Laudo 873 JOSE MARIA GOMEZ Y CONSTANZA FERNANDEZ DE GOMEZ VS. CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS A

TRIBUNAL ARBITRAL

JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA

CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD

HORIZONTAL

L A U D O A R B I T R A L

Bogotá D.C., veintidós (22) de octubre de dos mil ocho (2008)

Cumplido el trámite legal y dentro de la oportunidad para hacerlo, procede el Tribunal de Arbitramento a pronunciar el Laudo en derecho que pone fin al proceso arbitral de JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE

GÓMEZ contra el CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO,

PROPIEDAD HORIZONTAL .

1. ANTECEDENTES DEL PROCESO ARBITRAL

El asunto que ocupa la atención del presente Tribunal se desarrolló básicamente de acuerdo con el siguiente itinerario:

1.1. El 1 de Febrero de 2006, mediante apoderado judicial, el señor JOSÉ MARÍA GÓMEZ CÁRDENAS y la señora HILDA CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ, presentaron convocatoria a Tribunal de Arbitramento y demanda arbitral contra el CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO PROPIEDAD HORIZONTAL, ante el Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá.

1.2. El 13 de Abril de 2007, se produjo la designación por mutuo acuerdo de los árbitros que habrían de integrar el presente Tribunal, previa solicitud en tal sentido elevada por el apoderado de la parte CONVOCANTE, quedando

1.2. El 13 de Abril de 2007, se produjo la designación por mutuo acuerdo de los árbitros que habrían de integrar el presente Tribunal, previa solicitud en tal sentido elevada por el apoderado de la parte CONVOCANTE, quedando designados como tales, Gustavo Cuberos Gómez, Antonio José de Irisarri y Florencia Lozano Revéiz.LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008Pág. 2 1.3. El 18 de Mayo de 2007, se instaló el Tribunal ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, en la cual se designó como presidente a la doctora Florencia Lozano Revéiz y como secretaria a la doctora Laura Barrios Morales y se fijó la suma correspondiente a honorarios de árbitros y secretaria y costos y gastos del Tribunal.

2. RESUMEN BÁSICO DE LOS HECHOS SEGÚN LA CONVOCANTE

A pesar de haber sido reformada la demanda, los hechos fundamento de la presente acción no fueron modificados por la parte CONVOCANTE y según su propia versión, se habrían desarrollado de acuerdo con el siguiente resumen:

El señor JOSÉ MARÍA GÓMEZ CÁRDENAS y la señora HILDA CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ (en adelante LOS ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ) son

El señor JOSÉ MARÍA GÓMEZ CÁRDENAS y la señora HILDA CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ (en adelante LOS ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ) son propietarios del local 331 en CENTRO COMERCIAL ANDINO (en adelante EL CENTRO ANDINO), donde operan un negocio de comida denominado POLLITOS BROASTED FOOD (en adelante LOS POLLITOS).

El CENTRO ANDINO inició un proyecto para la construcción de una terraza de comidas en el cuarto piso en el año 2004, en razón de lo cual la firma OSPINAS Y CIA (en adelante OSPINAS), actuando por cuenta del CENTRO ANDINO, manifestó a los propietarios de los locales comerciales del tercer piso del mismo, que tenían una opción de compra sobre los locales a construir en el cuarto piso, la cual suponía un descuento del 15% hasta el 7 de diciembre de 2004 y a partir de allí, hasta el 31 de enero de 2005, con un descuento del 10%.

En uso del mencionado derecho de opción, el 3 de febrero de 2005 LOS ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ manifestaron a OSPINAS que la autorizaban a ofrecer en venta el local 331 y se acogían a la opción de compra de los siguientes locales del cuarto piso en su orden: “401, 401, (sic) 403, 404, 405, 406,…”, etc.

El 14 de febrero de 2005 EL CENTRO ANDINO les informó a LOS ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ que les había sido otorgada la opción de compra del local 406 del cuarto piso, con descuento del 15%, “ aceptando que podrían utilizar para

GÓMEZ FERNÁNDEZ que les había sido otorgada la opción de compra del local 406 del cuarto piso, con descuento del 15%, “ aceptando que podrían utilizar para dicha compra los recursos provenientes de la venta del local 331 ”LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008Pág. 3 Según la parte CONVOCANTE, ese mismo día EL CENTRO ANDINO advirtió a LOS ESPOSOS GOMÉZ FERNÁNDEZ, que si OSPINAS presentaba un cliente interesado en la compra del local 406 les informaría tal situación, para que en caso de no haberse logrado la venta del local 331, pudieran pagar el valor del local 406 con recursos provenientes de otra fuente, con la advertencia de que al no ser esto posible, EL CENTRO ANDINO otorgaría la primera opción de compra al interesado propuesto por OSPINAS.

