Laudo 49 PARQUE CENTRAL BAVARIA S.A. VS. CLINICA LA SABANA S.A.

Laudo Arbitral Parque Central Bavaria S.A. v. Clínica La Sabana S.A. Febrero 29 de 2000 Acta 12 Audiencia de laudo En la ciudad de Santafé de Bogotá, D.C., a los veintinueve (29) días del mes de febrero de 2000, siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.), se reunió el Tribunal de Arbitramento constituido para dirimir, en derecho, las diferencias presentadas entre la sociedad Parque Central Bavaria, parte convocante, y la sociedad Clínica La Sabana S.A. , parte convocada, integrado por los doctores Luis Fernando Salazar López quien preside, Arturo Posada Forero y Fabio Silva Torres, árbitros, y Juan Pablo Riveros Lara, secretario. Se encuentran presentes, igualmente, los apoderados judiciales de las partes, doctores Luis Alejandro Prieto González, apoderado judicial de Parque Central Bavaria, y Pedro Nel Riveros Gómez, apoderado judicial de Clínica La Sabana S.A. La audiencia, que tiene por objeto dictar el laudo arbitral que corresponde, fue convocada mediante auto 17, proferido por el tribunal el pasado 12 de enero, notificado a los mandatarios judiciales de las partes en estrados. Abierta la audiencia, el presidente solicitó al secretario dar lectura a los aspectos más relevantes del laudo que se pronuncia en derecho, aprobado en forma mayoritaria por los árbitros, pues, como más adelante se expresará, uno de ellos salva su voto. Laudo arbitral Santafé de Bogotá, D.C., veintinueve (29) de febrero de dos mil (2000). Agotado el trámite legal y dentro de la oportunidad para hacerlo, procede el Tribunal de Arbitramento a dictar el

Laudo arbitral Santafé de Bogotá, D.C., veintinueve (29) de febrero de dos mil (2000). Agotado el trámite legal y dentro de la oportunidad para hacerlo, procede el Tribunal de Arbitramento a dictar el laudo que finaliza el proceso promovido por la sociedad Parque Central Bavaria S.A., en adelante y para todos los efectos del presente laudo Parque Central Bavaria, contra la sociedad Clínica La Sabana S.A. en adelante y para todos los efectos, Clínica La Sabana.

CAPÍTULO I

Antecedentes

1. La demanda y su contestación Obrando como apoderado especial debidamente constituido de Parque Central Bavaria, el 9 de marzo de 1999, el doctor Luis Alejandro Prieto González solicitó al Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantiles de la Cámara de Comercio de Bogotá la constitución de un tribunal de arbitramento para que dirimiera las diferencias que se presentaron entre su representada y la Clínica La Sabana S.A., con ocasión del contrato de prestación de servicios inmobiliarios suscrito entre su representada y la convocada el 10 de diciembre de 1996.

La citada solicitud fue admitida mediante auto del 23 de marzo de 1999, notificado por estado 20 del 11 de los mismos mes y año y en forma personal al representante legal de Clínica La Sabana el 23 de marzo de 1999. La parte demandada dio oportuna contestación a la demanda el 7 de abril de 1999.

2. El pacto arbitralEl pacto arbitral está contenido en la estipulación vigésima del contrato de prestación de servicios inmobiliarios suscrito el 10 de diciembre de 1996 entre las partes del proceso. El texto de la citada cláusula es el siguiente:

2. El pacto arbitralEl pacto arbitral está contenido en la estipulación vigésima del contrato de prestación de servicios inmobiliarios suscrito el 10 de diciembre de 1996 entre las partes del proceso. El texto de la citada cláusula es el siguiente: “Decimasexta. Arbitramento: Las diferencias que ocurrieren entre las partes contratantes por razón del presente contrato, durante el término de su duración o al momento de su liquidación, serán sometidas a la decisión de tres (3) árbitros nombrados por la Cámara de Comercio de Santafé de Bogotá a petición de cualquiera de las partes. El Tribunal de Arbitramento funcionará en la ciudad de Santafé de Bogotá y su fallo será en derecho”.

