Laudo 3421 ROMY PAOLA NEIRA DIAZ VS. CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A.

TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE

ROMY PAOLA NEIRA DÍAZ contra CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A.

LAUDO ARBITRAL

TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO

ROMY PAOLA NEIRA DÍAZ

CONTRA

CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A.

LAUDO ARBITRAL

Bogotá D.C., cuatro (4) de septiembre de dos mil quince (2015). El Tribunal de arbitramento conformado para dirimir en derecho las controversias entre ROMY PAOLA NEIRA DÍAZ y CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A., profiere el laudo arbitral después de haberse surtido en su integridad todas las etapas procesales previstas en el Reglamento de Procedimiento de Arbitraje Nacional del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, la Ley 1563 de 2012 y el Código General del Proceso, con lo cual decide con fuerza de cosa juzgada el conflicto planteado en la demanda, la contestación de la demanda, en las excepciones y en las correspondientes respuestas.

CAPÍTULO!

ANTECEDENTES

l. Partes y representantes La parte convocante es: ROMY PAOLA NEIRA DÍAZ, persona natural, mayor de edad, domiciliada y residente en la ciudad de Bogotá D.C., persona representada judicialmente en este proceso arbitral por abogado en ejercicio a quien se le reconoció personería por este Tribunal.

La parte convocada es: CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A., persona jurídica debidamente

constituida con domicilio principal en la ciudad de Bogotá D.C., representada legalmente por Daniel Sánchez Prieto, mayor de edad con domicilio en esa ciudad, sociedad que está representada judicialmente en este proceso por abogado en ejercicio a quien se le reconoció personería por este Tribunal.

legalmente por Daniel Sánchez Prieto, mayor de edad con domicilio en esa ciudad, sociedad que está representada judicialmente en este proceso por abogado en ejercicio a quien se le reconoció personería por este Tribunal.

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2. El pacto arbitral El pacto arbitral que sirve de fundamento al presente proceso se encuentra incluido en el contrato de promesa de compraventa para vivienda de interés social inmueble 12-504 portal de castilla II etapa II y 111, obrante en los folios 1 a 11 del

Cuaderno de Pruebas No. 1, que es del siguiente tenor: "CLAUSULA DECIMA CUARTA: ARBITRAMENTO.- las diferencias que ocurrieren entre las partes con ocasión del presente contrato, serán sometidas a la decisión de un Tribunal de arbitramento que se sujetara a las reglas del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de BOGOTA D.C., en cual decidirá en derecho. En lo previsto en esta cláusula se aplicarán las normas legales vigentes sobre la materia. Para los efectos de esta cláusula compromisoria se entiende por "PARTE" la persona o grupo que sostengan la misma pretensión. Para dar cumplimiento al artículo 5 del decreto 2279 de 1989 se establece lo siguiente:

NOMBRE DE LAS PARTES:

VENDEDORA: CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A.

COMPRADOR(ES): VER CUADRO RESUMEN NUMERAL 2

(Anexo a este texto)

DOMICILIO AMBAS PARTES:

NOMBRE DE LAS PARTES:

VENDEDORA: CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A.

COMPRADOR(ES): VER CUADRO RESUMEN NUMERAL 2

(Anexo a este texto)

DOMICILIO AMBAS PARTES:

VENDEDORA: CARRERA 14 NO 108-36

COMPRADOR(ES): VER CUADRO RESUMEN NUMERAL 2

(Anexo a este texto)"

3. Convocatoria del Tribunal, designación de los árbitros y etapa inicial del proceso La integración del Tribunal de arbitramento fue desarrollada de la siguiente manera: 3.1. El día 2 de julio de 2014 fue radicada por ROMY PAOLA NEIRA DÍAZ la demanda arbitral que convoca a tribunal de arbitramento con fundamento en la cláusula arbitral mencionada en el titulo anterior. 3.2. El 1 O de julio de 2014 fue celebrada la audiencia de designación de árbitros culminando con el nombramiento a través de sorteo público del abogado JORGE SANMARTÍN JIMÉNEZ 1 , quien aceptó en la oportunidad debida y suministró el correspondiente deber de información. 2 3.3. La audiencia de instalación del Tribunal de arbitramento se celebró el día 26 de agosto de 2014 declarándose instalado el arbitramento; Designaron

I Cuaderno Principal No. 1 folios 28 a 30. 2 Cuaderno Principal No. 1 folio 44.

