MINVIVIENDA - Concepto 2017ER0045004 del 10 de abril d2017

&IINISTERIO DE Vl\ll.-,fDA. CIUDAD Y fERIOfOR]O 15-GS--2<l'7 11 fi2 '"'Con"""' c .. E•t> Mo • 2011•D0<0102 FoU Ane,<> ,,.o OR_,EN 7\ ¡(l.c,n::r,, ,st<SC<'t> .J.RDC>: ,,._,,..:,, -• CEGfiGAl.t-.00 !)l;STINO L m• v .... n., MOL .... ASUNTO 20•7!-•soe>< COPl'<ól'IE=S O!' USO • .,_TO oo, 2017EE0045102 11111111111111111111111111111111111111 11111111 Bogotá, D.C., Señora

LYDIA VARELA MOLINA

Carrera 57 B No. 65-55 Int. 7 Apto. 502 Conjunto Residencial El Rincón del Salitre Barrio Modelo Norte Bogotá (§) MINVIVltNOA Asunto: Consulta - Copropiedades de uso mixto. Radicado 2017ER0045004 del 10/04/2017. TODOSPORfiN NUEVOPAIS '· , '' ',' ' Recibido en esta Oficina Asesora Jurídica el 27/04/2017. Cordial Saludo, En atención a la consulta del asunto, en la cual formula unos interrogantes relativos a las copropiedades de uso mixto, a continuación le presento algunas consideraciones respecto a su inquietud, no sin antes señalarle que esta Oficina Asesora Jurídica dentro de sus funciones asignadas por el Decreto Ley 3571 de 20111, emite conceptos de carácter general dentro de la abstracción que le permiten sus

antes señalarle que esta Oficina Asesora Jurídica dentro de sus funciones asignadas por el Decreto Ley 3571 de 20111, emite conceptos de carácter general dentro de la abstracción que le permiten sus funciones y competencias, sin pronunciarse sobre asuntos de carácter particular y concreto. En relación al radicado del asunto, nos permitimos informarle que el mismo será atendido en la modalidad de consulta, para lo cual se cuenta con el termino de 30 días hábiles, de conformidad con lo establecido en el numeral 2 del articulo 14 de la Ley 1437 de 20112. 1 "Por el cual se establecen los objetivos, estructura, funciones del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio y se integra el Sector Administrativo. de Vivienda, Ciudad y Territorio." "Artículo 7, Oficina Asesora Jurídica. Son funciones de la Oficina Asesora Jurídica, tas siguientes: (. . .) 14. Atender las peticiones y consultas relacionadas con asuntos de competencia del Ministerio. (...)" 2 "2. Las peticiones mediante tas cuales se eleva una consulta a las autondades en relación con las materias a su cargo deberán resolverse dentro de los treinta (30) días siguientes a su recepción." Calle 18 No. 7 - 59 Bogotá, Colombia Conmutador (571) 332 34 34 • Ext: 4223 www.rninvivienda.gov.co Página 1 de 7 C013/5250 C013152fi9 .\© MINVIVIE_NDA CONSULTA 1: "Se puede considerar que por el cambio de algunos locales comerciales, que ahora se destinen a prestar un servicio de hostal para turismo, tal como es la vocación de los apartamentos que conforman la segunda etapa, se trata de un cambio genérico y por

CONSULTA 1: "Se puede considerar que por el cambio de algunos locales comerciales, que ahora se destinen a prestar un servicio de hostal para turismo, tal como es la vocación de los apartamentos que conforman la segunda etapa, se trata de un cambio genérico y por ende se requeriría un 70% de coeficientes con votación a favor? O, por tratarse de sólo algunos locales no se considera un cambio genérico y podría aprobarse con una mayoría absoluta? Sobre el cambio de uso de una copropiedad, el numeral 8 del artículo 46 de la Ley 675 de 2001 nos dice lo siguiente: "DECISIONES QUE EXIGEN MAYORiA CALIFICADA. Como excepción a la nonna general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del fitenta._oor elenco {70%) de los coeficientes de copropiedad que Integran el edificio o conjunto: ( .. .) 8. Cilmbio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normativldad urbanística vigente. ( ... r Se observa que entonces, el cambio de destinación de los bienes inmuebles se debe realizar en Asamblea General con no menos de una mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística establecida en el POT, es decir, que el uso de suelo lo permita, para que dicha decisión tenga validez. Aunado a lo anterior, la naturaleza y destinación de los bienes sometidos al régimen de propiedad horizontal es la que se les asigna en la licencia de construcción, así como en los respectivos planos, los cuales hacen parte integral del reglamento de propiedad horizontal, de conformidad con lo establecido por el artículo 5 de la Ley 675 de 2001.

