Laudo 633 CORPORACION DE AHORRO Y VIVIENDA AV VILLAS VS. LUIS FERNANDO URIBE ARISTIZABAL

Laudo Arbitral Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas v. Luis Fernando Uribe Aristizábal Agosto 15 de 2002 Bogotá, D.C., agosto 15 de 2002. El tribunal arbitral (en adelante el “Tribunal”) constituido para dirimir en derecho las diferencias presentadas entre la Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas, parte convocante, (en adelante “AV Villas” o “Convocante” o “Demandante”) y Luis Fernando Uribe Aristizábal, parte convocada, (en adelante “Convocado” o “Demandado”)(1) , profiere el presente laudo arbitral (en adelante el “Laudo”), por el cual se resuelve el litigio objeto de estas diligencias (en adelante el “Proceso”).

I. Desarrollo del proceso

A. Fase prearbitral

1. Con el lleno de los requisitos formales y mediante apoderado el 14 de enero de 2002 AV Villas presentó en el centro de arbitraje y conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, (en adelante el “Centro de arbitraje”) un escrito que contenía la convocatoria arbitral (en adelante la “Demanda”), origen del proceso(2) .

2. La demanda fue admitida mediante auto del 7 de febrero del mismo año, proferido por el director del centro de arbitraje(3) y, previo aviso de notificación, el 27 de febrero siguiente se enteró de la misma al demandado(4) .

3. El convocado guardó silencio respecto de la demanda según informe secretarial del centro de arbitraje(5) razón por la cual, mediante auto del 21 de marzo de 2002 esa entidad señaló como fecha para llevar a cabo la audiencia de conciliación el 5 de abril siguiente, a las 9:30 a.m.(6) .

por la cual, mediante auto del 21 de marzo de 2002 esa entidad señaló como fecha para llevar a cabo la audiencia de conciliación el 5 de abril siguiente, a las 9:30 a.m.(6) .

4. En tal fecha y hora, y bajo la coordinación de la doctora Zulma Yolima Cárdenas Gómez, se dio curso a la audiencia, la cual no pudo llevarse a cabo por la inasistencia del demandado(7) .

5. Atendiendo lo anterior, es decir, que el Convocado no asistió a la conciliación surtida por el centro de arbitraje, el tribunal, por considerarlo procedente, citó a audiencia en la fase arbitral, la cual tampoco pudo surtirse por la misma razón(8) .

6. Mediante sorteo público realizado el 16 de abril de 2002 la junta directiva de la Cámara de Comercio de Bogotá designó como árbitros al doctor José Francisco Chalela Mantilla, a la doctora Beatriz Leyva de Cheer y al doctor

Jaime Arrubla Paucar(9) .

7. Una vez le fue notificada su designación, los árbitros manifestaron, por escrito y en forma oportuna, que aceptaban la misma.

8. Por auto del 7 de mayo de 2002 el centro de arbitraje señaló como fecha para la audiencia de instalación del tribunal el 22 del mismo mes y año a las 10:00 a.m.(10) .

9. En dicha audiencia se profirió el auto 1, en el cual se fijaron los gastos del proceso y los honorarios de los árbitros. Así mismo, se designó como secretario al doctor Antonio Pabón Santander(11) .

10. El secretario tomó posesión el 21 de junio de 2002(12) .

árbitros. Así mismo, se designó como secretario al doctor Antonio Pabón Santander(11) .

10. El secretario tomó posesión el 21 de junio de 2002(12) .

11. La convocante canceló oportunamente la totalidad de las sumas fijadas para cubrir los gastos y honorarios del proceso.B. Trámite arbitral

1. Se inició con el auto 2 proferido el 25 de junio de 2002, en el cual se fijó como fecha para la primera audiencia de trámite el 18 de julio siguiente a las 9:00 a.m.(13) la cual se desarrolló así: a) Primeramente, el tribunal analizó el pacto arbitral, encontrándolo ajustado a las prescripciones legales, por lo cual se declaró competente para conocer y decidir las diferencias materia del proceso(14) . b) En esa misma oportunidad, y por auto 4, fueron decretadas las pruebas solicitadas, todas ellas de carácter documental(15) , razón por la cual el tribunal procedió, mediante auto 5, a fijar como fecha para llevar a cabo la audiencia de conciliación de la fase arbitral, el 24 de julio de 2002 a las 11:30 a.m.(16) . c) Igualmente señaló el tribunal que en caso de que dicha audiencia fracasare, la audiencia de alegatos de conclusión tendría lugar el mismo día, a las 11:45 a.m.(17) .

