Laudo SN 56 GRAN ALMACEN GALERIAS S.A. VS. LUIS MIGUEL RONDEROS PATAQUIVA

Laudo Arbitral Gran Almacén Galerías S.A. v. Luis Miguel Ronderos Pataquiva Marzo 11 de 1999 Acta 5 Audiencia de laudo En la ciudad de Santafé de Bogotá, D.C., siendo las diez de la mañana del día 11 de marzo de 1999, en las dependencias del Centro de Conciliación y Arbitraje Mercantiles de la Cámara de Comercio de Bogotá ubicadas en la carrera 9ª Nº 16-21 (piso 4º) de esta ciudad, se reunió el Tribunal de Arbitramento constituido para dirimir las diferencias entre la sociedad Gran Almacén Galerías S.A., parte convocante, y Luis Miguel Ronderos Pataquiva, parte convocada, integrado por el árbitro único, doctor Luis Carlos Neira Archila, y el secretario, Juan Pablo Riveros Lara, con el fin de llevar a cabo la audiencia de fallo convocada mediante auto 8 del tribunal, proferido el 9 de febrero de 1999, y que fue notificado en audiencia a los apoderados de las partes. Se encontraban igualmente presentes los apoderados de las partes, doctor Luis Augusto Cangrejo Cobos, apoderado judicial de la parte convocante y Martha Cecilia Cajiao Cortés, apoderada de la parte convocada. Abierta la audiencia, el presidente autorizó al secretario para dar lectura a las partes más relevantes del laudo por el cual se pone fin al proceso, el cual se pronuncia en derecho. Laudo arbitral Santafé de Bogotá, D.C., once (11) de marzo de mil novecientos noventa y nueve (1999). Agotado el trámite legal y dentro de la oportunidad para hacerlo, procede el Tribunal de Arbitramento a dictar el

Laudo arbitral Santafé de Bogotá, D.C., once (11) de marzo de mil novecientos noventa y nueve (1999). Agotado el trámite legal y dentro de la oportunidad para hacerlo, procede el Tribunal de Arbitramento a dictar el laudo que finaliza el proceso arbitral seguido por la sociedad Gran Almacén Galerías S.A. contra Luis Miguel Ronderos Pataquiva.

CAPÍTULO I

Antecedentes

1. Integración del tribunal. Instalación La sociedad Gran Almacén Galerías S.A., en adelante y para todos los efectos del presente laudo Gran Almacén Galerías o simplemente Galerías, presentó ante el Centro de Conciliación y Arbitraje Mercantiles de la Cámara de Comercio, por conducto de apoderado judicial, una solicitud para que dicho centro integrara un Tribunal de Arbitramento para dirimir las diferencias entre esa sociedad y el señor Luis Miguel Ronderos Pataquiva.

A tal efecto y con el lleno de los requisitos legales, el 13 de julio de 1998 radicó ante el citado centro una demanda contra el señor Ronderos Pataquiva, por razón de las controversias entre ellos surgidas con ocasión de la celebración de un contrato de arrendamiento suscrito el 15 de octubre de 1996 y las posteriores modificaciones que las partes del (sic) introdujeron. La parte convocada dio oportuna contestación a la demanda y propuso excepciones de mérito por conducto de apoderada judicial debidamente constituida, quien simultáneamente propuso la excepción previa de cuyo análisis el tribunal se ocupó en la oportunidad debida despachándola desfavorablemente.

2. Pacto arbitralEl pacto arbitral tiene su origen en la cláusula decimotercera del contrato de arrendamiento que las partes del

el tribunal se ocupó en la oportunidad debida despachándola desfavorablemente.

2. Pacto arbitralEl pacto arbitral tiene su origen en la cláusula decimotercera del contrato de arrendamiento que las partes del proceso suscribieron el 15 de octubre de 1996, cláusula que no se modificó por virtud de las posteriores reformas que las partes introdujeron al precitado contrato.

