Laudo 5449 INVERSIONES GOMEZ Y GOMEZ S.A.S. VS. OMAR GONZALEZ SALGUERO ARQUITECTOS INGENIEROS

TRIBUNAL ARBITRAL DE

INVERSIONES GÓMEZ Y GÓMEZ S.A.S. vs

OMAR GONZÁLEZ SALGUERO -ARQUITECTOSINGENIEROS S.A.S. - GON S.A.S.

LAUDO ARBITRAL

Bogotá D.C., 8 de noviembre de 2018

0000240TRIBUNAL DE ARBITRAJE DE

INVERSIONES GóMEZ Y GóMEZ S.A.S. vs

0MAR GONZÁLEZ SALGUERO -ARQUITECTOS - INGENIEROS S.A.S. -GON S.A.S.

TRIBUNAL ARBITRAL

INVERSIONES GÓMEZ Y GÓMEZ S.A.S.

Vs.

OMAR GONZÁLEZ SALGUERO - ARQUITECTOS - INGENIEROS S.A.S., GON S.A.S.

Bogotá, o.e., ocho (8) de noviembre de dos mil dieciocho (2018) 0000241 Adelantado el trámite procesal en el plazo de ley, el Tribunal Arbitral profiere laudo conforme al Reglamento del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, para decidir en derecho las diferencias entre INVERSIONES GÓMEZ Y GÓMEZ S.A.S. y OMAR GONZÁLEZ SALGUERO-ARQUITECTOS· INGENIEROS S.A.S., GON S.A.S., en relación con un contrato de promesa de compraventa de inmuebles suscrito entre ellas el catorce (14) de enero de dos mil dieciséis (2016).

l. SÍNTESIS DEL PROCESO

A. Las Partes Son partes de este proceso arbitral, como demandante principal y demanda en reconvención, la sociedad INVERSIONES GÓMEZ Y GÓMEZ S.A.S., sociedad constituida mediante escritura pública

(2016).

l. SÍNTESIS DEL PROCESO

A. Las Partes Son partes de este proceso arbitral, como demandante principal y demanda en reconvención, la sociedad INVERSIONES GÓMEZ Y GÓMEZ S.A.S., sociedad constituida mediante escritura pública número 1976 del ocho (8) de julio de mil novecientos noventa y siete (1997), otorgada en la Notaría Segunda del Círculo de Montería, inscrita el veintiuno (21) de septiembre de dos mil siete (2007) bajo el número 011159662 del Libro IX, con domicilio en Bogotá O.C., a la cual le corresponde el NIT

812.001.595-0 y la matrícula mercantil 01740308 de la Cámara de Comercio de Bogotá1; y, como demandada principal y demandante en reconvención, la sociedad OMAR GONZÁLEZ SALGUEROARQUITECTOS • INGENIEROS S.A.S., GON S.A.S., sociedad constituida mediante documento privado de fecha once (11) de diciembre de dos mil nueve (2009), inscrito el veintidós (22) de enero de dos mil diez (201 O) bajo el número 1355296 del Libro IX, con domicilio en Bogotá D.G., a la cual le corresponde el NIT 900.335.849-9 y la matrícula mercantil 01957305 de la Cámara de Comercio de Bogotá 2 • 1 Folios 12 y 13 del Cuaderno Principal número 1. 2 Folios 14 y 15 del Cuaderno Principal número 1.

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INVERSIONES GóMEZ Y GóMEZ S.A.S. vs

CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓNTRIBUNAL DE ARBITRAJE DE INVERSIONES GóMEZ Y GóMEZ S.A.S. vs ÜMAR GONZÁLEZ SALGUERO -ARQUITECTOS - INGENIEROS S.A.S. -GON S.A.S. 0000'242 En efecto, INVERSIONES GÓMEZ Y GÓMEZ S.A.S. presentó demanda arbitral y convocó a GON S.A.S. para que concurriera a este proceso. GON S.A.S., a su vez, convocó a INVERSIONES GÓMEZ Y GÓMEZ S.A.S. mediante demanda de reconvención.

