MINVIVIENDA - Concepto 2017ER0040902 del 31 de marzo d2017

MINISTERIO DE \'lV,ENDfi, CEUDAD Y TERRITORIO 09-05-2017 09·00

Al Coot<,tac C,t< E,t< No .. 2011EE:00,W11 Fol·l Aoo,·0 FA O ORIGEN 71 tJ-OFICIW. "-SESOR, JURl!l1CA 'BLANCA NURY LEGU'2.'.MON r,"'-i,100

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2017EE0042591 111 1111111111111111111111111111 111111111111 111 Bogotá, D.C., Señora

SANDRA MILENA SANCHEZ WALTEROS

samidental@hotmail.com

Cajicá - Cundinamarca ASUNTO: Concepto Cobro de apartamentos a los que no comunes. @MINVIVIENOA cuotas de administración a se les han entregado las zonas Radicado 2017ER0040902 del 31/03/2017.

Recibido en esta Oficina Asesora Jurídica el 28/04/2017. Respetada señora Sandra, En atención a su consulta del asunto, en la cual solicita se le absuelva unas inquietudes en lo relacionado con el cobro de unas cuotas de administración respecto de unas zonas comunes que no han sido entregadas, a continuación le presento algunas consideraciones respecto a su inquietud, no sin antes señalarle que esta Oficina Asesora Jurídica dentro de sus funciones asignadas por el Decreto Ley 3571 de 20111, emite conceptos de carácter general dentro de la abstracción que le permiten sus funciones y competencias, sin pronunciarse sobre

Jurídica dentro de sus funciones asignadas por el Decreto Ley 3571 de 20111, emite conceptos de carácter general dentro de la abstracción que le permiten sus funciones y competencias, sin pronunciarse sobre asuntos de carácter particular y concreto. En relación al radicado del asunto, nos permitimos presentarle excusas formales por la demora en la contestación de su consulta, esto se dio debido a inconvenientes técnicos presentados en el manejo de la herramienta de recepción de PQR 's de la entidad. CONSULTA 1: "En una administración provisional de un conjunto nuevo como liquidan el costo de la cuota de administración para cada apartamento sí aún no han estragado zonas 1 "Por el cual se establecen los objetivos, estructura, funciones del Mmisterio de Vivienda, Ciudad y Territorio y se mtegra el Sector Administrativo de Vivienda, Ciudad y Territorio." "Artículo 7. Oficina Asesora Jurídica. Son funciones de la Oficina Asesora Jurídica, las siguientes: ( • .) 14. Atender las peticiones Y consultas relacionadas con asuntos de competencia del Ministerw. (. .. )" Calle 18 No. 759 Bogotá, Colombia Conmutador (571) 332 34 34 • Ext: 2068 '-J!'!i.w.mmv1vi.§.nda goy.co Página 1 de 6 L • 1 !@MINVIVIENOA comunes, ni algunos servicios públicos como energía. Tampoco nos han entregado escritura desde hace más de 5 meses ni el reglamento de propiedad horizontal del conjunto, es normal que nos cobren la tarifa plena de administración si tan solo de 240 unidades solo han entregado un promedio de 40" SIC En principio es importante aclarar que la Ley 675 de 2001 "Por medio de

conjunto, es normal que nos cobren la tarifa plena de administración si tan solo de 240 unidades solo han entregado un promedio de 40" SIC En principio es importante aclarar que la Ley 675 de 2001 "Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal", tiene por objeto regular la forma especial de dominio, denominada "propiedad horizontal", con el fin de garantizar entre otras la seguridad y la convivencia pacifica en los inmuebles sometidos a ella. En razón a esto, dentro de dicha propiedad horizontal se generan diferentes obligaciones para cada uno de los propietarios de los bienes de uso privado ubicados en un edificio o conjunto, encontrándose dentro de ellas el pago de unas expensas denominadas "comunes necesarias" causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de dicha propiedad. En relación con el pago de la cuota de administración, la Ley 675 de 2001 en su artículo 3 trae, entre otras, la definición de expensas comunes necesarias como las "(. . .) Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto (. . .)", lo que conlleva como una obligación de los propietarios de bienes privados el pago de las expensas comunes necesarias causadas por la administración de la propiedad horizontal. Por su parte, el artículo 292 ibídem establece como una obligación de los propietarios de bienes privados el pago de las expensas comunes necesarias causadas por la administración y la prestación de los servIcIos comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, para lo cual se deberá tener en

