesionario sin reparo de ninguna clase.”.

4. Mediante comunicación escrita, la Directora de Administración de Bienes de la CAJA DE CRÉDITO AGRARIO INDUSTRIAL Y MINERO EN LIQUIDACIÓN, notificó al señor GERMÁN ADAN CHARRY LLANOS, sobre la cesión del contrato del contrato de arrendamiento No. 0062 -A al BANCO AGRARIO DE COLOMBIA S.A., solicitándole que los cánones de arrendami ento fueran consignados a nombre de dicho BANCO.

5. En la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento se estableció:

“CUARTA: PLAZO. EL TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PRESENTE CONTRATO ES DE SEIS (6) MESES, contados a partir del quince (15) de octubre de 2004, h asta el día catorce (14) de Abril de dos mil cinco (2.005) inclusive. PARÁGRAFO PRIMERO: SI

VENCIDO EL TÉRMINO ANTERIOR, NINGUNA DE LAS PARTES

HA MANIFESTADO POR ESCRITO A LA OTRA SU INTENCION

DE DARLO POR TERMINADO, SU VIGENCIA SE RENOVARÁ AUTOMÁTICAMENTE POR UN PERIODO IGUAL AL INICIALMENTE PACTADO, momento en el cual terminará

HA MANIFESTADO POR ESCRITO A LA OTRA SU INTENCION

DE DARLO POR TERMINADO, SU VIGENCIA SE RENOVARÁ AUTOMÁTICAMENTE POR UN PERIODO IGUAL AL INICIALMENTE PACTADO, momento en el cual terminará automáticamente el contrato. Los incrementos del canon de arrendamiento serán anuales de acuerdo al I.P.C. fijado por el DANE para el año calendario inmediatamente anterior.”.

6. Teniendo en cuenta lo establecido en los artículos 518 y 520 del Código de Comercio, mediante comunicación de fecha 10 de octubre de 2.013, el BANCO AGRARIO DE COLOMBIA S.A., comunicó a los arrendatarios, la intención de darlo por terminado a partir del 14 de abril de 2.014, señalando de manera expresa, lo siguiente:

“(…) Requiere para su propio uso las instalaciones, con el fin de ampliar nuestros servicios mediante la ubicación de oficinas en la bodega que ustedes ocupan y la utilización del parqueadero por parte de los funcionarios de la Entidad.”.

Se cumplió con la obligación de desahuciar al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, tal y como lo establece el Código de Comercio.

7. Las comunicaciones fueron recibidas por la señora LUZ MARINA DIAZ, tal y como consta en las comunicaciones emitidas por la empresa de Servicio Postal 472 de fecha 28 de octubre de 2013.

8. Los arrendatarios no hicieron entrega voluntaria de los inmuebles el 14 de abril de 2014 , fecha en la cual se terminaba la vigencia del contrato de arrendamiento antes referido, tal como consta en el Acta

8. Los arrendatarios no hicieron entrega voluntaria de los inmuebles el 14 de abril de 2014 , fecha en la cual se terminaba la vigencia del contrato de arrendamiento antes referido, tal como consta en el Acta de Entrega de Bienes Inmuebles elevada por parte de los funcionarios del BANCO AGRARIO DE COLOMBIA S.A., donde consta que el señor

GERMAN ADÁN CHARRY LLANOS, manifiesta:Tribunal Arbitral de

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“(…) La negación de la entrega del inmueble, argumentando que su abogado le sugirió no entregar para atenderse a las condiciones legales de una Restitución de Inmueble.”.

9. Hasta la fecha de presentación de la demanda el inmu eble no había sido entregado.Tribunal Arbitral de

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10. En la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento, los demandados renunciaron expresamente al derecho de retención del inmueble “a cualquier título que las normas pertinentes establecen a favor de los arrendatarios.”.