B. El Proceso El 20 de octubre de 2017 INVERSIONES GÓMEZ Y GÓMEZ S.A.S. presentó, por medio de apoderado, ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, demanda arbitral contra GON S.A.S. 3

Entre el veinte (20) de octubre de dos mil diecisiete (2017) y el veintidós (22) de enero de dos mil dieciocho (2018), el Centro de Arbitraje y Conciliación adelantó los sorteos y diligencias necesarias para la designación de los árbitros del proceso4. El catorce (14) de febrero de dos mil dieciocho (2018) se declaró legalmente instalado el Tribunal Arbitral, se adoptaron las decisiones necesarias para tal propósito y se inadmitió la demandas. Dentro del plazo fijado para ello, INVERSIONES GÓMEZ Y GÓMEZ S.A.S. subsanó la demandas, por lo que

Arbitral, se adoptaron las decisiones necesarias para tal propósito y se inadmitió la demandas. Dentro del plazo fijado para ello, INVERSIONES GÓMEZ Y GÓMEZ S.A.S. subsanó la demandas, por lo que con auto 4 de fecha (2) de abril de dos mil dieciocho (2018) esta fue admitida y se ordenó su traslado

a GON S.A.S.7

En tiempo, el siete (7) de mayo de dos mil dieciocho (2018), GON S.A.S. contestó la demandaª, presentó excepciones de mérito 9 y formuló demanda de reconvención 10 contra INVERSIONES GÓMEZ Y GÓMEZ S.A.S. Dicha demanda de reconvención fue admitida por auto número 6 de fecha veintidós (22) de mayo de dos mil dieciocho (2018) 11 y surtido el traslado correspondiente, esta sociedad contestó la demanda de reconvención el once (11) de julio de dos mil dieciocho (2018)12. De las mutuas excepciones de mérito y de la objeción al juramento estimatorio que formuló la demandada principal se corrió traslado a las partes mediante fijación en lista13, quienes oportunamente lo descorrieron con memoriales presentados el veintisiete (27) del mismo mes y año 14. Cumplidas las anteriores actuaciones, el catorce (14) de agosto de dos mil dieciocho (2018) se llevó a cabo una audiencia en la que ninguna de las partes solicitó llevar a cabo la etapa de conciliación y además, manifestaron no tener ánimo conciliatorio. Por ello, el Tribunal continuó el trámite del proceso 3 Folios 1 al 9 del Cuaderno Principal número 1. 4 Folios 19 al 84 del Cuaderno Principal número 1.

además, manifestaron no tener ánimo conciliatorio. Por ello, el Tribunal continuó el trámite del proceso 3 Folios 1 al 9 del Cuaderno Principal número 1. 4 Folios 19 al 84 del Cuaderno Principal número 1. 5 Folios 89 a 93 del Cuaderno Principal número 1. s Folios 99 a 119 del Cuaderno Principal número 1. 1 Acta 2, folios 129 a 137 del Cuaderno Principal número 1. a Folios 143 a 154 del Cuaderno Principal número 1. s Folios 155 a 160 del Cuaderno Principal número 1. 10 Folios 161 a 172 del Cuaderno Principal número 1. 11 Acta 3, folios 173 a 176 del Cuaderno Principal número 1. 12 Folios 178 a 181 del Cuaderno Principal número 1. 13 Folio 182 del Cuaderno Principal número 1. 14 Folios 183 a 194 y 185 a 190 del Cuaderno Principal número 1.

