MINVIVIENDA - Concepto 2017ER0054872 del 05 de mayo d2017

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MANUEL GUILLERMO GARCÍA

Carrera 32B No. 10-30 Interior 209 Vizcaya Real 1

Medellín Asunto: Consulta - Arreglo de cielorrasos. @ MINV1VIENOA Radicado 2017ER0054872 del 05/05/2017

' . Recibido en esta Oficina Asesora Jurídica el 08/08/2017. Cordial Saludo Señor García, En atención a la consulta del asunto, en la cual formula un interrogante relativo al arreglo de los cielorrasos de su apartamento, a continuación le presento algunas consideraciones respecto a su inquietud, no sin antes señalarle que esta Oficina Asesora Jurídica dentro de sus funciones asignadas por el Decreto Ley 3571 de 20111, emite conceptos de carácter general dentro de la abstracción que le permiten sus funciones y competencias, sin pronunciarse sobre asuntos de carácter particular y concreto.

funciones asignadas por el Decreto Ley 3571 de 20111, emite conceptos de carácter general dentro de la abstracción que le permiten sus funciones y competencias, sin pronunciarse sobre asuntos de carácter particular y concreto. En relación al radicado del asunto, nos permitimos informarle que el mismo será atendido en la modalidad de consulta, para lo cual se cuenta con el termino de 30 días hábiles, de conformidad con lo establecido en el artículo 252 del Código Contencioso Administrativo.

CONSULTA: A quién corresponde asumir los costos de la reparación de los cielorrasos de una unidad privada afectado por comején, ubicado en un último piso, considerando que el art 23 de la ley 675/01 establece: RÉGIMEN ESPECIAL DE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO "los propietarios de los bienes 1 "Por el cual se establecen los objetivos, estructura, funciones del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio y se integra el Sector Administrativo. de Vivienda, Ciudad y Territorio." "Artículo 7. Oficina Asesora Jurídica. Son funciones de la Oficina Asesora Jurídic;a, las siguientes: (. . .) 14.

Atender las peticiones y consultas relacionadas con asuntos de competencia del Ministerio. (. .. r 2 Código Contencioso Adm;n;strat1vo, Artículo 25, "El derecho de petición incluye el de formular consultas escritas o verbales a las autoridades, en relación con las materias a su cargo, y sin perjuicio de lo que dispongan normas especiales. Estas consultas deberán tramitarse con economía, celeridad. eficacia e imparcialidad y resolverse en un plazo máximo de

a las autoridades, en relación con las materias a su cargo, y sin perjuicio de lo que dispongan normas especiales. Estas consultas deberán tramitarse con economía, celeridad. eficacia e imparcialidad y resolverse en un plazo máximo de treinta (30) días. Las respuestas en estos casos no comprometerán la responsabilidad de las entidades que las atienden. ni serán de obligatorio cumplimiento o efecución". Calle 18 No. 759 Bogotá, Colombia Conmutador {571) 332 34 34 • Ext· 4223 www.minvivienda.gov .co Página 1 de 6 l .. .. I',.--------------------------- @MINVIVIENDA ,,,,, TODOSPORUN ''C.fifififi.fifi!.! privados a que los que se les asigne el uso exclusivo de un bien común, según lo previsto en el a,tículo anterior, quedarán obligados a: ... 3. "Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparadones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aún bajo su uso legítimo, por el paso del tiempo• ... Además el art 32 del REGLAMENTO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL de nuestra unidad dice: REPARACIONES "Las reparaciones de cada bien de dominio particular, serán por cuenta de cada propietario, incluyendo las redes de se,vicios públicos ubicadas dentro de su bien de dominio particular y el revestimiento interior de los muros, cielorrasos, techos y pisos comunes siempre y cuando estos del al interior o en terrazas de un bien de dominio particular(. .. )' (SIC) Teniendo en cuenta que en su consulta no se aclara si estamos en

revestimiento interior de los muros, cielorrasos, techos y pisos comunes siempre y cuando estos del al interior o en terrazas de un bien de dominio particular(. .. )' (SIC) Teniendo en cuenta que en su consulta no se aclara si estamos en presencia de un bien nuevo, se hace necesario abordar el tema desde la garantía legal y luego desde el mantenimiento de los bienes comunes. En cuanto a la Garantía Legal, es preciso anotar que esta fue contemplada por la Ley 1480 de 2012 "Estatuto del Consumidor". La cual es reglamentada por el Decreto 735 de 20133, en donde se regula la efectividad de la garantía en su artículo 13 al establecer el procedimiento para la respectiva reclamación ante el productor o expendedor del inmueble, como así mismo en su parágrafo tercero introduce el término de la garantía: "( ... ) Artículo 13. Garantía legal de bienes inmuebles. En el caso de bienes inmuebles, para solicitar la efectividad de la garantía legal sobre acabados, líneas vitales del inmueble (infraestructura básica de redes, tuberías o elementos conectados o continuos, que permiten la movilización de energía eléctrica, agua y combustibles) v la afectación de la estabilidad de la estructura. definidos en la Lev 400 de 1997, et consumidor informará oor escrito dentro del término tega/ de la garantía, al productor o expendedor del inmueble el detecto presentado El productor o expendedor, entregará una constancia de recibo de la reclamación y realizará, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes, una visita de verificación al inmueble para constatar el objeto de reclamo.(Subrayado extra texto).