2. Así, pues, el trámite del proceso se desarrolló en cinco (5) sesiones, excluyendo la audiencia de fallo, en el curso de las cuales se practicaron las pruebas solicitadas por la parte convocante y se recibieron las alegaciones finales de AV Villas, que fueron expuestas por su apoderado y resumidas mediante un escrito(18) .

de las cuales se practicaron las pruebas solicitadas por la parte convocante y se recibieron las alegaciones finales de AV Villas, que fueron expuestas por su apoderado y resumidas mediante un escrito(18) .

3. Por las anteriores razones, amen de que el tribunal se encuentra dentro del término señalado en la ley para proferir su decisión, no encuentra obstáculo procesal para proceder a ello.

II. Controversia La síntesis de los hechos aducidos y/o refutados por cada una de las partes en la demanda, es como sigue:

1. Conforme a lo dispuesto por el artículo 46 de la Ley 546 de 1999, por documento privado del 22 de mayo de 2000, la convocante celebró con Luis Fernando Uribe Aristizábal un contrato mediante el cual la primera le concedía al segundo el derecho de habitación con opción de readquisición sobre el apartamento 302 del piso 3º y el

uso exclusivo del garaje ubicados en la carrera Nº 39 136-35 Edificio Guacarí.

2. El término de duración del contrato se convino en tres (3) años contados a partir del 22 de mayo de 2000 y como precio mensual por el derecho de habitación concedido se pactó la suma de $ 293.000, equivalente al 0.8% del valor del avalúo pericial efectuado al inmueble, tal como lo dispone la Ley 546, valor que debía ser cancelado por el convocado dentro de los 5 primeros días de cada mes.

3. Igualmente se estipuló en el contrato un reajuste del canon mensual conforme a la variación del IPC certificado por el DANE.

4. El señor Luis Fernando Uribe Aristizábal, al decir de la convocante, ha incumplido con el pago de los cánones mensuales a partir del mes de octubre de 2000, fecha desde la cual se encuentra en mora.

por el DANE.

4. El señor Luis Fernando Uribe Aristizábal, al decir de la convocante, ha incumplido con el pago de los cánones mensuales a partir del mes de octubre de 2000, fecha desde la cual se encuentra en mora.

5. En la cláusula decimocuarta del contrato se estipuló que el no pago del canon mensual por parte del habitador constituía causal de terminación del mismo.

6. Como consecuencia de lo anterior AV Villas solicitó al demandado la restitución del inmueble, conforme a lo previsto por el numeral (11) del artículo 46 de la Ley 546 de 1999, a pesar de lo cual este se ha negado.

7. El señor Luis Fernando Uribe Aristizábal facultó expresamente a la convocante para dar por terminado el contrato en cualquier tiempo y exigir la restitución del inmueble, sin reconvención alguna, en caso de incumplimiento de la obligación de pago del canon mensual.

8. Según el artículo 46 de la Ley 546 de 1999 la restitución del inmueble se sujetará a lo dispuesto para el comodato precario, esto es, aquel en el cual el comodante puede pedir la restitución en cualquier tiempo, teniendo el comodatario la obligación de restituirlo cuando se le solicite.

9. La convocante es la actual propietaria inscrita del inmueble entregado a título de derecho de habitación, cuyarestitución se solicita en este proceso y únicamente le concedió al demandado la mera tenencia del mismo.

El demandado, como se expresó anteriormente, no contestó la demanda y por el contrario, ha guardado silencio a todo lo largo de este trámite.

III. Asuntos sometidos a decisión del tribunal Con fundamento en sus respectivas apreciaciones de la controversia las partes solicitaron lo que sigue:

todo lo largo de este trámite.