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PÁGINA 2 DE 14TRIBUNAL DE ARBITRAJE DE INVERSIONES GóMEZ Y GóMEZ S.A.S. vs ÜMAR GONZÁLEZ SALGUERO -ARQUITECTOS - INGENIEROS S.A.S. -GON S.A.S. 0000243 y señaló las sumas correspondientes a los honorarios de los árbitros y la secretaria y a los gastos administrativos del Centro de Arbitraje y otros gastos1 5 . Cada una de las partes depositó oportunamente el valor que le correspondía.1s Enseguida, el diecinueve (19) de septiembre de dos mil dieciocho (2018) se llevó a cabo la primera

administrativos del Centro de Arbitraje y otros gastos1 5 . Cada una de las partes depositó oportunamente el valor que le correspondía.1s Enseguida, el diecinueve (19) de septiembre de dos mil dieciocho (2018) se llevó a cabo la primera · audiencia de trámite, en la que el Tribunal Arbitral se declaró competente. Asimismo, se decretaron las pruebas del proceso, consistentes en las documentales aportadas en la oportunidad legal por las partes con el valor que tuviesen, en interrogatorio de cada una de las partes y en la declaración del señor Rafael González González, testigo solicitado por ambas partes. No se decretó la declaración como testigo del señor Ornar González Salguero, pedida supletivamente por INVERSIONES GÓMEZ Y GÓMEZ S.A.S. en caso que éste no compareciera a interrogatorio de parte, por haber éste comparecido previamente al proceso como representante legal de GON S.A.S., ni tampoco se decretaron como pruebas unos documentos aportados por GON S.A.S. en la misma fecha de la primera audiencia de trámite por hallarse precluida la oportunidad procesal para solicitar pruebas.17 Los interrogatorios de las partes y la declaración del testigo se recibieron el veintiséis (26) de septiembre de dos mil dieciocho (2018)1 8 . Culminada la práctica de las pruebas, las partes manifestaron que no existía ninguna prueba solicitada y no decretada, y decretada y no practicada y que no existía ninguna objeción sobre el trámite surtido en el presente Tribunal. Con fundamento en ello, se declaró cerrado el período probatorio y se fijó fecha para las alegaciones finales de las partes. De lo probado, se destaca un documento denominado contrato de promesa de compraventa de

en el presente Tribunal. Con fundamento en ello, se declaró cerrado el período probatorio y se fijó fecha para las alegaciones finales de las partes. De lo probado, se destaca un documento denominado contrato de promesa de compraventa de inmuebles suscrito entre las partes el catorce (14) de enero de dos mil dieciséis (2016) y aportado por ambas al proceso. Las alegaciones finales se recibieron en audiencia celebrada el 17 de agosto de 2018. En esta misma audiencia, de conformidad por lo preceptuado por el art. 132 de Código General del Proceso, el Tribunal puso de presente no observar motivo alguno que pueda configurar causal de nulidad y asimismo las partes, al ser requeridas para ello, manifestaron que no existía ningún motivo al respecto. En fin, la audiencia de laudo se celebra hoy, ocho (8) de noviembre de dos mil dieciocho (2018). 1s Acta 5, folios 194 a 198 del Cuaderno Principal número 1. 1 s Informe del Presidente, Acta 6, folio 209 del Cuaderno Principal número 1. 11 Acta 6, folios 209 a 2015 del Cuaderno Principal número 1. 18 Acta 7, folios 216 a 221 del Cuaderno Principal número 1 y 314 del Cuaderno de Pruebas número 1.

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Término del Proceso 0000244

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Término del Proceso 0000244 El laudo se profiere en término toda vez que a la fecha de la presente providencia han transcurrido únicamente un mes y veinte (20) días desde la finalización de la primera audiencia de trámite y el término del Tribunal es de seis (6) meses conforme al artículo 10 de la Ley 1563 de 2012.

C. Pretensiones de la Demanda Principal y de la Demanda de Reconvención Pretende INVERSIONES GÓMEZ Y GÓMEZ S.A.S. en su demanda lo siguiente: "DECLARACIONES 1.- Que se declare que la sociedad ARQUITECTOS INGENIEROS S.A.S-GON S.A.S, incumplió el contrato de promesa de compraventa suscrito con INVERSIONES GOMEZ Y GOMEZ S.A.S. el 14 de enero de 2016.

