Laudo SN 35 PEDRO ANGEL VARGAS LEON VS. PADILLA TRUJILLO Y CIA LTDA

Laudo Arbitral Pedro Ángel Vargas León v. Padilla Trujillo y Cía. Ltda. Julio 1º de 1997 Acta 17 Laudo arbitral Santafé de Bogotá, 1º de julio de mil novecientos noventa y siete (1997) a las 2:30 p.m. en la calle 70 10-21 de esta ciudad, se reunieron el doctor Darío Castro Castro —árbitro—, Ricardo Vanegas Beltrán —secretario— y los doctores Henry Alberto Becerra y Andrés Gouffray, apoderados de las partes. Agotada la tramitación, y dentro del término señalado en la última prórroga convenida el 16 de abril del presente año y no observando causal de nulidad que invalide la actuación, procede el tribunal a proferir el laudo correspondiente. Las pretensiones de la demanda La parte convocante expone sus pretensiones en el punto 3 de su demanda en la siguiente forma: “1. Declarar: que la demandada Padilla Trujillo y Cía. Ltda. incumplió el contrato de transacción suscrito con el demandante Pedro Ángel Vargas León, en Santafé de Bogotá el seis (6) de mayo de 1994 que se acompaña con la presente demanda.

2. Declarar que Padilla Trujillo y Cía. Ltda. está obligada a pagar, a Pedro Ángel Vargas León, dentro de los seis (6) días siguientes a la ejecutoria del laudo arbitral correspondiente, la indemnización de los daños y perjuicios causados con ocasión del incumplimiento de que trata el numeral anterior, y condenar a la parte demandada a

pagar esa indemnización, así:

(6) días siguientes a la ejecutoria del laudo arbitral correspondiente, la indemnización de los daños y perjuicios causados con ocasión del incumplimiento de que trata el numeral anterior, y condenar a la parte demandada a pagar esa indemnización, así: 2.1. La suma de cinco millones de pesos moneda corriente ($ 5.000.000), establecida como cláusula penal en la transacción que nos ocupa. 2.2. La suma de diez millones seiscientos sesenta y cinco mil pesos ($ 10.665.000) correspondiente al valor de la reparación efectuada por Pedro Ángel Vargas León y que debió efectuar la sociedad demandada, en el inmueble ubicado en la carrera 6ª Nº 55-34 de Santafé de Bogotá. Esta suma de dinero deberá cancelarse a mi mandante, por la parte demandada, indexada conforme al índice de precios al consumidor, certificado por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística, DANE, desde la fecha de pago realizada por Pedro Ángel Vargas León, hasta la fecha de pago efectivo de la aludida suma de dinero, por la demandada a la actora. 2.3. Los intereses moratorios sobre los $ 10.665.000 a que se refiere la pretensión anterior, a la tasa del doble del interés bancario corriente, de conformidad con la certificación expedida por la () Superintendencia Bancaria, desde la fecha en que mi mandante hizo el pago de esa suma de dinero hasta que la parte demandada se la restituya, efectivamente. 2.4. La suma de siete millones quinientos mil pesos moneda corriente ($ 7.500.000), correspondiente a los cánones de arrendamiento dejados de percibir por mi mandante, en relación con la oficina 101 de la carrera 6ª Nº 55-34 de

2.4. La suma de siete millones quinientos mil pesos moneda corriente ($ 7.500.000), correspondiente a los cánones de arrendamiento dejados de percibir por mi mandante, en relación con la oficina 101 de la carrera 6ª Nº 55-34 de Santafé de Bogotá, con ocasión de los daños causados en ese inmueble por la demandada, desde marzo 22 de 1994 (fecha en que los arrendatarios desocuparon la oficina, en razón de los daños ocasionados por la demandada), hasta diciembre 31 de 1995 (fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre mi mandante y la partearrendataria). Esta suma de dinero debe restituirse por la demandada a mi mandante, indexada conforme al índice de precios al consumidor, certificado por el Departamento Nacional de Estadística, DANE, desde la fecha en que el aquí actor debió recibir ese dinero, hasta cuando efectivamente le sea cancelado por la demandada. 2.5. LA suma de seis millones novecientos cincuenta y tres mil ciento veinticinco pesos ($ 6.953.125), correspondiente a los cánones de arrendamiento dejados de percibir por mi mandante, en relación con la oficina 102 de la carrera 6ª Nº 55-34 de Santafé de Bogotá, con ocasión de los daños causados en ese inmueble por la demandada, desde marzo 14 de 1994 (fecha en que los arrendatarios desocuparon la oficina, en razón de los daños ocasionados por la demandada), hasta diciembre 31 de 1995 (fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre mi mandante y la parte arrendataria). Esta suma de dinero debe restituirse por la demandada a mi mandante, indexada conforme al índice de precios al