entregará una constancia de recibo de la reclamación y realizará, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes, una visita de verificación al inmueble para constatar el objeto de reclamo.(Subrayado extra texto). (. .. ) Parágrafo 1 °. Cuando la solicitud de la garantía legal sea sobre los acabados y las líneas vitales, el productor o expendedor deberá responder por escrito al consumidor, dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la visita de verificación del objeto del reclamo. Este término podrá prorrogarse por un periodo igual al inicial, 3 "Por el cual so reglamente le efeclMdad de le garontle previste en los ertfculos 7 y siguientes de le Ley 1480 de 2011fi Calle 18 No. 759 Bogotá, Colombia Conmulador (571) 332 34 34 • Ext: 4223 www.minvivienda gov,oo Página 2 de 6@MINVIVIENOA cuando la complejidad de la causa del reclamo así lo requiera, situación que deberá ser informada por escrito al consumidor"( .. .), Así también y con la finalidad de dar cumplimiento a la norma en mención, la competencia para responder por los daños en la estructura, estabilidad y acabados o línea vital de la vivienda está dada al productor o proveedor (constructor) tal y como lo expresa al artículo 10 de la Ley 1480 de 2011, que dice: "Responsables de la garantía legal. Ante los consumidores, la responsabilidad por la garantía legal recae solidariamente en los productores y proveedores respectivos. Para establecer la responsabilidad por incumplimiento a las condiciones de idoneidad y calidad, bastará con demostrar el defecto del producto, sin perjuicio de las causales de exoneración de responsabilidad

productores y proveedores respectivos. Para establecer la responsabilidad por incumplimiento a las condiciones de idoneidad y calidad, bastará con demostrar el defecto del producto, sin perjuicio de las causales de exoneración de responsabilidad establecidas en el artículo 16 de la presente ley." En ese orden de ideas, el productor o proveedor ( constructor) deberá dar respuesta a la reclamación dentro del término establecido en la norma y realizar la respectiva visita de verificación del objeto del reclamo; si la respuesta es positiva el productor o expendedor a partir de la fecha de la respuesta dada al consumidor y dentro de los 30 días hábiles siguientes a esta, reparará el acabado o línea vital objeto de reclamo 4. Cabe aclarar que de conformidad con la norma5 que regula la garantía legal de bienes inmuebles en especial en lo relacionado con la garantía en los acabos y líneas vitales del inmueble, el término de la garantía será de un (1) año y con respecto a la estabilidad del inmueble el término será de diez (10) años. Aunado a lo anterior, si el productor o expendedor no cumple con la reparación del acabado o línea vital del inmueble el consumidor podrá acudir ante la Superintendencia de Industria y Comercio para que previa investigación administrativa se proceda a imponer las sanciones previstas en la Ley 1480 de 20116• Por otro lado, respecto al mantenimiento de los bienes de uso común debemos hacer las siguientes precisiones. Los bienes de uso común son "Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de 'Ver inciso 2 del parágrafo primero del articulo 13 del Decreto 735 de 2013. 5

de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de 'Ver inciso 2 del parágrafo primero del articulo 13 del Decreto 735 de 2013. 5 Parágrafo 3 del artfculo 13 del Decreto 735 de 2013 '' "Por medio de la cual se expide el Estatuto del Consumidor y se dictan otras disposiciones" Calle 18 No. 759 Bogotá, Colombia Conmutador (571) 332 34 34 • Ext: 4223 www .minvivienda.gov.co Página 3 de 6@MINVIVIENOA ilfl" TODOS POR UN ·.'C..fifi!'!.fi,fifi!.! bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular"7; es dable a la asamblea general realizar "Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goceJj, para lo cual se requerirá de la mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto. En lo referente a la responsabilidad de la copropiedad frente a las reparaciones, es pertinente mencionar que si se presentan daños en las tuberías de aguas negras y lluvias, al tenor de lo estipulado en el artículo 3 de la Ley 675 de 2001, son considerados bienes comunes esenciales: "Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los

esenciales: "Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. fi ren.utan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos. los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, fi instalaciones generales de servicios públicos, tas fachadas y los techos o Josas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.,. (Subrayado fuera de texto) Acorde con lo anterior y teniendo en cuenta que las expensas comunes necesarias están establecidas con el fin de atender la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto•, y como quiera que es deber de la administración cuidar y vigilar los bienes comunes y ejecutar los actos de conservación de los mismos", para tales efectos podrá hacerse uso de los recursos en mención por parte de la administración, al ser esencial el mantenimiento de dichos bienes. Así también, si lo que ocasiona el problema es un bien de uso exclusivo, es pertinente remitirnos al artículo 22 de la Ley 675 de 2001, que nos habla de los bienes comunes de uso exclusivo, el cual señala que: 1 Ley 675 de 2001. Articulo 3. fi ley 675 de 2001, Articulo 46, numeral 1. 9 ley 675 de 2001, Articulo 3. 10 Ley 675 de 2001, Articulo 51, Numeral 7

