Laudo 999 PRODESIC S.A. VS. PROMOCIONES SAN ALEJO LTDA

Tribunal de Arbitramento Prodesic S.A. v. Promociones San Alejo Limitada (en liquidación) Noviembre 30 de 2004 Laudo Arbitral Bogotá, D.C., 30 de noviembre de 2004. El tribunal de arbitramento constituido para dirimir, en derecho, las diferencias presentadas entre Pr odesic S.A., parte convocante, y Promociones San Alejo Limitada (en liquidación), parte convocada, profiere el pres ente laudo arbitral, por el cual se pone fin al proceso objeto de controversia.

I. Cláusula compromisoria Las controversias que se deciden mediante el presen te laudo se originan en el contrato denominado “doc umento privado” suscrito entre las partes el día 25 de may o de 1994, en el cual se pactó, en la cláusula vigé sima segunda, la siguiente cláusula compromisoria: “Vigésima segunda: Las diferencias que ocurrieren entre las partes po r razón de este contrato, serán sometidas a la decisión de un tribunal de arbitramento que func ionará en la ciudad de Santafé de Bogotá. El tribun al fallará en derecho y estará integrado por tres (3) árbitros de signados por la Cámara de Comercio de Santafé de Bo gotá a instancia de la parte interesada mediante escrito e n el cual se indique claramente lo que va a ser mat eria de arbitramento. En lo previsto en esta cláusula se ap licará el procedimiento indicado en la ley”.

II. Síntesis del proceso

1. Fase pre-arbitral.

A. Con el lleno de los requisitos formales y median te apoderado, el 10 de noviembre de 2003, Prodesic S.A.,

II. Síntesis del proceso

1. Fase pre-arbitral.

A. Con el lleno de los requisitos formales y median te apoderado, el 10 de noviembre de 2003, Prodesic S.A., presentó ante el Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá, el escrito de convocatoria arbitral que dio origen al proceso.

B. Al tenor de lo dispuesto en la cláusula compromi soria contenida en la cláusula vigésima segunda del contrato denominado “documento privado” firmado entre las pa rtes el día 25 de mayo de 1994, el tribunal debía conformarse por tres árbitros nombrados por la Cáma ra de Comercio de Bogotá. Por lo tanto, mediante so rteo público realizado el 25 de noviembre de 2003 fueron designados los doctores Adriana Polanía Polanía, E rnesto Rengifo García y Gaspar Caballero Sierra y como sup lentes numéricos los doctores Fernando Escallón Mor ales, Camilo González Chaparro y Fernando Scarpeta Carrer a. Los doctores Adriana Polanía Polanía, Ernesto Re ngifo García y Gaspar Caballero Sierra, aceptaron su desi gnación en la debida oportunidad.

C. El Centro de Arbitraje señaló como fecha para la audiencia de instalación del tribunal el 19 de ene ro de 2004 a las 9:30 a.m. en la fecha y hora señaladas se llevó a cabo la audiencia de instalación a la cual asist ieron los árbitros Adriana Polanía Polanía, Gaspar Caballero Sierra y Ernesto Rengifo García, así como los señores apoder ados de las partes.

D. En dicha audiencia el tribunal nombró como presi dente al doctor Ernesto Rengifo García, quien acept ó y como

Adriana Polanía Polanía, Gaspar Caballero Sierra y Ernesto Rengifo García, así como los señores apoder ados de las partes.

D. En dicha audiencia el tribunal nombró como presi dente al doctor Ernesto Rengifo García, quien acept ó y como secretaria a la doctora Gabriela Monroy Torres. Se fijaron los montos correspondientes a honorarios de los árbitros, de la secretaria, gastos de administració n y protocolización, los cuales, dentro de las opor tunidades legales, fueron consignados en su totalidad por las partes.

E. La demanda fue admitida y de ella se ordenó corr er traslado a la parte convocada, mediante auto 2 d el 10 defebrero de 2004, proferido por el tribunal tal como consta en el acta 2, (fls. 88 a 89 del cdno. ppal. 1), decisión que fue notificada en debida forma.

