MINVIVIENDA - Concepto 2017ER0070145 del 12 de junio d2017

MINISTERIO DE VIVIENDA, CIUDAD Y TERRITORIO 19-07-2017 11 :59

Al Contestar Cite Este No.: 2017EE0068254 Fol:4 Anex:0 FA:0

ORIGEN 7110-0FICINAASE SORA JURIDICA I BLANCA NURY LE GUIZAM ON GALINDO

DESTINO PAULA ANDR EA GIRALDO PLAGIO

ASUNTO. RESPUESTA 2017ER0070145

OBS PROYECTO CARLOS VIL LAMIZAR

2017EE0068254 Bogotá, D.C., Señora 11111111111 11111111111111111 IIIIIIIII I III II III PAULA ANDREA GIRALDO PALACIO Dirección electrónica: paulagipa@hotmail.com @MINVIVIENDA Asunto: Consulta - Autorización de alcaldía a prestadores de servicio de arriendo. Radicado 2017ER0070145 del 12 de junio de 2017. Recibido en esta Oficina Asesora Jurídica el 13/06/2017. Cordial Saludo, En atención a la consulta del asunto, en la cual formula una serie de interrogantes relativos a la autorización de alcaldía a prestadores de servicio de arriendo, a continuación le presento algunas consideraciones respecto a sus inquietudes, no sin antes señalarle que esta Oficina Asesora Jurídica dentro de sus funciones asignadas por el Decreto Ley 3571 de 20111, emite conceptos de carácter general dentro de la abstracción que le permiten sus funciones y competencias, sin pronunciarse sobre asuntos de carácter particular y concreto. En relación al radicado del asunto, nos permitimos informarle que el mismo será atendido en la modalidad de consulta por tratarse de temas

abstracción que le permiten sus funciones y competencias, sin pronunciarse sobre asuntos de carácter particular y concreto. En relación al radicado del asunto, nos permitimos informarle que el mismo será atendido en la modalidad de consulta por tratarse de temas relacionados con materias a cargo de este Ministerio, para lo cual se cuenta con el termino de 30 días hábiles, de conformidad con lo establecido en el numeral 2° del artículo 14 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo2, sustituido mediante la Ley 1755 del 30 de junio de 2015. Así mismo, el Ministerio de vivienda, Ciudad y Territorio tiene como objetivo primordial lograr, en el marco de la ley y sus competencias, formular, adoptar, dirigir, coordinar y ejecutar la política pública, planes 1 "Por el cual se establecen los objetivos, estructura, funciones del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio y se integra el Sector Administrativo. de Vivienda, Ciudad y Territorio." "Artículo 7. Oficina Asesora Jurídica. Son funciones de la Oficina Asesora Jurídica, las siguientes: (. . .) 14. Atender las peticiones y consultas relacionadas con asuntos de competencia del Ministerio. (. .. )" 2 "Las peticiones mediante las cuales se eleva una consulta a las autoridades en relación con las materias a su cargo deberán resolverse dentro de los treinta (30) días siguientes a su recepción."(. .. ) Las respuestas en estos casos no comprometerán la responsabilidad de las entidades que las atienden, ni serán de obligatorio cumplimiento o ejecución." Calle 18 No. 7 - 59 Bogotá, Colombia Conmutador (571) 332 34 34 • Ext: 4223 www.minvivienda.qov.co

serán de obligatorio cumplimiento o ejecución." Calle 18 No. 7 - 59 Bogotá, Colombia Conmutador (571) 332 34 34 • Ext: 4223 www.minvivienda.qov.co Página 1 de 7() MINYIVIENDA y proyectos en materia del desarrollo territorial y urbano planificado del país, la consolidación del sistema de ciudades, con patrones de uso eficiente y sostenible del suelo, teniendo en cuenta las condiciones de acceso y financiación de vivienda, y de prestación de los servicios públicos de agua potable y saneamiento básico3 . CONSULTA 1: ¿Está excediendo la alcaldía su función legal al imponer cláusulas en los contratos, so pena de no aprobarlos, cuando en la ley no se expresa que deben ser aprobados por dicha entidad sino que solo se refiere a que se deben aportar lo ( sic) modelos para efectos de obtener la matrícula de arrendador? La Ley 820 de 2003 -Por la cual se expide el régimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras disposiciones-, tiene como objeto fijar los criterios que deben servir de base para regular los contratos de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a vivienda, en desarrollo de los derechos de los colombianos a una vivienda digna y a la propiedad con función social4. Por su parte, el Decreto 51 de 2004, por el cual se reglamentan los artículos 28, 29, 30 y 33 de la Ley 820 de 2003, regula los aspectos concernientes a la matrícula del arrendador y consagra disposiciones respecto de la función de inspección, vigilancia y control sobre las personas que ejercen actividades de arrendamiento de bienes raíces