Como consecuencia de la anterior declaración se profieran las siguientes: CONDENAS 1.-Se condene a la sociedad convocada ARQUITECTOS INGENIEROS S.A.SGON S.A.S, al pago de la Cláusula Penal estipulada en la CLÁUSULA DÉCIMO SEXTA equivalente a trescientos treinta millones de pesos ($330.000.000). 2.-Se condene a la sociedad ARQUITECTOS INGENIEROS S.A.S - GON S.A.S, al pago de las expensas y honorarios del conciliador dentro del trámite adelantado ante el centro de arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá, equivalente a NUEVE

MILLONES SEISCIENTOS VEINTIÚN MIL CIENTO CINCUENTA Y CUATRO PESOS

centro de arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá, equivalente a NUEVE MILLONES SEISCIENTOS VEINTIÚN MIL CIENTO CINCUENTA Y CUATRO PESOS ($9.621.154). 3. - Que se condene a la sociedad demandada a pagar las costas del presente proceso arbitral. A su vez, OMAR GONZÁLEZ SALGUERO-ARQUITECTOS - INGENIEROS S.A.S., GON S.A.S., en su demanda de reconvención hace las siguientes reclamaciones:

"DECLARA T/VAS

1. Que se declare que entre las sociedades INVERSIONES GOMEZ Y GOMEZ S.A.S. y OMAR GONZALEZ SALGUEROARQUITECTOS-INGENIEROS S.A.S. GON S.A.S. existe un contrato de PROMESA DE COMPRAVENTA.

2. Que se declare que la PROMETIENTE VENDEDORA INVERSIONES GOMEZ Y GOMEZ S.A.S. INCUMPLIÓ el contrato de PROMESA DE COMPRAVENTA, CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN

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0MAR GONZÁLEZ SALGUERO -ARQUITECTOS - INGENIEROS S.A.S. -GON S.A.S. suscrito con la sociedad OMAR GONZALEZ SALGUEROARQUITECTOS­ INGENIEROS S.A.S. GON S.A.S., suscrito el 14 de enero de 2016.

3. Se declare la resolución del contrato de promesa de compraventa por

incumplimiento de LA PROMETIENTE VENDEDORA INVERSIONES GOMEZ Y

GOMEZ S.A.S.

3. Se declare la resolución del contrato de promesa de compraventa por

incumplimiento de LA PROMETIENTE VENDEDORA INVERSIONES GOMEZ Y

GOMEZ S.A.S.

En consecuencia, se profieran las siguientes:

CONDENAS

1. Se condene a la PROMETIENTE VENDEDORA INVERSIONES GOMEZ Y GOMEZ S.A.S a pagar a favor de la PROMETIENTE COMPRADORA OMAR GONZALEZ SALGUEROARQUITECTOS-INGENIEROS S.A.S. GON S.A.S. el valor de TRESCIENTOS TREINTA MILLONES DE PESOS ($330.000.000.oo), correspondientes a la CLÁUSULA DECIMOSEXTA, CLAUSULA PENAL.

2. Que se condene a INVERSIONES GOMEZ Y GOMEZ S.A.S. al pago de los gastos de estructuración del encargo fiduciario por valor de UN MILLON CIENTO SESENTA

MIL PESOS ($1.160.000).

3. Se condene a INVERSIONES GOMEZ Y GOMEZ S.A.S., al pago de DOCE MILLONES DE PESOS ($12.000.000.oo), por concepto de cuota mensual del encargo fiduciario suscrito por OMAR GONZALEZ SALGUEROARQUITECTOS­

INGENIEROS S.A.S. GON S.A.S.