El 10 de mayo de 2005, OSPINAS le manifestó a LOS ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ que existía otro interesado en el local 406 que había realizado una oferta de compra, por lo cual, les informaba que podrían hacer uso de la opción preferencial estipulada a su favor. Teniendo en cuenta esto, LOS ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ manifestaron a OSPINAS el 17 de mayo de 2005 que no habían recibido ninguna oferta relativa al local 331 de donde derivarían los recursos para ejercer la opción, pero ratificó su interés en ubicar su negocio en el

GÓMEZ FERNÁNDEZ manifestaron a OSPINAS el 17 de mayo de 2005 que no habían recibido ninguna oferta relativa al local 331 de donde derivarían los recursos para ejercer la opción, pero ratificó su interés en ubicar su negocio en el cuarto piso. Sin embargo, LOS ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ “ entendieron que la oferta de compra del local 406 presentada por Ospinas Y Cia, había sido formulada por un tercero interesado, y que por lo tanto, ya no podrían hacer uso de la opción preferencial estipulada en su favor… ”

El 24 de mayo de 2005 EL CENTRO ANDINO indicó a LOS ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ que los propietarios de locales del tercer piso habían obtenido los recursos para adquirir locales en el cuarto piso de fuentes diferentes a las ventas de sus inmuebles.

Posteriormente, el 22 de junio de 2005 EL CENTRO ANDINO informó a LOS ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ que en razón del proyecto de construcción de la zona de comidas se clausurarían de manera definitiva las claraboyas ubicadas en la zona de comidas donde estaba ubicado el restaurante LOS POLLITOS. Asimismo, el día 30 de junio del mismo año, el CENTRO ANDINO informó a los propietarios de locales del tercer piso que se instalaría un cielo raso falso soportado en cuatro columnas, lo cual podría generar una reducción en la luz natural, afectando así los locales del tercer piso.LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________

NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008Pág. 4 El 1 de julio del mismo año, LOS ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ manifestaron al CENTRO ANDINO su inconformidad con la construcción, dado que les estaba generando incomodidades en la operación del local, las cuales deberían serles indemnizadas. No obstante, el 26 de julio de ese año, el CENTRO ANDINO negó cualquier pretensión de indemnización, manifestándoles que las molestias acusadas eran consecuencia de la ejecución normal de una obra y que por ello no había lugar a indemnización alguna.

El 25 de agosto de 2005 el CENTRO ANDINO tomó la determinación de dejar para la copropiedad horizontal los locales 406, 407, 408 y 410 de dicho Centro. Teniendo en cuenta dicha determinación, la CONVOCANTE señaló que el local 406 del CENTRO ANDINO no había sido objeto ni de opción de compra, ni de compraventa y que el CENTRO ANDINO no estaba facultado para conservar para sí la propiedad del mismo.

El 7 de septiembre de 2005 LOS ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ solicitaron al CENTRO ANDINO el traslado de LOS POLLITOS, a la terraza del cuarto piso, informándoles de paso, que habían recibido dos ofertas de compra del local 331, cuya aceptación estaba condicionada a que la propiedad horizontal le permitiera ejercer una opción de compra preferencial de un local del cuarto piso. Ante lo anterior, el 30 de septiembre el CENTRO ANDINO les manifestó que no existía ningún local del cuarto piso para la venta.

ejercer una opción de compra preferencial de un local del cuarto piso. Ante lo anterior, el 30 de septiembre el CENTRO ANDINO les manifestó que no existía ningún local del cuarto piso para la venta.

Adicionalmente, las obras de construcción que se llevaron a cabo influyeron directamente en la merma de los ingresos de LOS POLLITOS y generaron graves perjuicios a sus propietarios, LOS ESPOSOS GÓMEZ FERNÁGNDEZ.

