MINVIVIENDAS - Concepto 042886 de abril 25 de 2011

Señor Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial Prospfidad Oficina Asesora Jurídica _ par, __ ,¡:jJwJbs República de Colombia _-,,--MINIS TE Rlri DE 271412011 a: . AMBIENTE, VIVIEND Al CONTES;fia FOLiOS:3 ANEXOS-fi y DES ARROLLO T TIPO Docu CITE: 1200-E2 • llEMJTEMENTAL:OFICIO -42B86 .OFICINA ASES DESTINATARIO·

ORA JURIDICA .ALVARO BALLESTEROS

ÁL:VARO BALLESTEROS

Carrera 54 N' 64A-75, Apio 802, Torre 9 Parque Central Salitre La Ciudad Referencia: Reglamento de Propiedad Horizontal y Otros, Derecho de Petición 4120E1-42886 del 7 de abril de 2011. Recibido en la Oficina Asesora Juridica el 11 de abril de 2011. Respetado señor Ballesteros, Previo a dar respuesta al asunto de la referencia, debe señalarse que el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial tiene dentro de sus funciones asignadas por la Ley 99 de 19931 y el Decreto-Ley 216 de 20032, expedir las politicas y regulaciones en materia de ambiente, vivienda, desarrollo territorial, agua y saneamiento, en ejercicio de lo cual emite conceptos de carácter general dentro de la abstracción que le permiten sus funciones y competencias, sin pronunciarse sobre asuntos de carácter particular y concreto. Sin perjuicio de lo anterior, con el ánimo de brindar información de carácter general le comentamos lo siguiente en respuesta a sus consultas, a saber:

PREGUNTA 1:

concreto. Sin perjuicio de lo anterior, con el ánimo de brindar información de carácter general le comentamos lo siguiente en respuesta a sus consultas, a saber: PREGUNTA 1: "1. ( .. .), cuál es el Reglamento de Propiedad horizontal vigente actualmente para el Conjunto Residencial Parque Central Salitre Primera y Segunda Etapa; el registrado mediante la Escritura Pública 1823, o el que se acordó por mayorías durante la Asamblea en el año 2005. ". (Sic) Para atender esta consulta, se debe tener en claro que las reformas al reglamento de propiedad horizontal es una decisión que exige mayoria calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto'; decisión que debe ser 1 "Por la cual se crea el Ministerio del _Medio Ambiente, se reardéna el Sector Público encargado de la gestión y conservación del medio ambiente .y ·los recursos naturales renovables, se organiza el Sistema Nacional Ambiental, S/NA, y se dictan otras disposiciones'' 2 "Por el cual se determinan las abjelivos, la estructura org8nica del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial y se dictan otras disposiciones" 3 Ley 675 de 2001, "ARTICULO 46 . .0ECISIONES QUE EXIGEN MAYORIA CALIFICADA. Como excepción a la nonna general, las •siguientes decisiones regueriran mayorla calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad gue integran el edificio o conjunto: ( ... ) 5. Reíorma a los estatutos y reglamento. ( .. )"(Subrayado extra texto).Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial Oficina Asesora Juridica República de Colombia

edificio o conjunto: ( ... ) 5. Reíorma a los estatutos y reglamento. ( .. )"(Subrayado extra texto).Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial Oficina Asesora Juridica República de Colombia elevada a escritura pública y registrada por el • administrador de conformidad a lo establecido por el numeral 9º del articulo 51 de la Ley 675 de 20014• Asi las cosas, se considera que con el fin de que sean oponibles frente a terceros las reformas de un reglamento de propiedad horizontal, deben constar en escritura pública debidamente registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin perjuicio de lo anterior, corresponde a la autoridad judicial competente establecer la vigencia del reglamento de propiedad horizontal, en cada caso particular y concreto. PREGUNTAS 2, 3 y 4: "2. ( ... ), si el actual Consejo de Administración elegido en la Asamblea General de copropietarios se encuentra legitimado para desarrollar las funciones establecidas por los estatutos de la copropiedad, o por el contrario se debe anular la asamblea con ocasión de haber sido convocada por un Consejo de Administración que estaba conformado de forma diferente a lo establecido en Reglamento de Propiedad horizontal reglado por la Escritura Pública 1823, del 14 de marzo de 2003. ". (Sic) "3. (. . .), si los miembros del actual Consejo de Administración pueden realizar cesiones, y tomar decisiones validas atendiendo a la representación por cada sector de la copropiedad de conformidad a la postulación que se realizara en la asamblea, que actualmente se ajusta a la fórmula de representación por sectores adoptada a partir del año 2005, o por el contrario el