4. Se condene a INVERSIONES GOMEZ Y GOMEZ S.A.S., al pago de las costas de este proceso ARBITRAL."

0000245 En sus respectivas contestaciones y excepciones, las partes se oponen a la totalidad de las pretensiones de su contraparte con formulación expresa de excepciones de mérito. En los hechos de ambas demandas, principal y de reconvención, se indica en síntesis que

En sus respectivas contestaciones y excepciones, las partes se oponen a la totalidad de las pretensiones de su contraparte con formulación expresa de excepciones de mérito. En los hechos de ambas demandas, principal y de reconvención, se indica en síntesis que INVERSIONES GÓMEZ Y GÓMEZ S.A.S. y OMAR GONZÁLEZ SALGUERO • ARQUITECTOS­ INGENIEROS S.A.S., GON S.A.S. suscribieron el catorce (14) de enero de dos mil dieciséis (2016) un contrato de promesa de compraventa respecto de los inmuebles de propiedad de aquella, identificados con los folios de matrículas inmobiliarias 140-75384 y 140-75385 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Montería. Cada una de las partes reclama que la otra incumplió con las obligaciones derivadas de dicho contrato; en el caso de INVERSIONES GÓMEZ Y GÓMEZ S.A.S. se alega que su contraparte no constituyó el patrimonio autónomo previsto en el literal a) de la cláusula octava del mismo y por parte de OMAR GONZÁLEZ SALGUERO - ARQUITECTOS-INGENIEROS S.A.S., GON S.A.S. se reprocha que su contraparte no transfirió los citados inmuebles al Patrimonio Autónomo constituido en Alianza CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN PAGINA 5 DE 14TRIBUNAL DE ARBITRAJE DE INVERSIONES GóMEZ Y GóMEZ S.A.S. vs ÜMAR GONZÁLEZ SALGUERO -ARQUITECTOS - INGENIEROS S.A.S. -GON S.A.S. 0000246

INVERSIONES GóMEZ Y GóMEZ S.A.S. vs ÜMAR GONZÁLEZ SALGUERO -ARQUITECTOS - INGENIEROS S.A.S. -GON S.A.S.

0000246 Fiduciaria S.A. a pesar de que aquella hizo todos los trámites previos necesarios para ello, incluso ante la Fiduciaria Fiducoldex con quien no se pudo culminar el trámite por razones ajenas a su voluntad y que por ello efectuó la constitución del patrimonio pactado ante Alianza Fiduciaria. Esta última sociedad reconoce que solicitó una prórroga para hacer el pago del precio pactado en la promesa y que solicitó la transferencia previa de los inmuebles para poder obtener los desembolsos requeridos para ello. Ambas partes señalan que mutuamente se requirieron para que cada una diera cumplimiento a lo previsto en la cláusula octava de la promesa que estaba a cargo de cada una de ellas y se reclaman mutuamente el valor de la cláusula pactada y los perjuicios adicionales en que cada una de ellas incurrió. También cada una de ellas se refiere a una etapa conciliatoria previa al presente proceso que fue fallida por la ausencia de OMAR GONZÁLEZ SALGUERO - ARQUITECTOS-INGENIEROS S.A.S., GON S.A.S., aunque esta alega no haber asistido por cuanto su representante legal se encontraba gestionando en el exterior los fondos para el cumplimiento del contrato. En adición, OMAR GONZÁLEZ SALGUERO - ARQUITECTOS-INGENIEROS S.A.S., GON S.A.S. en sus hechos se refirió a que su contraparte enajenó los inmuebles prometidos a esa sociedad en diciembre de dos mil diecisiete (2017) a la sociedad E.L.E.C. S.A.

sus hechos se refirió a que su contraparte enajenó los inmuebles prometidos a esa sociedad en diciembre de dos mil diecisiete (2017) a la sociedad E.L.E.C. S.A.

11. MOTIVACIÓN Pide la ley que la motivación de las sentencias se limite al examen crítico de las pruebas y a los razonamientos jurídicos "estrictamente necesarios para fundamentar las conclusiones", con cita de los textos legales aplicables. Además, exige que se expongan dichos razonamientos "con brevedad y precisión", mandato al que procuraremos ceñimos a continuación.