suscrito entre mi mandante y la parte arrendataria). Esta suma de dinero debe restituirse por la demandada a mi mandante, indexada conforme al índice de precios al consumidor, certificado por el Departamento Nacional de Estadística, DANE, desde la fecha en que el aquí actor debió recibir ese dinero, hasta cuando efectivamente le sea cancelado por la demandada. 2.6. La suma de ocho millones ochocientos cincuenta y siete mil treinta y un pesos moneda corriente ($ 8.857.031) correspondiente a los cánones de arrendamiento dejados de percibir por mi mandante, en relación con la oficina 202 de la carrera 6ª Nº 55-34 de Santafé de Bogotá, con ocasión de los daños causados en ese inmueble por la demandada, desde junio 20 de 1994 (fecha en que los arrendatarios desocuparon la oficina, en razón de los daños ocasionados por la demandada), hasta diciembre 31 de 1995 (fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre mi mandante y la parte arrendataria), y a la indemnización que pagó mi mandante con ocasión de los mismos daños anunciados. Esta suma de dinero debe restituirse por la demandada a mi mandante, indexada conforme al índice de precios al consumidor, certificado por el Departamento Nacional de Estadística, DANE, desde la fecha en que el aquí actor debió recibir ese dinero, hasta cuando efectivamente le sea cancelado por la demandada. 2.7. La suma de once millones diez mil pesos moneda corriente ($ 11.010.000) correspondiente a los cánones de arrendamiento dejados de percibir por mi mandante, en relación con la oficina 203 de la carrera 6ª Nº 55-34 de

2.7. La suma de once millones diez mil pesos moneda corriente ($ 11.010.000) correspondiente a los cánones de arrendamiento dejados de percibir por mi mandante, en relación con la oficina 203 de la carrera 6ª Nº 55-34 de Santafé de Bogotá, con ocasión de los daños causados en ese inmueble por la demandada, desde abril 4 de 1994 (fecha en que los arrendatarios desocuparon la oficina, en razón de los daños ocasionados por la demandada), hasta diciembre 31 de 1995 (fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre mi mandante y la parte arrendataria), y a la indemnización que pagó mi mandante con ocasión de los mismos daños anunciados. Esta suma de dinero debe restituirse por la demandada a mi mandante, indexada conforme al índice de precios al consumidor, certificado por el Departamento Nacional de Estadística, DANE, desde la fecha en que el aquí actor debió recibir ese dinero, hasta cuando efectivamente le sea cancelado por la demandada. 2.8. La suma de trece millones ochocientos mil pesos moneda corriente ($ 13.800.000) correspondiente a los cánones de arrendamiento que pagó mi poderdante a Ricardo Castro Yancés, desde el 3 de febrero de 1994 (fecha en la que tuvo que desocupar mi mandante la oficina que ocupaba en la carrera 6ª Nº 55-34 de Santafé de Bogotá, por razón de los daños ocasionados por la demandada), hasta el 31 de diciembre de 1995 (fecha en la cual se terminó el contrato de arrendamiento celebrado entre mi poderdante y Ricardo Castro, y en la que mi representado pudo volver a ocupar su oficina de la carrera 6ª Nº 55-34 aludida).

terminó el contrato de arrendamiento celebrado entre mi poderdante y Ricardo Castro, y en la que mi representado pudo volver a ocupar su oficina de la carrera 6ª Nº 55-34 aludida). Esta suma de dinero debe restituirse por la demandada a mi mandante, indexada conforme al índice de precios al consumidor, certificado por el Departamento Nacional de Estadística, DANE, desde la fecha en que el aquí actor debió pagar ese dinero, hasta cuando efectivamente le sea cancelado por la demandada. 2.9. Subsidiariamente a las pretensiones contenidas en los numerales 2.1 a 2.8, que anteceden, se condenará al pago de los perjuicios que resulten probados en el proceso.