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LAUDO ARBllRAL secretario ad-hoc para la audiencia; Designaron secretario del tribunal; Fijó lugar

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LAUDO ARBllRAL secretario ad-hoc para la audiencia; Designaron secretario del tribunal; Fijó lugar de funcionamiento y secretaria en la Cámara de Comercio de Bogotá; Reconoció personería al abogado de la convocante y se profirió auto inadmisorio de la demanda concediendo un término de cinco (5) días para subsanar el defecto relacionado con el juramento estimatorio y la precisión de la cuantía pretendida 3 • Al haberse subsanado el defecto por la parte CONVOCANTE4, el 8 de septiembre de 2014 se profirió auto admisorio de la demanda disponiendo su traslado por el término de quince (15) días 5 • 3.4. Con relación a las normas de procedimiento aplicables al proceso arbitral, el Tribunal de arbitramento decidió "aplicar en el presente proceso arbitral las normas del Código General del Proceso -C.G.P.- en las oportunidades en que el Reglamento del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá y la Ley 1563 de 2012 lo remita, así como para llenar los posibles vacíos de procedimiento que se puedan presentar" 6 • 3.5. El 8 de septiembre de 2014 tomó posesión el doctor JUAN CARLOS NAIZIR SIST AC como secretario del Tribunal ante el árbitro único 7 luego de haber aceptado dentro del término la designación por el tribunal y suministrado el correspondiente deber de información 8 • 3.6. El 26 de septiembre de 2014 fue radicado en tiempo por CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A. el escrito de contestación de la

haber aceptado dentro del término la designación por el tribunal y suministrado el correspondiente deber de información 8 • 3.6. El 26 de septiembre de 2014 fue radicado en tiempo por CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A. el escrito de contestación de la demanda. 9 3.7. El 8 de octubre de 2014 fue radicado en tiempo por parte de ROMY P AOLA NEIRA DÍAZ escrito en el que se pronuncia sobre las excepciones propuestas por CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A. producto de la demanda 1°. 3.8. En audiencia del 30 de octubre de 2014 se decretó la fijación de las sumas por gastos y honorarios del Tribunal y se reconoció personería al abogado de la parte CONVOCADA. 11 3.9. Los días 7 y 14 de noviembre de 2014 fueron consignados los valores a la cuenta indicada dentro del término legal para el pago de los gastos y honorarios del tribunal por ambas partes. 12 3 Cuaderno Principal No. 1 folios 73 a 75. 4 Cuaderno Principal No. 1 folios 86 a 90. 5 Cuaderno Principal No. 1 folios 91 a 92. 6 Cuaderno Principal No. 1 folios 91 a 94. 7 Cuaderno Principal No. 1 folio 91. 8 Cuaderno Principal No. 1 folio 85. 9 Cuaderno Principal No. 1 folios 95 a 102. 10 Cuaderno Principal No. 1 folios 113 a 115. 11 Cuaderno Principal No. 1 folios 123 a 126. 12 Cuaderno Principal No. l folios 131 a 133.

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11 Cuaderno Principal No. 1 folios 123 a 126. 12 Cuaderno Principal No. l folios 131 a 133.

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4. Primera audiencia de trámite, etapa probatoria y alegaciones finales 4.1. La primera audiencia de trámite se celebró el 26 de enero de 2015 13 , en ella se declaró la competencia del Tribunal y se decretaron a continuación las pruebas solicitadas por ROMY PAOLA NEIRA DÍAZ y CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A. en la demanda, su contestación y en el escrito que descorrió el traslado de las excepciones de mérito. 4.2. En la primera audiencia de trámite se ordenó tener como prueba documental, con el valor legal que en derecho corresponde, todos los documentos aportados y enunciados en la demanda y en la contestación de la demanda. De igual forma fueron incorporados de oficio en el expediente los documentos que fueron aportados de forma extemporánea por ROMY PAOLA NEIRA DÍAZ durante el transcurso de su declaración y los relacionados con los oficios decretados por el Tribunal 1 4 • 4.3. En audiencia de 17 de febrero de 2015 se recibió la declaración de parte que se habían decretado previamente en el Auto No. 09. Fue escuchada la declaración de parte de DANIEL SÁNCHEZ PRIETO en su calidad de representante legal de CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A. 15 En este misma audiencia se dispuso decretar de oficio por el Tribunal el interrogatorio de parte