F. Estando dentro de la oportunidad legal y actuand o mediante apoderado, la parte convocada Promocione s San Alejo Limitada (en liquidación) presentó su contest ación de la demanda, formulando excepciones. Adicio nalmente presentó demanda de reconvención contra la parte co nvocante, Prodesic S.A.

G. La demanda de reconvención fue admitida mediante auto 3 del 26 de febrero de 2004, proferido por el tribunal tal como consta en el acta 3, (fls. 109 a 110 del c dno. ppal. 1). Dicha decisión fue notificada a la p arte convocante en debida forma. Dentro de la misma providencia, se ordenó correr traslado de la demanda de reconvenci ón a la parte convocante.

en debida forma. Dentro de la misma providencia, se ordenó correr traslado de la demanda de reconvenci ón a la parte convocante.

H. El 11 de marzo de 2004, estando dentro de la opo rtunidad legal, la parte convocante, Prodesic S.A., presentó su contestación a la demanda de reconvención, formulan do excepciones.

I. Mediante auto 4 del 15 de marzo de 2004, proferi do por el tribunal tal y como consta en el acta 4, (fls. 128 a 130 del cdno. ppal. 1), se surtió el traslado a cada un a de las partes de las excepciones formuladas en la contestación de la demanda y en la contestación de la demanda de re convención. Igualmente se fijó como fecha para real izar la primera audiencia de trámite y la respectiva audien cia de conciliación, el día 31 de marzo de 2004.

J. Estando dentro del término de traslado de las ex cepciones de mérito contenidas en el escrito de con testación de la demanda, el apoderado de la parte convocante pre sentó un memorial en el que se pronunció sobre las citadas excepciones y solicitó pruebas adicionales (fls. 13 1 a 137 del cdno. ppal. 1).

K. Mediante escrito y de común acuerdo, los apodera dos de las partes solicitaron el día 30 de marzo de 2004, la suspensión del proceso hasta el día 20 de abril de 2004, pidiendo que se fijara nueva fecha para la au diencia que debía realizarse el 31 de marzo de 2004.

L. La solicitud anterior fue concedida por el tribu nal por medio de auto 5, de fecha 31 de marzo de 20 04.

debía realizarse el 31 de marzo de 2004.

L. La solicitud anterior fue concedida por el tribu nal por medio de auto 5, de fecha 31 de marzo de 20 04.

M. Previa citación de las partes y sus apoderados, al tenor de lo previsto en la Sentencia C-1038 de l a Corte Constitucional de fecha diciembre de 2002, el 22 de abril de 2004 a las 2:30 p.m., en la sede del Cent ro de Arbitraje y Conciliación, el tribunal en pleno llev ó a cabo la audiencia de conciliación propia de la etapa pre-arbitral, oportunidad en la que quedó clara la imposibilidad de las partes de alcanzar un acuerdo, tal y como se desprende del auto 7 de la misma fecha.

2. Trámite arbitral.

A. La primera audiencia de trámite tuvo lugar en dos sesiones del tribunal, celebradas en los días 22 de abril y 28 de abril de 2004. En la primera, mediante auto 6, e l tribunal asumió competencia para conocer y decidi r las controversias propuestas por las partes. Por medio de auto 8, decretó la medida cautelar de inscripció n del proceso solicitada por la parte convocante y ordenó oficiar al registrador de instrumentos públicos conforme a lo solicitado.

Contra la decisión en mención el apoderado de la pa rte convocada interpuso recurso de reposición. El t ribunal, mediante auto 10 proferido el 28 de abril de 2004, confirmó la decisión adoptada y acto seguido, media nte auto 11, decretó las pruebas del proceso.

B. Por auto 27 de octubre 13 de 2004, el tribunal d eclaró cerrada la etapa probatoria y fijó como fech a el día 26 de

decretó las pruebas del proceso.