3. Los demás daños y perjuicios que adicionalmente resulten probados dentro del proceso.4. Que se declare que la parte demandada debe pagar a mi mandante el valor de las costas y gastos causados con ocasión del presente proceso y condenarla a este pago. 5 . Que se me reconozca como apoderado de la parte demandante”.

Los hechos de la demanda Los hechos expuestos por la parte convocante son los siguientes: “4.1. Pedro Ángel Vargas León es propietario del inmueble ubicado en la carrera 6ª Nº 55-34 de Santafé de Bogotá, el cual, en razón de la construcción levantada por Padilla Trujillo y Cía. Ltda. en la carrera 6ª Nº 55-52 de esta ciudad (Edificio Umbral 55), sufrió averías que causaron perjuicios materiales y morales a mi mandante. 4.2. Por razón de lo expuesto en el punto anterior, Pedro Ángel Vargas León y Padilla Trujillo y Cía. Ltda.,

esta ciudad (Edificio Umbral 55), sufrió averías que causaron perjuicios materiales y morales a mi mandante. 4.2. Por razón de lo expuesto en el punto anterior, Pedro Ángel Vargas León y Padilla Trujillo y Cía. Ltda., representada por Juan C. Trujillo Guizado, suplente del gerente, suscribieron un contrato de transacción el seis (6) de mayo de 1994, en Santafé de Bogotá. 4.3. En el contrato de transacción que se menciona en el numeral anterior, la demandada se obligó a efectuar las reparaciones de los daños en ese contrato relacionados, en un término de 39 días calendario, contados a partir del día siguiente a la firma de esa transacción, al igual que a pagar a mi mandante la suma de $ 2.500.000 como perjuicios morales. 4.4. La demandada Padilla Trujillo y Cía. Ltda., pagó a mi mandante el valor convenido para resarcir los perjuicios morales, pero nunca cumplió con las demás obligaciones contraídas en la transacción que se viene mencionando. 4.5. En cumplimiento de las obligaciones asumidas por mi mandante, en el numeral 5º del contrato de transacción tantas veces mencionado, Pedro Ángel Vargas León, entregó al residente de Padilla Trujillo y Cía. Ltda., las llaves del inmueble que le permitía el acceso para cumplir las obligaciones contraídas en la transacción que se viene mencionando, sin que la demandada hubiese cumplido su parte. 4.6. Transcurrieron más de los 39 días previstos en la transacción que nos ocupa, sin que Padilla Trujillo y Cía. Ltda., cumpliera con su obligación de reparar el daño causado en la propiedad de mi mandante y sin que este

4.6. Transcurrieron más de los 39 días previstos en la transacción que nos ocupa, sin que Padilla Trujillo y Cía. Ltda., cumpliera con su obligación de reparar el daño causado en la propiedad de mi mandante y sin que este pudiera tampoco repararlo por su cuenta, toda vez que carecía de los medios económicos para hacerlo, pero como las llaves del inmueble habían sido entregadas al arquitecto residente de la demandada, Eliécer del Río, entonces mi mandante tuvo que cambiar las guardas de la chapa en la puerta de entrada a su inmueble. 4.7. Finalmente, ante el absoluto incumplimiento de las obligaciones adquiridas en la transacción tantas veces aludida, por parte de la entidad aquí demandada, Pedro Ángel Vargas León, consiguió el dinero para contratar las reparaciones, y celebró el respectivo contrato con Agustín Cruz y Cía. Ltda., el 28 de septiembre de 1995, por un valor total de $ 10.665.000. La reparación quedó terminada el 31 de diciembre de 1995. 4.8. La transacción que nos ocupa, en su numeral 6º contiene una cláusula penal de $ 5.000.000 convenida libremente por los contratantes, la cual conforme a lo previsto en el artículo 2486 del Código Civil, puede cobrarse independientemente de que se cumpla o no con la prestación principal. 4.9. En el inmueble de propiedad de mi mandante, ubicado en la carrera 6ª Nº 55-34 de Santafé de Bogotá, se encuentra la oficina 101 que por la época de la causación de los daños y perjuicios que nos ocupan, estaba arrendada a Julio Verne S.A., quien por causa de tales daños, tuvo que entregar a mi mandante el inmueble, por lo

