Laudo 634 CORPORACION DE AHORRO Y VIVIENDA AV VILLAS VS. LUIS ENRIQUE VESGA Y CARMEN EUGENIA

Laudo Arbitral Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas v. Luis Enrique Vesga y Carmen Eugenia Ruiz de Vesga Marzo 4 de 2003 En la ciudad de Bogotá, a los cuatro (4) días del mes de marzo de dos mil tres (2003), siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), en las dependencias del Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá, ubicadas en la calle 72 Nº 7-82, piso 8º, se constituyó en audiencia pública el Tribunal de Arbitramento constituido para dirimir las controversias entre la Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas, de una parte, y Luis Enrique Vesga y Carmen Eugenia Ruíz de Vesga, de la otra, integrado por los doctores Enrique Gaviria Lievano, quien preside, Álvaro Barrero Buitrago y Martín Bermúdez Muñoz, en su calidad de árbitros y el doctor Jaime Tobar Ordóñez, en su calidad de secretario, con el fin de llevar a cabo audiencia de fallo, dentro del presente trámite arbitral. Igualmente se hicieron presentes los doctores Germán Barriga Garavito, apoderado de la Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas; Laura Michelsen Niño, en su calidad de curadora ad litem del señor Luis Enrique Vesga Sánchez y José Roberto Sáchica Méndez en su calidad de curador ad litem de la señora Carmen Eugenia Ruíz de Vesga. Abierta la audiencia, el presidente autorizó al secretario para dar lectura del Laudo que pone fin al proceso, el cual se pronunció en derecho y por unanimidad. Laudo Arbitral Bogotá, D.C., marzo cuatro (4) de dos mil tres (2003).

Abierta la audiencia, el presidente autorizó al secretario para dar lectura del Laudo que pone fin al proceso, el cual se pronunció en derecho y por unanimidad. Laudo Arbitral Bogotá, D.C., marzo cuatro (4) de dos mil tres (2003). Encontrándose surtidas en su totalidad las actuaciones procesales previstas por el Decreto 2279 de 1989, la Ley 23 de 1991 y la Ley 446 de 1998, para la debida instrucción del trámite arbitral aquí propuesto, y siendo la fecha y hora señaladas para llevar a cabo AUDIENCIA DE FALLO, el Tribunal de Arbitramento procede a proferir el Laudo que pone fin al proceso arbitral convocado para dirimir las diferencias entre la Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas, de una parte, y Luis Enrique Vesga y Carmen Eugenia Ruíz de Vesga, de la otra, surgidas en razón del contrato “mediante el cual se concede un derecho de habitación con opción de readquisición de vivienda”, celebrado en desarrollo de lo dispuesto por el artículo 46 de la ley 546 de 1999, previo un recuento sobre los antecedentes y demás aspectos preliminares.

I. Antecedentes 1.1. El contrato El día veinte (22) de noviembre de dos mil (2.000), la Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas, de una parte, y Luis Enrique Vesga Sánchez y Carmen Eugenia Ruiz Vesga, celebraron el “contrato mediante el cual se concede un derecho de habitación con opción de readquisición de vivienda”, al que se refiere el artículo 46 de la Ley 546 de 1999, mediante el cual AV Villas concedió a los señores Luis Enrique Vesga y Carmen Eugenia

Ruiz Vesga el derecho de habitación con opción de readquisición de vivienda del inmueble ubicado en la carrera

la Ley 546 de 1999, mediante el cual AV Villas concedió a los señores Luis Enrique Vesga y Carmen Eugenia Ruiz Vesga el derecho de habitación con opción de readquisición de vivienda del inmueble ubicado en la carrera 100 B número 75 B - 13 de la ciudad de Bogotá. 1.2. Pacto arbitral El contrato “mediante el cual se concede un derecho de habitación con opción de readquisición de vivienda”, contiene la siguiente cláusula compromisoria:“VIGÉSIMA SEGUNDA: CLÁUSULA COMPROMISORIA: Las diferencias que surjan con ocasión del presente contrato, se someterán a un Tribunal de Arbitramento conformado por tres (3) árbitros designados por la Cámara de Comercio del lugar de ubicación del inmueble objeto del presente contrato. La decisión se tomará con el voto de dos (2) de los tres (3) árbitros y el fallo será en derecho. El tramite se sujetará a lo previsto en la Ley 546 de 1999 sobre arbitramento”. 1.3. Trámite prearbitral 1.3.1. La Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas, con fundamento en la cláusula compromisoria pactada en el contrato “mediante el cual se concede un derecho de habitación con opción de readquisición de vivienda” presentó, el día 14 de enero de 2002, solicitud de convocatoria a un tribunal de arbitramento y demanda arbitral, ante la Cámara de Comercio de Bogotá. La anterior solicitud fue admitida por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, mediante auto de fecha 1º de febrero de 2002 en el cual se ordenó correr traslado a los señores Luis Enrique Vesga y Carmen Eugenia Ruiz Vesga, por el término de diez (10) días.