B. Por auto 27 de octubre 13 de 2004, el tribunal d eclaró cerrada la etapa probatoria y fijó como fech a el día 26 de octubre de 2004 para que se llevara a cabo la audie ncia de conciliación y en su defecto, fueran expues tos los alegatos de conclusión.

C. El presente proceso se llevó a cabo en 24 audien cias, en las cuales se asumió competencia, y se dec retaron y practicaron las pruebas solicitadas y aquellas decr etadas de oficio. Adicionalmente las partes expusie ron sus alegatos de conclusión.

D. Mediante auto 28, proferido el 26 de octubre de 2004, el tribunal citó a las partes para audiencia de fallo el día 30 de noviembre de 2004 a las 2:30 p.m., estando de ntro del término legal para proferirlo.3. Las partes, sus diferencias litigiosas y la nece sidad de resolverlas mediante arbitraje.

A. Las partes. a) Convocante.

La Sociedad Prodesic S.A., compareció a través de l a señora Martha Cecilia Moure Romero, representante legal, condición que consta en el certificado de existenci a y representación legal de la sociedad expedido po r la Cámara de Comercio de Bogotá que obra a folios 55 a 57 del cuaderno principal 1, quien otorgó poder para la a ctuación judicial al doctor Christian Fernando Cardona Nieto (fl. 54 del cdno. ppal. 1). b) Convocada. La Sociedad Promociones San Alejo Limitada (en liqu idación), comparece a este proceso a través del señ or Boris Spiwak Knorpel, liquidador de la sociedad, condició n que consta en el certificado de existencia y repr esentación de

b) Convocada. La Sociedad Promociones San Alejo Limitada (en liqu idación), comparece a este proceso a través del señ or Boris Spiwak Knorpel, liquidador de la sociedad, condició n que consta en el certificado de existencia y repr esentación de la sociedad expedido por la Cámara de Comercio de B ogotá que obra a folios 77 y 78 del cuaderno princi pal 1, quien otorgó poder para la actuación judicial al do ctor José Alejandro Bonivento Fernández (fl. 76 del cdno. ppal. 1).

B. Causa petendi .

Las pretensiones formuladas por la parte convocante están fundamentadas en los hechos que se resumen a continuación:

1. Entre Prodesic S.A. y San Alejo Limitada —hoy en liquidación— el día 25 de mayo de 1994 se celebró un contrato que las partes denominaron “documento priv ado”, en virtud del cual efectuaron declaraciones y aceptaron contraer obligaciones.

2. San Alejo Limitada declaró ser propietaria de un inmueble denominado Prado Grande con un área neta de 364.545.69 M 2 , en el que en virtud del contrato, las partes se proponían lotear y desarrollar la urbanización denominada Prado Grande con base en un proyecto gen eral contenido en los planos F.316/4-00 y F.316/4-0 1, que contaban con la aprobación del Departamento Adminis trativo de Planeación Distrital, según Resolución 7 39 del 5 de noviembre de 1992, que determinó como utilizable de la Urbanización Prado Grande 273.845.63 M 2 , cuyo uso sería el de vivienda o industria o comercio.

3. Las partes tenían como finalidad, desarrollar la Urbanización Prado Grande mediante la construcción y venta de

sería el de vivienda o industria o comercio.

3. Las partes tenían como finalidad, desarrollar la Urbanización Prado Grande mediante la construcción y venta de unidades de vivienda, industria o comercio, para lo cual convinieron que San Alejo transferiría a títu lo de venta a Prodesic los lotes que se mencionaron en el parágra fo primero de la cláusula cuarta del contrato, acla rando que fueron tomados de los dos planos de loteo, esto es, el F.136/4-00 y el F.136/4-01.