III. Asuntos sometidos a decisión del tribunal Con fundamento en sus respectivas apreciaciones de la controversia las partes solicitaron lo que sigue:

1. AV Villas, que se accediera a las siguientes declaraciones: “Primera. Que el tribunal declare que está incumplido el contrato mediante el cual se concedió un derecho de habitación con opción de readquisición de vivienda, celebrado en la ciudad de Bogotá, el día 22 de mayo de 2000, entre la Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas, y el señor Luis Fernando Uribe Aristizábal, por incumplimiento en el pago de los cánones pactados por el goce del inmueble y de los demás elementos inventariados, a partir del día veintidós (22) de octubre de dos mil (2000) y hasta la fecha, así:

Mes Día Año Valor del canon Octubre 22 2000 $ 293.600.00 Noviembre 22 2000 $ 293.600.00 Diciembre 22 2000 $ 293.600.00 Enero 22 2001 $ 293.600.00 Febrero 22 2001 $ 293.600.00 Marzo 22 2001 $ 293.600.00 Abril 22 2001 $ 293.600.00 Mayo 22 2001 $ 316.706.32 Junio 22 2001 $ 316.706.32 Julio 22 2001 $ 316.706.32 Agosto 22 2001 $ 316.706.32 Septiembre 22 2001 $ 316.706.32 Octubre 22 2001 $ 316.706.32 Noviembre 22 2001 $ 316.706.32 Diciembre 22 2001 $ 316.706.32 Enero 22 2002 $ 316.706.32

Octubre 22 2001 $ 316.706.32 Noviembre 22 2001 $ 316.706.32 Diciembre 22 2001 $ 316.706.32 Enero 22 2002 $ 316.706.32 Febrero 22 2002 $ 316.706.32

“Segunda. Que como consecuencia de la anterior declaración, se condene al señor Luis Fernando Uribe Aristizábal a restituir a la Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas, la tenencia del inmueble que por su ubicación, medidas y linderos, se describe a continuación: “El apartamento 302 y el uso exclusivo del garaje 6, inmuebles que hacen parte del Edificio Guacarí propiedad horizontal, ubicado en la ciudad de Bogotá, distinguido en la actual nomenclatura urbana con los números 136-35 de la carrera 39. El Edificio Guacarí propiedad horizontal, se distingue con la denominación Guacarí propiedad horizontal y en la nomenclatura urbana actual de Bogotá con el 136-35 de la carrera treinta y nueve (39), el lote de terreno se encuentra comprendido dentro de las siguientes líneas de demarcación:“Por el norte: En 20.00 m con el lote cuatro de la misma manzana.

Por el sur: En 20.00 m con el lote dos de la misma manzana.

Por el oriente: En 14.55 m con la carrera 18.

Por el occidente: En 14.55 m con parte del lote 5 de la misma manzana.

Área del lote: 291.00 m. “El apartamento trescientos dos (302) Tiene su acceso por el número ciento treinta y seis treinta y cinco (136-35)

de la carrera treinta y nueve (39). Esta ubicado en el tercer piso, cuenta con un área total construida de 55.94 m 2 de

“El apartamento trescientos dos (302) Tiene su acceso por el número ciento treinta y seis treinta y cinco (136-35) de la carrera treinta y nueve (39). Esta ubicado en el tercer piso, cuenta con un área total construida de 55.94 m 2 de los cuales 53.28 m 2 corresponden a su área privada y 2.66 m 2 , al área comunal representada en fachadas, muros ductos y columnas, su altura libre es de 2.30 m y sus linderos son: entre los puntos 1 y 2, en dimensión de 2.54 m muro común al medio con el apartamento 301, entre los puntos 2 y 3, en dimensiones de 0.19 m, 0.18 m, 3.90 m, 0.18 m, 0.50 m, 0.30 m, 0.12 m, 0.68 m, 3.22 m, 0.18 m, 0.50 m, 0.18 m, 0.63 m, muro y columnas al medio con el predio número 136-51 de la carrera 39; entre los puntos 3 y 4 en dimensión de 7.095 m, fachada común al medio con vacío sobre antejardín comunal; entre los puntos 4 y 5, en dimensiones de 6.41 m, muro común al medio con el apartamento 303; entre los puntos 5 y 1, en dimensiones de 4.375 m y 3.12 m, fachada y puerta de acceso comunes al medio con hall y jardinera comunales y con vacío sobre escalera y sobre jardinera del primer piso, comunales.

Por el cenit: Placa común al medio con el cuarto piso.

Por el nadir: Placa común al medio con el segundo piso.

Dependencias: Salón comedor, cocina con ropas, una alcoba, un baño y una alcoba con baño.