En primer lugar y antes de referirse a la materia objeto de la litis, el Tribunal encuentra cumplidos los requisitos para la validez del proceso y para proferir pronunciamiento de fondo; así mismo, observa que las actuaciones procesales se han desarrollado con apego a las previsiones legales, y no advierte causal alguna de nulidad, por lo cual puede dictar laudo de mérito, el cual, de acuerdo con lo previsto en el pacto arbitral, se profiere en derecho. El Tribunal, en las audiencias realizadas el veintiséis (26) de septiembre pasado -Acta 7y el diecisiete (17) de octubre siguiente -Acta 8-; en cumplimiento de lo señalado en el artículo 132 del Código General del Proceso, puso de presente que no observaba en lo actuado ningún motivo que pudiera configurar causal de nulidad u otra irregularidad del proceso, y requirió a los apoderados de las partes para que si lo estimaban del caso se pronunciaran al respecto, frente a lo cual, guardaron silencio 1 9 . 19 Cuaderno Principal número 1, Actas números 7 y 8, folios 216 a 224.

las partes para que si lo estimaban del caso se pronunciaran al respecto, frente a lo cual, guardaron silencio 1 9 . 19 Cuaderno Principal número 1, Actas números 7 y 8, folios 216 a 224.

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0000247 En efecto, en el proceso se acreditó que tanto la demanda principal como la demanda de reconvención cumplieron con las exigencias del artículo 82 y concordantes del Código General del Proceso, por lo cual el Tribunal las admitió y las sometió a trámite que concluye con el presente laudo -demanda en forma-; en los documentos que obran en el expediente se observa que tanto la parte demandante como la parte demandada son sujetos de derecho plenamente capaces para comparecer al proceso; que su existencia y representación legal está debidamente acreditada, y que tienen capacidad para disponer de los derechos que se reclaman, y, además, por tratarse de un arbitraje en derecho, las partes han comparecido al proceso por medio de apoderados judiciales debidamente constituidoscapacidad para ser parte y para comparecer al proceso-; y, en la primera audiencia de trámite, como ya se indicó precedentemente, el Tribunal resolvió afirmativamente sobre su competencia para conocer de todas las diferencias sometidas a su consideración con base en las pretensiones de la demanda principal y la demanda de reconvención, de conformidad con lo expuesto en la providencia

ya se indicó precedentemente, el Tribunal resolvió afirmativamente sobre su competencia para conocer de todas las diferencias sometidas a su consideración con base en las pretensiones de la demanda principal y la demanda de reconvención, de conformidad con lo expuesto en la providencia al respecto proferida en la citada audiencia; sin que dicha providencia hubiera sido objeto de recurso por las partes. Ahora bien, de las pretensiones y de los hechos de la demanda inicial y de la demanda de reconvención se establece que las partes persiguen la resolución del contrato de promesa de compraventa entre ellas celebrado el catorce (14) de enero de dos mil dieciséis (2016), mediante acusaciones mutuas de incumplimiento de las obligaciones que, por fuera de la propia de dicho contrato, acordaron cumplir previamente, como la de constituir un patrimonio autónomo, a cargo de la sociedad promitente compradora, y la entregar el inmueble materia del contrato prometido, a cargo de la sociedad promitente vendedora. Las pretensiones de las partes en conflicto las tutela el artículo 1546 del Código Civil, que consagra la condición resolutoria en los contratos bilaterales, bajo cuyo tenor, en este tipo de contratos "( ... ) va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado(. . .), evento en el cual "(. .. ) podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios". Desde luego, que tanto la resolución como el cumplimiento requieren, como presupuesto ineludible, que el contrato que contiene las obligaciones sea válido, es decir, que allí concurran, de conformidad con el artículo 1502 ibídem, los requisitos para que una persona se obligue a otra por un acto o