4. Los lotes que al tenor del contrato se transferi rían eran los siguientes:

Plano de loteo F136/4-01 Plano de loteo F136/4-00 Manzana E, lotes 1 a 11 y 19 a 27 Manzana F, lotes 1 a 12 y 20 a 29 Manzana G, lotes 1 a 19 y 27 a 41 Manzana G, lotes 10 a 17 Manzana H, lotes 1 a 4 y 11 a 13 Manzana H, lotes 6 a 15 Manzana I, lotes 1 a 5 y 12 a 14 Manzana I, lotes 7 a 18

Se precisó en los hechos de la demanda que los lote s de la manzana H del plano F-136/4-00, fueron engl obados en un lote y simultáneamente desenglobados en tres lot es mediante escritura pública 10.749 otorgada el 11 de diciembre de 2001, en la notaría 29 del círculo de Bogotá. Los lotes resultantes fueron entonces los s iguientes:• Manzana H, lote 6, identificado con la matrícula inmobiliaria 50-C1532930, en el que se construyó el proyecto

Conjunto Residencial Portal de Capellanía. • Manzana H, lote 7, identificado con la matrícula inmobiliaria 50-C1532931 —escritura pública aclarat oria 12.751 otorgada el 16 de noviembre de 2002, en la n otaría 29 del círculo de Bogotá— en el que a la fec ha de la demanda se afirmó que se estaba construyendo el pro yecto Conjunto Residencial Capellanía Real. • Manzana H, lote 8 identificado con la matrícula i nmobiliaria 50-C1532932. Adicionalmente se manifestó que los lotes 7 a 18 de la manzana I del plano de loteo F-136/4-00, fueron englobados mediante escritura pública 2836 del 30 d e julio de 2003 y simultáneamente desenglobados en dos lotes denominados Superlote 1 —folio de matrícula inmobil iaria 50 C-1580036— y Superlote 2 —folio de matrícu la inmobiliaria 50C-1580037—.

5. Por su parte, del citado terreno global, San Ale jo se reservó para sí los siguientes inmuebles:

Plano de loteo F136/4-01 Plano de loteo F136/4-00 Manzana A, lotes 1 a 5 Manzana B, lotes 1 a 5 Manzana C, lotes 1 a 5 Manzana G, lotes 10 a 17 Manzana D, lotes 1 a 10 Manzana D, lotes 1 a 3 Manzana E, lotes 12 a 18 Manzana E, lotes 1 A 11 Manzana F, lotes 13 a 19 Manzana F, lotes 1 a 15

Manzana E, lotes 12 a 18 Manzana E, lotes 1 A 11 Manzana F, lotes 13 a 19 Manzana F, lotes 1 a 15 Manzana G, lotes 20 a 26 Manzana G, lotes 1 a 9 Manzana H, lotes 6 a 10 Manzana H, lotes 1 a 5 Manzana I, lotes 6 a 11 Manzana I, lotes 1 a 6.

El área total del terreno de la Urbanización Prado Grande que las partes convinieron en desarrollar, c onstruir y vender era de 88.618.41 M 2 . Cada etapa de construcción tanto de unidades de vivienda como de industria o comercio serían acordadas por las partes, de manera individual, con especificación del número de unida des, el tipo de inmuebles y el plazo dentro del cual debería con cluirse la construcción.

6. El valor que los inmuebles tendrían como aporte al proyecto de construcción serían del 13.5% para v ivienda y 23.75% para industria o comercio, debiendo realizar se una liquidación el último día de cada mes calend ario y efectuándose el primer pago dentro de los 30 días s iguientes al otorgamiento de la primera escritura p ública que se suscribiera con un comprador de las unidades.