necesarias causadas por la administración y la prestación de los servIcIos comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, para lo cual se deberá tener en cuenta lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal', especialmente lo referido a los coeficientes de copropiedad', toda vez que determinan "El índice de participación con que cada uno de los propietarios de 2 "Ley 675 de 2001, Artículo 29.- PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIAS. Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal . ... "'(subrayado extratexto) J Artículo 3 de la Ley 675 de 2001: HReglamento de Propiedad Horizontal: Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal." fi "Téngase en cuenta que de conformidad con el articulo 26 de la Ley 675 de 2001, el coeficiente de copropiedad se determina para cada bien de dominio particular, el cual puede estar conformado por área privada construida o por área privada libre; por lo que si existe un coeficiente de copropiedad determinado es dable el cobro de expensas comunes a cada uno de los propietarios de bienes privados"' . . Calle 18 No. 759 Bogotá, Colombia Conmutador (571) 332 34 34 • Ex!: 2068 y-¡ww rninvivienda qov .QJ Página 2 de 6 fi

Calle 18 No. 759 Bogotá, Colombia Conmutador (571) 332 34 34 • Ex!: 2068 y-¡ww rninvivienda qov .QJ Página 2 de 6 fi TODOSPORuN NUEVOPAís • t\.'4'it.i-"fi 1 -fi'fi "" iot ... • . ..i© MINVIVIENDA TODOS POR l!N NUEVOPAIS " ''- .,, . ' bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, (. .) '15• Una vez efectuada una revisión sistemática de la Ley 675 de 2001, se puede observar que, esta no establece exoneración alguna del pago de expensa común al propietario de un bien privado. En relación a las expensas comunes, su monto se establecerá de conformidad con el coeficiente que cada propietario tenga dentro de la copropiedad, debemos reiterar que el coeficiente de copropiedad es establecido para determinar el índice de participación en las expensas comunes, como lo dispone el artículo 25 de la Ley 675 de 2001; entre otros: "OBLIGA TOR!EDAD Y EFECTOS. Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar /os coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, /os cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinarán:

1. La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre /os bienes comunes del edificio o conjunto.

2. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios.

presente ley. Tales coeficientes determinarán:

1. La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre /os bienes comunes del edificio o conjunto.

2. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios.

3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias v extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento."

(Subrayado fuera de texto). De lo expresado podemos inferir que al momento de fijarse las cuotas de administración o expensas comunes han de tenerse en cuenta el porcentaje del coeficiente de copropiedad para el pago de las mismas, de acuerdo a lo establecido por el numeral 3 del artículo 25' ibídem. Es importante en este punto, mencionar la obligatoriedad del pago de las expensas comunes así el propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado bien o servIcI0 común" así también, todo propietario de un bien privado sometido al régimen de 5 Ver artículo 25 numeral 3 de fa Ley 675 de 2001. 6 ARTÍCULO 25. Obligatoriedad y efectos. Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con fo establecido en fa presente ley. Tales coeficientes determinarán:

1. La proporción de tos derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los brenes comunes del edificio o conjunto.

se calcularán de conformidad con fo establecido en fa presente ley. Tales coeficientes determinarán:

1. La proporción de tos derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los brenes comunes del edificio o conjunto.

2. El oorcentate de participación en fa asamblea general de propietarios. Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante $e_[ltencia C-522 de 2002.

3. El índice de participación con que cada uno de los prop1etarios--de bi€nes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribuoón en fa forma señalada en el reglamento.

