MINVIVIENDAS - Concepto 067017 de Junio 22 de 2011

fifi'""' Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial \fij Oficifia_Asesora Juridica '-¡;,, Republ1ca de Colombia libe1!od y 01don j\\\\ 1\\\\ Bogotá o.e., 2. 2. • 1f'1 {:,fi C-,:}7 b¡ ñ Señor ·"'51 '¼cr,J•• fi. U i\ JULIO CESAR MORALES NIÑO Carrera 78F Nº 6-50 sur, Interior 14, Apto. 301 Agrupación Urbanización Techo La Ciudad /sL C:O!·JTEE:Tf,t,; C:JTE: 1200-E2-D70i 7 11PO DOC:Ufi,\ENT.A.L:OFIClD l":Ef,'i!TE:OFIClt-J,\ ,a.,E:Et::o¡;c;f, .JUF-:1 DIGA Referencia: Aplicación Ley 675 de 2001, Derecho de Petición 4120-E1-67017 del 31/05/2011. Recibido en la Oficina Asesora Jurídica el 9 de junio de 2011. Respetado señor Morales, Previo a dar respuesta al asunto de la referencia, debe señalarse que el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial tiene dentro de sus funciones asignadas por la Ley 99 de 19931 y el Decreto-Ley 216 de 20032, expedir las políticas y regulaciones en materia de ambiente, vivienda, desarrollo territorial, agua y saneamiento, en ejercicio de lo cual emite conceptos de carácter general dentro de la abstracción que le permiten sus funciones y competencias, sin pronunciarse sobre asuntos de carácter particular y concreto, como el que plantea en su comunicación.

de lo cual emite conceptos de carácter general dentro de la abstracción que le permiten sus funciones y competencias, sin pronunciarse sobre asuntos de carácter particular y concreto, como el que plantea en su comunicación. Sin perjuicio de lo anterior, con el ánimo de brindar información de carácter general le comentamos lo siguiente en respuesta a sus peticiones, a saber: "¿Es legal cobrar expensas comunes con presupuestos creados a criterio propio y viciados. Es legal administrar propiedad horizontal a través de comités. Es legal pretender aplicar multas por la no asistencia de reuniones minúsculas, sin fundamento legal. Es legal administrar propiedad horizontal sin personería jurídica, sin tener legalmente una administración tal como lo ordena la Ley 675 de 2003. Es legal que se cite a reuniones más de tres veces con los mismos procedimientos y no se presente actas, ni se permita hablar. Es legal violar todos los derechos fundamentales. Es legal violar las Leyes y la misma Constitución Nacional, etc.?." De conformidad con lo establecido en la Ley 675 de 2001 en sus artículos 863 y 874, todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal deben 1 "Por la cual se crea el Ministerio del Medio Ambiente, se reordena el Sector Público encargado de la gestión y conservación del medio ambiente y los recursos naturales renovables, se organiza el Sistema Nacional Ambiental, SINA, y se dictan otras disposiciones" • • 2 "Por el cual se determinan los objetivos, la estructura orgénica del Ministerio de Ambienle, Vivienda y Desarrollo Territorial y se dictan otras dispesiciones" • 3

disposiciones" • • 2 "Por el cual se determinan los objetivos, la estructura orgénica del Ministerio de Ambienle, Vivienda y Desarrollo Territorial y se dictan otras dispesiciones" • 3 Ley 675 de 2001. Articulo 86. "RÉGIMEN DE TRANSICIÓN. Los edificios y conjuntos sometidos a los reglmenes consagrados en las leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, se regirén por las disposiciones de la presente ley, a partir de la fecha de su vigencia y tendrén un término de un (1) año para modificar, en lo perlinente sus reglamentos internos, prorrogables por seis (6) meses mas, según lo determine el Gobierno Nacional. Transcurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen l l ( 1 •fi• l 1 1Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial Oficina Asesora Juridica República de Colombia regirse por la citada ley, por lo que claramente se puede afirmar que la norma que rige la propiedad horizontal es la Ley 675 de 2001, la cual derogó las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998. Sobre los temas objeto .de consulta me permito manifestar lo siguiente: Cobro de Expensas Comunes De acuerdo a lo establecido en el articulo 38, numeral 4º, dentro de las funciones de la asamblea general de propietarios se encuentra la de aprobar el presupuesto anual y las cuotas para atender las expensas comunes necesarias (ordinarias o extraordinarias). Asi las cosas, el presupuesto para atender las expensas comunes es el aprobado por la asamblea general de propietarios. Administración de la Propiedad Horizontal.

