MINVIVIENDA - Concepto 2021EE0128406

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Fecha: 15/02/2021

Código: GDC-PL-07

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Bogotá D.C.,

Señora ANA MARIA SANMIGUEL TARQUINO Correos electrónicos: tarquinoam@hotmail.com arq.planeacionlamesa@gmail.com

ASUNTO: 2021ER0095193. Implementación y control - Licencias urbanísticas - Clases.

Parcelación. Subdivisión. Planes de ordenamiento territorial - Usos del suelo.

Cordial saludo señora Sanmiguel.

El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio recibió la comunicación del asunto, mediante la cual realiza unos planteamientos que se transcriben y resuelven a continuación, no sin antes mencionar que en el marco de las competencias establecidas por el Decreto Ley 3571 de 2011, el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio es la entidad encargada de formular, adoptar, dirigir, coordinar y ejecutar la política pública, planes y proyectos en materia del desarrollo territorial y urbano planificado del país, no correspondiéndole - en consecuencia-, pronunciarse sobre el proceder, legalidad y actuaciones de las autoridades territoriales.

En este sentido, los conceptos emitidos por este Ministerio abordan las consultas planteadas de manera general frente a lo dispuesto en la normatividad y no tienen la finalidad de aplicarse a casos concretos, pues dichas situaciones particulares deben ser definidas por las respectivas autoridades, en el orden municipal o distrital, en el marco de sus competencias constitucionales

de manera general frente a lo dispuesto en la normatividad y no tienen la finalidad de aplicarse a casos concretos, pues dichas situaciones particulares deben ser definidas por las respectivas autoridades, en el orden municipal o distrital, en el marco de sus competencias constitucionales y legales.

1. “(…) un artículo del P.B.O.T, indica que no podrán fraccionarse por debajo de una (1) hectárea, sin embargo y a lo largo de las administraciones municipales, se ha evidenciado parcelaciones de diferentes pre dios, dando como resultado lotes de mínimo 1.000 mts, ¿es posible que se permitan parcelaciones con áreas menores a las establecidas en este artículo? ¿Y qué norma cobijaría dichas parcelaciones?” (Sic).

De conformidad con el artículo 2.2.6.1.1.5. del Decreto 1077 de 2015 la licencia de parcelación se define de la siguiente manera:

“ARTICULO 2.2.6.1.1.5 Licencia de parcelación. Es la autorización previa para ejecutar en uno o varios predios localizados en suelo rural y suburbano, la creación de espacios públicos y privados, y la ejecución de obras para vías públicas que permitan destinar los predios resultantes a los usos permitidos por el Plan de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen y la normatividad ambie ntal aplicable a esta clase de suelo. Estas licencias se podrán otorgar acreditando la autoprestación de servicios públicos, con la obtención de los permisos, autorizaciones y concesiones respectivas otorgadas por las autoridades competentes. .Calle 17 No. 9 – 36 Bogotá, Colombia Conmutador (571) 332 34 34 • Ext: 2068 www.minvivienda.gov.co

autoridades competentes. .Calle 17 No. 9 – 36 Bogotá, Colombia Conmutador (571) 332 34 34 • Ext: 2068 www.minvivienda.gov.co

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También se entiende que hay parcelación de predios rurales cuando se trate de unidades habitacionales en predios indivisos que presenten dimensiones, cerramientos, acceso s u otras características similares a las de una urbanización, pero con intensidades y densidades propias del suelo rural que se destinen a vivienda campestre.

Estas parcelaciones podrán proyectarse como unidades habitacionales, recreativas o productivas y podrán acogerse al régimen de propiedad horizontal. En todo caso, se requerirá de la respectiva licencia de construcción para adelantar cualquier tipo de edificación en los predios resultantes.

Conforme a lo expuesto, la licencia de parcelación se orienta a la creación de espacios públicos y privados en suelo rural con el objeto de habilitar las áreas privadas para su desarrollo y permitir su construcción Por otra parte la licencia de subdivisión permite dividir materialmente predios, sin que se autorice ningún tipo de desarrollo o edificación”.