3. Trámite inicial. La etapa prearbitral La solicitud de convocatoria de Parque Central Bavaria se admitió mediante auto proferido por la dirección del Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantiles de la Cámara de Comercio de Bogotá el 10 de marzo de 1999, providencia fijada en el Estado 20 del día 11 de los mismos mes y año y que, como ya se anotó, se notificó al representante legal de la convocada el 23 de marzo de 1999.

El día 7 de abril de 1999, en forma oportuna, el apoderado judicial de la convocada dio contestación a la demanda, se opuso a la prosperidad de las pretensiones invocadas por Parque Central Bavaria y propuso excepciones de mérito. El escrito de contestación de la demanda fue fijado en lista, dando cumplimiento al artículo 108 del Código de Procedimiento Civil, el 14 de abril de 1999. El apoderado judicial de Parque Central Bavaria se pronunció sobre las excepciones de mérito propuestas por

El escrito de contestación de la demanda fue fijado en lista, dando cumplimiento al artículo 108 del Código de Procedimiento Civil, el 14 de abril de 1999. El apoderado judicial de Parque Central Bavaria se pronunció sobre las excepciones de mérito propuestas por Clínica La Sabana el 21 de abril de 1999.

4. El nombramiento de árbitros En respuesta al oficio que en tal sentido le dirigió el Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantiles de la Cámara de Comercio a la junta directiva de dicha entidad, ese órgano nombró a los doctores Fabio Silva Torres, Arturo Posada Forero y Luis Fernando Salazar López, quienes aceptaron oportunamente la designación de que fueron objeto.

5. La audiencia de conciliación en la etapa prearbitral Fue decretada mediante auto del 3 de mayo de 1999, notificado por Estado 32 del 5 de mayo de 1999 y tuvo lugar el día 19 de mayo del mismo año a las 3:00 p.m.

En dicha fecha y hora, bajo la coordinación del Leonardo David Beltrán, se hicieron presentes los representantes legales de las partes y sus apoderados. Luego de deliberar en busca de una posible fórmula para arreglar las diferencias entre ellas existentes, se llegó a la conclusión de la imposibilidad de llegar a un acuerdo conciliatorio y se dio por terminada dicha audiencia en la misma fecha en que se inició.

6. La integración e instalación del tribunal Mediante auto del 20 de septiembre de 1999, notificado Arbitraje y Conciliación Mercantiles de la Cámara de Comercio de Bogotá fijó la hora de las 3:30 p.m. del día 4 de octubre de 1999 para que tuviera lugar la audiencia de instalación del tribunal.

Comercio de Bogotá fijó la hora de las 3:30 p.m. del día 4 de octubre de 1999 para que tuviera lugar la audiencia de instalación del tribunal. Llegadas dicha fecha y hora, se hicieron presentes en el Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantiles de la Cámara de Comercio de Bogotá, tanto los árbitros designados para integrar el tribunal, como los apoderados de las partes. Por parte del centro de arbitraje y conciliación mercantiles se hizo presente en la audiencia la doctora Mónica Janer Santos, con el fin entregar al tribunal el expediente con la totalidad de las actuaciones surtidas hasta ese momento.En el curso de dicha audiencia se nombró como presidente del tribunal al doctor Luis Fernando Salazar López, quien aceptó su designación, y como secretario del mismo al doctor Juan Pablo Riveros a quien se le notificó posteriormente. El secretario aceptó, y tomó posesión ante el tribunal el 22 de octubre de 1999 según obra al expediente. Como lugar de funcionamiento de la secretaría del tribunal, se fijó la sede del Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantiles de la Cámara de Comercio de Bogotá.

7. Las sumas a cargo de cada una de las partes Contra el auto 1 del tribunal, por el cual se fijaron los honorarios y gastos a cargo de cada una de las partes, no se presentó ningún recurso, quedando el mismo en firme.

Las dos partes cancelaron a órdenes del presidente del tribunal las sumas a cargo de cada una de ellas en forma oportuna.

8. La intervención de la Procuraduría General de la Nación La Procuraduría General de la Nación, fue informada oportunamente sobre la constitución del tribunal, para todos los fines pertinentes.

9. El trámite arbitral

oportuna.

8. La intervención de la Procuraduría General de la Nación La Procuraduría General de la Nación, fue informada oportunamente sobre la constitución del tribunal, para todos los fines pertinentes.