mediante auto de fecha 1º de febrero de 2002 en el cual se ordenó correr traslado a los señores Luis Enrique Vesga y Carmen Eugenia Ruiz Vesga, por el término de diez (10) días. 1.3.2. Una vez intentada la notificación personal y ante la imposibilidad de cumplirla, el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, dispuso el emplazamiento de los señores Luis Enrique Vesga Sánchez y Carmen Eugenia Ruiz Vesga en los términos del artículo 318 del Código de Procedimiento Civil. Surtido el emplazamiento y hechas las publicaciones de ley, mediante providencia del día 5 de junio de 2002 se designó como curador ad litem del señor Luis Enrique Vesga a la doctora Laura Michelsen Niño y como curador ad litem de la convocada Carmen Eugenia Ruiz Vesga, al doctor José Roberto Sáchica Méndez. 1.3.3. Los curadores ad litem dieron contestación oportuna a la demanda presentada por la Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas, mediante escritos presentados el 23 de julio y el 14 de agosto respectivamente. Y toda vez que el curador de la demandada, doctor José Roberto Sáchica Méndez, propuso como excepciones de fondo las de “inexistencia de la condición resolutoria alegada y la de inexistencia del contrato cuyo incumplimiento se ha alegado” e “inexistencia del contrato cuyo incumplimiento se ha alegado”, se dispuso correr traslado de dicho escrito a la sociedad demandada en la forma prevista en el artículo 108 del Código de Procedimiento Civil. La convocante descorrió oportunamente el traslado y solicitó el rechazo de las excepciones de fondo propuestas.

escrito a la sociedad demandada en la forma prevista en el artículo 108 del Código de Procedimiento Civil. La convocante descorrió oportunamente el traslado y solicitó el rechazo de las excepciones de fondo propuestas. 1.3.4. La junta directiva del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, en sorteo realizado el día 24 de septiembre de 2002, designó como árbitros a los doctores Álvaro Barrero Buitrago, Enrique Gaviria Lievano y Martín Bermúdez Muñoz, quienes dentro de la oportunidad legal manifestaron por escrito su aceptación. 1.3.5. El día seis (6) de noviembre de dos mil dos (2002) a la hora de las diez de la mañana (10:00 a.m.), se llevó a cabo audiencia de instalación del Tribunal, designándose al doctor Enrique Gaviria Lievano como presidente del Tribunal y al abogado Jaime Humberto Tobar Ordóñez, como secretario; e, igualmente se señalaron las sumas por concepto de honorarios de los árbitros y del secretario y los gastos de administración del Tribunal. 1.3.6. Dentro de la oportunidad legal la Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas, puso a disposición del señor Presidente del Tribunal de Arbitramento, la suma de dinero correspondiente a dicha parte, fijada en el auto Nº 1 de fecha seis (6) de noviembre de dos mil dos (2002). Las convocadas no efectuaron pago alguno y, dentro del término que la ley concede, la convocante procedió a efectuar el pago que correspondía a aquellas. 1.4. Partes procesales 1.4.1. Convocante La convocante es la Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas, establecimiento de crédito, representado para