3. PLANTEAMIENTOS DE LA CONVOCADA SEGÚN LA CONTESTACIÓN

DE LA DEMANDA

A los hechos resumidos en el capitulo anterior, según la versión de la CONVOCANTE, se pronunció la CONVOCADA aceptando unos, negando otros, manifestando atenerse a lo probado en unos más y controvirtiendo algunos, en posición que, en lo básico se resume en los siguientes términos:LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008Pág. 5 Según la CONVOCADA, el CENTRO ANDINO seleccionó a OSPINAS para que atendiera la labor de comercialización de los locales y designó a la Constructora Colpatria para que adelantara la construcción de las obras. Así mismo, el Consejo del CENTRO ANDINO, (en adelante EL CONSEJO), sin estar obligado a ello por ninguna disposición reglamentaria, consideró conveniente autorizar a OSPINAS para adelantar las negociaciones con los propietarios de locales de la rotonda de

del CENTRO ANDINO, (en adelante EL CONSEJO), sin estar obligado a ello por ninguna disposición reglamentaria, consideró conveniente autorizar a OSPINAS para adelantar las negociaciones con los propietarios de locales de la rotonda de comidas y con los del local 331 bajo dos premisas fundamentales: i.) Conceder a los propietarios, incluso a los del local 331, un derecho de preferencia u opción para la adquisición de los nuevos locales y ii.) Facilitar a los propietarios de los locales ya instalados en la rotonda de comidas su enajenación, sirviendo de canal para la transferencia, enajenación y/o adquisición para lo cual el CENTRO ANDINO presentaría una oferta de compra de tales locales.

Ningún impedimento existía para que los titulares de los locales de la rotonda de comidas pudieran enajenar sus locales a terceros, pero se trataba de un negocio de conveniencia mutua, pues los ocupantes mejorarían sus instalaciones conservando su mercado natural y tendrían un nuevo local, contando con un excelente canal para salir de su antiguo inmueble.

Con el esquema anterior se pretendía beneficiar en primer lugar no sólo a los propietarios del CENTRO ANDINO, sino especialmente a quienes tuvieran allí instalado un negocio de comida, a quienes se les concedió una opción de adquisición con un descuento del 15%, mientras que los restantes propietarios tendrían derecho a un descuento sólo del 10%. El término para aceptar la opción con que contaban los propietarios de establecimientos de comida expiraba el 7 de diciembre de 2004 y a partir de allí los destinatarios y las condiciones de descuento serían diferentes. De ahí pues, que la parte CONVOCADA aduce que la opción concedida a los propietarios de LOS POLLITOS, se extinguió por

diciembre de 2004 y a partir de allí los destinatarios y las condiciones de descuento serían diferentes. De ahí pues, que la parte CONVOCADA aduce que la opción concedida a los propietarios de LOS POLLITOS, se extinguió por vencimiento del plazo señalado, sin que hubiera sido ejercida por sus destinatarios.

Posteriormente se comunicó a los interesados, particularmente a los propietarios del local 331, que contaban con un plazo hasta el 31 de enero de 2005 para hacer uso de la opción de compra aludida, con un 10% de descuento. No obstante, LOS ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ dejaron vencer el plazo “ pues nunca presentaronLAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008Pág. 6 propuesta alguna de adquisición en el término fijado ”. Es por ello, que al referirse al hecho sexto, la CONVOCADA señala que no es cierta la forma en que está redactado, en la medida en que en febrero 3 de 2004 los CONVOCANTES no pudieron haberse acogido a la opción aludida, por la elemental razón de que no gozaban de ella, destacando que “ se trató de revivir, trasnochadamente, una opción extinguida ” y censurando que LOS CONVOCANTES hubieran enviado una carta manifestando acogerse a la opción de compra de 21 locales, cuando lo autorizado era presentar propuesta por uno solo.

opción extinguida ” y censurando que LOS CONVOCANTES hubieran enviado una carta manifestando acogerse a la opción de compra de 21 locales, cuando lo autorizado era presentar propuesta por uno solo.

Destaca la CONVOCADA que “ el texto del acta No. 150 que como anexo 10 acompañaron LOS CONVOCANTES con la demanda difiere de su original… ” por lo que invocando el artículo 269 del C.P.C. no lo admite, aduciendo que al utilizar dicho documento, los CONVOCANTES pretenden convencer al Tribunal que la opción concedida en febrero 14 de 2005 estuvo amarrada o atada a la venta del local 331, lo cual no es cierto.