El pacto arbitral es del siguiente tenor literal: “Las diferencias o controversias que surjan entre las partes contratantes, relativas a este contrato o a su ejecución y liquidación se resolverá (sic) por un Tribunal de Arbitramento designado por la Cámara de Comercio de Bogotá, el cual se sujetará a lo dispuesto por el Código de Comercio y las siguientes reglas especiales: a) El tribunal estará integrado por un (1) árbitro; b) La organización interna del tribunal se somete a las reglas consagradas para el efecto por el centro de arbitraje y conciliación mercantil de la Cámara de Comercio de Bogotá; c) El tribunal emitirá sus decisiones en derecho, y d) El tribunal funcionará en Bogotá o en el centro de arbitraje y conciliación mercantil de la Cámara de Comercio de Bogotá”.

3. Trámite inicial. La etapa prearbitral La solicitud de convocatoria fue admitida mediante auto proferido el 14 de julio de 1998. De la misma se corrió traslado a la parte convocada por el término de 10 días hábiles establecido en el artículo 428 del Código de

Procedimiento Civil. El auto admisorio de la demanda le fue notificado personalmente al convocado el día 24 de julio de 1998. El día 10 de agosto de 1998, la doctora Martha Cecilia Cajiao Cortés dio oportuna contestación a la demanda y

Procedimiento Civil. El auto admisorio de la demanda le fue notificado personalmente al convocado el día 24 de julio de 1998. El día 10 de agosto de 1998, la doctora Martha Cecilia Cajiao Cortés dio oportuna contestación a la demanda y propuso la excepción previa de indebida representación del demandante. De la contestación de la demanda se corrió traslado a la parte convocante mediante fijación en lista que se surtió de conformidad con el artículo 108 del Código de Procedimiento Civil, según consta en la respectiva constancia fechada el 25 de agosto de 1998. La parte convocante no se pronunció sobre la contestación de la demanda. Mediante auto del 31 de agosto de 1998 notificado por el estado 059 del 3 de septiembre de 1998, se señaló para llevar a cabo la audiencia de conciliación de la fase prearbitral la hora de las 9:30 a.m. del día 10 de septiembre del mismo año. Bajo la coordinación de la doctora Mónica Janer Santos, dicha audiencia se llevó a cabo en la fecha y hora previstas sin que fuera posible alcanzar una fórmula de arreglo de las diferencias entre las partes, tal y como consta en el acta respectiva. Continuando con el trámite del proceso, el día 14 de octubre de 1998 se le comunicó al doctor Luis Carlos Neira Archila su designación como árbitro único del tribunal. El doctor Neira Archila se dirigió el 19 de octubre del mismo año a la dirección del centro de conciliación y arbitraje mercantiles de la Cámara de Comercio de Bogotá, manifestando su aceptación a la designación de que fue objeto y quedando de esta forma integrado en debida forma el tribunal.

mismo año a la dirección del centro de conciliación y arbitraje mercantiles de la Cámara de Comercio de Bogotá, manifestando su aceptación a la designación de que fue objeto y quedando de esta forma integrado en debida forma el tribunal. Para la audiencia de instalación del tribunal se fijó la fecha del 5 de noviembre de 1998 a las 10:30 a.m. Llegadas dicha fecha y hora se hizo presente el árbitro designado, así como el apoderado judicial de la parte convocante y el doctor Héctor Falla Urbina en representación del centro de conciliación y arbitraje mercantiles de la Cámara de Comercio de Bogotá, quien hizo entrega al tribunal del expediente. En la misma audiencia se designó como secretario del tribunal al suscrito, quien estando presente aceptó la designación y juró cumplir con los deberes propios del cargo.Mediante auto 1 del tribunal correspondiente a la audiencia de instalación del 5 de noviembre de 1998, se fijaron los gastos y honorarios del trámite, estimados con base en las tarifas del centro de conciliación y arbitraje mercantiles de la Cámara de Comercio de Bogotá, en relación con los cuales la parte que se encontraba presente no formuló ningún reparo ni interpuso ningún recurso. La parte convocante consignó oportunamente los honorarios y gastos a su cargo, en tanto que la convocada se abstuvo de hacerlo. Dentro del término legal señalado a tal efecto, la parte convocante canceló a órdenes del árbitro el cincuenta por ciento (50%) correspondiente a la parte convocada y posteriormente el 19 de enero de 1999, el apoderado judicial de la demandante acreditó ante el tribunal el recibo a satisfacción de las sumas que su poderdante canceló por la convocada.