concernientes a la matrícula del arrendador y consagra disposiciones respecto de la función de inspección, vigilancia y control sobre las personas que ejercen actividades de arrendamiento de bienes raíces para vivienda urbana. En el artículo 8º de esta norma reglamentaria, se asigna a las alcaldías municipales y distritales, las labores de inspección, vigilancia y control sobre las personas que ejercen actividades de arrendamiento de bienes raíces para vivienda urbana, y en su parágrafo establece lo siguiente: "De conformidad con lo establecido en el literal b I del artículo 29 de la Ley 820 de 2003, las autoridades competentes deberán verificar que las personas señaladas en el artículo 28 de la Ley 820 de 2003 [refiriéndose a toda persona natural o jurídica, entre cuyas actividades principales esté la de arrendar bienes raíces, destinados a vivienda urbana, de su propiedad o la de 3 "Artículo 1 º del Decreto Ley 3571 del 27 de septiembre de 2011 "Por el cual se establecen los objetivos, estructura, funciones del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio y se integra el Sector Administrativo de Vivienda, Ciudad y Territorio". 4 Artículo 1 º. Calle 18 No. 7 - 59 Bogotá, Colombia Conmutador (571) 332 34 34 • Ext 4223 www.minvivienda.gov.co Página 2 de 7 ,-:i>; -fi-...C) MINVIVIENOA TODOS POR UN NUEVOPAÍS -fiz fQU,;Jh() ['.)¡ (f{e-'.)fi terceros o labores de intermediación entre arrendadores y arrendatarios, en los , .

NUEVOPAÍS -fiz fQU,;Jh() ['.)¡ (f{e-'.)fi terceros o labores de intermediación entre arrendadores y arrendatarios, en los , . municipios de más de 15.000 habitantes] se abstengan de convenir con sus usuarios y/o contratantes cláusulas que por su carácter exorbitante puedan afectar el equilibrio contractual o impliquen erogaciones excesivas para acceder a los servicios ofrecidos. " El contrato de administración, a que hace referencia el artículo 29 de la Ley 820 de 2003, establece como uno de los requisitos para obtener la llamada "matricula de arrendadores", que el interesado presente el modelo o modelos de los contratos de administración que utilizará en desarrollo de su actividad, atribuyendo a las entidades territoriales la facultad de controlar el ejercicio de la actividad inmobiliaria de vivienda urbana, especialmente en lo referente a dicho contrato, incluyendo la posibilidad de imponer sanciones a quienes se dedican profesionalmente a tal actividad, cuando incumplan cualquiera de las obligaciones estipuladas en él. El literal b del artículo 29 precisamente regula como un requisito para obtener la matrícula del arrendador, la presentación del modelo de los contratos de arrendamiento y los de administración5, que utilizarán en desarrollo de su actividad, y el decreto reglamentario, establece que la autoridad competente efectuará el registro, siempre que la información y documentación cumpla con los requisitos legales necesarios para acceder favorablemente a la solicitud6 . Al no estar regulado en forma expresa el contrato de administración se ha venido utilizando la costumbre en el derecho privado -civil y mercantilla cual cumple una función de vital importancia para el tráfico

acceder favorablemente a la solicitud6 . Al no estar regulado en forma expresa el contrato de administración se ha venido utilizando la costumbre en el derecho privado -civil y mercantilla cual cumple una función de vital importancia para el tráfico jurídico. El carácter dispositivo de gran parte del ordenamiento legal permite concluir que la costumbre y las estipulaciones contractuales son consecuencia de la libertad económica y de la iniciativa privada, 5 Que es el que se celebra entre quien tiene matricula de arrendador con los terceros propietarios de /os inmuebles que serán dados en arriendo. 6 ARTÍCULO 2.1.4.2.1.3. Términos para la expedición de la matrícula de arrendador.Dentro de los ocho (8) días hábiles siguientes a la presentación por parte del interesado de la totalidad de la documentación señalada en el artículo 29 de la Ley 820 de 2003, las autoridades competentes deberán efectuar el registro de la matrícula de arrendador. En los eventos en que no se aporte la totalidad de tos documentos requeridos para matricularse como arrendador, fa autoridad competente requerirá por una sola vez al interesado para que complete o aclare la información suministrada según sea el caso. Dentro de los cinco días (5) siguientes a la entrega de la información complementaria requerida, la autoridad competente procederá a efectuar el registro correspondiente y a expedir la certificación a la que se hizo afusión en el inciso 2º del artículo 2º del prefiente capítulo, siempre que la información y documentación cumpla con los requisitos legales necesanos para acceder favorablemente a la solicitud. Calle 18 No. 7 - 59 Bogotá, Colombia Conmutador (571) 332 34 34 • Ext: 4223 www.minvivienda.gov.co