11. En la cláusula vigésima tercera del contrato de arrendamiento suscrito con los hoy convocados, las partes estipularon la cláusula

compromisoria en los siguientes términos:

“Toda controversia o diferencia relativa a este contrato y a su

suscrito con los hoy convocados, las partes estipularon la cláusula compromisoria en los siguientes términos:

“Toda controversia o diferencia relativa a este contrato y a su ejecución o li quidación se resolverá en primer término amigablemente, si no es posible, por un árbitro de la Cámara de Comercio de Bogotá y se sujetará al reglamento del centro de arbitraje y conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. El árbitro decidirá en derecho.”.

B. Las pretensiones de la demanda.

La convocante solicita que se acceda a las siguientes pretensiones (Folios 4 y 5 del Cuaderno Principal. No. 1), que a c continuación el Tribunal Arbitral, transcribe textualmente para facilitar las referencias que se harán en las consideraciones:

“PRIMERO: Declarar que el contrato de arrendamiento sobre la bodega y el Parqueadero del Edificio Caja Agraria ubicado en la Carrera Séptima (7ª) número seis – trece (6 -13) de la ciudad de Neiva – Huila, con un área total con struida de doscientos cuatro metros cuadrados (204mts.) y setecientos quince metros cuadrados (715mts) respectivamente, contenido en el documento de fecha 28 de septiembre de 2004 y suscrito por CAJA DE CREDITO AGRARIO INDUSTRIAL Y MINERO - EN LIQUIDACION – como Arrendadora y , GERMAN ADAN CHARRY LLANOS, LUZ MARINA DIAZ HORTA y a la sociedad SOASEG LTDA,- como arrendatarios, y cedido al BANCO AGRARIO DE COLOMBIA S.A., - se encuentra terminado desde el 14 de Abril de

LLANOS, LUZ MARINA DIAZ HORTA y a la sociedad SOASEG LTDA,- como arrendatarios, y cedido al BANCO AGRARIO DE COLOMBIA S.A., - se encuentra terminado desde el 14 de Abril de 2014, en virtud al desahucio oportuno qu e le dio el BANCO AGRARIO DE COLOMBIA S.A. a los demandados, mediante comunicación de fecha 10 de Octubre de 2013.

SEGUNDO: Que como consecuencia de lo anterior, los demandados GERMAN ADAN CHARRY LLANOS, LUZ MARINA DIAZ HORTA y la sociedad SOASEG LTDA, se encuentran en mora de entregar los inmuebles objeto del contrato de arrendamiento desde el 15 de Abril de 2014.

TERCERO: Como consecuencia de lo anterior, disponer la entrega inmediata de los bienes que fueron objeto del contrato de arrendamiento, comisionando para tal efecto.Tribunal Arbitral de

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CUARTO: Que se condene en costas y agencias en derecho a los demandados, así como al reembolso de los gastos ocasionados con la convocatoria de este Tribunal.”

C. La contestación de la demanda.

El 27 de noviembre de 2014 , dentro de l término legal , la convocada presentó escrito de contestación de demanda en el que se pronunció sobre los hechos de la misma, se opuso a las pretensiones y propuso las siguientes excepciones de mérito:

1. Renuncia tácita de las partes al pacto arbitral.

presentó escrito de contestación de demanda en el que se pronunció sobre los hechos de la misma, se opuso a las pretensiones y propuso las siguientes excepciones de mérito:

1. Renuncia tácita de las partes al pacto arbitral.

Se sustenta esta excepción en los hechos que se resumen a continuación:

a. El BANCO AGRARIO DE COLOMBIA S.A. interpuso demanda de Restitución de l Inmueble objeto del presente trámite arbitral, contra GERMAN ADÁN CHARRY LLANOS, LUZ MARINA DIAZ HORTA y SOASEG L TDA., correspondiendo al Juzgado 4º Administrativo del Circuito de Neiva, con fundamento en el mismo contrato y aduciendo como causal para dar por terminado el contrato, el incumplimiento de sus cláusulas relativas a la prohibición del subarrendamiento o h aber dado un uso diferentes al convenio contractual.

b. La parte demandada no interpuso excepción de compromiso o cláusula compromisoria, adelantándose el proceso ante al jurisdicción contenciosa hasta su terminación.