El 6 de abril de 2005 la sociedad Archiés de Colombia S.A. (en adelante ARCHIÉS) a través de su Representante Legal, manifestó su interés en la adquisición del local 406 expresando su intención de adquirirlo o tomarlo en arrendamiento con opción de compra, ante lo cual EL CENTRO ANDINO, a través de OSPINAS, en mayo 10 de 2005 y con el fin de que hicieran uso de la opción y adquirieran el local mencionado, informó al respecto a los propietarios del local

331. Con base en ello, aduce que EL CENTRO ANDINO respetó íntegramente la opción otorgada, la cual no fue ejercida por los CONVOCANTES, quienes en ese entonces carecían de los recursos económicos y no habían gestionado su obtención a pesar de haber contado con más de tres meses para hacerlo y reitera que la opción concedida nunca fue a término indefinido, ni estuvo sujeta a la venta del local 331. Igualmente, insiste en que dentro del término concedido no

obtención a pesar de haber contado con más de tres meses para hacerlo y reitera que la opción concedida nunca fue a término indefinido, ni estuvo sujeta a la venta del local 331. Igualmente, insiste en que dentro del término concedido no se recibió oferta por el local 406, por lo cual El CONSEJO estaba plenamente facultado para precisar las condiciones de enajenación, arriendo, destino o uso del mismo.

Con respecto a los perjuicios derivados de la obra, aduce principalmente que los pormenores del proyecto fueron conocidos por los CONVOCANTES quienes tuvieron participación activa en su desarrollo, dado que la señora HILDALAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008Pág. 7 CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ formaba parte integrante del CONSEJO, por lo cual buena parte de las decisiones allí tomadas lo fueron con el concurso de ésta.

De igual forma, señala que los inconvenientes y perjuicios que generó la obra, fueron mitigados por EL CENTRO ANDINO y Colpatria, según lo estipulado en el contrato de transacción celebrado entre Colpatria y Seguros Colpatria y con base en el cual, estas sociedades cancelaron $70.288.958 por concepto de daños y perjuicios patrimoniales infringidos a los CONVOCANTES, incluyendo aquellos por concepto de lucro cesante.

4. LA CONTROVERSIA PLANTEADA

perjuicios patrimoniales infringidos a los CONVOCANTES, incluyendo aquellos por concepto de lucro cesante.

4. LA CONTROVERSIA PLANTEADA

De los hechos expuestos por la parte CONVOCANTE, ésta deduce sus pretensiones, de la manera como quedaron consignadas en la reforma de la demanda, así:

4.1. Pretensiones:

“ Principales: Primera: Que se declare que EL CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO PROPIEDAD HORIZONTAL incumplió el contrato de opción de compra del local número CUATROCIENTOS SEIS (406) del Centro Comercial Andino que es un componente del CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO

PROPIEDAD HORIZONTAL, celebrado con JOSÉ MARÍA GÓMEZ CÁRDENAS e

HILDA CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ.

Segunda: Que como consecuencia de la anterior declaración se declare que EL CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO PROPIEDAD HORIZONTAL está obligado a cumplir la opción de compra del local número CUATROCIENTOS SEIS (406) del Centro Comercial Andino, al precio que se había ofrecido a mis mandantes en el año 2005 y adicionalmente con el descuento del quince por ciento (15%).LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008Pág. 8

Tercera: Que como consecuencia de las declaraciones anteriores y del

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Tercera: Que como consecuencia de las declaraciones anteriores y del ejercicio por parte de JOSÉ MARÍA GÓMEZ CÁRDENAS e HILDA CONSTANZA FERNANDEZ DE GÓMEZ, de la opción de compra del local número CUATROCIENTOS SEIS (406) del Centro Comercial Andino, se declare que el CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO está obligado a transferir el derecho de dominio del citado local número CUATROCIENTOS SEIS (406) dentro de los cinco (5) días siguientes a la ejecutoria del Laudo.

Cuarta: Que se condene al EL CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO PROPIEDAD HORIZONTAL a indemnizar a JOSÉ MARÍA GÓMEZ CÁRDENAS e HILDA CONSTANZA FERNANDEZ DE GÓMEZ, todos los perjuicios que les ha generado la construcción del cuarto piso del Centro Comercial Andino.

Quinta: Que se condene al CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO PROPIEDAD HORIZONTAL a pagar las costas y los gastos que ha generado para JOSÉ MARÍA GÓMEZ CÁRDENAS e HILDA CONSTANZA FERNANDEZ DE GÓMEZ el presente trámite.