encuentra la oficina 101 que por la época de la causación de los daños y perjuicios que nos ocupan, estaba arrendada a Julio Verne S.A., quien por causa de tales daños, tuvo que entregar a mi mandante el inmueble, por lo que este dejó de percibir los arrendamientos pactados, desde el 22 de marzo de 1994, hasta el 31 de diciembre de 1995, para un valor total de $ 7.500.000. 4.10. En el inmueble de propiedad de mi mandante, ubicado en la carrera 6ª Nº 55-34 de Santafé de Bogotá, se encuentra la oficina 102 que, por la época de la causación de los daños y perjuicios que nos ocupan, estaba arrendada a Julio Verne S.A., quien por causa de tales daños, tuvo que entregar a mi mandante el inmueble, por lo que este dejó de percibir los arrendamientos pactados, desde el 14 de marzo de 1994, hasta el 31 de diciembre de 1995, para un valor total de $ 6.953.125.4.11. En el inmueble de propiedad de mi mandante, ubicado en la carrera 6ª Nº 55-34 de Santafé de Bogotá, se encuentra la oficina 202 que, por la época de la causación de los daños y perjuicios que nos ocupan, estaba arrendada a Software & Hardware Ltda., quien por causa de tales daños tuvo que entregar a mi mandante el inmueble, por lo que este dejó de percibir los arrendamientos pactados, desde el 20 de junio de 1994 hasta el 31 de diciembre de 1995 y además tuvo que pagar a los arrendatarios, una indemnización de $ 3.000.000, lo que arroja un gran total de $ 8.857.031.

diciembre de 1995 y además tuvo que pagar a los arrendatarios, una indemnización de $ 3.000.000, lo que arroja un gran total de $ 8.857.031. 4.12. En el inmueble de propiedad de mi mandante, ubicado en la carrera 6ª Nº 55-34 de Santafé de Bogotá, se encuentra la oficina 203 que por la época de la causación de los daños y perjuicios que nos ocupan, estaba arrendada a Ramiro Ocampo, quien por causa de tales daños, tuvo que entregar a mi mandante el inmueble, por lo que este dejó de percibir los arrendamientos pactados, desde el 4 de abril de 1994 hasta el 31 de diciembre de 1995 y además tuvo que pagar a los arrendatarios, una indemnización de $ 4.500.000, lo que arroja un gran total de $ 11.010.000. 4.13. Por razón de los daños ocasionados por la demandada a mi mandante en el inmueble que se viene mencionando, Pedro Ángel Vargas León, tuvo que desocupar su oficina y trasladarse a una que tomó en arrendamiento a Ricardo Castro Yencés, desde el 3 de febrero de 1994 hasta el 31 de diciembre de 1995, lo que equivale a un pago total de $ 13.800.000. 4.14. Hasta la facha de presentación de esta demanda, Padilla Trujillo y Cía. Ltda., no han reconocido a mi mandante suma alguna diferente de los perjuicios morales acordados en la transacción que nos viene ocupando, la cual como se dijo, han incumplido en su totalidad. 4.15. La demandada está en la obligación de indemnizar a mi mandante el valor de los daños y perjuicios

cual como se dijo, han incumplido en su totalidad. 4.15. La demandada está en la obligación de indemnizar a mi mandante el valor de los daños y perjuicios ocasionados en el incumplimiento de las obligaciones originadas en la transacción que nos ocupa, esto es, a reparar el valor del daño emergente y del lucro cesante que tal conducta generó. 4.16. En el contrato de transacción se pactó cláusula compromisoria, por lo que procede la convocatoria e integración del Tribunal de Arbitramento. 4.17. He recibido poder del ingeniero Pedro Ángel Vargas León, para iniciar la presente acción”. La contestación de la demanda La sociedad convocada, por medio de su apoderado judicial, contestó la demanda en los siguientes términos: “Al primero: Que se pruebe. El inmueble de propiedad del actor es un inmueble que tiene más de treinta (30) años de construido. Muchos de sus desperfectos provienen del deterioro natural del inmueble, por el transcurso del tiempo. A pesar de haberse manifestado en la transacción que se pagaban perjuicios “morales”, estos no tuvieron razón justificada alguna para ser pagados, y constituyen un verdadero enriquecimiento sin causa por parte del actor.

Al segundo: Es cierto. Con ocasión de las averías del inmueble la sociedad Padilla Trujillo y Cía. Ltda., celebró contrato de transacción, con el demandante para el arreglo de los daños causados solamente por la construcción del Edificio 55. Esto demuestra la buena fe, que le ha asistido a la sociedad Padilla Trujillo y Cía. Ltda., en el presente asunto.