la licencia de construcción, así como en los respectivos planos, los cuales hacen parte integral del reglamento de propiedad horizontal, de conformidad con lo establecido por el artículo 5 de la Ley 675 de 2001. Sin perjuicio de lo enunciado, el artículo 2.2.3.1.1.7 del Decreto 1077 de 2015 establece dentro de las modalidades de licencia de construcción la de adecuación, consistente en "la autorización para cambiar el uso de una edificación o parte de ella, garantizando la permanencia total o parcial del inmueble originar. Tal y como se observa, la Ley 675 de 2001 permite variar la naturaleza y destinación de los bienes privados, siempre y cuando se adopte dicha decisión por mayoría calificada de la Asamblea General, se ajuste a la normatividad urbanística vigente y posteriormente, se proceda a la obtención y trámite de la licencia de construcción en la modalidad de adecuación. Calle 18 No. 7 - 59 Bogotá, Colombia Conmutador (571) 332 34 34 • Ext: 4223 www.mm"'.ivicnQ.;;i.fi Página 2 de 7fj MINVIVIENDA TODOS POR l!N NUEVOPAIS • ' ,_ ·' ' CONSULTA 2: Es correcto determinar los módulos de contribución con base en la relación entre el área privada y el área libre de los locales, dando un 50% de descuento en la cuota de administración a los locales con mayor área libre, ( que para el caso en cuestión, como se dijo, son: local ancla y locales de constructor). Lo anterior, sabiendo además que a) ya los propietarios no desean subsidiar al local que denominó "ancla",

de administración a los locales con mayor área libre, ( que para el caso en cuestión, como se dijo, son: local ancla y locales de constructor). Lo anterior, sabiendo además que a) ya los propietarios no desean subsidiar al local que denominó "ancla", por cuanto no fue un detonante para que ellos alquilaran sus locales en el transcurso de dos años y b) que los locales de mayor extensión pertenecen al constructor. Para dar respuesta a su consulta es necesario explicar que se entiende por expensas comunes necesarias, por lo cual nos permitimos transcribir el artículo 3° de la Ley 675 de 2001, el cual indica que son: "(, .. ) Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos. (. .. )" (Subrayado extra texto) Aunado a lo anterior, el artículo 383 de la Ley 675 de 2001, determina que las expensas comunes son fijadas por la asamblea general de propietarios, teniendo en cuenta que para el caso de una copropiedad de uso comercial o mixto para su cálculo se usan los módulos de contribución al ser definidos como "Índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o coniunto de uso comercial o mixto.( .. )" (Subrayado extra textoJ4

causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o coniunto de uso comercial o mixto.( .. )" (Subrayado extra textoJ4 En ese orden de ideas, en los artículos 27 y 31 de la Ley 675 de 2001 se determina lo siguiente con relación a los módulos de contribución: "ARTÍCULO 27. Factores de cálculo en edificios o confuntos de uso mixto y en los confuntos comerciales. En los edificios o conjuntos de uso mixto y en los destinados a comercio, los coeficientes de copropiedad se calculan de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderación obfetiva entre el área 3 "NATURALEZA Y FUNCIONES. La asamblea general de propietartos es el órgano de direcoón de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas fas sigwentes: ( . .) 4. Aprobar el presuouesto anual del edificio o con/unto v lq_s..s;,.uotas oara atender las e.,y¿finsas ordinarias o extraordinar@fi así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso. (. .. )" (subrayado fuera de texto) • ley 675 de 2001, Articulo 3. Calle 18 No. 7 - 59 Bogotá, Colombia Conmutador (571) 332 34 34 • Ext: 4223 www.m1nvivienda.gQ_V.co Página 3 de 7 ,.,. --fi ., , .,,,'