En relación con la licencia de subdivisión en suelo rural el artículo 2.2.6.1.1.6 del mismo decreto, tiene la siguiente definición:

“ARTÍCULO 2.2.6.1.1.6. Licencia de subdivisión y sus modalidades. Es la autorización previa para dividir uno o varios predios , ubicados en suelo rural, urbano o de expansión urbana, de conformidad con lo dispuesto en el Plan de Ordenamiento Territorial, los

previa para dividir uno o varios predios , ubicados en suelo rural, urbano o de expansión urbana, de conformidad con lo dispuesto en el Plan de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen y demás normatividad vigente aplicable a las anteriores clases de suelo.

(…)

En suelo rural y de expansión urbana:

1. Subdivisión rural. Es la autorización previa para dividir materialmente uno o varios predios ubicados en suelo rural o de expansión urbana de conformidad con el Plan de Ordenamiento Territorial y la normatividad agraria y ambiental aplicables a estas clases de suelo, garantizando la accesibilidad a cada uno de los predios resultantes.

Mientras no se adopte el respectivo plan parcial, los predios urbanizables no urbanizados en suelo de expansión urbana no podrán subdividirse por debajo de la extensión mínima de la unidad agrícola familiar –UAF–, salvo los casos previstos en el artículo 45 de la Ley 160 de

1994. En ningún caso se puede autorizar la subdivisión de predios rurales en contra de lo dispuesto en la Ley 160 de 1994 o las normas que la reglamen ten, adicionen, modifiquen o sustituyan. Las excepciones a la subdivisión de predios rurales por debajo de la extensión mínima de la UAF previstas en la Ley 160 de 1994, serán autorizadas en la respectiva licencia de subdivisión por los curadores urbanos o la autoridad municipal o distrital competente para el estudio, trámite y expedición de las licencias urbanísticas, y los predios resultantes sólo podrán destinarse a los usos permitidos en el plan de ordenamiento o los instrumentos que lo desarrollen o complementen . En todo caso la autorización de actuaciones de edificación en

el estudio, trámite y expedición de las licencias urbanísticas, y los predios resultantes sólo podrán destinarse a los usos permitidos en el plan de ordenamiento o los instrumentos que lo desarrollen o complementen . En todo caso la autorización de actuaciones de edificación en los predios resultantes deberá garantizar que se mantenga la naturaleza rural de los terrenos, y no dará lugar a la implantación de actividades urbanas o a la formación de nuevos núcleos de población

(…)

Parágrafo 1°. Ninguna de las modalidades de la licencia de subdivisión de que trata este artículo autoriza la ejecución de obras de infraestructura o de construcción”.Calle 17 No. 9 – 36 Bogotá, Colombia Conmutador (571) 332 34 34 • Ext: 2068 www.minvivienda.gov.co

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De conformidad con los citados artículos, la licencia de parcelación autoriza la generación de espacios públicos y privados, así como las normas urbanísticas de uso y edificabilidad que permitan desarrollar las áreas privadas. Entre tanto la licencia de subdivisión solo autoriza la división material de uno o varios predios.

En tal sentido los derechos y obligaciones derivados de estas modalidades de licencias son diferentes. Las licencia s de parcelación otorgan obligaciones y derechos de construcción y desarrollo y las licencias de subdivisión otorgan derechos relacionados con la división material de inmuebles, así como la obligación de cumplir con lo dispuesto en el artículo 44 de la Ley 160 de 1994 y con el régimen de usos permitidos en el plan de ordenamiento territorial.

de inmuebles, así como la obligación de cumplir con lo dispuesto en el artículo 44 de la Ley 160 de 1994 y con el régimen de usos permitidos en el plan de ordenamiento territorial.

La posibilidad de subdividir predios en suelo rural no otorga derechos de construcción y desarrollo ni habilita la generación de espacio público o la autoprestación de servicios públicos y se establece que los predios resultantes deberán garantizar que se mantenga la naturaleza rural de los terrenos, y no dará lugar a la implantación de actividades urbanas o a la formación de nuevos núcleos de población.