7. En la cláusula décima segunda del contrato se es tipuló la necesidad de construir todas las obras de urbanismo del predio Prado Grande y también se dejó constanci a que las mismas beneficiaban a todo el predio, est ipulándose que estas serían pagadas por las partes en unas pro porciones del 42.72% para San Alejo y 57.28% para P rodesic.

del predio Prado Grande y también se dejó constanci a que las mismas beneficiaban a todo el predio, est ipulándose que estas serían pagadas por las partes en unas pro porciones del 42.72% para San Alejo y 57.28% para P rodesic. San Alejo pagaría el 42.72% correspondiente a las o bras de urbanismo del terreno que no se encontraba aportado al contrato dentro de los 30 días siguientes al rec ibo de las actas (Literal C del Parágrafo Segundo d e la cláusula décimo segunda). Hubo claridad en el sentido de que San Alejo solo pagaría las obras de urbanismo en l a proporción del lote que no sería objeto del contrat o, por cuanto las otras equivalentes al 57.28% las amortizaría Prodesic a medida que se fueran construyendo los di stintos proyectos.

8. Prodesic, al tenor de lo previsto en el contrato , determinó la forma en que se construirían las obr as de urbanismo, y construyó el 83% de las obras de urban ismo, que como lo habían estipulado las partes eran necesarias para el desarrollo de la Urbanización Pr ado Grande (cláusula décimo segunda). El porcentaje restante de obras de urbanismo quedó pendiente pues correspondí a a aquellas obras que solo se requerían al momento deejecutarse los correspondientes proyectos de constr ucción.

9. Prodesic inició la construcción de los proyectos para lo cual le fue escriturado el predio de la ma nzana E mediante escritura pública 4461 del 14 de septiembr e de 1995 de la Notaría 23 del Círculo de Bogotá, d onde se construyó un conjunto de 20 bodegas.

10. Igualmente Prodesic inició la construcción de l a manzana G para lo cual le fue transferido el corr espondiente

construyó un conjunto de 20 bodegas.

10. Igualmente Prodesic inició la construcción de l a manzana G para lo cual le fue transferido el corr espondiente inmueble mediante escritura pública 1655 del 24 de febrero de 1997 de la Notaría 29 del Círculo de Bog otá. De dicho proyecto, planeado para desarrollarse en 4 et apas, solo se construyeron en su totalidad 2 etapas . De la tercera etapa, integrada por 136 apartamentos, únicamente s e construyeron y vendieron 48 apartamentos y están pendientes de construir y vender 88 apartamentos qu e a la fecha de la demanda arbitral se encontraban en etapa de promoción y ventas. La cuarta etapa está proyectada para la construcción y venta de 72 apartamentos.

11. A finales de 1997 y hasta el año 2001 el sector de la construcción sufrió la peor crisis de su his toria, cuyos efectos aún hoy permanecen, generando una disminuci ón dramática de las ventas por efecto de las altas tasas de interés, hasta el punto que innumerables proyectos quedaron a medio camino y los proyectos planeados n o fueron desarrollados. Adicionalmente el predio Prado Grand e se vio envuelto en un escándalo en el que de mane ra injusta, personas que, actuando de manera ilegal pretendían apoderarse del predio, suministraron falsas informa ciones a distintos medios periodísticos que titularon artícu los que causaron daño y paralizaron las ventas, uno de ellos como “La Casa en el Aire”.

12. Estos hechos motivaron la congelación de los fo lios de matrícula inmobiliaria de los mencionados p redios en la oficina de registro afectando aún más, la ya precar ia situación de las ventas de los inmuebles constru idos en el

12. Estos hechos motivaron la congelación de los fo lios de matrícula inmobiliaria de los mencionados p redios en la oficina de registro afectando aún más, la ya precar ia situación de las ventas de los inmuebles constru idos en el predio Prado Grande, por lo que durante los años 19 98, 1999, 2000 y parte de 2001 no se inició ninguna construcción en los predios, dada la situación de c risis, como quiera que las unidades que se hubiesen construido no tendrían ninguna comercialización factible y la financiación para estos tipos de proyectos no se en contraba disponible. Adicionalmente los desembolsos de los b ancos hipotecarios durante los años de crisis se re dujeron dramáticamente y tales entidades, en virtud de daci ones en pago recibidas, se convirtieron en vendedor as de vivienda a precios incluso por debajo del costo de construcción.