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,.,. --fi ., , .,,,' C013/5250 C013152fi9 ----------- --© MINVIVIENDA TODOS POR (!N NUEVOPAIS ••e f • . - • • ' • •. fi Privada Y fa destinación y características de tos mismos. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán expresar en forma clara y precisa los criterios de ponderación para la determinación de los coeficientes de copropiedad. PARÁGRAFO. El referido valor inicial no necesariamente tendrá que coincidir con el valor comercial de los bienes de dominio particular." "ARTÍCULO 31. Sectores y módulos de contribución. Los reglamentos de propiedad horizontal de los ediú'cios o conjuntos de uso comercial o mixto deberán prever de manera expresa fa sectorización de los bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios de tas unidades privadas, en razón a su naturaleza, destinación o localización, Las expensas comunes necesarias relacionadas con estos bienes y servicios en particular estarán a cargo de los propietarios de los bienes privados del respectivo sector, quienes sufragarán de acuerdo con los módulos de contribución respectivos, calculados conforme a las normas establecidas en el reglamento de propiedad horizontal. Los recursos de cada sector de contribución se precisarán dentro del presupuesto anual de edificio o conjunto, conjunto de uso comercial o mixto y solo podrán sufragar las erogaciones inherentes a su destinación específica." (Subrayado extra texto) De conformidad con los artículos transcritos podemos colegir que para determinar los coeficientes de copropiedad de un edificio o conjunto de uso comercial o mixto sometido a régimen de propiedad horizontal, debe asignarse un valor inicial que represente una ponderación objetiva entre

De conformidad con los artículos transcritos podemos colegir que para determinar los coeficientes de copropiedad de un edificio o conjunto de uso comercial o mixto sometido a régimen de propiedad horizontal, debe asignarse un valor inicial que represente una ponderación objetiva entre el área privada, la destinación y características de los mismos, sin perjuicio de que el valor inicial coincida con el valor comercial de los bienes de dominio particular. Ahora bien, en lo que atañe a los módulos de contribución deben preverse de manera expresa en el reglamento de propiedad horizontal de las copropiedades de uso comercial o mixto, para lo cual se debe determinar la sectorización de los bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas, en razón a la naturaleza, destinación o localización. Conforme con la normatividad anteriormente trascrita, el descuento del 50% por concepto de administración, debe ser una decisión que haya sido adoptada mediante Asamblea y no tomando como base la determinación de los módulos de contribución, pues nada tienen que ver ellos con la aplicación de descuentos en el pago de las cuotas de Calle 18 No. 7 - 59 Bogotá, Colombia Conmutador (571) 332 34 34 • Ext: 4223 www mmv1v,enda qov ,CO Página 4 de 7 Q(i)

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CONSULTA 3 y 5:

NUEVOPAIS ,; ' ,, .. ', '·' ' '· administración, que como es bien sabido deben ser cancelados por cada propietario sin excepción. CONSULTA 3 y 5: Es correcto que la constructora haya emitido un Reglamento que denominó "definitivo" ( el cual incluía el 100% de los apartamentos que constituían la segunda y última etapa y por el cual obtenía mayor coeficiente en las votaciones), sin haber vendido ni siquiera el 51% de esta segunda y última etapa?, es decir, como si ya se hubiesen entregado y escriturado 12 apartamento de 24, cuando tan sólo se han escriturado 5 (un 21%}, adicionando lo anterior con el hecho de que como sigue en su proceso de ventas, la constructora no ha entregado la administración provisional de esta segunda y última etapa? Puede considerarse nulo ese Reglamento "definitivo"? Ante qué ente de vigilancia y control pueden los propietarios iniciar acciones legales contra el constructor, si así lo determinan, por su continuada acción para impedir que quienes efectuaron una inversión en estos inmuebles puedan recibir alguna ganancia? Es del caso aclarar que conforme con el artículo 4 de la Ley 675 de 2001 se dispone que para someter un edificio o conjunto al régimen de propiedad horizontal se deberá realizar mediante escritura pública; ahora bien por su parte el artículo 5 ibídem dispone el "contenido de la escritura o reglamento de propiedad horizontal". Conforme con lo anterior, la constructora al momento de la constitución de la propiedad horizontal desarrolla un reglamento el cual contiene, entre otros, los coeficientes de copropiedad o los módulos de contribución, según el caso5 que serán provisionales en el caso de construcciones por etapas.

de la propiedad horizontal desarrolla un reglamento el cual contiene, entre otros, los coeficientes de copropiedad o los módulos de contribución, según el caso5 que serán provisionales en el caso de construcciones por etapas. Respecto a su consulta surge la inquietud si es necesaria una reunión de la asamblea general de propietarios para reformar el reglamento de propiedad horizontal, teniendo en cuenta que en este caso conforme al numeral 5° artículo 466 de la Ley 675 de 2001, se exige mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto sometido a régimen de propiedad 5 Artículo 5° Ley 675 de 2001: "Contenido de la escritura o reglamento de propiedad horizontal. La escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal deberá incluir como mínimo: (. . .) 6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contrmución, según el caso. (..) 5 "Decisiones que exigen mayoría calificada. Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto: (. . .)