Por el cenit: Placa común al medio con el cuarto piso.

Por el nadir: Placa común al medio con el segundo piso.

Dependencias: Salón comedor, cocina con ropas, una alcoba, un baño y una alcoba con baño. “NOTA: En su interior se encuentran dos columnas de 0.50 m, por 0.30 m, de carácter comunal.

A este inmueble le pertenece el folio de matrícula inmobiliaria: 50N-20238450, de la oficina de registro de instrumentos públicos de Bogotá, zona norte. Tercera. Que ese H. tribunal de arbitramento condene al señor Luis Fernando Uribe Aristizábal, a pagar a favor de la Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas, las sumas de dinero adeudadas por concepto de canon por el goce del inmueble y los demás elementos inventariados, desde el día 22 de octubre del año 2000, y hasta la fecha en la cual se produzca la entrega material del inmueble entregado a título de derecho de habitación con opción de readquisición de vivienda, a la Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas, correspondientes a los meses de octubre a diciembre de dos mil; enero a diciembre de dos mil uno (2001), y enero de dos mil dos (2002), y los que se vayan consumado hasta el momento en que el tribunal de arbitramento dirima la controversia puesta bajo su conocimiento. Cuarta. Que ese H. tribunal de arbitramento ordene la práctica de la diligencia de entrega material del inmueble entregado a título de derecho de habitación con opción de readquisición de vivienda, a favor de la Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas, de conformidad con el artículo 337 del Código de Procedimiento Civil, comisionando al funcionario correspondiente para efectuarlo.

entregado a título de derecho de habitación con opción de readquisición de vivienda, a favor de la Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas, de conformidad con el artículo 337 del Código de Procedimiento Civil, comisionando al funcionario correspondiente para efectuarlo. Quinta. Que se ordene al demandado que la entrega del inmueble entregado a título de derecho de habitación con opción de readquisición de vivienda, a favor de la Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas, se realice al día en materia de pago de los servicios públicos que tiene instalados el inmueble (acueducto y alcantarillado, energía eléctrica, teléfono y gas domiciliario). Sexta. Que se condene al demandado al pago de la cláusula penal convenida en el parágrafo primero de la cláusula decimoquinta del contrato mediante el cual se concede un derecho de habitación con opción de readquisición de vivienda. Séptima. Que se condene al demandado al pago de las costas y gastos que se originen con ocasión del presenteproceso arbitral”.

2. Luis Fernando Uribe Aristizábal guardó silencio.

IV. Consideraciones del tribunal Vistos los antecedentes que preceden la decisión que debe tomar este tribunal, corresponde entrar de inmediato al análisis de la relación jurídica surgida entre las partes en virtud de la cual se desató la controversia planteada para la resolución del tribunal.

Para el efecto, el tribunal considera que debe iniciar por referirse brevemente al antecedente legal de dicha relación; proseguir con el análisis del contrato celebrado entre las partes y el de las pruebas aportadas al proceso, para así poder pronunciarse sobre las pretensiones de la demanda.

1. El fundamento legal Es a todas luces evidente que la relación trabada entre las partes tiene como fuente la Ley 546 de 1999.

para así poder pronunciarse sobre las pretensiones de la demanda.

1. El fundamento legal Es a todas luces evidente que la relación trabada entre las partes tiene como fuente la Ley 546 de 1999. 1.1. El propósito de la Ley 546 de 1999

La Ley 546 de 1999 fue expedida para atender una situación de serio impacto social para un gran número de colombianos, próximos a perder su morada familiar, por incapacidad de atender los altos costos económicos de sus compromisos con entidades financieras de vivienda. Factores coincidentes, como la recesión económica que atravesaba el país con la correlativa disminución del aparato productor nacional, condujeran a que muchos perdieran su empleos, otros cerraran sus negocios y, en general, a una disminución en la capacidad adquisitiva frente al siempre creciente costo de la deudas de vivienda familiar adquiridas según el sistema de las llamadas unidades de poder adquisitivo constante, UPAC. El legislador, con buen propósito, expidió la Ley 546 señalando al Gobierno Nacional unos criterios para regular un nuevo sistema especializado de financiación de vivienda y cambiando las UPAC por los préstamos en unidades de valor real, UVR; facilitando nuevos mecanismos de ahorro para la adquisición de vivienda y creando instrumentos jurídicos para permitir a quien estuviere apunto de perder el esfuerzo familiar de varios años, mediante negociaciones especiales con sus entidades prestamistas, salvaguardar uno de los anhelos primarios de la estructura familiar como es tener una vivienda propia. Más allá de recordar el sano propósito inspirador de la norma, no hay razón para que este tribunal haga un estudio profundo de la Ley 546 de 1999. Pero sí parece oportuno detenerse brevemente en dos aspectos que tienen relación