Ahora bien, en relación con las áreas mínimas para efectuar parcelaciones, el artículo 2.2.2.2.1.4 del Decreto 1077 de 2015 señala:

“ARTICULO 2.2.2.2.1.4 Categorías de desarrollo restringido en suelo rural. Dentro de estas categorías se podrán incluir los suelos rurales que no hagan parte de alguna de las categorías de protección de que trata el artículo anterior, cuando reúnan condiciones para el desarrollo de núcleos de población rural, para la localización de actividades económicas y para la dotación de equipamientos comunitarios. Dentro de esta categoría, en el componente rural del plan de ordenamiento territorial se podrá incluir la delimitación de las siguientes áreas:

1. Los suelos suburbanos con la definición de la unidad mínima de actuación y el señalamiento de los índices máximos de ocupación y construcción, los tratamientos y usos principales, compatibles, condicionados y prohibidos. La delimitación de los suelos suburbanos constituye norma urbanística de carácter estructural de conformidad con lo establecido 15 de la Ley 388 de 1997 y se regirá por lo previsto en la Sección 2 del presente Capítulo.

norma urbanística de carácter estructural de conformidad con lo establecido 15 de la Ley 388 de 1997 y se regirá por lo previsto en la Sección 2 del presente Capítulo.

(…)

3. La identificación y delimitación de las áreas destinadas a vivienda campestre, con la definición de las normas urbanísticas de parcelación, de conformidad con lo previsto en el presente decreto para el efecto”.

En relación con las áreas mínimas para el desarrollo y construcción en predios rurales suburbanos, el artículo 2.2.2.2.2.1 del Decreto 1077 de 2015 señala lo siguiente:

“ARTICULO 2.2.2.2.2.1 Ordenamiento básico para el desarrollo sostenible del suelo rural suburbano. Para el ordenamiento del suelo rural suburbano, el distrito o municipio deberá incluir en la adopción, revisión y/o modificación del plan de ordenamiento territorial lo siguiente:

(…)

2. Unidad mínima de actuación. En el componente rural de los planes de ordenamiento se

definirá, para los distintos usos permitidos en suelo rural suburbano, la extensión de la unidadCalle 17 No. 9 – 36 Bogotá, Colombia Conmutador (571) 332 34 34 • Ext: 2068 www.minvivienda.gov.co

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mínima de actuación para la ejecución de las obras de parcelación del predio o predios que la conforman, mediante la expedición de una única licencia de parcelación en la que se garantice la ejecución y dotación de las áreas de cesión y d e las obras de infraestructura de

mínima de actuación para la ejecución de las obras de parcelación del predio o predios que la conforman, mediante la expedición de una única licencia de parcelación en la que se garantice la ejecución y dotación de las áreas de cesión y d e las obras de infraestructura de servicios públicos definidas para la totalidad de los predios incluidos en la unidad por parte de sus propietarios. En ningún caso, la extensión de la unidad mínima de actuación que adopten los municipios podrá ser inferior a dos (2) hectáreas para todos los usos que se desarrollen en suelo rural suburbano.

Las normas del componente rural del plan de ordenamiento o de las unidades de planificación rural, deberán señalar las normas a que se sujetará el desarrollo por parcelación de los predios que no puedan cumplir con la extensión de la unidad mínima de actuación, cuando se encuentren rodeados por otros desarrollos urbanísticos o predios que hayan c oncluido el proceso de parcelación.

(…)

Parágrafo. Se exceptúa de cumplir con la extensión de la unidad mínima de actuación, únicamente la construcción individual de una sola casa de habitación del propietario, que no forme parte de una parcelación, agrupación de vivienda, condominio, unidad inmobiliaria cerrada o similares sometidas o no al régimen de propiedad horizontal”. (Subrayas por fuera del texto original).

Conforme a esta disposición el desarrollo y construcción en suelos suburbanos deben cumplir con la unidad mínima de actuación. Los planes de ordenamiento territorial deberán definir las normas para la construcción en predios que estando rodeados de predios desarrollados o parcelados tienen un área inferior a la unidad mínima de actuación. Estos planes también definirán las normas aplicables a las parcelaciones para vivienda campestre.

normas para la construcción en predios que estando rodeados de predios desarrollados o parcelados tienen un área inferior a la unidad mínima de actuación. Estos planes también definirán las normas aplicables a las parcelaciones para vivienda campestre.