13. Las partes, mediante documento suscrito por los respectivos representantes legales, de fecha 18 de marzo de 1997, liquidaron lo construido en la manzana E. En la citada liquidación se consignó el monto que le c orrespondía a San Alejo Limitada, los descuentos por las obras de urbanismo (42.72%), los intereses adeudados, y s e consignó la deducción de un anticipo de cuatrocientos millon es ($ 400.000.000) realizado por Prodesic S.A. el 1 4 de septiembre de 1994, a la suscripción de la escritur a pública 4.461, (hechos 22, 23 y 24). De tal liqui dación quedó un saldo a favor de San Alejo por un valor de dosci entos treinta y siete millones quinientos veintidós mil setecientos cincuenta y seis pesos ($ 237.522.756).

un saldo a favor de San Alejo por un valor de dosci entos treinta y siete millones quinientos veintidós mil setecientos cincuenta y seis pesos ($ 237.522.756).

14. Adicionalmente se acordó que Prodesic haría un anticipo de doscientos millones de pesos ($ 200.000 .000) y en tal virtud se le giró a san alejo la suma de cuatro cientos treinta y siete millones quinientos veintid ós mil setecientos cincuenta y seis pesos ($ 437.522.756).

15. Respecto de los predios de la manzana G, las pa rtes acordaron que Prodesic entregaría en dación en pago 18.000 acciones del Banco Davivienda por valor de c uatrocientos noventa y cinco millones doscientos ve inticuatro mil ochocientos veinte pesos m/cte. ($ 495.224.820) , y que respecto de 30 apartamentos que se encontra ban pendientes de ser vendidos, cancelaría la suma corr espondiente dentro de los 30 días siguientes a la f echas en se fueran escriturando; adicionalmente se acordó que d e 2 apartamentos que se encontraban por escriturar por diecisiete millones ciento diez mil quinientos cuar enta y seis pesos m/cte. ($ 17.110.546) estos seria n descontados del saldo que el proyecto presentaba a favor de Pro desic. Lo anterior se consignó en la liquidación qu e con corte al 30 de junio de 2000 le fue remitida a San Alejo por Prodesic el 25 de julio de 2000, donde expresament e se dejaba constancia que existía un saldo a favor de Prodesic por valor de ciento sesenta y ocho millones ciento setenta y un mil ciento treinta y seis pesos m/cte. ($ 168.171.1 36).

constancia que existía un saldo a favor de Prodesic por valor de ciento sesenta y ocho millones ciento setenta y un mil ciento treinta y seis pesos m/cte. ($ 168.171.1 36). 16. “Las partes igualmente convinieron que este pro yecto se continuaría una vez que las condiciones de l mercado lo permitieran, lo que en efecto Prodesic en la act ualidad se encuentra promocionando y vendiendo (sic ) con mirasa que obtenido el punto de equilibrio se pueda inic iar la construcción de las unidades faltantes”.

17. Desde el año 2000 las partes ajustaron y finiqu itaron sus cuentas y Prodesic continuó durante toda la época de crisis, en posesión de los inmuebles pagando la cel aduría y evitando que fueran invadidos por personas que pretendían tomar posesión de ellos.

18. De esa manera las partes implícitamente modific aron el contenido del parágrafo tercero de la cláus ula décima del contrato.

19. A partir de la fecha de la liquidación menciona da en el numeral 14 anterior, los acuerdos a que ll egaron las partes se cumplieron, quedando un saldo a favor de Prodesic de ciento cincuenta y un millones sesenta mil quinientos noventa pesos m/cte. ($ 151.060.590), pr oducto de descontar de ciento sesenta y ocho millon es ciento setenta y un mil ciento treinta y seis pesos m/cte. ($ 168.171.136), la suma de diecisiete millones ci ento diez mil quinientos cuarenta y seis pesos m/cte. ($ 17.110.5 46), correspondientes al porcentaje del 13.5 de los 2 apartamentos pendientes de escriturar a la fecha de la liquidación mencionada.

quinientos cuarenta y seis pesos m/cte. ($ 17.110.5 46), correspondientes al porcentaje del 13.5 de los 2 apartamentos pendientes de escriturar a la fecha de la liquidación mencionada.