1.4. Partes procesales 1.4.1. Convocante La convocante es la Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas, establecimiento de crédito, representado para asuntos judiciales y extrajudiciales por el doctor Germán Barriga Garavito, de conformidad con el certificado de existencia y representación legal expedido por la () Superintendencia Bancaria, que obran a folio 12 y 13 del cuaderno principal.1.4.2. Convocadas La parte convocada esta conformada por los señores Luis Enrique Vesga Sánchez, identificado con cédula de ciudadanía Nº 17.120.183 de Bogotá y Carmen Eugenia Ruiz de Vesga, identificada con cédula de ciudadanía Nº 41.564. 348 de Bogotá. El señor Luis Enrique Vesga está representado en el presente proceso por la curadora ad litem, doctora Laura Michelsen Niño; y la señora Carmen Eugenia Ruiz de Vesga está representada por el curador ad litem, doctor José Roberto Sáchica Mendez. 1.5. Trámite arbitral 1.5.1. Primera audiencia de trámite El día doce (12) de diciembre del año dos mil dos (2002), se llevó a cabo la primera audiencia de trámite, en la que, previo el análisis de la cláusula compromisoria, la existencia y debida representación de cada una de las partes y las pretensiones formuladas por las convocantes, así como de las excepciones de las convocadas, el Tribunal, mediante auto Nº 3, se declaró incompetente para conocer de las pretensiones formuladas en la demanda promovida por la Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas, al considerar que la declaratoria de

mediante auto Nº 3, se declaró incompetente para conocer de las pretensiones formuladas en la demanda promovida por la Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas, al considerar que la declaratoria de inconstitucionalidad de los artículos 35, 36 y 37 de la Ley 546 de 1999, por parte de la Corte Constitucional en Sentencia C-1140 del 30 de agosto de 2000, establece un límite al principio general de la autonomía de la voluntad de los particulares de acuerdo con el cual a estos no les está permitido pactar arbitramento en este tipo de contratos. El representante legal de la Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas interpuso recurso de reposición en contra el auto Nº 3, el cual fundamentó en el hecho de que el artículo 46 de la Ley 546 de 1999, que corresponde al sustento y base del contrato por el cual se concede el derecho de habitación con opción de adquisición de vivienda al que se contrae el contrato objeto del presente proceso, fue declarado exequible por la Corte Constitucional y por ende el pacto arbitral que de él proviene es legal y se ajusta a derecho. El Tribunal mediante auto Nº 5 del diecisiete (17) de diciembre de dos mil dos (2002) resolvió revocar el auto Nº 3 del 12 de diciembre de 2002 en el que se declaró incompetente para conocer de la demanda formulada por la Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas contra Luis Enrique Vesga Sánchez y Carmen Eugenia Ruiz de Vesga y en su lugar, se declaró competente para conocer del presente trámite arbitral. Por medio del auto Nº 6 de la misma fecha, el Tribunal rechazó la excepción previa formulada por la curadora ad litem del convocado Luis Enrique Vesga Sánchez, teniendo en cuenta que en el trámite arbitral no proceden las

Por medio del auto Nº 6 de la misma fecha, el Tribunal rechazó la excepción previa formulada por la curadora ad litem del convocado Luis Enrique Vesga Sánchez, teniendo en cuenta que en el trámite arbitral no proceden las excepciones previas, de conformidad con lo establecido en el artículo 121 de la ley 446 de 1998. 1.5.2. Audiencias de instrucción del proceso Habiendo quedado definida la competencia del Tribunal, se procedió a decretar las pruebas del proceso, mediante auto Nº 7 del diecisiete (17) de diciembre de dos mil dos (2002). El día dieciséis (16) de enero de dos mil tres (2003) a las diez de la mañana (10:00 a.m), se recepcionó interrogatorio de parte al señor Sergio Uribe Arboleda en su calidad de representante legal de la Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas, prueba esta solicitada por el curador ad litem de la señora Carmen Eugenia Ruíz de Vesga. Mediante auto Nº 10 del día 16 de enero de 2003 el Tribunal declaró culminada la etapa probatoria dentro del trámite arbitral. 1.5.4. Audiencia de alegatos de conclusión Mediante auto Nº 11 del día dieciséis (16) de enero de dos mil tres (2003) se fijó para el día tres (3) de febrero del corriente año, a las tres de la tarde (3:00 p.m.) la audiencia de alegatos de conclusión, en la cual los apoderados de las partes expusieron sus alegatos de manera oral y al final presentaron los correspondientes resúmenes escritos.1.6. Término para fallar De conformidad con lo preceptuado por el artículo 103 de la Ley 23 de 1991, al no haber señalado las partes