7 Ver articulo 29 parágrafo 2° de la Ley 675 de 2001 Calle 18 No. 759 Bogotá, Colombia Conmutador (571) 332 34 34 • Ex!: 2068 www.minviv1enda.gov co Página 3 de 6@MINVIVIENOA lflll" TODOS POR UN 'C.. NUEIIO_PAIfi propiedad horizontal (incluso el propietario inicial), debe contribuir al pago de expensas comunes causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto, contribución que se debe efectuar teniendo en cuenta el coeficiente de copropiedad que se haya determinado en el reglamento para cada bien de dominio particular. Ahora bien, existe la determinación de coeficientes de copropiedad provisionales, cuando se trata de construcciones integradas por etapas,

coeficiente de copropiedad que se haya determinado en el reglamento para cada bien de dominio particular. Ahora bien, existe la determinación de coeficientes de copropiedad provisionales, cuando se trata de construcciones integradas por etapas, según lo previsto por el artículo 7 de la Ley 675 de 2001•. Caso en el cual el propietario inicial deberá contribuir de acuerdo al coeficiente provisional determinado. Así mismo, cuando el propietario inicial obre como administrador provisional en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 52 de la Ley 675 de 20019, será quien prepare el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, con el fin de fijar el monto que los copropietarios deben pagar por concepto de expensas comunes, esto no lo exonera (al propietario inicial) de los pagos que como propietario debe realizar. En conclusión y de acuerdo a lo enunciado en líneas anteriores, el propietario inicial (constructor) debe contribuir con las cuotas de administración de acuerdo al coeficiente que tenga en su poder, el cual irá variando, a medida que los bienes que conforman ese coeficiente, sean enajenados por el constructor. Por otra parte, el artículo 24 de la Ley 675 de 2001 respecto de la entrega de los bienes comunes dispone: "Se presume que la entrega de bienes • '·conjuntos integrados por etapas. Cuando un conjunto se desarrolle por etapas, ta escritura de constitución deberá indicar esta circunstancia, y regular dentro de su contenido el régimen general del mismo, la forma de integrar las etapas subsiguientes, y lOS coe(lcfentes de cooroofectad de los bienes RiiY.etJ.QS de 1a eta0a aue se conforma. los cuales tendrán carácter orovisioaal.

mismo, la forma de integrar las etapas subsiguientes, y lOS coe(lcfentes de cooroofectad de los bienes RiiY.etJ.QS de 1a eta0a aue se conforma. los cuales tendrán carácter orovisioaal. Las subsiguientes etapas las integrará el propietario inicial mediante escritura s adicionales, en las cuales se identificarán sus bienes privados, los bienes comunes localizados en cada etapa y el nuevo cálculo de los coeficientes de copropiedad de la totalidad de los bienes privados de las etapas integradas al conjunto, los wales tendrán carácter provisional. En la escritura pública por medio de la cual se integra la última etapa, los coeficientes de copropiedad de todo el conjunto se determinarán con carácter definitivo. Tanto los coefic ientes provisionales como los definitivos se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. ff (Subrayado extra texto). 9 Ley 675 de 2001. "ARTfCULO 52. ADMINISTRACIÓN PROVISIONAL. Mientras el órgano competente no elija al administrador del edificio o conjunto, ejercerá como tal el propietario Inicial. quien podrá contratar con un tercero tal gestión. No obstante lo indicado en este articulo. una vez se haya construido y enajenado un número de bienes privados que representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad , cesará fa gestión del propietario inicial como administrador provisional. Cumplida fa condición a que se ha hecho referencia. el propietario inicial deberá informarlo por escrito a todos Jos propietarios del edillc/o o conjunto. para que la asamblea se roUna y proceda a nombrar el adminislrador. dentro de los

Cumplida fa condición a que se ha hecho referencia. el propietario inicial deberá informarlo por escrito a todos Jos propietarios del edillc/o o conjunto. para que la asamblea se roUna y proceda a nombrar el adminislrador. dentro de los veinte (20) dlas hábiles siguientes. De no hacerlo el propietario inicial nombra ro al administrador defidtlvo .. : Calle 18 No. 7 - 59 Bogotá, Colombia Conmutador (571) 332 34 34 • Ext: 2068 VN,fi'(f!linvivienda qov_m Página 4 de 6 C',, . JI -@M INVIVIENOA comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes, Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o con;unto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planes correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios. " (Subraya fuera de texto). La adm inistración provisional del edificio o conjunto es una facultad que