que el contrato que contiene las obligaciones sea válido, es decir, que allí concurran, de conformidad con el artículo 1502 ibídem, los requisitos para que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de voluntad. La promesa de celebrar un contrato, que conforme con el antiguo sistema del Código Civil no producía en ningún caso obligación alguna, es actualmente, por virtud del artículo 89 de la ley 153 de 1887, fuente jurídica de obligaciones, pero excepcionalmente, porque para que lo sea es indispensable que, además de los requisitos previstos en el artículo 1502 del Código Civil, concurran, igualmente, las circunstancias que en esa disposición se determinan. Los caracteres que en nuestro derecho tiene la promesa de contratar, constitutiva en sí misma de una convención, le dan la naturaleza de contrato solemne porque para su perfeccionamiento y validez se requieren condiciones especiales sin cuya concurrencia no produce obligación alguna, entre las cuales, cabe destacar la contemplada bajo el numeral tercero del referido precepto, consistente en CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN PAGINA 7 DE 14TRIBUNAL DE ARBITRAJE DE INVERSIONES GóMEZ Y GóMEZ S.A.S. vs ÜMAR GONZÁLEZ SALGUERO -ARQUITECTOS - INGENIEROS S.A.S. -GON S.A.S. 0000248 que la promesa de celebrar un contrato "(. .. ) contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato", requisito respecto del cual la jurisprudencia ha expresado que su razón de ser estriba en que "( ... ) teniendo [la promesa]un peculiar cariz provisional y transitorio en cuanto

ha de celebrarse el contrato", requisito respecto del cual la jurisprudencia ha expresado que su razón de ser estriba en que "( ... ) teniendo [la promesa]un peculiar cariz provisional y transitorio en cuanto es un convenio eminentemente preparatorio de otro cuyo resultado no pueden o no quieren alcanzar de inmediato las partes, pero a cuya realización se comprometen mediante un vínculo jurídico previo que les impone la obligación recíproca y futura de llevarlo a cabo con posterioridad, agotándose en él su función económico - jurídica, quedando claro, entonces, que como "no se trata de un pacto perdurable, ni que esté destinado a crear una situación jurídica de duración indefinida y de efectos perpetuos, la transitoriedad indicada se manifiesta como de la propia esencia de dicho contrato" (G. J. CLIX pág. 283)"; es decir, que se trata "(. . .) de una temporalidad consubstancial al contrato, necesaria sí, pero racional y breve, circunscrita exclusivamente a disponer el contrato futuro, razón por la cual repugna a su esencia que pueda ser ilimitada o vaga, toda vez que, insístese, la naturaleza del contrato apunta a la celebración de otro a cuya espera no pueden permanecer perpetuamente vinculadas las partes' 2 º. Lo anterior significa que necesariamente bajo una de dichas modalidades, plazo o condición, o de ambas en combinación, pueden y deben las partes establecer cuándo se ha de celebrar o perfeccionar el contrato futuro, en el entendido, claro está, de que si se trata de la segunda " ... La única condición compatible con ese texto legal (requisito 3° del artículo 89 de la Ley 153 de 1887), en consideración a la función que allí cumple, es aquella 'que comporta un carácter determinado', por cuanto sólo una

compatible con ese texto legal (requisito 3° del artículo 89 de la Ley 153 de 1887), en consideración a la función que allí cumple, es aquella 'que comporta un carácter determinado', por cuanto sólo una condición de estas (o un plazo), permite la delimitación de la época en que debe celebrarse el contrato prometido ... " (G. J. Tomo CCXLVI, No. 2485, pág. 498). Por consiguiente, "(. .. ) si de la promesa bilateral se trata, la obligación de hacer que de ella emana no puede ser pura y simple, toda vez que por su misma esencia estará siempre sujeta a un plazo o condición determinados por los cuales se fije la época de la celebración del respectivo contrato definitivo; así, estará sujeta al primero si su exigibilidad depende de un hecho futuro, cierto y determinado, o a la segunda, en el carácter de suspensiva, cuando su nacimiento depende de un acontecimiento futuro e incierto que como tal puede darse o no (art. 1530 y 1536 C. C.), pero cuya determinación temporal en el caso específico de la promesa se impone a fin de que se sepa de antemano la época en que debe ocurrir o no el suceso condiciona/' 21 • Proyectadas tales nociones sobre el documento que contiene la promesa de compraventa objeto de la presente controversia, se establece que los contratantes omitieron el señalamiento de la época en que debía celebrarse el contrato de compraventa prometido, por cuanto las previsiones que los contratantes acordaron sobre el particular no cumplen con dicho requisito, como se expone a continuación.