Subsidiarias:

Primera: Que se declare que EL CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO PROPIEDAD HORIZONTAL abusa de su derecho, en perjuicio de JOSÉ MARÍA GÓMEZ CÁRDENAS e HILDA CONSTANZA FERNANDEZ DE GÓMEZ, al tomar la determinación de conservar para si la propiedad del local 406 del

MARÍA GÓMEZ CÁRDENAS e HILDA CONSTANZA FERNANDEZ DE GÓMEZ, al tomar la determinación de conservar para si la propiedad del local 406 del Centro Comercial Andino que es un componente del CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO PROPIEDAD HORIZONTAL, local que se encuentra actualmente en construcción, impidiendo que JOSÉ MARÍA GÓMEZ CÁRDENAS e HILDA CONSTANZA FERNANDEZ DE GÓMEZ puedan ejercer la opción de compra del mencionado local 406.

Segunda: Que así mismo se declare que JOSÉ MARÍA GÓMEZ CÁRDENAS e HILDA CONSTANZA FERNANDEZ DE GÓMEZ, tienen derecho a ejercer la opción de compra del local número CUATROCIENTOS SEIS (406) del Centro Comercial Andino, al precio que se había ofrecido a mis mandantes en el año 2005 y adicionalmente con el descuento del quince por ciento (15%).LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008Pág. 9

Tercera: Que como consecuencia de las declaraciones anteriores y del ejercicio por parte de JOSÉ MARÍA GÓMEZ CÁRDENAS e HILDA CONSTANZA FERNANDEZ DE GÓMEZ, de la opción de compra del local número CUATROCIENTOS SEIS (406) del Centro Comercial Andino, se declare que el CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO está obligado a transferir el

FERNANDEZ DE GÓMEZ, de la opción de compra del local número CUATROCIENTOS SEIS (406) del Centro Comercial Andino, se declare que el CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO está obligado a transferir el derecho de dominio del citado local número CUATROCIENTOS SEIS (406) dentro de los cinco (5) días siguientes a la ejecutoria del Laudo.

Cuarta: Que se condene al CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO PROPIEDAD HORIZONTAL a indemnizar a JOSÉ MARÍA GÓMEZ CÁRDENAS e HILDA CONSTANZA FERNANDEZ DE GÓMEZ, todos los perjuicios que les ha generado la construcción del cuarto piso del Centro Comercial Andino.

Quinta: Que se condene al CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO PROPIEDAD HORIZONTAL a pagar las costas y los gastos que ha generado para JOSÉ MARÍA GÓMEZ CÁRDENAS e HILDA CONSTANZA FERNANDEZ DE GÓMEZ el presente trámite”.

El Tribunal advierte que en audiencia de abril 10 de 2008 y según consta en acta No. 13 de esa fecha el apoderado de la parte convocante desistió de las pretensiones cuartas principal y subsidiaria de la reforma de la demanda.

4.2. Excepciones:

Por su parte, la CONVOCADA se opuso a la prosperidad de las pretensiones precedentes invocando las siguientes excepciones:

a. Extinción de cualquier Opción de Compraventa / Inexistencia de la Obligación.

La CONVOCADA hace consistir esta excepción en la consideración de que para facilitar el proyecto de ampliación del centro comercial, EL CENTRO ANDINO

a. Extinción de cualquier Opción de Compraventa / Inexistencia de la Obligación.

La CONVOCADA hace consistir esta excepción en la consideración de que para facilitar el proyecto de ampliación del centro comercial, EL CENTRO ANDINO resolvió conceder una opción preferencial a los usuarios de la antigua rotonda de comidas e incluso a los propietarios del local 331 que, aunque no formaban parte de la misma, si tenían negocio de esta naturaleza en el tercer piso, opciónLAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008Pág. 10 consistente en un beneficio equivalente al 15% de descuento sobre el precio de los locales, válido inicialmente hasta el 7 de diciembre de 2004. Señala que llegado dicho plazo los CONVOCANTES no formularon oferta de adquisición del local, por lo cual la opción concedida expiró y ningún compromiso puede desprenderse de ella. Agrega la CONVOCADA que el 20 de enero de 2005 se extendió una nueva opción de compra, entre otros, a los CONVOCANTES, con el 10% de descuento sobre el precio de lista, respecto a la cual tampoco enviaron nunca propuesta dentro del plazo indicado, que esta vez vencía el 31 de enero de 2005, procediendo después de dicha fecha, el 3 de febrero de 2005, a tratar de acogerse a la opción de compra de 21 locales, sin ofrecer un precio específico, por