declaración de parte de DANIEL SÁNCHEZ PRIETO en su calidad de representante legal de CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A. 15 En este misma audiencia se dispuso decretar de oficio por el Tribunal el interrogatorio de parte de ROMY PAOLA NEIRA DÍAZ como parte demandante 16 • Las declaraciones de parte fueron grabadas en las instalaciones del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá según lo previsto en el artículo 107 del C.G.P. 17 4.4. En virtud de la facultad oficiosa del Tribunal se libraron varios oficios 18 por Secretaría a la CAJA COLOMBIANA DE SUBSIDIO FAMILIARCOLSUBSIDIO que luego de varios requerimientos fue oportunamente respondido obrante en los folios 175 a 184 del Cuaderno Principal No. l. Igualmente el Tribunal de oficio libró un oficio 19 por Secretaría al BANCO DA VIVIENDA que fue oportunamente respondido obrante en los folios 185 a 186 del Cuaderno Principal No. 1. 4.5. El Tribunal prescinde de la exhibición de documentos decretada con motivo de que las partes de común acuerdo han aceptado la incorporación al expediente del documento citado en el Auto No. 09 contenido en el Acta No. 06 de 26 de enero de 2015 que ya fue presentado en la declaración de parte. 13 Cuaderno Principal No. 1 folios 134 a 139. 14 Cuaderno Principal No. 1 folios 140 a 144. 15 Cuaderno Pruebas No. 1 folios 45 a 54. 16 Cuaderno Pruebas No. 1 folios 55 a 60. 17 Cuaderno de Pruebas No. 1 folios 44 a 60. 18 Cuaderno de Pruebas No. 1 folios 21 y 24.

16 Cuaderno Pruebas No. 1 folios 55 a 60. 17 Cuaderno de Pruebas No. 1 folios 44 a 60. 18 Cuaderno de Pruebas No. 1 folios 21 y 24. 19 Cuaderno de Pruebas No. 1 folios 41 y 43.

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LAUDO ARBITRAL 4.6. La audiencia para alegatos de conclusión fue llevada a cabo el 14 de agosto de 2015, fecha señalada al efecto en forma oportuna y en la que se escucharon por el Tribunal las alegaciones de cada una de las partes y fueron recibidos los escritos de sus intervenciones. En esta misma audiencia por medio de auto se fijó el día 4 de septiembre de 2015 como fecha para celebrar la audiencia de fallo. 20

5. Término de duración del proceso El término de duración del proceso, teniendo presente que las partes no realizaron indicación especial sobre este aspecto, por disposición del artículo 1 O y 11 de la Ley 1563 de 2012, es de seis (6) meses contados a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite, es decir, se computa a partir del día 26 de enero de

2015 (Cuaderno Principal No. 1 folios 134 a 139) por lo que el vencimiento para proferir el laudo respectivo en principio sería el día 26 de julio de 2015. A dicho término, por mandato de la norma en mención, deben adicionarse los días durante los cuales el proceso estuvo suspendido por solicitud expresa de las partes, a saber:

proferir el laudo respectivo en principio sería el día 26 de julio de 2015. A dicho término, por mandato de la norma en mención, deben adicionarse los días durante los cuales el proceso estuvo suspendido por solicitud expresa de las partes, a saber: Providencia y Acta en Fechas que comprende la Días hábiles que que fueron decretadas suspensión del proceso fueron suspendidos ( Desde el día 20 de mayo de AUTO No. 13 en ACTA No. 09 de 14 de agosto 2015 hasta el día 20 de julio 40 de 2015 (ambas fechas de 2015 inclusive) AUTO No. 17 en ACTA Desde el día 15 de agosto de No. 12 de 14 de agosto 2015 hasta el día 3 de 13 septiembre de 2015 (ambas de 2015 fechas inclusive).

TOTAL 53

En consecuencia, al sumar los 53 días hábiles durante los cuales el proceso estuvo suspendido, el término para proferir el laudo en tiempo se extiende hasta el 9 de octubre de 2015. Por lo anterior, el presente laudo es proferido dentro de la oportunidad debida.

CAPÍTULO U

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

l. Demanda 1.1 Pretensiones formuladas en la demanda 2 ° Cuaderno de Principal No. 1 folios 192 y 193.