Así mismo se permite la construcción individual de una sola casa de habi tación del propietario de predios siempre y cuando la misma no forme parte de una parcelación, agrupación de vivienda, condominio, unidad inmobiliaria cerrada o similares sometidas o no al régimen de propiedad horizontal.

De acuerdo con lo expuesto, las á reas mínimas de subdivisión son diferentes a las áreas mínimas de parcelación las cuales, en ambos casos, se rigen por lo dispuesto en el plan de ordenamiento territorial. Para las áreas mínimas de parcelación se deben atender las normas y las excepciones para el suelo rural suburbano establecidas en el Decreto 1077 de 2015 anteriormente citadas.

“2. como comentaba anteriormente, ya se han aprobado por planeación licencias de parcelación a predios por debajo de la hectárea, los cuales cumplen con la entrega de cesiones y lo demás dispuesto en el Decreto 1077 de 2015, sin embargo, es posible que un predio que tenga las mismas condiciones de uso de suelo, por principio de normalidad reclame que se le otorgue una licencia de parcelación en las mismas condiciones?”

En primer lugar, se debe señalar que dentro de las normas de ordenamiento territorial no se contempla un principio de normalidad. Sin embargo, atendiendo el contexto de la pregunta se identifica que la misma se relaciona con el principio de neutralidad establecido en el artículo 100 de la Ley 388 de 1997, el cual se cita a continuación:Calle 17 No. 9 – 36 Bogotá, Colombia

identifica que la misma se relaciona con el principio de neutralidad establecido en el artículo 100 de la Ley 388 de 1997, el cual se cita a continuación:Calle 17 No. 9 – 36 Bogotá, Colombia Conmutador (571) 332 34 34 • Ext: 2068 www.minvivienda.gov.co

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“ARTICULO 100. PRINCIPIOS DEL REGIMEN NORMATIVO. La adopción de las normas urbanísticas generales y complementarias que sustentarán la expedición de las licencias de que trata el artículo anterior, se deberá fundamentar en los principios de concordancia, neutralidad, simplicidad y transparencia que se señalan a continuación:

(...)

2. Por neutralidad se entiende que cada propietario tendrá el derecho a tener el mismo tratamiento normativo que cualquier otro, si las características urbanísticas de una misma zona o área de la ciudad o municipio son iguales”.

Conforme a esta disposición, cuando se adopten normas de ordenamiento territorial, cada propietario tiene derecho a tener un tratamiento normativo igual al de otro predio que tenga las mismas características urbanísticas.

Este principio, tal y como se señala en la misma norma, no se aplica al momento de expedir las licencias urbanísticas sino al momento de expedir las normas generales de ordenamiento territorial para todo el municipio o distrito o para áreas de este mediante instrumentos reglamentarios.

Por tal motivo, dicho principio no permite que se apliquen normas diferentes a las señaladas en el plan de ordenamiento territorial o las normas que lo reglamenten o complementen para un predio o sector determinado.

reglamentarios.

Por tal motivo, dicho principio no permite que se apliquen normas diferentes a las señaladas en el plan de ordenamiento territorial o las normas que lo reglamenten o complementen para un predio o sector determinado.

“3. Si una parcelación fue aprobada con 10 lotes, y planteo un área verde y quiere obtener dos lotes más después de vencidas las licencias, ¿puede realizarlo? ¿Y cuál es la vía legal para realizarlo?”. (Sic)

Según el numeral 5. del artículo 91 de la Ley 1437 de 2011 perderán obligatoriedad y, por lo tanto, no podrán ser ejecutados los actos administrativos que hayan perdido su vigencia.

Teniendo en cuenta que la licencia se venció y por ende perdió su vigencia, no se posible modificarla para generar nuevos espacios privados.