Al tercero: Es cierto.

Al cuarto: No es cierto. Que se pruebe.

Edificio 55. Esto demuestra la buena fe, que le ha asistido a la sociedad Padilla Trujillo y Cía. Ltda., en el presente asunto.

Al tercero: Es cierto.

Al cuarto: No es cierto. Que se pruebe.

Al quinto: Es cierto parcialmente. Los trabajos fueron interrumpidos en varias oportunidades por parte del actor, quien obligaba a que los trabajos se realizaran en horas “hábiles”, suspendiendo trabajos a medio día. En varias oportunidades tal y como se probará, los trabajadores no pudieron entrar al inmueble. De esta manera quien incumplió la transacción fue el actor, ya que no permitió la entrada de los obreros al inmueble, obligación que se le impuso en el contrato de transacción.Al sexto: No es cierto. La sociedad demandada no pudo cumplir con su obligación, ni terminar a tiempo los arreglos iniciados toda vez que el actor, impidió la entrada de los trabajadores de Padilla Trujillo y Cía. Ltda., para terminar los trabajos realizados.

Al séptimo: Que se pruebe. Vale anotar que es totalmente injustificado, allegar un contrato con un tercero por un valor desmesurado, catorce (14) meses después de interrumpida la labor de la sociedad demandada, durante el que el inmueble pudo haber sufrido otra serie de daños y desperfectos no atribuibles a la construcción del Edificio

Umbral 55.

Al octavo: No es un hecho, es una apreciación jurídica. La cláusula penal sí fue fijada, pero no es cierto que esta se pueda cobrar independientemente de que se cumpla o no con la obligación principal, se puede cobrar la cláusula penal y obligar al incumplido a ejecutar la transacción. De ahí que el artículo citado diga “sin perjuicio de llevarse

pueda cobrar independientemente de que se cumpla o no con la obligación principal, se puede cobrar la cláusula penal y obligar al incumplido a ejecutar la transacción. De ahí que el artículo citado diga “sin perjuicio de llevarse a efecto la transacción en todas sus partes”.

Al noveno: Que se pruebe. Sin embargo, vale anotar que la totalidad de contratos y de documentos relativos al pago de indemnizaciones, que allega el accionante tienen objeto ilícito, por tratarse de un inmueble ubicado en zona residencial, donde está prohibido tener oficinas.

Al décimo: Que se pruebe.

Al undécimo: Que se pruebe.

Al decimosegundo: Que se pruebe.

Al decimosegundo: Que se pruebe. (sic).

Al decimocuarto: No es Cierto. Que se pruebe. La sociedad Padilla Trujillo y Cía. Ltda., demandada en el presente asunto, no solo pagó injustificadamente perjuicios de carácter moral, sino que realizó arreglos en el inmueble del accionante y hasta donde le fue permitido, por la suma aproximadamente de $ 1.592.124 m/cte.

Al decimoquinto: No es cierto. Que se pruebe.

Al decimosexto: Es cierto.

Al decimoséptimo: Es cierto”.

A las pretensiones Me opongo a cada una de ellas. Solicito se niegue de plano cada una de las peticiones formuladas. Excepciones de mérito Incumplimiento de la transacción por parte del accionante Pedro Ángel Vargas Señala el artículo 1609 del Código Civil, que en materia de contratos bilaterales, ninguno de los contratantes está en mora, mientras el otro, no lo haya cumplido por su parte.

Incumplimiento de la transacción por parte del accionante Pedro Ángel Vargas Señala el artículo 1609 del Código Civil, que en materia de contratos bilaterales, ninguno de los contratantes está en mora, mientras el otro, no lo haya cumplido por su parte. Consta en los documentos que allego con la presente contestación, que el accionante Pedro Ángel Vargas León, incumplió el acceso y obstaculizó los trabajos que debería realizar la sociedad Padilla Trujillo y Cía. Ltda., en el inmueble de su propiedad, ubicado en la carrera 6ª Nº 55-52 de esta ciudad de Santafé de Bogotá. A mediados de junio de 1994, el demandante cambió las guardas del inmueble, y a partir de entonces le fue imposible a la sociedad demandada rematar las obras de reparación a que se había comprometido, en virtud de la transacción suscrita entre las partes. Durante los días anteriores al vencimiento del término de treinta y nueve (39) días, los trabajadores de Padilla Trujillo y Cía. Ltda., no pudieron trabajar en el inmueble. Habiendo incumplido el accionante, con su obligación de facilitar el acceso de los empleados de la demandada para que ejecutaran los trabajos de reparación, mal puede demandar el pago de la cláusula penal y la indemnización de perjuicios por lucro cesante y daño emergente. No puede solicitar el pago de la cláusula penal,por que esta tiene un carácter condicional, sujeto al incumplimiento de la obligación principal por parte de la sociedad demandada, hecho que no lo fue, tal y como se probará a lo largo del proceso. No puede solicitar el pago de los perjuicios por lucro cesante y daño emergente, por no haberse permitido a la sociedad demandada, cumplir