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LAUDO ARBITRAL La parte CONVOCANTE solicitó al Tribunal que en el laudo se pronunciara acerca de las siguientes pretensiones que se transcriben textualmente:

"PRETENSIONES"

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LAUDO ARBITRAL La parte CONVOCANTE solicitó al Tribunal que en el laudo se pronunciara acerca de las siguientes pretensiones que se transcriben textualmente: "PRETENSIONES" "Con fundamento en tos hechos expuestos, muy comedidamente solicito al señor árbitro, que previo el reconocimiento de mi personería para actuar como apoderado de la parte convocante y cumplido los trámites legales:" "PRIMERA: Se declare resuelto la Promesa de Compraventa para Vivienda de Interés Social, del inmueble Apartamento 504 - Portal de Castilla JI - Torre 12 con Matricula inmobiliaria No. 50C1814741, del día 30 de junio de 2011, celebrado por ROMY PAOLA NEIRA DÍAZ y CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A., a causa imputable de esta última por incumplimiento en la entrega del inmueble objeto de la promesa. " "SEGUNDA: A consecuencia de lo anterior se le condene a la CONSTRUCTORA LAS GALJAS S.A., a devolver a ROMY PAOLA NEIRA DÍAZ, la suma de $16.405. 000, correspondientes a la cuota inicial [,jada en la promesa de compraventa, entregados por la promitente compradora. " "TERCERA: A consecuencia de lo anterior se le condene a la CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A., a indemnizar a ROMY PAOLA NEIRA DÍAZ, por los perjuicios causados por el incumplimiento, como son los Intereses moratorias que dejaron de percibir sobre la suma entregada, de acuerdo a la tasa de interés moratoria fijado por la Superintendencia Bancaria. "

PAOLA NEIRA DÍAZ, por los perjuicios causados por el incumplimiento, como son los Intereses moratorias que dejaron de percibir sobre la suma entregada, de acuerdo a la tasa de interés moratoria fijado por la Superintendencia Bancaria. " "CUARTA: Se le condene a la CONSTRUCTORA LAS GALJAS S.A., a cancelar a ROMY PAOLA NEIRA DÍAZ, la suma de VEINTIÚN MILLONES CUATROCIENTOS DIEZ MIL CUATROCIENTOS PESOS ($21.410.400), por establecida como clausura penal para la parte incumplida, equivalente al 30% del valor del inmueble, por no haber dado cumplimiento al compromiso de entrega del inmueble, obligación pactada en la promesa de compraventa. " "QUINTA: Se le condene a la CONSTRUCTORA LAS GALJAS S.A. al pago de las costas, gastos y honorarios del tribunal arbitrar'. 1.2 Hechos alegados en la demanda

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LAUDO ARBITRAL Las pretensiones formuladas por la parte CONVOCANTE en la demanda están sustentadas en los siguientes hechos cuyo compendio se extrae textualmente del mencionado libelo. "PRIMERO: ROMY PAOLA NEIRA DÍAZ, como Promitente compradora, celebró con la CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A., promesa de Contrato de Compraventa para vivienda de Interés Social, sobre el Inmueble Apartamento 504 - Portal de Castilla JIcompradora, celebró con la CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A., promesa de Contrato de Compraventa para vivienda de Interés Social, sobre el Inmueble Apartamento 504 - Portal de Castilla JITorre 12, con Matricula inmobiliaria No. 50C-1814741, el día 30 de junio de 2011." "SEGUNDO: Se pactó como precio de inmueble el valor de $71.368. 000." "TERCERO: ROMY PAOLA NEIRA DÍAZ, entrego a la PROMITENTE VENDEDORA en forma de pago del precio, por concepto de cuota inicial, el 22 de Febrero de 2011 cuota por valor de$ 500. 000 con recibo de caja No. 052085, el 29 de Abril de 2011 cuota por valor de$ 4.470.000, en consignación No. 3330974 del Banco Davivienda, el 27 de Mayo de 2.011 cuota por valor de$ 2.235.000, en consignación No. 13648812 del Banco Davivienda, el 06 de Julio de 2.011 cuota por valor de $ 3.000.000, en consignación No. 32777680 del Banco Davivienda y por último el 03 de Octubre de 2.011 por valor de$ 6.200.000, en consignación No. 36157669 del Banco Davivienda en calidad de Cesantías. " "CUARTO: Se pactaron dentro de la forma de pago del precio, los conceptos de Subsidio Familiar de Vivienda la suma de $ 6.962.800, tramitado ante COLSUBSIDIO y de Crédito Hipotecario la suma de $ 44.300.000 tramitado ante DA VIVIENDA. " "QUINTO: ROMY PAOLA NEIRA DÍAZ, tramitó el subsidio de