Calle 18 No. 7 - 59 Bogotá, Colombia Conmutador (571) 332 34 34 • Ext: 4223 www.minvivienda.gov.co Página 3 de 7@ MINVIVIENOA garantizadas constitucionalmente, y su exigibilidad judicial se torna imperativa en virtud del interés social de un intercambio económico transparente y fluido y de la racionalización de la economía (CP arts. 333 y 334). Por su parte, las Cámaras de Comercio adelantan una función importante de recopilación y certificación de la costumbre mercantil local, y por ende, corresponde a los alcaldes decidir de conformidad a cada caso en particular y según la documentación presentada para tales fines. CONSULTA 2 iEn uso de su facultad de inspección, vigilancia y control pueden las alcaldías limitar los precios que cobren por sus servicios las agencias de arrendamiento, cuando no hay norma que lo prohíba? Aunque la ley no define las labores de "inspección, control y vigilancia", el contenido y alcance de estas funciones puede extraerse de diversas disposiciones especiales que regulan su ejercicio en autoridades típicamente supervisoras, como las Leyes 222 de 1995 (Superintendencia de Sociedades), 1122 de 2007 (Superintendencia Nacional de Salud) y 1493 de 2011 (Dirección Nacional de Derechos de Autor), entre otras. Con base en tales disposiciones puede señalarse que la función administrativa de inspección comporta la facultad de solicitar información de las personas objeto de supervisión, así como de practicar visitas a sus instalaciones y realizar auditorías y seguimiento de su actividad; la vigilancia, por su parte, está referida a funciones de advertencia, prevención y orientación encaminadas a que los actos del

información de las personas objeto de supervisión, así como de practicar visitas a sus instalaciones y realizar auditorías y seguimiento de su actividad; la vigilancia, por su parte, está referida a funciones de advertencia, prevención y orientación encaminadas a que los actos del ente vigilado se ajusten a la normatividad que lo rige; y, finalmente, el control permite ordenar correctivos sobre las actividades irregulares y las situaciones críticas de orden jurídico, contable, económico o administrativo7.

En otros términos: los arrendadores de vivienda matriculados están por disposición de la ley sometidos al sistema de control, inspección y vigilancia que en ella se crea 7 CONSEJO OE ESTADO, SALA DE CONSULTA Y SERVICIO CNIL, Consejero Ponente: WILLIAM ZAMBRANO CETINA, 16 de abril de 2015, Radicado número: 11001-03-06-000-2014-00174-00 (22_2-'-3)_, fi---- ___ _

Calle 18 No. 7 - 59 Bogotá, Colombia fi Conmutador (571) 332 34 34 • Ext: 4223 t\; f(h'\ www.minvivienda.gov.oo fi 5GS Página 4 de 7@MINVIVIENDA Por su parte, el artículo 30 del Código de Comercio, establece, que la costumbre tiene la misma fuerza de la ley, siempre y cuando esta no resulte contraria de ninguna manera, y sea uniforme, reiterada y de conocimiento público. Incluso, la Corte Constitucional ha reconocido su papel de fuente del derecho, al decir: "La costumbre se mantiene como fuente de derecho y aporta al sistema jurídico flexibilidad y efectividad"ª: En Colombia en múltiples momentos y escenarios se le ha reconocido a

papel de fuente del derecho, al decir: "La costumbre se mantiene como fuente de derecho y aporta al sistema jurídico flexibilidad y efectividad"ª: En Colombia en múltiples momentos y escenarios se le ha reconocido a la costumbre su papel normativo, principalmente en el campo del derecho comercial, en el que la especialidad de los negocios, su celeridad y su necesaria maleabilidad han llevado a utilizar este instrumento para garantizar la seguridad jurídica, punto que debe ser evaluado por quien es competente, en este caso, las alcaldías municipales o distritales. CONSULTA 3 ¿Es la costumbre certificada por la cámara de comercio una limitante para pretender cobrar por el servicio una tarifa superior a la certificada? De conformidad con lo dispuesto en el numeral 5 del artículo 86 del Código de Comercio, las Cámaras de Comercio, tienen como función la de "recopilar las costumbres mercantiles de los lugares correspondientes a su jurisdicción y certificar sobre la existencia de las recopiladas". Como cualquier otro certificado expedido por una Cámara de Comercio, aquellos que se expidan como resultado de un proceso de recopilación de la costumbre mercantil son documentos privados, con valor probatorio propio de éstos, y corresponde a la alcaldía analizarlos y decidir de conformidad con sus funciones de inspección, control y vigilancia. ' Corte Constitucional, Magistrado Ponénte Eduardo Cifuentes Muñoz, Sentencia C -486 del 28 de Octubre de 1993. Calle 18 No. 7 - 59 .Bogotá, Colombia Conmutador (571) 332 34 34 • Ext: 4223 www.minvivienda.gov.co Página 5 de 7