9. El trámite arbitral La primera audiencia de trámite, citada para el 29 de octubre de 1999, se desarrolló así: Una vez notificados los apoderados sobre la fecha y hora fijada para su celebración, el apoderado judicial de la parte convocante se dirigió por escrito al tribunal el 28 de octubre de 1999 con el fin de solicitar el aplazamiento de la audiencia convocada para el día siguiente.

Tal solicitud no fue acogida por el tribunal por haber sido presentada extemporáneamente y por estar formulada como un recurso contra el auto que fijó fecha y hora para que se llevara a cabo la primera audiencia del trámite, el cual se hallaba ejecutoriado. Procediendo de acuerdo con el artículo 147 del Decreto 1818 de 1998 se dio lectura a la cláusula compromisoria, a las pretensiones de la demanda y a las excepciones y medios de defensa contenidos en su contestación. Se hizo una estimación razonable de la cuantía de las pretensiones de la demanda y seguidamente se profirió el auto 4 por el cual el tribunal se declaró competente para conocer el proceso arbitral entablado por Parque Central Bavaria contra Clínica La Sabana por razón de las diferencias entre ellos surgidas con ocasión del contrato del 10 de diciembre de

1996. Contra dicha providencia, que quedó notificada a los apoderados en los términos del artículo 325 del Código de Procedimiento Civil, no se interpuso recurso alguno.

Posteriormente y en el curso de la misma audiencia, mediante auto 5 se decretaron las pruebas del proceso,

de Procedimiento Civil, no se interpuso recurso alguno. Posteriormente y en el curso de la misma audiencia, mediante auto 5 se decretaron las pruebas del proceso, accediendo a las solicitadas por las partes en las oportunidades previstas en la ley. Contra el decreto de pruebas tampoco se interpuso recurso alguno.

10. El desarrollo del proceso El trámite se desarrolló en doce sesiones durante las cuales fueron practicadas las pruebas decretadas, salvo las que oportunamente y con la anuencia del tribunal fueron desistidas por las partes.

La declaración de parte rendida por los representantes legales de las litigantes, así como los testimonios recibidos, fueron grabados y sus transcripciones puestas oportunamente en conocimiento de los apoderados para los efectos de ley. Respecto de la declaración de parte del representante legal de Parque Central Bavaria el tribunal es explícito en señalar que en la fecha y hora en que la misma debió llevarse a cabo, se hizo presente con el mismo propósito eldoctor Jorge Augusto Calle Mejía, acreditando su condición de suplente del representante legal. Toda vez que la parte convocante había solicitado que al doctor Calle se le oyera como testigo, esa prueba no fue practicada por sustracción de materia. Surtida como quedó válidamente la declaración de parte de la convocante, el tribunal no accedió a las posteriores solicitudes que le formulara el apoderado de Parque Central Bavaria en el sentido de que se recibiera la declaración de parte al señor Reini Farías Jiménez. Igualmente, el tribunal llevó a cabo tres inspecciones judiciales, a saber: en las dependencias de la sociedad Ribón Catalá & Cía., en el domicilio de Clínica La Sabana y de Parque Central Bavaria. En el curso de tales

Igualmente, el tribunal llevó a cabo tres inspecciones judiciales, a saber: en las dependencias de la sociedad Ribón Catalá & Cía., en el domicilio de Clínica La Sabana y de Parque Central Bavaria. En el curso de tales diligencias el tribunal ordenó la reproducción e incorporación de documentos de las sociedades mencionadas, la totalidad de los cuales obra en el expediente. Agotada la etapa probatoria como ha quedado explicado, el tribunal convocó a los apoderados para que presentaran sus alegaciones finales mediante auto 16 proferido en audiencia el 16 de diciembre de 1999, providencia que quedó notificada a los apoderados en estrados. A ello procedieron los apoderados de las partes en audiencia que tuvo lugar el 12 de enero de 2000, en el curso de la cual expusieron sus alegatos en forma oral y entregaron al tribunal sendos resúmenes de los mismos, que fueron incorporados al expediente. Al término de la audiencia, mediante auto 17 del tribunal, notificado a los apoderados en estrados, se convocó a la presente audiencia de laudo.