1 Ley 675 de 2001. Articulo 3. fi ley 675 de 2001, Articulo 46, numeral 1. 9 ley 675 de 2001, Articulo 3. 10 Ley 675 de 2001, Articulo 51, Numeral 7 Calle 18 No. 7 - 59 Bogotá, Colombia Conmutador (571) 332 34 34 • Ext: 4223 www,minvivienda.aov,oo Página 4 de 6@ MINVIVIENDA "BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal /imitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutar/os. (. .. )" (Subrayado fuera de texto) Acorde con la norma anterior, los bienes comunes que hayan sido asignados al uso exclusivo de un propietario deben ser utilizados únicamente por el propietario al cual le ha sido asignado, quien determinará como hacerlo, aún más en razón a que por dicho uso exclusivo debe pagar, sin olvidar que el uso que haga del mismo debe estar dentro de los parámetros fijados por la ley, el reglamento de propiedad horizontal y la asamblea general de propietarios. Sobre el particular, tenemos que el artículo 23 de la Ley 675 de 2001, establece las obligaciones que debe cumplir el propietario de un bien privado al que le ha sido asignado un bien de uso exclusivo, a saber: "1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.

establece las obligaciones que debe cumplir el propietario de un bien privado al que le ha sido asignado un bien de uso exclusivo, a saber: "1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.

2. No cambiar su destinación.

3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de fas reoaradones locativas aue se requieran pQ[ el desgaste ocasionado aún baio uso legitimo, P.QL paso del tiempo.

4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.

PARÁGRAFO 10. Las metoras necesarias. no comprendidas dentro de las orev;siones de/ numeral 3 del presente artículo, se tendrán como exoensas comunes del edificio o conjunto, cuando no se trate de eventos en los que deba responder el constructor." (Subrayado fuera de texto) De acuerdo con lo anterior, es deber del propietario realizar las reparaciones locativas por el uso normal del bien, como las que se produzcan por deterioro causado por su culpa, salvo que las obras a realizar tengan el carácter de mejoras necesarias, las cuales se tendrán como expensas comunes de la copropiedad. En este orden de ideas, es claro que dependiendo de la naturaleza de las obras a realizar será responsabilidad de uno u otro ejecutarlas, así Calle 18 No. 759 Bogotá, Colombla Conmutador (571) 332 34 34 • Ext: 4223 www.rn1nvivienda.gov.co Página 5 de 6@MINVIVlENDA j,,,,, TODOSPORUN .'C.. fifififirfififi,!

Conmutador (571) 332 34 34 • Ext: 4223 www.rn1nvivienda.gov.co Página 5 de 6@MINVIVlENDA j,,,,, TODOSPORUN .'C.. fifififirfififi,! por ejemplo, si se trata de la reparac,on de placas de concreto, ésta deberá ser asumida por la copropiedad, ya que se trata de hechos que escapan al uso normal del bien dado al uso exclusivo. Vale la pena aclarar que si no se está en presencia de alguno de los supuestos anteriormente planteados (garantía legal y bienes de uso común o exclusivo), cualquier problema que se presente al interior del bien de dominio privado, corre por cuenta de su propietario. Por último, se considera necesario señalar que de conformidad con el artículo 58 de la Ley 675 de 2001, cualquier conflicto que llegare a presentarse en razón de la aplicación o interpretación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal, entre propietarios o arrendatarios del edificio o conjunto, o entre aquellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la copropiedad, puede resolverse acudiendo al comité de convivencia de la copropiedad, a mecanismos alternos de solución de conflictos o a la autoridad judicial competente (Juez Civil Municipal, proceso verbal sumario en única instancia, Código General del Proceso arts. 390 y ss.). En los anteriores términos damos respuesta a las inquietudes planteadas en su petición radicada bajo el número 2017ER0054 872, haciéndole saber que los alcances del concepto son los establecidos en el artículo 2511 del Código Contencioso Administrativo. Cordialmente,

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haciéndole saber que los alcances del concepto son los establecidos en el artículo 2511 del Código Contencioso Administrativo. Cordialmente,

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Jefe Oficina Asesora Jurídica El11boro: Johana Gémez Gómezfi

Al Reviso: Mlke Castro Roa - OAJ fecha: 19/05/2017 11 Código Contenc:if?so Adminlstre/!"O, Art/culO 25. "El derecho de petición incluye el de formular consultas escritas 0 fimtlles e las autoridades, en !13fación con fis meterles e su cargo, y sin perjuicio de Jo que dispongan normas especiales st_es consufias deberán lramfterse con economle, celericled, eflCIJCie e impsrdefidsd y rosofv6rse en un plazo máximo de fi::;: ..

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