las partes expusieron sus alegatos de manera oral y al final presentaron los correspondientes resúmenes escritos.1.6. Término para fallar De conformidad con lo preceptuado por el artículo 103 de la Ley 23 de 1991, al no haber señalado las partes término para la duración del proceso, este es de seis (6) meses, contado a partir de la primera audiencia de trámite, “término al cual se adicionarán los días que por causas legales se interrumpa o suspenda el proceso” (ibídem). De este modo el Tribunal se encuentra en término para fallar, el cual vencería el doce (12) de junio de dos mil tres (2003), toda vez que la primera audiencia de trámite se realizó el día doce (12) de diciembre de dos mil dos (2002) y el proceso no fue suspendido en ningún momento. 1.7. La demanda y su contestación Las pretensiones de la Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas: La Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas en su demanda arbitral formula las siguientes pretensiones: a) Que se declare que está incumplido y por tanto terminado, el contrato mediante el cual se concedió un derecho de habitación con opción de readquisición de vivienda, celebrado el día 20 de noviembre de 2000, entre la Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas y Luis Enrique Vesga Sánchez y Carmen Eugenia Ruiz de Vesga, incumplimiento que se deriva del no pago de los cánones pactados por el goce del inmueble a partir del día dieciséis (16) de febrero de dos mil uno (2001). b) Que como consecuencia de la anterior declaración, se condene a los señores Luis Enrique Vesga Sánchez y Carmen Eugenia Ruiz de Vesga, a restituir a la Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas, la tenencia del

b) Que como consecuencia de la anterior declaración, se condene a los señores Luis Enrique Vesga Sánchez y Carmen Eugenia Ruiz de Vesga, a restituir a la Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas, la tenencia del inmueble ubicado en la carrera 100B número 75 B 13 de la Urbanización Villa del Madrigal de la ciudad de Bogotá. c) Que se condene a lo señores Luis Enrique Vesga Sánchez y Carmen Eugenia Ruiz de Vesga, a pagar a favor de la Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas, las sumas de dinero adeudadas por concepto de canon por el goce del inmueble y demás elementos inventariados, desde el día 16 de febrero de 2001, hasta la fecha en la cual se produzca la entrega material del inmueble. d) Que se ordene la práctica de la diligencia de entrega material del inmueble entregado a título de derecho de habitación con opción de readquisición de vivienda, a favor de la Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas, de conformidad con el artículo 337 del Código de Procedimiento Civil, comisionando al funcionario correspondiente para efectuarla. e) Que el inmueble objeto del contrato se entregue al día por concepto de pago servicios públicos domiciliarios. f) Que se condene al pago de la cláusula penal convenida en el parágrafo primero de la cláusula décima quinta del contrato. g) Que se condene a los demandados al pago de las costas y gastos que se originen con ocasión del presente proceso arbitral. 1.7.1. Los hechos de la demanda Las pretensiones formuladas por la convocante están fundamentadas en los hechos que se resumen a continuación: a) Que entre la Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas, y los señores Luis Enrique Vesga Sánchez y Carmen

1.7.1. Los hechos de la demanda Las pretensiones formuladas por la convocante están fundamentadas en los hechos que se resumen a continuación: a) Que entre la Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas, y los señores Luis Enrique Vesga Sánchez y Carmen Eugenia Ruiz de Vesga, por documento privado de fecha 20 de noviembre de 2002, se celebró un contrato mediante el cual se concedió un derecho de habitación con opción de readquisición, en virtud de lo establecido en el artículo 46 de la Ley 546 del 23 de diciembre de 1999, sobre el inmueble ubicado en la carrera 100 B número 75 B-13 Lote 3 Manzana 10 Urbanización Villa del Madrigal de Bogotá, D.C. b) Que el término de duración del contrato fue de tres (3) años, y se estipulo como precio mensual por el derecho de habitación del inmueble, la suma de cuatrocientos cincuenta y ocho mil ciento catorce pesos con noventa y trescentavos moneda legal ($458.114.93), suma que debía ser cancelada los cinco (5) primeros meses de cada mes, sin interrupción. c) Que los señores Luis Enrique Vesga Sánchez y Carmen Eugenia Ruiz de Vesga, han incumplido los pagos señalados en el contrato, desde el día 5 de febrero de 2001 hasta el mes de enero de 2002. d) Que en la cláusula décima cuarta, literal d), del contrato se convino que el no pago por parte del habitado del canon, en la forma y plazo señalados, sería causal de terminación del contrato. Y que los señores Luis Enrique Vesga Sánchez y Carmen Eugenia Ruiz de Vesga facultaron a la corporación para dar por terminado el contrato y solicitar la restitución del inmueble en caso de incumplimiento.