11. Término del proceso En la cláusula compromisoria que dio origen al proceso no se encuentra fijado el término de duración del mismo, motivo por el cual es aplicable el artículo 103 de la Ley 23 de 1991, que modificó el artículo 19 del Decreto 2279 de 1989, recogida en el artículo 126 del Decreto 1818 de 1998, normas de acuerdo con las cuales, ante el silencio de las partes, aquel es de seis meses contados a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite. En el presente proceso, esta se inició y culminó el 29 de octubre de 1999. Se encuentra entonces el tribunal dentro del término legal para proferir el presente laudo.

presente proceso, esta se inició y culminó el 29 de octubre de 1999. Se encuentra entonces el tribunal dentro del término legal para proferir el presente laudo.

12. La representación de las partes en el proceso Las partes concurrieron al proceso por conducto de apoderados judiciales debidamente constituidos por sus representantes legales.

13. Presupuestos procesales El tribunal encuentra acreditados claramente todos los presupuestos procesales y debidamente trabada la litis. No aparece causal de nulidad capaz de invalidar lo actuado.

CAPÍTULO II Controversias sometidas al conocimiento del tribunal

1. Las pretensiones de la demanda La demanda contenida en la solicitud de convocatoria del proceso arbitral contiene las siguientes: “1. Que se declare que la Clínica La Sabana Ltda. hoy S.A., incumplió el contrato de prestación de servicios 5, suscrito el día 10 de diciembre de 1.996 con la sociedad Parque Central Bavaria S.A.

2. Que como consecuencia de lo anterior, se condene a la Sociedad Clínica La Sabana Ltda., hoy S.A. a pagar por concepto de comisiones e inversión la suma de ciento cincuenta y dos millones ochocientos cuatro mil ciento cincuenta y siete pesos moneda corriente ($ 152.804.157.00), junto con su corrección monetaria e intereses liquidados desde la fecha en que se generaron estas sumas hasta cuando se verifique su pago.

3. Que se condene a la Sociedad Clínica La Sabana Ltda. hoy S.A., a pagar dos mil (2000) gramos oro o su equivalente en pesos colombianos según la certificación que expida el Banco de la República, por concepto deperjuicios representados en el detrimento del buen nombre o good will, que sufrió el Parque Central Bavaria S.A. por el incumplimiento del demandado.

equivalente en pesos colombianos según la certificación que expida el Banco de la República, por concepto deperjuicios representados en el detrimento del buen nombre o good will, que sufrió el Parque Central Bavaria S.A. por el incumplimiento del demandado.

4. Que se condene a la Sociedad Clínica La Sabana Ltda., hoy S.A., a pagar las costas y gastos del presente proceso”.

2. Las excepciones y medios de defensa propuestos por Clínica La Sabana en la contestación de la demanda La parte convocada se opuso a la prosperidad de todas y cada una de las pretensiones de la demanda y solicitó que se condenara a la demandante en costas.

Como excepciones de mérito tendientes a enervar las pretensiones de la demanda, Clínica La Sabana propuso las que a continuación se enlistan:

1. Cobro de lo no debido. Afirmó que los guarismos y conceptos económicos presentados, en cuantía de $ 152.804.157.00, “son totalmente inaceptables”, expresando a continuación los planteamientos contables y contractuales que estimó del caso sobre el alcance del debate.

2. Improcedencia de la pretendida condena al pago de perjuicios. El procurador judicial es enfático en manifestar que, para declarar el incumplimiento de un contrato, se hace necesario acreditar tres aspectos debidamente consagrados por la jurisprudencia que no se dan en el presente caso a saber: a) La existencia de un contrato válido. b) La violación de obligación nacida del contrato. c) Perjuicios ocasionados por tal violación.

Sustenta su defensa con el análisis de la cláusula décimo tercera del contrato, así como de documentos que obran en el expediente, para concluir que “no existió incumplimiento alguno cuando la sociedad aquí demandada dio por terminado el contrato”.

Sustenta su defensa con el análisis de la cláusula décimo tercera del contrato, así como de documentos que obran en el expediente, para concluir que “no existió incumplimiento alguno cuando la sociedad aquí demandada dio por terminado el contrato”.