Más allá de recordar el sano propósito inspirador de la norma, no hay razón para que este tribunal haga un estudio profundo de la Ley 546 de 1999. Pero sí parece oportuno detenerse brevemente en dos aspectos que tienen relación directa con la controversia sometida al tribunal, a saber: (a) La llamada “Opción de readquisición de vivienda”, del artículo 46 de la Ley 546 de 1999, y (b) los “Mecanismos para la solución de conflictos”, previstos en el capítulo VII, artículos 35 a 37 de la ley. 1.2. La “opción de readquisición de vivienda” La Ley 546, en el precitado artículo 46, creó una figura jurídica atípica, compleja, por cuanto reúne en sí elementos de otras figuras típicas, que necesariamente implican un esfuerzo de interpretación especial para quien juzga.

Veamos cuáles son esas figuras: (A) Contrato de arrendamiento y opción de compra La ley empieza por imponer a los establecimientos de crédito que hubieran recibido viviendas a título de dación en pago la obligación de celebrar un contrato de opción de readquisición de vivienda, que en adelante llamaremos simplemente opción, con los antiguos propietarios que resolvieran acudir a esta figura. El criterio determinante para fijar el precio de adquisición de la vivienda o de readquisición, como lo titula con un dejo de impropiedad la ley, está consagrado allí mismo y será el valor comercial del inmueble en el momento de ejercer la opción (art. 46, nums. 5º y 6º).

ley, está consagrado allí mismo y será el valor comercial del inmueble en el momento de ejercer la opción (art. 46, nums. 5º y 6º). Durante el lapso para el ejercicio de la opción, las partes estarán vinculadas por un contrato de arrendamientoporque así lo indica la ley en el numeral 1º del artículo 46, con un canon o renta que la propia ley señala, el cual no será mayor del 0.8% del avalúo del bien en el momento de celebrarse el contrato. Como contrato de opción se trata de una promesa unilateral de compra, sujeta entonces a lo establecido en el artículo 23 de la Ley 51 de 1918 y a las normas propias de las promesas de compraventa del artículo 89 de la Ley 153 de 1887. Es decir, para que produzca efectos jurídicos, debe reunir los siguientes requisitos: a) Debe constar por escrito, aunque cuando el acto es de comercio no es así necesariamente por razón del principio general de consensualidad de los contratos comerciales recogido en torno a las promesas de contrato en el artículo 861 de nuestro Código de Comercio; b) No puede referirse a un contrato que sea ineficaz; c) Debe estar sujeta a un término o a una condición, que en el caso de la opción se entiende fallida si no se da en un lapso de un año o en el que hubieren pactado las partes libremente. En la opción de la Ley 546, se establece un término para su ejercicio que no puede exceder de tres (3) años (art. 46, num. 4º) pero el titular de la opción queda sujeto, además, a la condición de cumplir un programa especial de ahorro durante el citado término (art. 46, num. 7º) y, finalmente,

sujeto, además, a la condición de cumplir un programa especial de ahorro durante el citado término (art. 46, num. 7º) y, finalmente, d) Determinar el contrato prometido de forma tal que para perfeccionarlo solo falte la entrega del bien o las formalidades legales propias de este. Por otra parte, dado que durante el término de la opción, las partes mantienen una relación de arrendador y arrendatario, les serán aplicables las normas especiales consagradas en la Ley 546, como por ejemplo las relativas al valor del canon o renta, y en lo no especial, las normas propias de los contratos de arrendamientos previstos en el Código Civil Colombiano, en el Código de Comercio y las que los modifiquen o adicionen. (B) Derecho real de habitación Para dar solidez jurídica a la tenencia del antiguo propietario sobre su vivienda, de la cual es arrendatario en tanto resuelve si ejerce la opción de comprarla nuevamente, la Ley 546 de 1999 consagró a su favor un derecho real de habitación que, ante la ausencia de alguna norma que le diera tratamiento especial en la propia ley, debe entenderse sometida a las reglas generales sobre constitución y eficacia previstas en el ordenamiento civil. Vale la pena detenerse someramente en el análisis de este derecho real. (B.1) Derecho romano El derecho real de habitación es una institución antigua, de origen romano, en donde se le consideraba como una servidumbre personal. Se adquiría por herencia o legado y se le consideraba “una simple ventaja de hecho, adquirida por el legatario, día por día, sin que pudiera extinguirse ni por capitis deminutio ni por el no uso. Salvo