4. El trámite arbitral

1999, el apoderado judicial de la demandante acreditó ante el tribunal el recibo a satisfacción de las sumas que su poderdante canceló por la convocada.

4. El trámite arbitral El tribunal se declaró competente para conocer y decidir el proceso mediante auto 3 proferido en la primera audiencia de trámite, que se llevó a cabo el 21 de diciembre de 1998.

En el curso de la misma audiencia y mediante auto 4, el tribunal se abstuvo de decidir la excepción previa promovida por la parte demandada por no ser de recibo en el proceso arbitral al haber sido planteada e iniciado su trámite con posterioridad a la entrada en vigencia de la Ley 446 de 1998, que se verificó el 8 de julio de 1998. Igualmente se decretaron las pruebas del proceso mediante auto 5 de la misma fecha. El trámite se desarrolló en cinco sesiones durante las cuales se recaudaron la totalidad de las pruebas decretadas, salvo las que oportunamente fueron desistidas con la anuencia del tribunal. Se recibieron los oficios librados a terceros y el proceso culminó su etapa probatoria en forma oportuna.

5. Término del proceso La primera audiencia de trámite se celebró el 21 de diciembre de 1998. De conformidad con lo preceptuado en el artículo 126 del Decreto 1818 de 1998, ante el silencio de las partes a ese respecto, el término de duración del proceso es de 6 meses contados a partir de la culminación de dicha audiencia.

En consecuencia, el tribunal se encuentra dentro del término legal para proferir el presente laudo.

6. Apoderados de las partes Las partes del proceso concurrieron al proceso representadas por apoderados judiciales debidamente constituidos.

CAPÍTULO II

En consecuencia, el tribunal se encuentra dentro del término legal para proferir el presente laudo.

6. Apoderados de las partes Las partes del proceso concurrieron al proceso representadas por apoderados judiciales debidamente constituidos.

CAPÍTULO II Controversias sometidas al conocimiento del tribunal

1. Las pretensiones de la sociedad Gran Almacén Galerías S.A. en la demanda La demanda de la sociedad convocante contiene las siguientes: “1. Se decrete la terminación del contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad Gran Almacén Galerías S.A., y Luis Miguel Ronderos Pataquiva, de fecha 15 de octubre de 1996, por el incumplimiento del demandado de conformidad con los hechos de esta demanda. “2. Consecuencialmente se ordene al demandado a restituir el inmueble arrendado. De conformidad con la ley esta restitución se hará ante el juez ordinario competente. “3. Se condene al demandado al pago de la cláusula penal, en la suma equivalente a cuatro cánones de arrendamiento vigente al momento de la presentación de la demanda. “4. Se condene al demandado al pago de la suma de $ 50.000.000, a título de pena adicional a los perjuicios estimados en la cláusula penal, por el incumplimiento del contrato.“5. Se condene al demandado al pago de las costas del arbitramento”.

2. Excepciones propuestas por Luis Miguel Ronderos Pataquiva en la contestación de la demanda Además de la excepción previa a que ya se refirió el tribunal en el presente laudo, la parte demandada propuso las siguientes de mérito o de fondo con el fin de enervar las pretensiones de la demanda: “Primero: Mi poderdante ha cumplido con el pago de los canones (sic) de arrendamiento, los últimos pagos

siguientes de mérito o de fondo con el fin de enervar las pretensiones de la demanda: “Primero: Mi poderdante ha cumplido con el pago de los canones (sic) de arrendamiento, los últimos pagos realizados a través de la Caja Agraria se hicieron por negativa del doctor Bernal Morales de recibirlos. Ahora bien, si dichas consignaciones no se hicieron dentro de los cinco días establecidos en el contrato, fue por un trato consuetudinario por parte del arrendador de permitir se hiciera dentro del respectivo mes o con posterioridad al mismo generándose una modificación tácita al contrato. “Segundo: Respecto a las expensas comunes de la ciudadela, es sabido por el doctor Bernal que la administración de Galerías desde que se posesionó ha actuado arbitrariamente al establecer incrementos de tarifa no autorizados por la asamblea. “Tercero: En ningún momento el doctor Bernal Morales ha solicitado la restitución del inmueble; una característica de un establecimiento de comercio es su estabilidad, por tanto ante el silencio del arrendador, el arrendatario asumió las prórrogas tácitas del contrato. De esta manera no puede o debe hablarse de incumplimiento con las consecuencias pecuniarias pactadas pues este no se ha dado”. CAPÍTULO III Posiciones de las partes