3. Pago. Este medio defensivo se concreta a la cantidad de $ 9.819.325.00, dinero este que estima pagado oportunamente por la convocada, de acuerdo con los términos de la carta del 5 de agosto de 1998 enviada por

Parque Central Bavaria a Clínica La Sabana. Con fundamento en los términos de la demanda y de su contestación, el tribunal debe declarar que encuentra reunidos los requisitos procesales que lo autorizan para entrar a pronunciar sentencia de mérito en el presente caso pues —como ya se dijo— no observa causal de nulidad de lo actuado, existe demanda en forma y está demostrada la capacidad de las partes. CAPÍTULO III Posiciones de las partes

1. De la parte convocante. Resumen de los hechos en que fundamentó las pretensiones de la demanda Como fundamentos de hecho de las pretensiones de su demanda, Parque Central Bavaria propuso los que a continuación se sintetizan.

1. Las partes celebraron en esta ciudad, el 10 de diciembre de 1996, el contrato de prestación de servicios de venta inmobiliaria distinguido con el número 5, cuyo objeto se describe en la cláusula primera como la obligación del contratista de poner toda su capacidad profesional y fuerza de trabajo para realizar las labores de venta de las unidades comerciales del edificio sede Clínica La Sabana, desde la etapa inicial o de proyectos, “hasta lograr el punto de equilibrio determinado por el contratante y continuar sus actividades hasta la financiación de la obra y

unidades comerciales del edificio sede Clínica La Sabana, desde la etapa inicial o de proyectos, “hasta lograr el punto de equilibrio determinado por el contratante y continuar sus actividades hasta la financiación de la obra y entrega de dichas unidades a sus respectivos compradores,debidamente legalizadas, de acuerdo con la propuesta 973 del 30 de septiembre de 1996”. (Transcripción parcial. Negrillas fuera de texto).2. La contratista puso toda su capacidad, desde la etapa inicial, para lograr el punto de equilibrio.

3. El contrato definió el llamado “punto de equilibrio” como el momento en que se hubiere alcanzado la venta de 59 consultorios y 2 locales, dentro del período transcurrido desde la iniciación de actividades y el mes de junio de

1997.

4. La contratista obtuvo la venta de 31 consultorios y 2 locales comerciales.

5. La clínica incumplió sus compromisos por no suministrar a la contratista, oportunamente, los elementos necesarios para su desempeño, tales como publicidad, dotaciones, pagos, etc.; hubo cambio de proyecto y ventas que no llegaron a cristalizarse; la clínica no asumió compromisos que exigían los potenciales compradores.

6. Las partes acordaron verbalmente “no tener en cuenta los parámetros del punto de equilibrio en las ventas”.

7. La llamada “sala de ventas” que Clínica La Sabana debió entregar no fue suministrada a Parque Central Bavaria; alrededor de 11 socios de la contratante “que se suponía iban a referenciar como potenciales compradores” no se hicieron presentes para concretar su participación, salvo dos que sí ratificaron su oferta.

8. La clínica no llevó a cabo la construcción de las unidades comerciales del edificio sede Clínica La Sabana

hicieron presentes para concretar su participación, salvo dos que sí ratificaron su oferta.

8. La clínica no llevó a cabo la construcción de las unidades comerciales del edificio sede Clínica La Sabana “dentro del término previsto”, cuyas obras quedaron suspendidas indefinidamente según decisión adoptada por la asamblea general de accionistas.

9. El incumplimiento de la contratante (sic) fue estipulado como causal de terminación del contrato, según el hecho séptimo de la demanda.

10. La realización y ejecución de la obra edificio sede Clínica La Sabana era una “obligación principal”, aunque tácita, de la contratante.

11. Con la suspensión de la obra se incumplió el contrato 5 ya citado, por parte de la contratante.

12. A la contratista “...se le adeuda la suma de $ 152.804.157.00 por concepto de comisiones” de acuerdo con las facturas anexas a la demanda y por concepto de inversión en desarrollo del contrato.

13. Clínica La Sabana se equivocó al terminar unilateral mente el contrato de que se viene tratando, pues esta determinación estaba condicionada al cumplimiento de sus propios compromisos, por parte de aquella.

14. La contratante “dio origen al incumplimiento” por causa que le es imputable. Por ello debe cancelar las sumas de dinero que se le adeudan a la convocante, al igual que los perjuicios ocasionados a esta.