6.962.800, tramitado ante COLSUBSIDIO y de Crédito Hipotecario la suma de $ 44.300.000 tramitado ante DA VIVIENDA. " "QUINTO: ROMY PAOLA NEIRA DÍAZ, tramitó el subsidio de vivienda, bajo el salario básico que percibía para esa fecha, tal como lo soporto en la certificación laboral expedida por su empleador PROMOCIONES Y COBRANZAS BETA S.A., asignándole la Caja de Compensación Colsubsidio, el subsidio de Vivienda Familiar por valor de $ 11.515.400. Sin mediar un sustento legal, la constructora Las Galias, no le acepto a mi representada el valor del subsidio ya mencionado. " "SEXTO: ROMY PAOLA NEIRA DÍAZ, tramitó ante el Banco DA VIVIENDA el crédito hipotecario para vivienda. El Banco DA VIVIENDA le otorga el Crédito Hipotecario No. 570000680031441 O, por valor de$ 44. 300. 000, crédito hipotecario validado bajo el salario promedio que percibía mí representada a

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LAUDO ARBITRAL la fecha, ya que PROMOCIONES Y COBRANZAS BETA S.A. pertenece al grupo del Banco Davivienda. " "SÉPTIMO: El día 05 de Diciembre de 2011, ROMY PAOLA NEIRA DÍAZ, en escrito, pone en conocimiento de la entidad otorgante del subsidio de vivienda COLSUBSIDIO, la situación

"SÉPTIMO: El día 05 de Diciembre de 2011, ROMY PAOLA NEIRA DÍAZ, en escrito, pone en conocimiento de la entidad otorgante del subsidio de vivienda COLSUBSIDIO, la situación relacionada en hecho quinto y sexto. " "OCTAVO: En comunicado fechado el 12 de Diciembre de 2011 suscrito por OMAIRA SOSA SÁNCHEZ, coordinadora del subsidio de vivienda, Departamento Jurídico, División Vivienda de COLSUBSIDJO, contesta al escrito mencionado el hecho anterior, informando que tomaron atenta nota de la respectiva novedad, y autorizando el trámite de desembolso del subsidio. " "NOVENO: Con fecha 22 de diciembre de 2011, La Constructora Las Galias S.A., dan por terminada la PROMESA DE COMPRAVENTA sobre el Apartamento 504Torre 12Portal de Castilla JI, imputándote el incumplimiento en las condiciones estipuladas para el pago de la cuota inicial, allanándole a mi Representada una deuda por valor de $ 5.850.200 a la fecha del comunicado y aplicando la penalización pactada en la promesa de compra venta equivalente al 30% sobre el valor total de la negociación y disponiendo del inmueble para la venta. " "DECJMO: LA CONSTRUCTORA LAS GALJAS S.A., se apropió a título de penalización, de los pagos realizados por ROMY PAOLA NEJRA DÍAZ, por valor de $ 16. 405. 000. " "UNDÉCIMO: La fecha pactada para la entrega del inmueble por parte del promitente vendedor era el día 30 de Mayo de 2. 012, a hecho expuesto la CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A., nunca hizo

"UNDÉCIMO: La fecha pactada para la entrega del inmueble por parte del promitente vendedor era el día 30 de Mayo de 2. 012, a hecho expuesto la CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A., nunca hizo la entregaformal del inmueble a ROMY PAOLA NEIRA DÍAZ." 1.3 Contestación de la demanda 210 CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A. presentó oportunamente el escrito de contestación de la demanda (Cuaderno Principal No. 1 folios 95 a 102) manifestando que se oponía a la prosperidad de las pretensiones de la demanda. De igual forma, aceptó algunos hechos y negó otros. En el documento de contestación de la demanda fueron esgrimidas las siguientes excepciones de mérito: A. "Excepción de contrato no cumplido. ".