1. De la parte demandante. Los hechos de la demanda El apoderado de la parte convocante basa las pretensiones de su demanda en los hechos que a continuación se

sintetizan:

1. La sociedad Gran Almacén Galerías S.A. dio en arrendamiento a Luis Miguel Ronderos Pataquiva un bien inmueble de propiedad de la primera, ubicado en el complejo denominado Ciudadela Comercial Galerías,

sintetizan:

1. La sociedad Gran Almacén Galerías S.A. dio en arrendamiento a Luis Miguel Ronderos Pataquiva un bien inmueble de propiedad de la primera, ubicado en el complejo denominado Ciudadela Comercial Galerías,

concretamente en (sic) local 1190 de ese centro, ubicado en la calle 54 25-81 de esta ciudad y que está alinderado en el hecho primero de la demanda.

2. El término inicial del contrato abarcaba desde el 15 de octubre de 1996 hasta el 2 de enero de 1997, pero de común acuerdo entre las partes, se modificaron tanto el término de duración del contrato como el valor del canon, así: una primera modificación dejó prevista que la nueva fecha para la restitución sería el 31 de enero de 1997 con un canon de $ 2.000.000 mensuales pagaderos en los cinco primeros días del mes; posteriormente el término del contrato se amplió hasta el 15 de marzo de 1997; una vez más hasta el 30 de mayo de 1997 y, por último, hasta el 30 de julio de 1997. Refiere el apoderado de la demandante que para la fecha de presentación de la demanda el canon mensual del inmueble arrendado ascendía a la suma de $ 3.000.000 mensuales pagaderos dentro de los cinco primeros días de cada mes.

3. El demandado incumplió el contrato por no haber cancelado oportunamente el valor correspondiente a los cánones de marzo, abril, mayo y junio de 1998. Señala el demandante que el demandado ha utilizado el mecanismo del pago por consignación, pero lo ha hecho en forma extemporánea y sin haber ofrecido previamente el pago en forma directa al arrendador.

4. También existe incumplimiento de sus obligaciones por parte del demandado por no haber pagado las cuotas de

mecanismo del pago por consignación, pero lo ha hecho en forma extemporánea y sin haber ofrecido previamente el pago en forma directa al arrendador.

4. También existe incumplimiento de sus obligaciones por parte del demandado por no haber pagado las cuotas de administración del inmueble como estaba estipulado en la cláusula octava del contrato que suscribió con Gran

Almacén Galerías.

5. De su parte el arrendador no ha aceptado los pagos extemporáneos toda vez que no ha descargado el valor de los títulos de depósito que ha recibido, ni tampoco ha convenido en ninguna modificación del contrato en relación con los términos para el pago de los cánones.6. Pese a haberse pactado un término para la restitución del local arrendado, el arrendatario ha continuado detentando el bien sin haber suscrito las prórrogas o la renovación del contrato.

7. Por virtud de la cláusula décima del contrato el arrendatario renunció a cualquier requerimiento para ser constituido en mora de cumplir con sus obligaciones, incluida la de restituir el inmueble.

8. No se ha verificado el pago de las mensualidades correspondientes a los meses de marzo y abril de 1998, pues el demandado solo envió al demandante copia de los títulos de depósito correspondientes y lo hizo el 16 de abril de

1998.

9. El demandado canceló extemporáneamente los cánones de los meses de mayo y junio de 1998, pues el primero de ellos lo canceló el 12 del primer mes y el segundo el 8 del segundo.

2. De la parte demandada. Pronunciamiento sobre los hechos y las pretensiones de la demanda Al contestar los hechos de la demanda, la parte convocada manifestó: Al hecho primero: lo aceptó como cierto.

2. De la parte demandada. Pronunciamiento sobre los hechos y las pretensiones de la demanda Al contestar los hechos de la demanda, la parte convocada manifestó: Al hecho primero: lo aceptó como cierto.

Al hecho segundo: aceptó parcialmente su contenido, pues niega la apoderada de la demandada que exista constancia de acuerdo con la cual exista prórroga del contrato hasta el 31 de enero de 1997.