15. La cláusula décimo primera del contrato es “abiertamente ilegal” por no ser procedente la renuncia a la indemnización de perjuicios, cuando no ha existido culpa del contratista.

16. La cláusula décimo primera no era aplicable unilateralmente por no existir causas imputables a Parque Central

Bavaria.

indemnización de perjuicios, cuando no ha existido culpa del contratista.

16. La cláusula décimo primera no era aplicable unilateralmente por no existir causas imputables a Parque Central

Bavaria.

2. La posición de la parte demandada. Su pronunciamiento sobre los hechos de la demanda La parte convocada se pronunció como a continuación se resume sobre los hechos de la demanda

1. Aceptó el primero.

2. No aceptó el segundo en la forma como se encuentra redactado y aclaró que el punto de equilibrio no fue determinado unilateralmente por la contratante sino pactado por los contratantes.

3. Aceptó el tercero.

4. Sobre la primera de las afirmaciones en él contenidas, manifestó atenerse a lo que resultara probado. Respecto de las demás contenidas en el hecho, las negó.5. Manifestó no constarle y atenerse a lo que resultara probado respecto de lo allí afirmado y para mayor claridad transcribió la cláusula décimo octava del contrato.

6. Aceptó el sexto y sobre su contenido precisó que la decisión de la asamblea general de accionistas de la demandada más que la de suspender indefinidamente las obras, fue la de “no llevar a cabo el proyecto, por la imposibilidad de alcanzar el punto de equilibrio con las preventas”.

7. Aceptó el séptimo pero aclaró que no existió incumplimiento del contrato por parte de Clínica La Sabana.

8. Aceptó en relación con el hecho octavo que en el contrato debatido no se especificó la obligación de la contratante la de ejecutar el proyecto de construcción de su sede, pero negó que tal obligación fuera inherente al mismo. Manifestó que todos los documentos relativos a la construcción del proyecto, está claramente expresado que la misma estaba condicionada al logro del punto de equilibrio del mismo.

mismo. Manifestó que todos los documentos relativos a la construcción del proyecto, está claramente expresado que la misma estaba condicionada al logro del punto de equilibrio del mismo.

9. Negó el noveno.

10. Negó el décimo y para hacerlo explicó varias razones.

11. Negó el undécimo y afirmó que la aplicación de la cláusula décimo primera no estaba sujeta acondicionamiento alguno. Explicó que era impreciso hablar de la suspensión de las obras de construcción del proyecto pues las mismas ni siquiera se iniciaron.

12. Negó que lo afirmado en el hecho duodécimo fuera cierto.

13. Afirmó que el décimo tercero no contiene un hecho sino una serie de apreciaciones jurídicas equivocadas.

14. Negó que el hecho décimo cuarto fuera cierto.

CAPÍTULO IV Consideraciones del tribunal

1. La naturaleza jurídica del contrato debatido en el presente proceso El contrato que dio origen al presente proceso arbitral, fue suscrito por las partes el día 10 de diciembre de 1996; se denominó de prestación de servicios de venta inmobiliaria y se rige por las normas generales de los contratos contenidas en el Código Civil como en el Código de Comercio; es bilateral pues en él intervienen dos contratantes, por una parte Clínica La Sabana y por la otra parte Parque Central Bavaria, y ambos contratantes se obligaron recíprocamente.

Es un contrato escrito, suscrito por los representantes legales de dichas sociedades. Las partes contratantes tienen la capacidad legal para celebrarlo. Fue debidamente aceptado por ellas, con toda libertad y sin que su consentimiento haya estado viciado en forma alguna. El contrato tiene objeto y causa lícitos y la voluntad de las intervinientes expresada en él, está exenta de cualquier