expedidas por sus proveedores, así como los planes correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios. " (Subraya fuera de texto). La adm inistración provisional del edificio o conjunto es una facultad que otorga el régimen de propiedad horizontal al propietario inicial (constructor), hasta tanto se nombre al administrador definitivo o se haya terminado la construcción y enajenación de bienes privados que representen por lo menos el 51 % del coeficiente de copropiedad. En virtud de lo anterior, se puede concluir que es dable al constructor realizar el cobro de cuotas de administración tendientes a sufragar los gastos de administración provisional y prestación de servicios comunes brindados a los propietarios de unidades privadas. Una vez terminada la construcción y enajenación de bienes privados que represente el 51 % del coeficiente de copropiedad, el constructor deberá hacer entrega de los bienes comunes de uso y goce general y enviar comunicación a los propietarios para que se reúnan en asa mblea y procedan a nombrar el administrador. Así mismo, cuando el propietario inicial obre como administrador provisional en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 52 de la Ley 675 de 200110, será quien prepare el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, con el fin de fijar el monto que los copropietarios deben pagar por concepto de expensas comunes, esto no lo exonera (al propietario inicial) de los pagos que como propietario debe realizar. Por último, es importante señalar que de conformidad con lo previsto por el artículo 58 de la Ley 675 de 2001, cuando se presente un conflicto en razón de la aplicación o interpretación de la ley o del

Por último, es importante señalar que de conformidad con lo previsto por el artículo 58 de la Ley 675 de 2001, cuando se presente un conflicto en razón de la aplicación o interpretación de la ley o del 10 Ley 675 de 2001, "ARTÍCULO 52, ADMINISTRACIÓN PROVISIONAL Mientras el órgano competente no elija 8/ administrador del edificio o conjunto. ejercerá como tal el propietario inicial, quien podrá contratar con un tercero tal gestión. No obstante lo indicado en este artículo. una vez se haya construido y enajenado un número de bienes pTTVados que representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. cesará la gestión del propietario inicial como administrador provisional. Cumplida fa condición a que se ha hecho referencia, el propietario inicial deberá informarlo por escrito a todos los prop/elalios del edificio o conjunto, para que la asamblea se reúna y proceda a nombrar el administrador, dentro de los veinte (20) dias hábiles siguientes. De no hacerlo el propietano inicial nombrará al administrador defmitivo. ". Calle 18 No. 759 Bogotá, Colombia Conmutador (571) 332 34 34 • Ext 2068 www.minvivienda gov.m Página 5 de 6 TODOS POR UN NUEVOPAiS ·•fifi 1.;,.fi •• fifi ,_, ( 1• 'I@MIN VIVIENDA ,,,,,, TODOS POR UN IC'.., fifififio.Pfi,Ifi reglamento, entre propietarios o arrendatarios del edificio o conjunto, o entre aquellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica,

IC'.., fifififio.Pfi,Ifi reglamento, entre propietarios o arrendatarios del edificio o conjunto, o entre aquellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, puede acudir al comité de convivencia, a mecanismos alternos de solución de conflictos o a la autoridad judicial competente (Juez Civil Municipal, proceso verbal sumario en única instancia, Código General de Procesos arts. 390 y ss.). En los anteriores términos damos respuesta a las inquietudes planteadas en el radicado 2017ER 0040902, haciéndole saber que los alcances del concepto son los establecidos en el artículo 25 11 del Código de Contencioso Administrativo. Cordialmente,

LU SI NE RO ERO SAJ

Jefe Oficina Asesora Jurídica Provect6: Johana Gáme2 Gó fi e,

Revisó: Mike Castro Roa Fecha: 03/05/2017 11 Código Contendoso Admlnlstratfvo, Articulo 25, "Consultas. ( ... ) las respuestas en estos Cdsos no comprfimerertm fa responsabllfdad de las encidades que las atienden, ni serán de obligatorio cumplimiento 0 ejecuc,On·.

Calle 18 No. 759 Bogotá, Colombia Conmutador (571) 332 34 34 • Ext: 2068 www. rninviviend.a..,_gQY.J.2 Péglna 6 de 6