servidumbre personal. Se adquiría por herencia o legado y se le consideraba “una simple ventaja de hecho, adquirida por el legatario, día por día, sin que pudiera extinguirse ni por capitis deminutio ni por el no uso. Salvo esta diferencia, la habitación, limitada a la vida del legatario, no le daba más que el derecho de uso, estando también sometida a las mismas reglas”(19) . Justiniano le dio el carácter de verdadera servidumbre personal puesto que permitió a quien la gozara la facultad de alquilar la casa como si fuera usufructuario(20) . (B.2.) Derecho francés En el derecho francés, el derecho de habitación también se consideraba como una especie de derecho de uso, o un derecho de uso limitado, en cuanto el habitante lo vincula a una casa o a una parte de ella, únicamente para sus necesidades y las de su familia(21) . Las reglas del derecho de habitación son las mismas de las del derecho de uso y, como este, es incesible, inembargable y no es susceptible de hipoteca, ni puede ser arrendado. El titular del derecho debe habitar el mismo(22) . Los hermanos Mazeaud advierten que “no hay que confundir el derecho de habitación, derecho real, que no impone obligación ninguna al propietario, excepto la obligación negativa de no trabar el ejercicio del mismo, y que no establece alquileres con cargo a su titular, con el arrendamiento, que crea obligaciones para el arrendador y que obliga al inquilino al pago de alquileres, sin otorgarle un derecho real”(23) .(B.3) Derecho colombiano Entre nosotros, el artículo 870 del Código Civil define el derecho de habitación como un derecho real que implica

obliga al inquilino al pago de alquileres, sin otorgarle un derecho real”(23) .(B.3) Derecho colombiano Entre nosotros, el artículo 870 del Código Civil define el derecho de habitación como un derecho real que implica una desmembración del dominio, consistente en la facultad para el habitador, de gozar de la utilidad de morar una casa perteneciente a otro: el nudo propietario. Este es un derecho real que pone al habitador en relación directa con la casa que habita. El Código Civil define los derechos de uso y habitación en la misma norma porque la esencia es la misma, aunque el bien sobre el cual recaen es diferente. Dice así el artículo 870 del Código Civil. “El derecho de uso es un derecho real que consiste, generalmente, en la facultad de gozar de una parte limitada de las utilidades y productos de una cosa. Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama derecho de habitación”. A su vez el artículo 871 del Código Civil establece la forma como se constituyen y pierden los derechos de uso y habitación en los siguientes términos: “Los derechos de uso y habitación se constituyen y pierden de la misma manera que el usufructo”. (el resaltado es del tribunal). Puesto que esta norma hace un reenvío expreso a la que establece la constitución y la extinción de este derecho, parece pertinente que aquí acudamos a lo previsto en el artículo 826 del Código Civil: “El usufructo que haya de recaer sobre inmuebles por acto entre vivos. no valdrá si no se otorgare por instrumento público inscrito” (el resaltado es del tribunal). Con relación al registro de los instrumentos públicos, el Decreto 1250 de 1970 dispone en su artículo 2º lo siguiente:

público inscrito” (el resaltado es del tribunal). Con relación al registro de los instrumentos públicos, el Decreto 1250 de 1970 dispone en su artículo 2º lo siguiente: “Están sujetos a registro:

1. Todo acto contrato, providencia judicial, administrativa o arbitral que implique constitución, declaración, adjudicación, modificación, limitación, gravamen, medida cautelar, traslación o extinción del dominio u otro derecho real principal o accesorio sobre bienes raíces, salvo la cesión del crédito hipotecario o prendario” (lo resaltado es del tribunal).