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LAUDO ARBITRAL B. "Excepción basada en el hecho de que habiendo incumplido la demandante y no habiendo incumplido o no estando, por tanto, en mora de cumplir la sociedad demandada, no le es dable a la demandante reclamar la resolución del contrato, ni la consecuente devolución de las sumas por ella pagadas ni, especialmente, indemnización de perjuicios o el pago de la cláusula penal pactada. "

CAPÍTULO III

PRESUPUESTOS PROCESALES Y CONSIDERACIONES PARA

RESOLVER EL LITIGIO Ztl El Tribunal considera que se cumplen la totalidad de los presupuestos procesales por cuanto (i) El Tribunal es competente para conocer todas y cada una de las

PRESUPUESTOS PROCESALES Y CONSIDERACIONES PARA

RESOLVER EL LITIGIO Ztl El Tribunal considera que se cumplen la totalidad de los presupuestos procesales por cuanto (i) El Tribunal es competente para conocer todas y cada una de las pretensiones por tratarse de asuntos involucrados dentro de las previsiones de la cláusula compromisoria; (ii) la demanda reúne los requisitos de forma previstos en la ley adjetiva; (iii) los sujetos que integran los extremos de la relación procesal tienen capacidad para ser parte en el proceso y capacidad para transigir; (iv) se encuentran debidamente representados y, por consiguiente, tienen capacidad para actuar en este juicio. Por lo anterior, no observa el Tribunal causal de nulidad alguna que invalide lo actuado en el proceso y procederá a resolver de fondo esta controversia. l. La competencia del Tribunal y las partes del proceso. 1.1. El contrato original fue celebrado entre CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A. en calidad de apoderada de FIDUCIARIA DA VIVIENDA S.A., como vocera del FIDEICOMISO PORTAL DE CASTILLA II de un lado y ROMY P AOLA NEIRA DIAZ de otro. Por ello, la demanda fue presentada por ROMY PAOLA NEIRA DIAZ contra CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A. 1.2. La demanda fue subsanada, admitida y notificada a la convocada CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A. posteriormente CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A. aceptó la competencia del Tribunal, entre otras porque la realidad fáctica indica que es ella quien administró el FIDEICOMISO PORTAL DE CASTILLA II y tomó las decisiones respecto del contrato que aquí se debate, y desde esa óptica es absolutamente válido procesal y sustantivamente que

realidad fáctica indica que es ella quien administró el FIDEICOMISO PORTAL DE CASTILLA II y tomó las decisiones respecto del contrato que aquí se debate, y desde esa óptica es absolutamente válido procesal y sustantivamente que afronte el proceso como propio, resultando inane según su propia conducta si lo hace como mandatario o titular de un derecho. 1.3. En el pacto arbitral, ( clausula decima cuarta del contrato) se hace mención expresa y exclusiva de CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A. como vendedora hecho que no deja duda sobre la voluntad de arbitrar y su rol frente al contrato de

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LAUDO ARBITRAL esta persona jurídica. Entender que se pacta compromiso para un contrato para alguien que no es parte de dicho contrato equivale a restar eficacia a una cláusula, en abierta contravía contra el principio de utilidad de las cláusulas de un contrato 21 , entender que la cláusula compromisoria no afecta el contrato por no estar suscrita por la parte misma del contrato entraría en una contradicción que niega el acceso a la justicia y resta efectos tanto a la cláusula misma, como a la conducta de las partes 22 .

2. Marco conceptual del fallo.

El sistema normativo de un estado social de derecho tiene como fin supremo propender por la estabilidad y seguridad jurídica de los ciudadanos que conforman la nación y que están regidos de manera absoluta e imperativa por el sistema de derecho en el que se desenvuelven. La nación colombiana contemporánea, es una comunidad compleja caracterizada