c. Siendo así las cosas, el convocante y los convocados, renunciaron de manera tácita a la cláusula compromisoria, desde diciembre de 2007, fecha en que se presentó la demanda ante la jurisdicción contenciosa administrativa.

d. Téngase en cuenta que l a ley 1563 de 2012 de 2012, que en su artículo 21, restringe la renuncia tácita “para el caso concreto”, no se aplica al proceso presentado ante la Jurisdicción Contenciosa Administrativa, por ser posterior a diciembre de 2007, por lo que con

artículo 21, restringe la renuncia tácita “para el caso concreto”, no se aplica al proceso presentado ante la Jurisdicción Contenciosa Administrativa, por ser posterior a diciembre de 2007, por lo que con anterioridad a dicha ley, la no interposición de la excepció n de compromiso o cláusula compromisoria, implicaba la renuncia al compromiso arbitral establecido en el contrato.

e. En otras palabras, el BANCO AGRARIO DE COLOMBIA S.A., al haber interpuesto la demanda ante la Jurisdicción Contenciosa Administrativa, renu nció de manera tácita a la cláusula compromisoria, lo aceptó la parte demandada al no interponer la excepción de compromiso o cláusula compromisoria.

2. Falta de legitimación en la causa por pasiva.Tribunal Arbitral de

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Se sustenta esta excepción en los hechos que se resumen a continuación:

a. El proceso adelantado ante la jurisdicción contenciosa se fundamentó en que los arrendatarios habían subarrendado parte de las instalaciones del parqueadero en que se sustenta la demanda arbitral.

b. Entonces el BANCO AGRARIO DE COLOMBIA S.A., desde esa época, conocía la existencia de subarrendatarios en el inmueble, en relación contractual o sustancial con los arrendatarios, circunstancia que en esta ocasión no alega el demandante arbitral como causal de terminación del contrato de arrendamiento.

conocía la existencia de subarrendatarios en el inmueble, en relación contractual o sustancial con los arrendatarios, circunstancia que en esta ocasión no alega el demandante arbitral como causal de terminación del contrato de arrendamiento.

c. Adicionalmente a tolerar o aceptar el BANCO AGRARIO DE COLOMBIA S.A., la existencia de subarrendatarios, los demandados están legalmente autorizados para subarrendar parcialmente el inmueble, en los términos del inciso 2º del artículo 523 del Código de Comercio.

d. Siendo así, el BANCO AGRARIO DE COLOMBIA S.A., al interponer la demanda arbitral, ha debido citar de igual manera a los subarrendatarios, para que estos pudieran integrar válidamente el contradictorio y ejercer su defensa dentro del trámite que nos ocupa.

e. Al trámite arbitral no han comparecido quienes deben hacerlo como parte demandada en condición de subarrendatarios, lo que significa que falta la legitimación en la causa por pasiva.

3. Inexistencia o falsa motivación de las causales invocadas.

Se sustenta esta excepción en los hechos que se resumen a continuación:

3.1. En cuanto a la primera causal de requerir el inmueble para su uso:

a. La afirmación del BANCO AGRARIO DE COLOMBIA S.A., que requiere las instalaciones con el fin de ampliar sus serv icios “mediante la ubicación en la bodega que ustedes ocupan” , carece por completo de fundamento, por cuanto lo que supuestamente funciona como bodega y que ahora pretende convertir en oficinas, constituyen los accesos dispuestos, según el diseño original del edificio, para los equipos

ubicación en la bodega que ustedes ocupan” , carece por completo de fundamento, por cuanto lo que supuestamente funciona como bodega y que ahora pretende convertir en oficinas, constituyen los accesos dispuestos, según el diseño original del edificio, para los equipos especiales, como electrobombas, de aire acondicionado , de dos transformadores de energía que proveen del fluido eléctrico a la edificación y a las antenas de comunicación instaladas en la parte superior del edificio, entre otros.

b. Según un estudio técnico elaborado por el ingeniero electricistas Jairo Cantillo Medina, con matrícula 2005-5271 C.N. los equipos instalados en el sótano son de gran capacidad y tamaño, acordes con las dimensiones del edificio, razón por la que no es posible ocupar laTribunal Arbitral de

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bodega con elementos que no sean de fácil movilidad, en caso de emergencia o de que deban ser extraídos o sacados del edificio para su reparación o renovación. Dice el estudio técnico:

“Por las características de estos elementos, no se pueden extraer y entra (sic) al sótano por las escaleras peatonales que se acceden por la entrada de la calle 7.