Al hecho tercero: negó que fuera cierto lo afirmado en el hecho tercero de la demanda y reiteró que era costumbre entre las partes que la cancelación de cánones se hiciera con posterioridad a los cinco primeros días del mes de que se tratara como sucedió con los pagos que se verificaron el 30 de diciembre de 1997 y el 12 de marzo de 1998, en este último caso cubriendo los meses de enero y febrero del mismo año.

Afirmó igualmente que ante la negativa de recibir el canon en el lugar donde habitualmente se hacía por parte de la sociedad demandante, su poderdante optó por el pago por consignación.

Al hecho cuarto: negó que fuera cierto que el demandado hubiera incumplido con el pago de las expensas comunes y afirmó que al no haberse reunido desde 1993 la asamblea de copropietarios, los incrementos supuestamente no atendidos por su poderdante no son legales.

Al hecho quinto: solicitó que el demandante pruebe lo que afirma.

Al hecho sexto: manifestó que al haber guardado el arrendador silencio sobre la terminación del contrato el arrendatario entendió tácitamente la prórroga del mismo.

Al hecho séptimo: manifestó que la cláusula décima del contrato suscrito entre las partes no hace referencia a lo que el apoderado pretende.

arrendatario entendió tácitamente la prórroga del mismo.

Al hecho séptimo: manifestó que la cláusula décima del contrato suscrito entre las partes no hace referencia a lo que el apoderado pretende.

Al hecho octavo: solicitó que el demandante pruebe lo que afirma.

Al hecho noveno: manifestó que el arrendador aceptó los pagos fuera del plazo pactado.

En relación con las pretensiones de la demanda, la apoderada judicial de la parte convocada no hizo ninguna manifestación expresa en el escrito de contestación de la solicitud de convocatoria de este tribunal arbitral. CAPÍTULO IV Presupuestos procesales No se observa causal alguna que invalide lo actuado, motivo por el cual corresponde al tribunal proceder a examinar y decidir de fondo las cuestiones que fueron sometidas a su estudio. CAPÍTULO V Consideraciones del tribunalI. Las pretensiones primera y segunda de la demanda Mediante estas pretensiones la convocante busca que se declare que el convocado incumplió el contrato de arrendamiento de octubre 15 de 1996 conforme a lo expresado en los hechos de la demanda, es decir, por la mora en el pago de los cánones y por el no pago de las cuotas de administración de la Ciudadela Comercial Galerías a cargo del arrendatario de acuerdo con el contrato y que por lo tanto sea condenado a restituir el inmueble arrendado. El incumplimiento del contrato Con fecha 15 de octubre de 1996 entre la sociedad Galerías y el señor Luis Miguel Ronderos Pataquiva se celebró el contrato de arrendamiento sobre el local 1190 de la Ciudadela Comercial Galerías de la calle 54 25-81 de esta ciudad de Bogotá, el cual fue prorrogado sucesivamente hasta el 30 de julio de 1997.

el contrato de arrendamiento sobre el local 1190 de la Ciudadela Comercial Galerías de la calle 54 25-81 de esta ciudad de Bogotá, el cual fue prorrogado sucesivamente hasta el 30 de julio de 1997. De conformidad con el artículo 1973 del Código Civil “el arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”. En el arrendamiento de cosas el arrendador está obligado a entregar al arrendatario la cosa, a mantener la cosa en estado para servir al fin para el que ha sido arrendada y a librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada (C.C., art. 1982). Por su parte el arrendatario está obligado a usar la cosa de acuerdo con los términos del contrato, a cuidar por la conservación de la cosa, a pagar el canon o renta convenido y a restituir la cosa al momento de la terminación del contrato (C.C., arts. 1996/2007). Primeramente es menester verificar que el contrato existente entre las partes del proceso no adolece de vicio alguno capaz de invalidarlo total o parcialmente y que el mismo tampoco ha sido invalidado por mutuo consentimiento de las partes o por causas legales. En cuanto hace a lo primero el tribunal encuentra que el referido contrato no adolece de vicio alguno, pues se trata de un acuerdo de voluntades que no se encuentra sujeto a formalidades de ninguna especie, que las parte decidieron reducirlo a un escrito en el que el inmueble objeto del arrendamiento está plenamente identificado, como están claramente determinadas las distintas obligaciones de las partes, con arreglo a las normas legales y sin