sociedad demandada, hecho que no lo fue, tal y como se probará a lo largo del proceso. No puede solicitar el pago de los perjuicios por lucro cesante y daño emergente, por no haberse permitido a la sociedad demandada, cumplir con lo de su cargo y por tanto ser directamente responsable de los mismos. Prohibición legal de cobrar perjuicios y cláusula penal simultáneamente Señala el artículo 1592 del Código Civil, que la cláusula penal, es aquella que se pacta para asegurar el cumplimiento de una obligación, que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutarse o retardarse la obligación principal. A partir de la redacción del artículo 1229 del Código Civil de Napoleón, el derecho civil moderno, le ha fijado a la cláusula penal, la función de fijar anticipadamente los perjuicios causados por el incumplimiento de una obligación principal. Como tal, cumple la función de evitar un debate, como el que aquí quiere entablar el accionante, sobre el valor de los perjuicios en el evento de un incumplimiento. La cláusula penal, busca la fijación anticipada de los perjuicios. Las partes se ponen de acuerdo anticipadamente sobre el valor que pueden tener estos en el evento de que alguno incumpla. Entenderla de otra forma, contraviene el artículo 1600 del estatuto civil, que perentoriamente señala que no se podrá pedir la pena y la indemnización de perjuicios a menos que así se haya estipulado. Tal norma tiene como fundamento impedir el enriquecimiento de una de las partes a costa de la otra. La indemnización o la pena en su caso, busca restituir a la parte perjudicada a su situación patrimonial anterior, pero jamás permitir un enriquecimiento indebido de la parte a quien se concede tal derecho, tal y como en la presente demanda, persigue el demandante.

su situación patrimonial anterior, pero jamás permitir un enriquecimiento indebido de la parte a quien se concede tal derecho, tal y como en la presente demanda, persigue el demandante. Pero la situación es aún más grave. Facultando la norma para pedir bien el valor de la pena, o la indemnización de perjuicios a elección del acreedor, y este no habiendo ejercido elección previamente, la demanda deviene en impróspera, ya que mal podría el juez, en este evento, el árbitro, condenar a una u otra, cuando tal elección le corresponde única y exclusivamente al acreedor. Agente extraño como causa de los perjuicios sufridos por el inmueble de la carrera 6ª Nº 55-34 de esta ciudad de Santafé de Bogotá El accionante adelantó en el Juzgado 16 Civil Municipal de Santafé de Bogotá, una inspección judicial como prueba anticipada sobre el inmueble de la carrera 6ª Nº 55-34 de esta ciudad de Santafé de Bogotá. En la inspección judicial realizada por tal despacho judicial, el día 31 de marzo de 1995, se pudo constatar que el inmueble se encontraba afectado por serias humedades. Esto es, nueve (9) meses después de las obras y arreglos realizados por Padilla Trujillo y Cía. Ltda., el inmueble se encontraba con los mismos o peores problemas que habían ocasionado la reclamación en contra de la sociedad constructora. En el acta de vecindades suscrita entre la sociedad demandada Padilla Trujillo y Cía. Ltda., y los vecinos circundantes del predio de la carrera 6ª Nº 55-34 de esta ciudad de Santafé de Bogotá, cuyo original me permito