Para poder ingresar y extraer los equipos, en el diseño y construcción del edificio, se dejó previsto un cárcamo de dimensiones suficientes pa ra cumplir estas labores en al (sic) cubierta del sótano, que es a su vez el primer piso de la edificación y que tiene acceso por la carrera 6, entrando por el

dimensiones suficientes pa ra cumplir estas labores en al (sic) cubierta del sótano, que es a su vez el primer piso de la edificación y que tiene acceso por la carrera 6, entrando por el parqueadero del edificio, que hy (sic) cumple la función de parqueo de motos, que son vehículos de fácil evacuación ante cualquier eventualidad posible.

El espacio donde se encuentra el cárcamo de entrada y evacuación de los equipos es un área suficiente para izarlos mediante malacate y hacer el transporte horizontal de los equipos mediante montacarga (sic) de suficiente capacidad para su peso y volumen.

Dicho cárcamo se encuentra tapado con láminas de acero para su fácil acceso al sótano.

En este espacio no se puede construir ninguna obra por cuanto el espacio es apenas suficiente para la manipula ción del montacargas, tal como se muestra en el plano que se adjunta y tan solo se puede usar como parqueadero transitorio de vehículos pequeños que puedan ser sacados fácilmente en caso de ser necesario o de una conflagración o daño por explosión de alguno de los equipos que están contenidos en el sótano, en especial los DOS TRANSFORMADORES DE POTENCIA, que surten al edificio del fluido eléctrico.”.

c. El BANCO AGRARIO DE COLOMBIA S.A., no aporta los elementos de prueba para acreditar que tienen autorización de la Curaduría Urbana y de la administración del edificio para hacer las adaptaciones por tratarse de que es un área (la bodega) con destinación específica y para la extracción de equipos de alt a capacidad, como quedó reseñado en el numeral anterior.

d. Es evidente que el BANCO AGRARIO DE COLOMBIA S.A. queda

destinación específica y para la extracción de equipos de alt a capacidad, como quedó reseñado en el numeral anterior.

d. Es evidente que el BANCO AGRARIO DE COLOMBIA S.A. queda sujeto a las disposiciones de ley sobre uso del inmueble con posterioridad a la eventual entrega por parte de los arrendatarios, sólo que por tratarse, en este caso particular, de una determinación que no depende de su voluntad, sino del reglamento de propiedad horizontal en cuanto se alteraría el uso del inmueble, requiere de las autorizaciones previas de que trata el punto anterior.Tribunal Arbitral de

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3.2. En cuanto a la segunda causal de requerir el parqueadero para sus funciones:

a. Dice el BANCO AGRARIO DE COLOMBIA S.A. en su comunicación de desahucio a los arrendatarios que requiere el parqueadero para el uso de sus funcionarios.

b. El artículo 520 del Código de Comercio establece que el arrendatario tendrá derecho a la reno vación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos: 2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación.

c. Es evidente que el BANCO AGRARIO DE COLOMBIA S.A., no requiere, por la naturaleza misma de su objeto y por tratarse de una entidad financiera de las instalaciones arrendadas para su propia habitación, sino para que sus funcionarios usen el parqueadero en su propio beneficio.

requiere, por la naturaleza misma de su objeto y por tratarse de una entidad financiera de las instalaciones arrendadas para su propia habitación, sino para que sus funcionarios usen el parqueadero en su propio beneficio.