Calle 18 No. 7 - 59 .Bogotá, Colombia Conmutador (571) 332 34 34 • Ext: 4223 www.minvivienda.gov.co Página 5 de 7 , -- -.-- -- ..,......----@ MINVIVIENDA CONSULTA 4 •• TODOSPORUN ' NUEVOPAÍS fi•,.i CQVIDfiD touCACO!'i ¿cobrar una tarifa superior a la certificada por la costumbre mercantil puede considerarse como una cláusula exorbitante o abusiva? Una cláusula abusiva es aquella que implica un atentado contra el principio de la buena fe en la medida en que involucra una desproporción significativa entre las obligaciones y beneficios que adquieren las partes. El Estado debe controlar la implementación de las mismas, lo cual implica una intervención en la autonomía de la voluntad privada de los contratantes. Corresponde a la alcaldía definir dentro de sus funciones, que tal hipótesis no se presente. CONSULTA 5 ¿fs facultad de las alcaldías aprobar los contratos de arrendamiento que pretenden usar las agencias de arrendamiento cuando solamente la ley exige para la expedición de la matrícula que se presente el modelo de contrato pero en ninguna parte aparece que debe ser aprobado por tal entidad?. La facultad de las alcaldías de rev1s1on de los contratos de arrendamiento que pretenden usar las agencias de arrendamiento es una manifestación de la función general de inspección, control y vigilancia, de las entidades territoriales, la cual no excluye ni constituye requisito previo para que las partes del contrato de administraciónarrendadores matriculados y propietarios-, puedan acudir a la

una manifestación de la función general de inspección, control y vigilancia, de las entidades territoriales, la cual no excluye ni constituye requisito previo para que las partes del contrato de administraciónarrendadores matriculados y propietarios-, puedan acudir a la jurisdicción para dirimir sus controversias contractuales. Por un lado, es claro que la legalidad de las decisiones tomadas en ejercicio de la función de inspección, vigilancia y control pueden ser controvertidas, como todo acto administrativo, ante la jurisdicción contenciosa administrativa. 9 El anterior concepto se emite de conformidad con lo en el artículo 28 de la Ley 1755 de 2015, y por ende las respuestas dada por esta entidad a las consultas que se elevan no serán de obligatorio cumplimiento o 9 Corte constitucional, Magistrado Ponente Mauricio González Cuervo, Sentencia C-102 del 23 de febrero de 2011. Calle 18 No. 7 - 59 Bogotá, Colombia Conmutador (571) 332 34 34 • Ext: 4223 www.minvivienda.gov.co Página 6 de 7(D MINVIVIENDA ejecucI on; por lo ta nto, es deber del interesado evaluar las opiniones jur ídicas consi gnadas en los conceptos, sopesarlas a la luz de la normat ividad y ju risprudencia, aplicables en la materia, conforme a su propio convencimiento y aná lisis. En los an teriores términos damos respuesta a las inqu ietudes planteadas en su petición radicada bajo el númer o 2017ER 0070145 , haciénd ole saber que los alca nces del concepto son los estable cidos en el artículo 2810 del Código de Procedimiento Adm ini strativo y de lo

planteadas en su petición radicada bajo el númer o 2017ER 0070145 , haciénd ole saber que los alca nces del concepto son los estable cidos en el artículo 2810 del Código de Procedimiento Adm ini strativo y de lo Contencioso Admin istrativo, sustitui do mediante la Ley 175 5 del 30 de juni o de 201 5. Cordialm nte, fi fi L J NA J Oficina Asesora Ju ídica Elaboro: Adriana CarvajaHno - Carlos Fernando Miranda Vlllam izar•OAJ d- /

Reviso: Mlke Castro Roa-OAJ .,.a Fecha: 17/07/2013 fi 10 "Aficance de los conceptos. Salvo disposición legal en contrario, tos conceptos emitidos por fas autondades como respuesta a peticiones realizadas en ejercicio del derecho fundamental a formular consultas no serán de obligatorio cumplimiento o ejecución. H

Calle 18 No. 7 - 59 Bogotá, Colombia Conmutador (571) 332 34 34 • Ext: 4223 www.minvivienda.gov.co Página 7 de 7 fi 1•. fl • {) 1rfi SILENE RpMERO fi •- "