la capacidad legal para celebrarlo. Fue debidamente aceptado por ellas, con toda libertad y sin que su consentimiento haya estado viciado en forma alguna. El contrato tiene objeto y causa lícitos y la voluntad de las intervinientes expresada en él, está exenta de cualquier vicio de consentimiento. Es un contrato sinalagmático y oneroso, pues tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes, gravándose cada uno en beneficio del otro. Es también un contrato conmutativo, porque cada una de las partes intervinientes en él se obliga a hacer actos que se estiman como equivalentes a lo que la otra deba dar o hacer. El contrato es consensual, pues se perfeccionó por el consentimiento de las partes, expresado por escrito por sus representantes legales debidamente autorizados para celebrarlo y corresponde a un contrato típico de arrendamiento de servicios inmateriales y mandato con representación. Al contrato le son aplicables las normas de los artículos 1494 a 1498 del Código Civil, así como las contenidas en los artículos 2063 y siguientes ibídem y 1262 a 1286 del Código de Comercio.El objeto del contrato está claramente determinado en su cláusula primera, así: “El contratista se obliga para con el contratante a poner toda su capacidad profesional y fuerza de trabajo, para realizar las labores de venta de las unidades comerciales del edificio sede Clínica La Sabana, desde la etapa inicial o de proyectos, hasta lograr el punto de equilibrio determinado por el contratante y continuar sus actividades hasta la finalización de la obra y entrega de dichas unidades a sus respectivos compradores, debidamente legalizadas, de acuerdo a la propuesta 973 de fecha septiembre 30 de 1996 y sus posteriores modificaciones y aclaraciones 42,

la finalización de la obra y entrega de dichas unidades a sus respectivos compradores, debidamente legalizadas, de acuerdo a la propuesta 973 de fecha septiembre 30 de 1996 y sus posteriores modificaciones y aclaraciones 42, 3387 y 3466 de fechas noviembre 19 de 1996 y diciembre 10 de 1996, que se adjuntan y forman parte integral del presente contrato”. Este objeto no fue modificado por las interesadas y es plenamente válido. En parte alguna se estableció en el contrato la obligación de adelantar y terminar el proyecto, ni qué ocurría si dicha construcción no se llevaba a término. Este es un vacío que nunca llenaron. Lo anterior, fue aceptado por el apoderado de Parque Central Bavaria en el hecho octavo de la demanda, cuando afirmó: “Como obligación principal a cargo del contratante, aunque no se especificó en el contrato 05 de prestación de servicios pero que le es inherente al mismo por su naturaleza, está la de realizar y ejecutar el proyecto de obra y construcción del edificio sede Clínica La Sabana junto con sus unidades comerciales”. (fls. 3 y 4 del cdno. ppal. 1). Las obligaciones que del contrato surgen son las siguientes: Para el contratista, Parque Central Bavaria, la consagrada en la cláusula primera, ya mencionada. Tanto en la cláusula citada como en la segunda se menciona el punto de equilibrio que se define en el parágrafo de esta última, así: “El punto de equilibrio se define como el momento en el cual se hayan alcanzado las ventas preestablecidas en términos de número de unidades y cuantías, el cual está determinado por la venta de 59 consultorios y dos locales en el período comprendido entre la fecha de iniciación del presente contrato y el mes de junio inclusive de 1997,

términos de número de unidades y cuantías, el cual está determinado por la venta de 59 consultorios y dos locales en el período comprendido entre la fecha de iniciación del presente contrato y el mes de junio inclusive de 1997, etapa denominada ''de proyectos’”. En la cláusula quinta también se menciona el punto de equilibrio de la siguiente manera: “Quinta. Plazo: Los plazos para la ejecución de las obligaciones objeto de este contrato serán de: a) Durante la etapa previa o de proyectos siete (7) meses a partir de diciembre 1º de 1996 hasta junio 30 de 1997. b) Venta durante la etapa de obra: a partir de junio 1º de 1997 y una vez cumplido el punto de equilibrio, hasta diciembre de 1998, fecha para la cual todas las unidades comerciales deben estar comprometidas en venta”. El tribunal desea precisar desde ahora y para los efectos de este laudo arbitral, que ambas partes admiten que nunca se logró el punto de equilibrio, hecho que no discuten. En la cláusula sexta se establecieron las comisiones que reconocería Clínica La Sabana a Parque Central Bavaria y en la séptima las partes previeron las diferentes modalidades de reconocimiento y pago de las comisiones de ventas, a favor del contratista, así: 1. antes del punto de equilibrio; 2. al alcanzar el punto de equilibrio del proyecto, y; 3. si no se alcanza el punto de equilibrio. En la cláusula terce