Al respecto se debe señalar que el artículo 87 de la Ley 1955 de 2019 dispone, atendiendo el principio de seguridad jurídica, lo siguiente:

“El otorgamiento de una licencia urbanística en cualquiera de sus modalidades crea derechos y obligaciones de carácter particular para el titular de la licencia, y de carácter colectivo para la comunidad en general y las entidades territoriales correspondientes.

Para los titulares de las licencias urbanísticas, el otorgamiento de una licencia reconoce derechos de construcción y desarrollo, ya sea parcelando, urbanizando o construyendo en los predios objeto de la misma; y, genera para su titular una serie de deberes en los términos y condiciones autorizados en el acto administrativo que la adopta.

En los eventos en que la licencia urbanística comprenda obligaciones de cesión de áreas para espacio público, o construcción de equipamiento público, se entenderá que la licencia

y condiciones autorizados en el acto administrativo que la adopta.

En los eventos en que la licencia urbanística comprenda obligaciones de cesión de áreas para espacio público, o construcción de equipamiento público, se entenderá que la licencia urbanística reconoce derechos colectivos al espacio público de las áreas de cesión que surgen como consecuencia del proyecto urbanístico licenciado y de las obras deCalle 17 No. 9 – 36 Bogotá, Colombia Conmutador (571) 332 34 34 • Ext: 2068 www.minvivienda.gov.co

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infraestructura en servicios públicos y vías de la malla vial arterial que se ejecuten por efecto de la concesión de la licencia”.

Conforme a estas disposiciones las áreas de cesión que se deriven de las licencias de parcelación generan derechos de espacio público para la comunidad en general, por lo tanto, si el área verde se generó como el cumplimiento de porcentajes de cesión para espacio público, una vez vencido el término de vigencia de la licencia urbanística no es viable cambiar su destinación.

“4. ¿Puede la Dirección de planeación aprobar licencias de subdivisión rural, por donación, teniendo en cuenta que los predios son por debajo de la UAF establecida para el municipio de La Mesa Cundinamarca?”

En primer lugar, se debe destacar que conforme al artículo 2.2.6.1.1.6. del Decreto 1077 de 2015 existen tres modalidades de licencia de subdivisión, a saber: i) Licencia de subdivisión en suelo rural y de expansión urbana; ii) Licencia de Subdivisión Urbana y; iii) Reloteo, sin

2015 existen tres modalidades de licencia de subdivisión, a saber: i) Licencia de subdivisión en suelo rural y de expansión urbana; ii) Licencia de Subdivisión Urbana y; iii) Reloteo, sin contemplarse como modalidad la división por donación.

De manera general, la licencia de subdivisión solo aprueba la división material uno o varios predios sin que se deba tener en cuenta el contrato que se celebrará con posterioridad a la misma, sea donación o enajenación.

De manera concreta, respecto de las licencias de subdivisión en suelo rural, el numeral 1. del artículo 2.2.6.1.1.6 del Decreto 1077 de 2015 dispone:

“1. Subdivisión rural. Es la autorización previa para dividir materialmente uno o varios predios ubicados en suelo rural o de expansión urbana de conformidad con el Plan de Ordenamiento Territorial y la normatividad agraria y ambiental aplicables a estas clases de suelo, garantizando la accesibilidad a cada uno de los predios resultantes.

Mientras no se adopte el respectivo plan parcial, los predios urbanizables no urbanizados en suelo de expansión urbana no podrán subdividirse por debajo de la extensión mínima de la unidad agrícola familiar –UAF–, salvo los casos previstos en el artículo 45 de la Ley 160 de