2005, procediendo después de dicha fecha, el 3 de febrero de 2005, a tratar de acogerse a la opción de compra de 21 locales, sin ofrecer un precio específico, por lo que según la CONVOCADA los interesados dejaron vencer una vez más la opción concedida. Finalmente, EL CENTRO ANDINO les otorgó a los CONVOCANTES una nueva opción de compra del local 406 con un descuento del 15%, previéndose que de existir una propuesta de un tercero interesado en la adquisición del mismo se les concedería a ellos la opción, la cual también se extinguió por no haber sido ejercida por los CONVOCANTES, por lo que finalmente, en octubre de 2005, EL CENTRO ANDINO concedió arrendamiento con opción de compra a ARCHIÉS.

b. Ineficacia de la Opción / Nulidad Absoluta

Señala la CONVOCADA que según la ley, si la “ opción no estuviere sometida a un término o condición, será ineficaz ” aduciendo que según lo resuelto por EL CONSEJO el 14 de febrero de 2005, la posibilidad que concedió a los CONVOCANTES para adquirir el local 406 no consignó plazo para el ejercicio de la opción, como sí lo hizo en las dos opciones anteriores, por lo cual el Tribunal debe reconocer y declarar la ineficacia invocada, según el artículo 23 de la Ley 51 de 1918.

c. Ausencia de Competencia del Tribunal

Insiste la CONVOCADA en que los asuntos sometidos a consideración del Tribunal no se relacionan con obligaciones y derechos contenidos en el Reglamento de Copropiedad, pues una eventual opción para adquirir un local es un acto jurídico

Insiste la CONVOCADA en que los asuntos sometidos a consideración del Tribunal no se relacionan con obligaciones y derechos contenidos en el Reglamento de Copropiedad, pues una eventual opción para adquirir un local es un acto jurídico que no es propio del Reglamento de Propiedad Horizontal, ni tampocoLAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008Pág. 11 corresponde a un derecho u obligación emanada de aquel. Resalta que ninguna de las cláusulas del aludido reglamento se refiere a la opción privilegiada para adquirir inmuebles, aunque se trate de bienes cobijados por aquel.

d. No se causaron perjuicios imputables al Andino / Hecho de un tercero

Reseña la CONVOCADA que EL CENTRO ANDINO contrató a Colpatria bajo la modalidad de administración delegada para que llevara a cabo las labores de construcción relacionadas con la adecuación del CENTRO ANDINO y la construcción de la nueva plazoleta de comidas y que en la cláusula décima tercera del contrato se convino que el contratista, Colpatria, sería el único responsable por los daños y perjuicios causados al CENTRO ANDINO y a terceros, concluyendo por tanto que los daños invocados en la demanda, si se prueban y cuantifican, obedecerían a hechos ajenos a la CONVOCADA y exclusivamente imputables a un tercero ajeno al reglamento de Propiedad Horizontal, como lo es Colpatria.

obedecerían a hechos ajenos a la CONVOCADA y exclusivamente imputables a un tercero ajeno al reglamento de Propiedad Horizontal, como lo es Colpatria.

e. Transacción / Enriquecimiento sin causa / Cosa Juzgada / Extinción de la obligación por pago / Cobro de lo no debido.

Advierte la CONVOCADA que la parte CONVOCANTE suscribió un contrato de transacción con Colpatria y con Seguros Colpatria a través del cual se convino como valor total por los daños y perjuicios patrimoniales sufridos por LOS POLLITOS en cuantía de $70.288.958, suma de dinero que fue cancelada y recibida por el señor JOSÉ MARÍA GÓMEZ, por lo cual la totalidad de los daños reclamados en el litigio se encuentran indemnizados, por lo que existe una extinción de las obligaciones por transacción y pago, con efecto de cosa juzgada y por ende implicando un cobro de lo no debido y un enriquecimiento sin causa para los CONVOCANTES.

f. Excepción Genérica.

Finalmente, la parte CONVOCADA se acoge de antemano a cualquier otra excepción que resulte probada en el proceso, según lo establecido en el artículo 306 del C.P.C.LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008Pág. 12 4.3. Réplica De Las Excepciones:

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