conformidad a la postulación que se realizara en la asamblea, que actualmente se ajusta a la fórmula de representación por sectores adoptada a partir del año 2005, o por el contrario el actual consejo debe ajustarse a lo dispuesto por el reglamento establecido en la Escritura Pública 1823, del 14 de marzo de 2003. ". (Sic) "4. ( .. .), si ante la eventualidad que los actuales miembros del Consejo de Administración elegido en la Asamblea del 26 de Marzo de 2011 se encontraran incursos en alguna causal o situación que deslegitime o impida su nombramiento en la mencionada asamblea, sería viable entonces que continuase ejerciendo funciones de Consejo de Administración los anteriores Consejeros es decir los elegidos para el periodo 2010; a pesar de que ni la Ley 675 del 2001, ni el reglamento de la Copropiedad autoriza una prorroga inmediata o automática.". (Sic) De estar previstos los aspectos relativos al consejo de administración (funciones, elección, incompatibilidades, inhabilidades, entre otros) en el reglamento de propiedad horizontal, el funcionamiento de dicho órgano de dirección deberá supeditarse a lo contemplado por el reglamento que se encuentre ajustado a las previsiones legales para tener validez y poder ser oponible. En este punto, es pertinente anotar que la solución de conflictos dentro de la propiedad horizontal, cuando se presenten en razón a la aplicación o interpretación .de la ley o del reglamento, entre propietarios o arrendatarios del edificio o conjunto, o entre aquellos o el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, el articulo 58 de la Ley 675 de 2001 señala que puede

reglamento, entre propietarios o arrendatarios del edificio o conjunto, o entre aquellos o el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, el articulo 58 de la Ley 675 de 2001 señala que puede acudirse al comité. de convivencia, a mecanismos alternos de solución de conflictos 0 a 4 "Por /a cual se expide el Régimen de Propiedad Horizontal".IVIIJll;;]L'C;IIV u,::; l""\IIIIJICllit:;, v1v1,::;11ua 'j LJCiJQI IV IIV JC'llllUllc:11 Oficina Asesora Juridica República de Colombia la autoridad judicial competente (Juez Civil Municipal, proceso verbal sumario en única instancia, C.P.C. arts. 435 y ss.). PREGUNTA 5: "5. (. . .), si el desconocimiento del reglamento de propiedad horizontal genera algún tipo de responsabilidad civil, administrativa o penal; y quien seria el responsable, el Consejo de administración, el administrador o finalmente la responsabilidad resulta solidaria.". (Sic) De conformidad a lo establecido por el inciso 2º del artículo 50 de la Ley 675 de 2001 "Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal." (Subrayado extra texto). En lo que respecta a las responsabilidades de los miembros del consejo de administración, una vez analizada sistemáticamente la Ley 675 de 2001, se pudo

ley o del reglamento de propiedad horizontal." (Subrayado extra texto). En lo que respecta a las responsabilidades de los miembros del consejo de administración, una vez analizada sistemáticamente la Ley 675 de 2001, se pudo observar que no existe estipulación alguna al respecto; sin embargo, se considera que a dichos miembros se les puede endilgar responsabilidad civil o penal por sus actos, en caso de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal. Sin perjuicio de lo anterior, habrá de tenerse en cuenta que cualquier decisión acogida en el reglamento que contravenga el régimen de propiedad horizontal se entiende por no escrita, según lo establecido por el parágrafo 1 º del artículo 5 de la Ley 675 de 20015. En los anteriores términos damos respuesta a las inquietudes planteadas, haciéndole saber que los alcances del concepto son los establecidos en el inciso 3º del artículo 256 del Código Contencioso Administrativo. Cordialmente, Hector Alexander Torres Morarefi Mónica María Muñoz Buitrago14{04/2011 5 Ley 675 de 2001, Articulo 5°, "PARÁGRAFO 1fi. En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podran vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderan no escritas." 6 Código Contencioso Administrativo, Artículo 25, Inciso 3fi: "( ... ) Las respuestas en estos casos no comprometeran la responsabilidad de las entidades que las atienden, ni seran de obligatorio cumplimiento o ejecución." C010l3527 Página 3 de 3