1994. En ningún caso se puede autorizar la subdivisión de predios rurales en contra de lo dispuesto en la Ley 160 de 1994 o las normas que la reglamenten, adicionen, modifiquen o sustituyan. Las excepciones a la subdivisión de predios rurales por debajo e la extensión mínima de la UAF previstas en la Ley 160 de 1994, serán autorizadas en la respectiva licencia

sustituyan. Las excepciones a la subdivisión de predios rurales por debajo e la extensión mínima de la UAF previstas en la Ley 160 de 1994, serán autorizadas en la respectiva licencia de subdivisión por los curadores urbanos o la autoridad municipal o distrital competente para el estudio, trámite y expedición de las licencias urbanísticas , y los predios resultantes sólo podrán destinarse a los usos permitidos en el plan de ordenamiento o los instrumentos que lo desarrollen o complementen. En todo caso la autorización de actuaciones de edificación en los predios resultantes deberá garantizar que se mantenga la naturaleza rural de los terrenos, y no dará lugar a la implantación de actividades urbanas o a la formaci ón de nuevos núcleos de población” (Subrayas por fuera del texto original).

En relación con lo anterior, es preciso mencionar que el curador urbano o las autoridades encargadas del estudio, trámite y expedición de licencia urbanísticas, deberán verificar que, según lo manifestado por el solicitante, la subdivisión propuesta se encuentra dentro de las excepciones del artículo 45 de la mencionada ley. Adicionalmente, según el inciso segundo del numeral 1 del artículo 2.2.6.1.1.6 del Decreto 1077 de 2015, la destinación manifestada por el solicitante deberá cumplir con los usos permitidos en el plan de ordenamiento territorial lo cualCalle 17 No. 9 – 36 Bogotá, Colombia Conmutador (571) 332 34 34 • Ext: 2068 www.minvivienda.gov.co

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también deberá ser verificado por dichas autoridades o por el curador urbano dentro del estudio de la licencia.

Los curadores urbanos y las autoridades encargas del estudio, revisión y expedición de licencias urbanísticas, no tienen competencia en materia agraria o agrícola ni de control urbano, motivo por el cual no es de su competencia hacer un estudio pormenorizado de las excepciones para la subdivisión por debajo del área de la UAF ni verificar que efectivamente el propietario destine los predios resultantes de la subdivisión a los fines manifestados en la licencia de subdivisión.

En ese orden, dentro del marco de sus competencias, los curadores urbanos y las autoridades encargadas del estudio, revisión y expedición de licencia urbanísticas deberán verificar que la manifestación expresa de la destinación que tendrán los predios resultantes de la subdivisión, cumpla con las condiciones o excepciones establecidas en la Ley 160 de 1994, en el Decreto 1077 de 2015 y en el respectivo plan de ordenamiento territorial, especialmente en lo correspondiente a los usos del suelo y a las áreas mínimas de subdivisión predial.

En conclusión, si en una solicitud de licencia de subdivisión en suelo rural el interesado manifiesta acogerse a una de las excepciones para subdividir predios rurales por debajo de la unidad agrícola familiar, y la destinación señalada cumple con las áreas mínimas y los usos del suelo del plan de ordenamiento territorial para el predio o sector, así como con lo dispuesto en el Decreto 1077 de 2015, será procedente aprobar la licencia urbanística en comento.

suelo del plan de ordenamiento territorial para el predio o sector, así como con lo dispuesto en el Decreto 1077 de 2015, será procedente aprobar la licencia urbanística en comento.

“5. ¿Pueden los arquitectos firmar tramites de subdivisión urbano o rural?”

Mediante la Resolución 462 de 2017 expedida por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio se determinaron los documentos con radicarse con las solicitudes de licencias urbanísticas.

El numeral 4. del artículo 1 de la referida Resolución señala dentro de los documentos que deben acompañar toda solicitud de licen cia el siguiente: “4. Poder especial debidamente otorgado, ante notario o juez de la república, cuando se actúe mediante apoderado o mandatario, con la correspondiente presentación personal”.

Es decir que, siempre y cuando el arquitecto cumpla con las condiciones para ser apoderado o mandatario, y se otorgue el poder ante un juez de la república o un notario, será procedente que este realice los trámites para la obtención de una licencia de subdivisión. Es importante destacar que las actuaciones que pretenda adelantar deben estar expresamente señaladas en el respectivo poder o mandato.

“6. ¿Una servidumbre de acceso, transito se considera espacio público?”

Respecto a este tema, resulta indispensable poner de presente lo establecido en el artículo 879 del Código Civil según el cual servidumbre es un gravamen impuesto sobre un predio, en utilidad de otro predio de distinto dueño.