decidieron reducirlo a un escrito en el que el inmueble objeto del arrendamiento está plenamente identificado, como están claramente determinadas las distintas obligaciones de las partes, con arreglo a las normas legales y sin que se observe la existencia de estipulaciones que vulneren o desconozcan normas de orden público imposibles de ser derogadas por convenio entre las partes. En este aspecto el contrato objeto de estudio del tribunal, que está incorporado en los folios 6 a 12 del cuaderno de pruebas 1, goza de plena validez legal. Tampoco se probó en el proceso que las partes hubieran convenido en invalidar el contrato, pues ni ello fue alegado por ninguna de las partes ni el demandado lo manifestó en el curso del interrogatorio que absolvió en la audiencia celebrada el 18 de enero de 1999. Finalmente ninguna de las partes alegó la existencia de causas legales capaces de invalidar el acuerdo de voluntades a cuya formación concurrieron, por lo que es forzoso concluir que es un contrato plenamente válido y eficaz. Como se ha dicho anteriormente Galerías demanda la restitución del local arrendado por el incumplimiento del arrendatario en el pago de la renta convenida y por el no pago de las cuotas de administración de Galerías Ciudadela Comercial. Por su parte Luis Miguel Ronderos Pataquiva sostiene que ha pagado el precio del arrendamiento y que en cuanto a las cuotas de administración se están cobrando incrementos que no son legales y que, por lo tanto, desde diciembre de 1997 ha dejado de pagar hasta que se nivele lo que pagó con las “expensas legalmente causadas”. El artículo 2002 del Código Civil establece que el pago del precio o renta se debe hacer en los períodos

que, por lo tanto, desde diciembre de 1997 ha dejado de pagar hasta que se nivele lo que pagó con las “expensas legalmente causadas”. El artículo 2002 del Código Civil establece que el pago del precio o renta se debe hacer en los períodos estipulados. En las prórrogas del contrato se estipuló que los cánones se deben pagar dentro de los cinco (5) primeros días del mes. El incumplimiento del pago se predica respecto a las rentas de marzo, abril, mayo y junio de 1998. El arrendatario Ronderos Pataquiva ha verificado el pago de los arrendamientos a partir de marzo de 1998 mediante su consignación bancaria. En las reglas generales del Código Civil sobre el pago como modo de extinción de las obligaciones, se encuentran, entre otras, las siguientes disposiciones:El primer párrafo del artículo 1627 establece que: — “El pago se hará bajo todos respectos en conformidad al tenor de la obligación; sin perjuicio de lo que en los casos especiales dispongan las leyes”. El artículo 1634 señala que: — “Para que el pago sea válido, debe hacerse o al acreedor mismo, o a la persona que la ley o el juez autoricen a recibir por él, o a la persona diputada por el acreedor para el cobro”. Por su parte el artículo 876 del Código de Comercio establece que: — “Salvo estipulación en contrario, la obligación que tenga por objeto una suma de dinero deberá cumplirse en el domicilio que tenga el acreedor al tiempo del vencimiento. Si dicho lugar es distinto al domicilio que tenía el acreedor al contraerse la obligación y, por ello resulte más gravoso su cumplimiento, el deudor podrá hacer el pago en el lugar de su propio domicilio, previo aviso al acreedor”.