d. Así justificada la pretendida no renovación del contrato y su consecuencial terminación, esta causal no encuentra respaldo en la ley, puesto que el BANCO AGRARIO DE COLOMBIA S.A. no busca ocupar el inmueble para su propia habitación lo que choca con su naturaleza , ni mucho menos, para un establecimiento suyo destinado a un empresa susta ncialmente distinta de la que tuviera el arrendatario, que es lo permitido en la legislación.

e. Pretender variar el sentido de la norma del uso para habitación por el del uso del inmueble para el servicio de sus funcionarios constituye un desatino manifiest o, que hace absolutamente inviable la causal invocada, por carecer ésta de veracidad y fundamento, más aún cuando la actividad comercial, como la de los convocados, goza de especial protección del Estado a través de normas legales de carácter imperativo.

III. PRUEBAS:

1. Se incorporaron al proceso, las pruebas documentales aportadas por las partes en las oportunidades procesales.

2. Se practicaron los testimonios de los señores: LUIS EDUARDO

CASTRO RODRIGUEZ, JAIRO CANTILLO MEDINA, SANDRA LILIANA

GOMEZ ARISTI ZABAL, MARTHA JACQUELINE CABRERA

CRISTANCHO y ELKJAER TREJOS GARCIA.

3. Se practic aron dos (2) dictámenes periciales técnicos, uno (1),

GOMEZ ARISTI ZABAL, MARTHA JACQUELINE CABRERA

CRISTANCHO y ELKJAER TREJOS GARCIA.

3. Se practic aron dos (2) dictámenes periciales técnicos, uno (1), elaborado por el ingeniero civil MARCO AURELIO MONCAYO NIETO, yTribunal Arbitral de

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el otro, elaborado por el Ingeniero Eléctrico JUAN VICENTE SAUCEDO BERÓN.

IV. ALEGATOS DE CONCLUSIÓN:

El 29 de septiembre de 2015, se adelantó la audiencia de alegatos de conclusión, en la cual los apoderados de las partes expusieron oralmente sus alegatos y acompañaron escrito que cont iene el resumen de lo expuesto, en la cual ratificaron las posiciones tanto fácticas como jurídicas, la parte demandante para solicitar la prosperidad de las pretensiones de la demanda y la parte demandada pretendiendo la prosperidad de las excepciones de mérito.

CAPÍTULO SEGUNDO: CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL.

I. PRESUPUESTOS PROCESALES.

El Tribunal Arbitral considera que la relación procesal se constituyó en regular forma y se corrobora que las partes que han concurrido a este proceso, son legalmente capaces, con facultad y posibili dad legal para transigir, estuvieron representadas en este trámite arbitral por abogados inscritos, amén de que la demanda cumple con las exigencias legales, de

proceso, son legalmente capaces, con facultad y posibili dad legal para transigir, estuvieron representadas en este trámite arbitral por abogados inscritos, amén de que la demanda cumple con las exigencias legales, de suerte que los presupuestos procesales de competencia del juez, capacidad para ser parte y su d ebida representación, así como la demanda en forma, están satisfechos, lo que permite al Tribunal proferir una decisión de fondo.

En este orden de ideas, como quiera que la relación procesal existente en el presente caso se ha configurado en regular form a y que en su desarrollo no se incurrió en defecto alguno que, en cuanto tenga virtualidad legal para invalidar lo actuado y no aparezca saneado, que imponga darle aplicación al artículo 137 del Código General del Proceso, es de rigor decidir sobre el méri to de la controversia sometida a arbitraje por las partes, a lo que en efecto se procederá en el presente laudo arbitral.

El Tribunal Arbitral procede a decidir el litigio puesto a su consideración, para lo cual apreció las pruebas recaudadas en su conjun to, siguiendo las reglas de la sana critica, así como la posición de cada una de las partes contenida en la demanda, la contestación de la demanda, el escrito mediante el cual se descorrió el traslado de la contestación de la demanda, los alegatos de concl usión, así como las diferentes intervenciones que realizaron en la actuación procesal.Tribunal Arbitral de

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