El artículo 905 del mismo código señala lo siguiente respecto de la servidumbre de tránsito:

“ARTICULO 905. Derecho a servidumbre de tránsito. Si un predio se halla destituido de

El artículo 905 del mismo código señala lo siguiente respecto de la servidumbre de tránsito:

“ARTICULO 905. Derecho a servidumbre de tránsito. Si un predio se halla destituido de comunicación con el camino público, por la interposición de otros predios, el dueño del primero tendrá derecho para imponer a los otros la servidumbre de tránsito en cuanto fuereCalle 17 No. 9 – 36 Bogotá, Colombia Conmutador (571) 332 34 34 • Ext: 2068 www.minvivienda.gov.co

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indispensable para el uso y beneficio de su predio , pagando el valor del terreno necesario para la servidumbre, y resarciendo todo otro perjuicio ”. (Subrayas por fuera del texto original).

De la anterior disposición normativa se puede concluir un fin específico determinado por la ley para que sea viable el establecimiento de una servidumbre de tránsito, esto es, permitir el acceso a un predio cuando dicho terreno no tenga comunicación con un camino público, el dueño podrá ser acreedor de tal servidumbre sólo cuando esta sea indispensable para el uso y goce de su terreno incomunicado con una vía pública. Esto significa que la servidumbre de tránsito solo genera efectos respecto del titular del predio que resulta beneficiado con el gravamen.

En ese orden es claro que la servidumbre de tránsito no puede ser entendida como espacio público.

“7. ¿Qué documento debe emitir la dirección de planeación municipal, a la solicitud de una constitución de Unidad inmobiliaria cerrada?

(…)

público.

“7. ¿Qué documento debe emitir la dirección de planeación municipal, a la solicitud de una constitución de Unidad inmobiliaria cerrada?

(…)

10. CASO: un juez aprobó un divisorio de un predio, resultando más de 20 lotes, los cuales pertenecen a una misma familia y ellos quieren someterse a propiedad horizontal, teniendo en cuenta que en los principios orientadores de la ley 675 de 2001, y uno de los motivos de someterse a la propiedad horizontal es “Convivencia pacífica y solidaridad social”, ya que los predios se encuentran unidos por una y única vía de servidumbre, la cual requieren mantener y establecer unas normas de convivencia y evidencian que la manera es reglamentarse en la propiedad horizontal. ¿Puede este caso, someterse a propiedad horizontal y pedirle a planeación municipal la aprobación de los planos de propiedad horizontal, teniendo en cuenta que quieren reglamentar las normas de convivencia para los terrenos y establecer normas de construcción de los mismos predios? ¿O si por el contrario en este caso procedería la constitución de la unidad inmobiliaria cerrada?

8. ¿Únicamente se pueden constituir como Unidades inmobiliarias cerradas, quienes estén sometidos a régimen de propiedad horizontal?”

Desde la generalidad de la norma aplicable es necesario señalar que el numeral 5. del artículo 2.2.6.1.3.1. del Decreto 1077 de 2015, anteriormente citado, establece que la aprobación de planos de propiedad horizontal debe corresponder fielmente a los plan os de parcelación, urbanización o construcción aprobados por el curador urbano o la autoridad competente para el estudio, revisión y expedición de licencias urbanísticas en el respectivo municipio o distrito.

planos de propiedad horizontal debe corresponder fielmente a los plan os de parcelación, urbanización o construcción aprobados por el curador urbano o la autoridad competente para el estudio, revisión y expedición de licencias urbanísticas en el respectivo municipio o distrito.

Por su parte, el numeral 2 del artículo 2.2.6.1.3.2 del mismo decreto establece que para la aprobación de planos de propiedad horizontal es necesario aportar copia de la licencia urbanística si la solicitud se radica ante una autoridad diferente a la que expidió esta última.

Por otra parte, el artículo 6 de la Ley 675 de 2001 dispone que “ Con la escritura pública de constitución o de adición al régimen de propiedad horizontal, según sea