Vesga Sánchez y Carmen Eugenia Ruiz de Vesga facultaron a la corporación para dar por terminado el contrato y solicitar la restitución del inmueble en caso de incumplimiento. e) Que la corporación solicitó a los habitadores la restitución del inmueble. f) Que a pesar de los requerimientos realizados por la Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas, los habitadores se han negado a restituir el inmueble. g) La Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas es la actual propietaria inscrita del inmueble entregado a título de derecho de habitación y que a los habitadores se les concedió la mera tenencia del inmueble. 1.7.3. La contestación de la demanda a) Contestación de Luis Enrique Vesga Sánchez La curadora ad litem del señor Luis Enrique Vesga Sánchez dio contestación a la demanda en escrito presentado el día 23 de julio de 2002, en el que acepto unos hechos y manifestó que no le constaban otros, ateniéndose a lo probado en el proceso. Ante la imposibilidad de comunicarse con su representado propuso la excepción genérica estipulada en el artículo 306 del Código de Procedimiento Civil. En escrito separado formuló la excepción previa de “incapacidad o indebida representación del demandante” que sustentó en el hecho de que el poder otorgado por la Corporación de Ahorro y Vivienda AV Villas a su apoderado no lo faculta expresamente para presentar solicitud de convocatoria al Tribunal del Arbitramento. b) Contestación de Carmen Eugenia Ruiz de Vesga La convocada, representada igualmente por curador ad litem en el presente proceso, dio contestación a la demanda en escrito presentado el día 14 de agosto de 2002.

b) Contestación de Carmen Eugenia Ruiz de Vesga La convocada, representada igualmente por curador ad litem en el presente proceso, dio contestación a la demanda en escrito presentado el día 14 de agosto de 2002. Frente a los hechos manifestó atenerse a lo probado en el proceso, previas algunas consideraciones; en cuanto a las pretensiones expresó estarse a lo resuelto en el proceso, no obstante considerar que “no existía título contractual válido” en el que se pudieran fundamentar las pretensiones resolutorias e indemnizatorias y con ellas la sentencia y que el Tribunal “carece de potestad para ordenar y comisionar la diligencia de entrega material del inmueble cuya restitución se pretende”, así como para resolver sobre la pretensión de la demanda “sin considerar la terminación del contrato accesorio de depósito en cuenta de ahorro programado”. Solicitó al Tribunal, al momento de resolver sobre su propia competencia, declararse incompetente “por falta de compromiso o pacto arbitral que permita definir las controversias entre la entidad demandante y la demandada”. Y propuso como excepciones de mérito la “inexistencia de la condición resolutoria alegada y la de inexistencia del contrato cuyo incumplimiento se ha alegado” y la de “inexistencia del contrato cuyo incumplimiento se ha alegado”, cuyos fundamentos fácticos y jurídicos en que fueron sustentadas serán analizados por el Tribunal más adelante, cuando se ocupe de cada uno de tales medios exceptivos. 1.9. Alegatos de conclusión Precluida la etapa probatoria, las partes oportunamente alegaron de conclusión. A los argumentos expuestos por laspartes en sus alegaciones nos referiremos en la parte considerativa de esta providencia.

2. Consideraciones

1.9. Alegatos de conclusión Precluida la etapa probatoria, las partes oportunamente alegaron de conclusión. A los argumentos expuestos por laspartes en sus alegaciones nos referiremos en la parte considerativa de esta providencia.