En efecto: en la cláusula octava (8ª) del referido contrato, las partes acordaron:

"OCTAVA. - EJECUCIÓN DEL PRESENTE CONTRA TO.

continuación.

En efecto: en la cláusula octava (8ª) del referido contrato, las partes acordaron: "OCTAVA. - EJECUCIÓN DEL PRESENTE CONTRA TO. 20 Corte Suprema de Justicia. - Sentencia de 28 de julio de 1998 21 Corte Suprema de Justicia. - Sentencia de 7 de septiembre de 1999.

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PAGINA 8 DE 14TRIBUNAL DE ARBITRAJE DE

INVERSIONES GóMEZ y GóMEZ S.A.S. vs ÜMAR GONZÁLEZ SALGUERO-ARQUITECTOS - INGENIEROS S.A.S. -GON S.A.S. "Las partes acuerdan que el presente contrato de promesa de compraventa se cumplirá de la siguiente manera: "a) EL PROM/TENTE COMPRADOR, constituirá un patrimonio autónomo al que será transferido el inmueble objeto de este contrato durante los siguientes sesenta (60) días a la firma del presente documento; con el fin de darle garantía a los posibles compradores de las unidades de vivienda que se construyan en el proyecto y los derechos del PROM/TENTE VENDEDOR. "b) EL PROM/TENTE VENDEDOR traspasará el inmueble objeto de este contrato al patrimonio autónomo del que trata el literal anterior, Jo cual se hará de manera concomitante con la constitución del mencionado patrimonio autónomo. Cediendo a título de compraventa los derechos fiduciarios a EL PROM/TENTE COMPRADOR. Esta cesión se hará en la misma proporción en que el PROM/TENTE VENDEDOR reciba los pagos. (Negrillas ajenas al texto). 0000249

a título de compraventa los derechos fiduciarios a EL PROM/TENTE COMPRADOR. Esta cesión se hará en la misma proporción en que el PROM/TENTE VENDEDOR reciba los pagos. (Negrillas ajenas al texto). 0000249 Del texto de dicha cláusula se observa que los contratantes no señalaron la época en que, concretamente, debía celebrarse el contrato prometido, pues la fijación que allí se hizo quedó indeterminada en la medida en que el promitente vendedor debía cumplir con el traspaso de los bienes inmuebles de "( ... ) manera concomitante ( ... )", con la constitución del patrimonio autónomo, obligación que el promitente comprador podía cumplir "( ... ) dentro de los siguientes sesenta (60) días a la firma del presente documento ( ... )", es decir, que la celebración del contrato prometido quedó subordinado al cumplimiento de una condición que podía cumplirse en uno cualesquiera de los sesenta días siguientes a la firma de la promesa o no cumplirse en ninguno de ellos, incertidumbre que afecta la validez del contrato de promesa, pues el límite temporal al que se refiere el numeral 3º del art. 89 de la Ley 153 de 1887, puede quedar sujeto a un acontecimiento futuro que puede suceder o no, "pero cuyo momento requiere acoplarse con la fijación de la época" (G. J., t. CLXXXVIII, pág. 189); en verdad, en los términos comentados la indeterminación del plazo o la condición hace éstos inocuos para fijar la época en que debía celebrarse el contrato prometido. De consiguiente, siendo tal fijación requisito esencial del contrato de promesa, este será nulo cuando él no obre en el escrito que

inocuos para fijar la época en que debía celebrarse el contrato prometido. De consiguiente, siendo tal fijación requisito esencial del contrato de promesa, este será nulo cuando él no obre en el escrito que la contenga, ni cuando la época esté subordinada a una condición de la cual no se pueda extraer cuándo se puede establecer si el hecho en que ella consiste sucedió o no. Y la indeterminación de la que aquí se da cuenta se patentiza aún más si se tiene en cuenta que en el PARÁGRAFO PRIMERO de la cláusula decimocuarta (14) del contrato, las partes acordaron que el plazo inicial fijado podía ser