propender por la estabilidad y seguridad jurídica de los ciudadanos que conforman la nación y que están regidos de manera absoluta e imperativa por el sistema de derecho en el que se desenvuelven. La nación colombiana contemporánea, es una comunidad compleja caracterizada por la interacción subjetiva entre particulares, particulares - Estado, en donde derecho público y privado interaccionan de manera permanente, vigente la herramienta jurídica denominada Contrato como concreción de la capacidad y la autonomía de las partes para desarrollar su vida en sociedad en ejercicio de sus libertades constitucionales 23 • El contrato es una institución jurídica protegida por la ley, que lo equipara a la ley misma (artículo 1602 Código Civil), siendo dogma vigente que el contrato es ley para las partes, quedando estas obligadas entré si, solo liberadas de sus acuerdos por la misma voluntad de las partes, o por las causas de ley. Los límites contractuales se hallan en el orden público, concepto que se encuentra presente en el texto original del Código Civil en sus artículos 1519 y 1524 concepto que incluye hoy aspectos sociales, ecológicos, económicos y de supremacía de los derechos fundamentales; la ley civil dota al juez de la facultad, excepcionalmente oficiosa de declarar la nulidad de los actos jurídicos que vulneran el orden público (artículo 1742 de Código Civil modificado por el artículo 2º de la Ley 50 de 1936). Es así como los contratos, por expreso ministerio legal (1494 del Código Civil), son fuente primaria de derecho, en este caso obligaciones para los ciudadanos, quienes están obligados no solo a cumplir la literalidad lo pactado, sino a obrar con lealtad y buena fe frente a su contratante, deber de conducta activa y franca,

son fuente primaria de derecho, en este caso obligaciones para los ciudadanos, quienes están obligados no solo a cumplir la literalidad lo pactado, sino a obrar con lealtad y buena fe frente a su contratante, deber de conducta activa y franca, que se hace más patente si existiere oscuridad o vacíos en lo pactado. 21 Artículo 1621 Código Civil. 22 Es lo denominado en derecho anglosajón esttopel by acquiesence o lo que se denomina en la doctrina nacional la doctrina de loa actos propios, hoy reflejado en el derecho procesal el en principio de convalidación (sentencia C - 037 de 1998 Corte Constitucional) hoy presente en el Código General del Proceso. 23 Corte Constitucional. Sentencia C - 909 de 2012. Magistrado Ponente: Nilson Pinilla.

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LAUDO ARBITRAL La presente introducción resulta pertinente al caso que se analiza, toda vez que la

PROMESA DE COMPRAVENTA PARA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL (VIS)

(FIDEICOMISO), es el contrato sobre el que surge el conflicto que ha de desatar el Tribunal aplicando el derecho vigente; así las consideraciones que siguen estudiarán: i. Los hechos en los que las partes concuerdan. ii. Los hechos en los que disienten y el problema jurídico del Laudo. iii. El contrato. iv. El comportamiento de las partes v. la resolución de las pretensiones y excepciones planteadas; todo el anterior análisis y consideraciones conforme lo pedido probado y alegado por las partes.

que disienten y el problema jurídico del Laudo. iii. El contrato. iv. El comportamiento de las partes v. la resolución de las pretensiones y excepciones planteadas; todo el anterior análisis y consideraciones conforme lo pedido probado y alegado por las partes.

3. Los hechos en los que las partes concuerdan.

Conforme lo afirmado en la demanda y su contestación las partes reconocen mutuamente: 3.1. Que firmaron una promesa de compraventa respecto del apartamento 504 del proyecto EL PORTAL DE CASTILLA II TORRE 12 A LA 14 hecho que fue admitido por la convocada, respecto de la existencia y fecha que coincide con la que se cita en el pie de página del documento aportado, esto es, el 30 de Junio de 2011 24 • 3.2. Que el precio del inmueble prometido en venta era $ 71 '368.000. 3.3. Que imputables al precio del inmueble y la promesa de venta, la promitente compradora pagó a la promitente vendedora la suma de diez y seis millones cuatrocientos cinco mil pesos ($16'405.000). La imputación de estas sumas es motivo de desacuerdo, pues para el convocado las sumas efectivamente se recibieron, unas antes de la firma del documento, otras luego de esta recibidas en mora. 3.4. Que el valor del subsidio a recibir pactado fue de $6'962.800 y el Crédito Hipotecario por valor de $44'300.000. 3.5. Que ROMY PAOLA NEIRA DIAZ, fue adjudicataria de un Crédito Hipotecario por parte de EL BANCO DAVIVIENDA por valor de $44'300.000. 3.6. Que ROMY PAOLA NEIRA DIAZ, tramitó un SUBSIDIO DE

Hipotecario por parte de EL BANCO DAVIVIENDA por valor de $44'300.000. 3.6. Que ROMY PAOLA NEIRA DIAZ, tramitó un SUBSIDIO DE VIVIENDA cuya suma aprobada por la caja de compensación COLSUBSIDIO fue de $11 '515.400, que difiere con la suma pactada de $6'962.800. 3.7. Que el 22 de diciembre de 2011, mediante documento CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A. dio por