2. Consideraciones Toda vez que se encuentran reunidos los presupuestos procesales que permiten decidir de fondo y el Tribunal no observa causal de nulidad que invalide lo actuado, se procede a proferir el presente laudo, en el cual se rechazarán las excepciones propuestas por el curador ad litem y se despacharán favorablemente las pretensiones de la entidad demandante, por las razones que a continuación se exponen:

I. La cláusula compromisoria pactada en el contrato objeto del proceso En relación con la cláusula compromisoria y toda vez que el curador ad litem de la demandada Carmen Eugenia Ruiz de Vesga invoca “la nulidad por inconstitucionalidad del pacto arbitral contenido en la cláusula vigésima segunda del contrato cuyo incumplimiento se alega”, el Tribunal reitera las consideraciones hechas al asumir competencia en la primera audiencia de trámite, en las cuales se expresó:

1. Revisado el asunto sometido a su consideración, este Tribunal encuentra que debe distinguirse la situación jurídica de la cláusula compromisoria prevista en el artículo 46 de la Ley 546 de 1999, para los contratos de readquisición de vivienda por dación en pago, de la cláusula compromisoria de la constitución de los tribunales de arbitramento prevista en los artículos 35, 36 y 37 de la misma ley para los contratos de adquisición de vivienda y crédito hipotecario, que la Corte Constitucional declaró inexequibles mediante Sentencia C-1140 del 30 de agosto de 2000.

arbitramento prevista en los artículos 35, 36 y 37 de la misma ley para los contratos de adquisición de vivienda y crédito hipotecario, que la Corte Constitucional declaró inexequibles mediante Sentencia C-1140 del 30 de agosto de 2000.

2. En el presente caso no se pactó una cláusula compromisoria para dirimir conflictos en relación con contratos sobre créditos o préstamos hipotecarios. Lo que aquí se estipulo fue una cláusula compromisoria en un contrato “de opción de readquisición de inmueble”, el cual tiene un objeto totalmente distinto; tiene características especiales diferentes; y tiene como propósito facilitarle a los deudores que hayan entregado sus inmuebles en dación en pago, readquirir este u otro inmueble, cuya tenencia reciben obligándose a pagar un canon mensual por el término previsto en la ley para el contrato.

Las partes, en el presente asunto, celebraron este tipo de contrato, el cual se encuentra regulado en el artículo 46 de la Ley 546 de 1999 que denominaron y en el que, de acuerdo con la misma disposición (num. 9º), se permite pactar “que las diferencias entre las partes sean sometidas a decisión arbitral en los términos de la presente ley”. Esta norma no ha sido declarada inexequible por la H. Corte Constitucional, razón por la cual el Tribunal no podría, en desarrollo de lo dispuesto en la Sentencia C-1140 de 2000, que nada dijo al respecto, considerar que el pacto arbitral está afectado de nulidad “por inconstitucionalidad” como lo señala el curador ad litem de la demandada Carmen Eugenia Ruiz de Vesga.

3. El alcance de la Sentencia C-1140 de la Corte Constitucional es, en consecuencia, considerar que los contratos

demandada Carmen Eugenia Ruiz de Vesga.

3. El alcance de la Sentencia C-1140 de la Corte Constitucional es, en consecuencia, considerar que los contratos mediante los cuales las entidades financieras otorguen créditos para la construcción o adquisición de vivienda son contratos de adhesión y por lo tanto, en ellos no puede pactarse el arbitramento, en la medida en que, en dichos contratos, el deudor no tiene plena libertad para pactar este tipo de estipulación.

Dicha sentencia, que evidentemente introduce una limitación al principio general de la autonomía de la voluntad que rige las relaciones entre los particulares, debe ser interpretada en forma restrictiva en la medida en que no existe una disposición legal que prohiba el pacto arbitral en los contratos de adhesión. Y una prohibición con este alcance solo podría ser introducida por el legislador, definiendo previamente cuáles son específicamente los contratos que se consideran como contratos de adhesión y que, por lo tanto, quedan cobijados por tal prohibición. Así mismo, ante la inexequibilidad de los artículos 35, 36 y 37 de la ley 546 de 1999, este tribunal entiende que en el presente caso son aplicables las normas de procedimiento previstas en forma general para el arbitramento, recopiladas parcialmente en el Decreto 1818 de 1998, sobre mecanismos alternativos de solución de conflictos.