En el acta de vecindades suscrita entre la sociedad demandada Padilla Trujillo y Cía. Ltda., y los vecinos circundantes del predio de la carrera 6ª Nº 55-34 de esta ciudad de Santafé de Bogotá, cuyo original me permito anexar se dejó expresa constancia de estado de dichos inmuebles. Muchos de ellos sufrían serias humedades. La casa de propiedad del accionante Pedro Ángel Vargas León, presentaba fisuras y humedades previas. Por tal razón, es fácil concluir que el inmueble sufría, previamente a la construcción del edificio, de vicios, que causaron directamente los daños que sufrió el inmueble. IV.(sic) Renuncia al cobro de perjuicios materiales En el parágrafo del numeral cuarto, del contrato de transacción celebrado entre las partes el día 6 de mayo de 1994, las partes pactaron que, “PAR.—El pago de los perjuicios morales se independiza totalmente de los materiales a partir de la firma de ese documento, de tal suerte que el propietario renuncia a reclamar posteriormente los mismos, bien en caso de intervención del Tribunal de Arbitramento de que habla la cláusula octava, bien en caso de que por cualquier causa de iniciarse un proceso judicial”. El accionante claramente renunció a los perjuicios materiales, ya que estos fueron pactados anticipadamente, ypara el evento del incumplimiento se pactó la cláusula penal. De ahí que el parágrafo citado, haga referencia a que “renuncia a reclamar posteriormente los mismos”, esto es los perjuicios materiales. La demanda para el pago de perjuicios por lucro cesante y daño emergente es por tanto improcedente.

V. El incumplimiento de la transacción solo da lugar al cobro de la cláusula penal según lo establecido en el

perjuicios por lucro cesante y daño emergente es por tanto improcedente.

V. El incumplimiento de la transacción solo da lugar al cobro de la cláusula penal según lo establecido en el artículo 2486 del Código Civil Señala el artículo 2486 del Código Civil, que en el evento de pactarse una pena, en contra de quien deja de ejecutar la transacción habrá lugar a esta, “sin perjuicio de llevarse a efecto la transacción en todas sus partes”. La norma no permite al accionante solicitar la indemnización de perjuicios, solamente el cobro de la pena, y la ejecución de la transacción.

Ello es así, por la misma naturaleza del contrato de transacción. Mal podría la norma, facultar a las partes, para que una vez celebrada la transacción e incumplida por una de ellas se volviera a la situación anterior, esto es como si no hubiera existido transacción. Nada se estaría precaviendo (C.C., art. 2469) en tal evento. En el presente caso, y en el imposible evento de que se estableciera el incumplimiento de Padilla Trujillo y Cía. Ltda., el tribunal debería ordenar el pago de la pena, y el arreglo del inmueble por parte de la sociedad constructora.

VI. Indebida petición de cobro de perjuicios por lucro cesante, por concepto de cánones de arrendamiento, cuyos contratos son nulos absolutamente por objeto ilícito Los contratos de arrendamiento que se allegan al proceso son todos nulos por objeto ilícito. El inmueble de

propiedad del accionante de la carrera 6ª Nº 55-52 de esta ciudad de Santafé de Bogotá, se encuentra en zona residencial donde la norma de planeación distrital prohíbe el establecimiento de oficinas.

propiedad del accionante de la carrera 6ª Nº 55-52 de esta ciudad de Santafé de Bogotá, se encuentra en zona residencial donde la norma de planeación distrital prohíbe el establecimiento de oficinas. De ahí que dichos contratos contravienen norma expresa, y por tanto son nulos de conformidad con el artículo 1741 del Código Civil y así deberán declararse por expreso mandato del artículo 1742 del mismo estatuto.

VII. Disminución de la cláusula penal por cumplimiento en parte de la obligación principal artículo 867 del Código de Comercio Señala el artículo 867 del Código de Comercio, que el juez deberá decretar la disminución del valor de la cláusula penal, cuando esta se hubiere cumplido en parte.

En el presente caso, la sociedad demandada, es sociedad mercantil por lo que se aplican las normas del Código de Comercio y solo ante la ausencia de norma mercantil, se aplicarán las normas del estado civil, por expresa remisión del artículo 822 del Código de Comercio. Por tanto, en el remoto evento de que la sociedad Padilla Trujillo y Cía. Ltda., fuera condenada al pago de la cláusula penal por el incumplimiento en la transacción, esta deberá ser disminuida por el árbitro, toda vez que la sociedad demandada ejecutó, hasta donde le fue posible, las obligaciones derivadas del contrato de transacción.

VIII. Indebida imputación en contrato transacción, del pago realizado por Padilla Trujillo y Cía. Ltda. a perjuicios morales Quien redactó el contrato de transacción, lo hizo con profundo desconocimiento de las indemnizaciones que debía pagar Padilla Trujillo y Cía. Ltda., con ocasión de los daños causados a el accionante, sobre su inmueble