20. San Alejo nunca ha reclamado, ni exigido suma a lguna a Prodesic, no obstante que las partes una ve z iniciada la reactivación del sector de la construcción, han realizado nuevos proyectos en predios objeto del co ntrato.

21. A principios del año 2001 las partes, de común acuerdo, iniciaron gestiones para comenzar nuevos p royectos de vivienda e industria y comercio. Para el efecto, Prodesic realizó estudios de factibilidad y mercad eo, que permitieran determinar el tipo de inmuebles, el áre a demandada y el precio al que podrían ofrecerse un idades en el sector, deduciendo que para ser viables las ventas de la Urbanización Prado Grande en su conjunto, era indispensable la construcción de un puente sobre el Canal de San Francisco o Hayuelos, que demandó de parte de Prodesic una nueva inversión en obras de urbanismo superior a los quinientos millones de pesos m/cte. ($ 500.000.000). Tal suma, de acuerdo con el contrato, se debía amortizar así: 57.28% con la construcción de los proyectos de vivienda y el 42.72% a cargo de San Al ejo y a favor de Prodesic.

22. Paralelamente, se efectuaron proyectos arquitec tónicos y se procedió a solicitar los estudios de s uelos y los permisos necesarios de acueducto, licencia de const rucción y la consecución del crédito hipotecario qu e se tramitó con el Banco Davivienda.

23. Todos los estudios se realizaron sobre la manza na H de vivienda que para efectos de un desarrollo acorde con

permisos necesarios de acueducto, licencia de const rucción y la consecución del crédito hipotecario qu e se tramitó con el Banco Davivienda.

23. Todos los estudios se realizaron sobre la manza na H de vivienda que para efectos de un desarrollo acorde con la situación de mercado fue objeto de un englobe y un posterior desenglobe, quedando entonces tres (3) lotes denominados 6, 7 y 8, los cuales quedaron listos pa ra adelantar en ellos los proyectos diseñados.

24. Mediante comunicación del 23 de abril de 2002 e nviada a Prodesic, San Alejo consignó el acuerdo al que llegaron las partes respecto del lote 6 de la manza na H, vivienda (hecho 37). En tal lote se construyó el proyecto “Portal de Capellanía”.

25. Adicionalmente y en forma paralela, Prodesic co menzó a efectuar trabajos en el lote 7 de la manzan a H, elaborando los diseños arquitectónicos, hidráulicos , estructurales, solicitando el crédito hipotecario a distintas entidades financieras y efectuando exitosas promoci ones y ventas con el conocimiento de San Alejo. A q uien se le informaba el nivel de ventas que tenía el proyecto, que incluso había sobrepasado el mínimo requerido por la entidad financiera del proyecto. El pago de este lo te debía realizarse a más tardar el 20 de mayo de 2 004.

26. A partir del mes de marzo de 2003, San Alejo co menzó a demorar los documentos que debía suscribir con destino a las distintas autoridades para la legaliz ación de los permisos y las autorizaciones necesari os para adelantar el proyecto, en especial los dirigidos a la Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá, EAAB.

destino a las distintas autoridades para la legaliz ación de los permisos y las autorizaciones necesari os para adelantar el proyecto, en especial los dirigidos a la Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá, EAAB.

27. El 22 de abril de 2003 San Alejo remitió a Prod esic una comunicación que le solicitaba firmara en señal de aceptación, refiriéndose a los convenios que debía suscribir en relación con el proyecto de acueducto y alcantarillado, planteando entre otros que la corre spondiente suscripción del convenio no reactivaba e l “documento privado” suscrito entre las partes el 24 de mayo de 1994, ni genera derechos y obligaciones para las p artes a partir de la expiración del término pactado en el mismo, e s decir finales de 1999.28. Prodesic, presionada por la necesidad de que se suscribieran los contratos en mención para el proy ecto de acueducto y alcantarillado aludido, accedió a firma r una carta similar, fechada el 16 de mayo de 2003, confirmando lo anterior.