5. Reforma a los estatutos y reglamento,(. . .)

Calle 18 No. 7 - 59 Bogotá, Colombia Conmutador (571) 332 34 34 • Ext· 4223 www J.T11nv1vien_d-ª-_g_ov co Página 5 de 7 SGS SGS C013/5250 C013/5249 fr·r--'•'',,,,,\_ t-fRfi1:1 t.fi/fi \ ' . ' \ ' • \' , 1 ...... _( ,fir, •-fi-.J@M lNVIVIENOA

C013/5250 C013/5249 fr·r--'•'',,,,,\_ t-fRfi1:1 t.fi/fi \ ' . ' \ ' • \' , 1 ...... _( ,fir, •-fi-.J@M lNVIVIENOA horizontal para su aprobación y al no haberse vendido más del 51 % de los bienes privados que conforman la propiedad horizontal, la mayoría de los bienes se encuentran en cabeza del constructor y que dependiendo del número de coeficientes de propiedad en cabeza del mismo, se determina si es o no necesario llevar a cabo una asamblea general de propietarios para tomar decisiones respecto al reglamento de propiedad horizontal. Si una vez realizada la reunión de la asamblea, las decisiones no pueden ser aprobadas por cuanto el constructor aún ostenta más del 51 % de la unidades inmobiliarias, de conformidad con el artículo 58 de la Ley 675 de 2001, cualquier conflicto que llegare a presentarse en razón de la aplicación o interpretación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal, entre propietarios o arrendatarios del edificio o conjunto, o entre aquellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la copropiedad, puede resolverse acudiendo al comité de convivencia de la copropiedad, a mecanismos alternos de solución de conflictos o a la autoridad jud icial competente (Juez Civil Mu nicipal, proceso verbal sumario en única instancia, Código General del Proceso arts. 390 y ss.). CONSULTA 4: Una reforma al Reglamento que sea de competencia exclusivamente para la parte comercial puede aprobarse válidamente con el 70% de los coeficientes de la etapa comercial? Tal y como se indicó en la respuesta 1, la propiedad horizontal de uso

Una reforma al Reglamento que sea de competencia exclusivamente para la parte comercial puede aprobarse válidamente con el 70% de los coeficientes de la etapa comercial? Tal y como se indicó en la respuesta 1, la propiedad horizontal de uso mixto debe entenderse como un todo que está integrada por bienes de uso privado y uso comercial. Conforme con este precepto, debe entenderse que cualquier reforma al reglamento debe hacerse con anue ncia de todos los propietarios, sin discriminar si son propietarios de un bien privado o uno destinado a uso comercial. Por lo anterior, la reforma que pretenda hacerse del reglamento de prop·1edad hor"12ontal debe realizarse con el 70% de los coeficientes tanto de bienes privados como comerciales. En los anteriores términos damos respuesta a planteadas en su petición radicada bajo el número Calle 18 No. 7 - 59 Bogotá, Colombia Conmutador (571) 332 34 34 • Ext: 4223 www.minvivienda.gov.co Página 6 de 7 las inquietudes 2017ER 0045004, fifi • SGS ', SGS C0\315250 C013152◄9@MI NVIVIENDA haciéndole saber que los alcanc es del concepto son los establecidos en el artículo 287 del Código de Procedimiento Admin istrativo y de lo Contencioso Admi nistrativo. Cordialmente,

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Jefe Oficina Asesora Jur ídica

Elaboro: Reviso: Fecha: Johana Gámez G6mez - OAJ ó' Mlke castro Roa - OAJ fi

11/08/2017 ,,---

LUZ 0 hE ROME o

Jefe Oficina Asesora Jur ídica

Elaboro: Reviso: Fecha: Johana Gámez G6mez - OAJ ó' Mlke castro Roa - OAJ fi 11/08/2017 ,,--- 1 Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, Artículo 28, fiAlcance de los conceptos. Salvo disposición legal en contrario, los conceptos emitidos por las autoridades como respuestas a peticiones realizadas en ejercicio del derecho a formular consultas no serán de oblfgatorio cumplimiento o ejecución. w

Calle 18 No. 7 - 59 Bogotá, Colombia Conmutador (571) 332 34 34 • Ext: 4223 www,minvivienda.qov.oo Página 7 de 7 co1fiso C01Y5249