acreedor al contraerse la obligación y, por ello resulte más gravoso su cumplimiento, el deudor podrá hacer el pago en el lugar de su propio domicilio, previo aviso al acreedor”. De las disposiciones hasta aquí transcritas se deduce que lo que acuerden las partes al respecto es lo que determina la modalidad del pago del canon de arrendamiento. Y de las pruebas recaudadas en el curso del proceso se concluye que arrendador y arrendatario acordaron que el pago habría de verificarse en los cinco (5) primeros días de cada mes y, ante su silencio en relación con el lugar del pago, es aplicable plenamente la norma supletiva de su voluntad antes transcrita y recogida en el artículo 876 del Código de Comercio. De suerte que así vistos los hechos y las pruebas del proceso, el arrendatario no tenía razón alguna para haberse sustraído a la obligación de pago del canon, dentro de la oportunidad convenida en el contrato y en el lugar del domicilio del arrendador, pues ambos eran de su pleno conocimiento ya que varios de los cánones correspondientes a los meses previos al incumplimiento que se le imputa los canceló bajo estas circunstancias de tiempo y lugar. No obstante lo anterior, el demandado alegó que se vio forzado a hacer el pago de los cánones de los meses de marzo a junio de 1998 por la vía excepcional de la consignación, en razón a las especiales circunstancias de renuencia del arrendador para recibir tales pagos. Por lo anterior, pasa el tribunal a analizar la figura del pago por consignación en los contratos de arrendamiento y a confrontarla con los hechos y pruebas del proceso para todos los fines pertinentes.

renuencia del arrendador para recibir tales pagos. Por lo anterior, pasa el tribunal a analizar la figura del pago por consignación en los contratos de arrendamiento y a confrontarla con los hechos y pruebas del proceso para todos los fines pertinentes. La parte convocante ha alegado en este proceso que el pago por consignación que de algunas mensualidades ha efectuado la parte convocada no la exonera de la mora que le imputa, no solo porque no se cumplieron los presupuestos para que operara esta forma excepcional de extinción de las obligaciones, sino porque tal pago ha sido extemporáneo y deficiente. El pago por consignación en el contrato de arrendamiento es una figura que tiene por fin proteger al arrendatario de las argucias que, para ponerlo en mora, pueda poner en práctica al arrendador, pero en esencia no comporta nada distinto de lo establecido en el artículo 1656 del Código Civil, que es del siguiente tenor: — “Para que el pago sea válido no es menester que se haga con el consentimiento del acreedor; el pago es válido aun contra la voluntad del acreedor, mediante la consignación”. De conformidad con lo previsto en el artículo 4º del Decreto 2813 de 1978 y en el artículo 9º del Decreto 1816 de 1990 el arrendatario puede recurrir a la consignación bancaria cuando el arrendador, dentro del período pactado, se niegue a recibir el pago. En ese caso el canon de arrendamiento se debe consignar (hoy en la Caja Agraria) dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento del término fijado en el contrato y el arrendatario deberá avisar al arrendador, mediante comunicación postal o telegráfica debidamente certificada, sobre la consignación efectuada y

de los cinco (5) días siguientes al vencimiento del término fijado en el contrato y el arrendatario deberá avisar al arrendador, mediante comunicación postal o telegráfica debidamente certificada, sobre la consignación efectuada y enviarle copia del título correspondiente, dentro de los cinco (5) días siguientes a la consignación”. Está demostrado en el proceso que el arrendatario solo consignó las rentas de marzo y de abril de 1998 el día 16 de abril de 1998 y el mismo día notificó por correo al arrendador de la consignación efectuada, lo que claramenteexcede el plazo contractual, lo mismo que los términos legales antes referidos (fls. 13 y 14 del cdno. de pruebas 1). La renta de mayo se consignó el 12 de mayo de 1998 y la de junio el 8 de junio de 1998. Entonces hay una prueba suficiente del incumplimiento del arrendatario respecto a las rentas de los meses de marzo, de abril, de mayo y de junio de 1998. En efecto, teniendo en cuenta que según el parágrafo 1º del artículo 829 del Código de Comercio “los plazos de días señalados en la ley se entenderán hábiles; los convencionales, comunes” el término para hacer el pago de la renta del mes de marzo de 1998 expiraba el día jueves 5 de ese mes y el de gracia previsto en la ley, los cinco (5) días hábiles siguientes, vencía el día 11 de dicho mes, lo que bajo ninguna circunstancia se compadece con la fecha del 16 de abril de 1998 en que vino a ser cancelado mediante su consignación en la Caja Agraria. Para el mes de abril el término contractual para hacer el pago vencía el 6 de abril de 1998 y los cinco (5) días hábiles siguientes

del 16 de abril de 1998 en que vino a ser cancelado mediante su consignación en la Caja Agraria. Para el mes de abril el término contractual para hacer el pago vencía el 6 de abril de 1998 y los cinco (5) días hábiles siguientes vencían el 13 de abril de 1998, mientras la co