29. El 24 de abril de 2003, Prodesic remitió a San Alejo una propuesta para finiquitar y liquidar el c ontrato suscrito entre las partes el 24 de mayo de 1994. La liquidac ión propuesta implicaba el desarrollo de la parte r estante de la manzana G, el desarrollo de los lotes 6, 7 y 8 de l a manzana H, con el presupuesto adicional de que qu edarían de propiedad de Prodesic la manzana I —vivienda— y las manzanas F —vivienda e industria— correspondientes todas estas al 19% de la urbanización, y quedando c onstruido el 83% por ciento de las obras de urbanis mo.

propiedad de Prodesic la manzana I —vivienda— y las manzanas F —vivienda e industria— correspondientes todas estas al 19% de la urbanización, y quedando c onstruido el 83% por ciento de las obras de urbanis mo.

30. San Alejo contestó mediante comunicación del 13 de agosto de 2003, planteando que Prodesic había i ncurrido en incumplimiento de las obligaciones a su cargo de rivadas del acuerdo privado, tanto en el plazo para su ejecución como en lo relativo a la forma de pago, g enerando perjuicios económicos a San Alejo. Se plan teó adicionalmente que en concepto de San Alejo, se hab ía desarrollado muchísima más obra de urbanismo de la necesaria generando un desequilibrio contractual y un flujo de caja desastroso, así como perjuicios a San Alejo.

Por último se afirmó que el análisis del contrato l os llevaba a la conclusión de la existencia de un s aldo a favor de San Alejo.

31. San Alejo nunca se quejó, en fecha anterior a l a citada carta, por la cantidad de obras de urbanis mo construidas.

32. Al suscribir la promesa de compraventa del lote 7 de la manzana H, las partes determinaron que el 12.5% del valor de las obras de urbanismo sería la garantía d el pago del lote.

33. San Alejo se encontraba, a la fecha de la deman da arbitral prometiendo en venta los inmuebles obje to del contrato. Por ello Prodesic le envió una comunicaci ón en la que le reclamaba sobre su proceder, la que fue contestada aduciendo razones carentes de validez.

34. A pesar de múltiples reuniones efectuadas entre las partes no se logró llegar a ningún acuerdo, po r cuanto San

contestada aduciendo razones carentes de validez.

34. A pesar de múltiples reuniones efectuadas entre las partes no se logró llegar a ningún acuerdo, po r cuanto San Alejo pretende desconocer los derechos de Prodesic y en tal virtud no reconocerle ningún valor a las o bras de urbanismo efectuadas, ni al legítimo derecho de est a a las utilidades que debería obtener al construir los proyectos en los predios objeto del contrato.

35. San Alejo pretende aducir en su favor el vencim iento del término de un contrato, que no pudo lleva rse a cabo por razones del mercado, para tomar propiedad de un as obras de urbanismo y para desconocer los derecho s de Prodesic a unas utilidades en el desarrollo de los predios.

36. San Alejo ha procedido a transferir los siguien tes predios: • Superlote 1 y el superlote 2 de la manzana I medi ante escritura pública 2318 del 23 de Septiembre de 2003 de la Notaría 9 del Círculo de Bogotá. • Lotes 16 a 19 y 27 a 30 de la manzana G y los lot es 1 a 5 y 11 a 13 de la manzana H transferidos med iante dación en pago a favor de Corporación Financiera Colombian a S.A. mediante escritura pública 6265 del 26 de di ciembre de 2001 —Notaría 18 del Círculo de Bogotá—, aclarad a mediante escritura pública 1.589 del 4 de abril d e 2003, otorgada también en la Notaría 18 del círculo de Bo gotá.

Las pretensiones formuladas por la parte convocante en su demanda de reconvención, está