El somero análisis de las normas sobre el derecho de habitación en la legislación colombiana, a la luz de sus antecedentes romanos y franceses, de las normas del Código Civil y del Decreto 1250 de 1970, frente al derecho real de habitación originario de los acuerdos de opción creados por la Ley 546 de 1999, fuerzan a este tribunal concluir, por el momento, lo siguiente: — Puede afirmarse que el uso y habitación son derechos reales, que en cierta forma constituyen un usufructo restringido; de ahí que su constitución y extinción se rijan por las normas que regulan el derecho real de usufructo. — Siendo en su esencia el uso y la habitación un mismo derecho porque solo se diferencian en los bienes a que pueden referirse y en la manera de usarlos, es natural que ambos se rijan por las mismas disposiciones legales. — Habiéndose limitado la Ley 546 de 1999, artículo 4º, numeral 2º, a estatuir que: “... El titular de la opción tendrá el derecho real de habitación sobre el mismo, mediante el pago de un canon mensual ...”, es claro que creó

— Habiéndose limitado la Ley 546 de 1999, artículo 4º, numeral 2º, a estatuir que: “... El titular de la opción tendrá el derecho real de habitación sobre el mismo, mediante el pago de un canon mensual ...”, es claro que creó un derecho de habitación sui generis, diferente a la figura heredada por nuestra tradición jurídica desde los romanos, por cuanto lo hace compatible con una relación de arrendamiento que supone el pago del canon mensual previsto, pero que en su sabiduría el legislador consideró pertinente dentro del marco inspirador de la Ley 546 para conceder una protección especial a quienes perdieron su vivienda pero pretenden adquirirla a través de la opción. Sin embargo, como la ley guardó silencio en cuanto a los requisitos para la constitución y eficacia jurídica de este derecho real de habitación especial, ha de concluirse que queda sometido en ello a las normas legales generales,anteriormente transcritas con subrayado de lo pertinente. Es menester, entonces, constituirlo por escritura pública y, además, registrar el instrumento respectivo en la oficina competente. (C) Comodato precario La compleja figura jurídica creada por la Ley 546 de 1999 echa mano de otra institución del Código Civil Colombiano. En efecto, el varias veces citado artículo 46 de la ley, en su numeral 8º, reza así: “…La restitución del inmueble objeto de la operación (de opción) se sujetará a lo dispuesto para el comodato precario ...“ (el resaltado es del tribunal). El comodato precario está contemplado en el artículo 2219 del Código Civil Colombiano que dice así: “El comodato toma el título de precario si el comodante se reserva la facultad de pedir la cosa prestada en cualquier tiempo”.

es del tribunal). El comodato precario está contemplado en el artículo 2219 del Código Civil Colombiano que dice así: “El comodato toma el título de precario si el comodante se reserva la facultad de pedir la cosa prestada en cualquier tiempo”. Para el tribunal es claro que no fue la intención del legislador de 1999 crear una relación de comodato entre los establecimiento financieros de vivienda y los titulares de opción porque es indiscutible que este es un contrato esencialmente gratuito y que excluye entonces el pago de un canon de arrendamiento como lo ordena la ley. No es que sea totalmente exótico encontrar una relación de usuario, o comodatario, aparejada con un contrato de promesa, como acertadamente lo deja ver Bonivento Fernández. En efecto, puede suceder que el uso, en sí, vaya acompañado de una promesa de contrato que a veces impone ciertas obligaciones de dar, como por ejemplo pagar algunas cuotas periódicas que luego se pudieran imputar al precio del contrato prometido. Así sucedería, en cierta forma aunque no exactamente, en el caso de la opción de la Ley 546. Pero, como concluye Bonivento, se “trata de una modalidad mixta en donde prevalece, en cuanto hace al uso, el comodato. El pago de las cuotas son aplicables a la promesa exclusivamente, y, como tal, produce los efectos indicados al vencimiento del plazo acordado”(24) . No es este el caso de la Ley 546 de 1999. Para el tribunal la relación jurídica resultante es atípica y contiene elementos de la opción de compra y del arrendamiento. Lo que ocurre es que, cuando el titular de la opción incumpla sus obligaciones, bien sea la de pagar el canon o cualquiera otra propia de su condición, el

elementos de la opción de compra y del arrendamiento. Lo que ocurre es que, cuando el t