II. La excepción de inexistencia del contrato1. El contrato objeto del proceso fue celebrado en desarrollo de lo dispuesto en el artículo 46 de la Ley 546 de 1999, norma que estableció las reglas a las cuales debían sujetarse las entidades financieras y sus deudores en los eventos en que estos últimos quisieran ejercer el derecho de “opción de readquisición de vivienda”.

1999, norma que estableció las reglas a las cuales debían sujetarse las entidades financieras y sus deudores en los eventos en que estos últimos quisieran ejercer el derecho de “opción de readquisición de vivienda”. Dicha norma, que reguló en el ordenamiento jurídico el contrato de “opción de readquisición de inmueble”, no dispuso que el mismo debiera celebrarse mediante escritura pública sujeta a registro, razón por la cual no son de recibo las consideraciones del curador ad litem de la demandada, Carmen Eugenia Ruiz según las cuales el contrato sería inexistente al no haberse celebrado con la observancia de dichas formalidades. La disposición citada dispuso simplemente que “ La opción se pactará en un contrato que suscribirán el deudor que entrega el inmueble en dación en pago y la respectiva entidad financiera, en el que se harán constar los derechos y las obligaciones del titular de la opción y de la entidad financiera” de donde debe deducirse que la única formalidad que debe cumplirse para que este contrato se perfeccione es que sus estipulaciones se plasmen en un escrito, pues este que es el alcance que debe dársele al verbo “suscribir” que utiliza la norma transcrita, la cual significa “firmar al pie o al fin de un escrito .” (1)

2. De la alusión que dicha norma hace al derecho “real de habitación” que se concede a favor del deudor, no puede deducirse que este contrato genere para dicha parte los derechos previstos en el Título X del libro segundo del Código Civil que regula lo atinente a los “Derechos de Habitación” , pues los elementos de la esencia de este contrato no coinciden con los del contrato de “opción de readquisición de vivienda”.

del Código Civil que regula lo atinente a los “Derechos de Habitación” , pues los elementos de la esencia de este contrato no coinciden con los del contrato de “opción de readquisición de vivienda”. Se trata de contratos distintos con finalidades diferentes: en el contrato de “opción de readquisición de vivienda”, el deudor se encuentra obligado a pagar un “canon” mensual por el “uso” del inmueble, el cual puede realizar sin ningún tipo de limitación, en la misma forma en que podría hacerlo cualquier arrendatario, mientras que a quien se le transfiere el derecho “real de uso o habitación” de un inmueble, no tiene obligación distinta que la de pagar las expensas comunes y no cuenta con un derecho ilimitado para servirse del mismo. Si una cosa es el contrato en virtud del cual una parte adquiere el derecho de “habitación” sobre un inmueble y otra bien distinta es el contrato de “opción de readquisición de vivienda” no puede entonces concluirse que este contrato esté sujeto a las mismas formalidades de aquel.

3. El legislador no estableció específicamente esta formalidad, razón por la cual el juez del contrato no puede deducir su existencia por “analogía”, para concluir que el contrato cumplido sin dicha formalidad es inexistente, cuando las partes se sujetaron, en su celebración, a las disposiciones legales vigentes para dicho momento.

4. Por las razones anteriores, el Tribunal rechazará la excepción de “inexistencia del contrato” invocada por el curador ad litem de la demandada, Carmen Eugenia Ruiz de Vesga”.

III. Las pretensiones de la demanda

1. Las pretensiones de la demanda están llamadas a prosperar toda vez que en el ella se afirma que los demandados han incumplido con la obligación de pagar los cánones pactados en el contrato objeto del proceso, hecho este que,

III. Las pretensiones de la demanda

1. Las pretensiones de la demanda están llamadas a prosperar toda vez que en el ella se afirma que los demandados han incumplido con la obligación de pagar los cánones pactados en el contrato objeto del proceso, hecho este que, al no haber sido desvirtuado por la parte pasiva, debe tenerse por probado por el Tribunal en la medida en que contiene una negación indefinida que impone la carga de probar el hecho contrario a la contraparte.

2. La evidencia del incumpli