cuotas para atender las expensas comunes necesarias (ordinarias o extraordinarias). Asi las cosas, el presupuesto para atender las expensas comunes es el aprobado por la asamblea general de propietarios. Administración de la Propiedad Horizontal. Al tenor del articulo 50 de la Ley 675 de 20015, la administración y representación legal de la propiedad horizontal es ejercida por un administrador que nombre la asamblea general de propietarios o el consejo de administración, según sea el caso; quien podrá ser una persona natural o jurídica. Sanciones por el incumplimiento de obl igaciones no pecuniarias. El régimen de propiedad horizontal, establece que las sanciones aplicables por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias consagradas en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, son las que se encuentran establecidas en el articulo 59 de la Ley 675 de 20016• llevado a cabo las modificaciones señaladas, se enlenderan incorporadas las disposiciones de la presente ley a los reglamentos internos y las decisiones que se tomen en contrario seran ineficaces". 4 Ley 675 de 2001. Articulo 87. "VIGENCIA Y DEROGATORIA. La presente ley rige a partir de su publicación y deroga las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, así como los decretos que se hayan expedido para reglamentarlas." 5 Ley 675 de 2001 "ART[CULO 50. NATURALEZA DEL ADMINISTRADOR. La representación legal de la persona jurldica y la administración del edificio o c□niunto corresponderán a un adminislrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde sera elegido por dicho

administración del edificio o c□niunto corresponderán a un adminislrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde sera elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sufi funciones, se radican en la cabeza de la persona jurldica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias. Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurldica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimienlo o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal. ( ... ) • PARÁGRAFO 2o. En los casos de conjuntos residenciales. y edificios y conjuntos de uso mixto y comercial quien ejerza la administración ,directamente, o por encargo de una persona jurldica contratada para tal fin, deberá acreditar idoneidad para ocupar el cargo, que se demostrara: en los términos del reglamento que para el efecto expida el Gobierno Nacional.". {Subrayado exlralexto). e "Ley 675 de 2001. ARTICULO 59. CLASES DE SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de propiedad •.sP 1:<-;-1 ,--e:-:-, . ' fifijf . '. fi C010!'.l527Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial

•.sP 1:<-;-1 ,--e:-:-, . ' fifijf . '. fi C010!'.l527Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial Oficina Asesora Juridica República de Colombia Adicionalmente, el artículo 60 ibídem, contempla los aspectos relacionados con la imposición de las sanciones, a saber: "Ley 675 de 2001. ARTICULO 60. Las sanciones previstas en el articulo anterior serán impuestas por la asamb_lea general o por el consejo de administración, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad. Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en · el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto. la imprudencia o negligencia, asl como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones. de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia. PARAGRAFO. En el reglamento de propiedad horizontal se indicarán las conductas objeto de la aplicación de sanciones. con especificación de las que procedan para cada evento, asl como la duración razonable de las previstas en los numerales 1 y 2 del articulo precedente, de la presente )gy." (Subrayado fuera de texto) Conforme a lo enunciado, se puede afirmar que las sanciones que deben ser aplicadas por la asamblea de propietarios o el consejo de administración, según sea el caso, son las que se encuentran en el artículo 59 de la Ley 675 de 2001, sin que ellos puedan

por la asamblea de propietarios o el consejo de administración, según sea el caso, son las que se encuentran en el artículo 59 de la Ley 675 de 2001, sin que ellos puedan entrar a efectuar algún tipo de regulación diferente. Sin perjuicio de lo anterior. el reglamento de propiedad horizontal deberá contener las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con especificación de las que procedan para cada evento, así como la duración razonable de las previstas en los numerales 1 y 2 del artículo 59 de la ley de propiedad horizontal. Personería Jurídica de la Propiedad Horizontal. Según el artículo 4º de la Ley 675 de 2001. "Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley.". horizontal, por parle de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de la ley, ciara lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes sanciones:

1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.

2. Imposición de multas sucesivas, mientra·s persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en lodo caso, sumadas no podrán exceder de diez ( 1 O) veces las exfiensas necesarias mensuales a 'cargo del infractor.

valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en lodo caso, sumadas no podrán exceder de diez ( 1 O) veces las exfiensas necesarias mensuales a 'cargo del infractor.

3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.

PARÁGRAFO. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo." (Subrayado extralex!o)Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial Oficina Asesora Jurídica República de Colombia Por lo tanto, una vez constituida la persona jurídica queda sometida al cumplimiento del régimen de propiedad horizontal. Convocatorias a Reunión de Asamblea. En principio el articulo 39 de la Ley 675 de 20017 , contempla dos tipos de reurnon: la ordinaria que se realiza una vez al año y la extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto asi lo ameriten. Por lo anterior, a reunión extraordinaria se puede citar en cualquier momento conforme a lo establecido en dicho artículo. Solicitud de Actas. De acuerdo a lo establecido por el artículo 47 del régimen de propiedad horizontal, las decisiones de asamblea deberán constar en acta; de la cual deberá hacerse entrega a los propietarios so pena de dar cumplimiento al parágrafo del citado articulo, que en su tenor literal manifiesta: "Todo propietario a quien se le niegue la entrega de copia de acta, podrá acudir en reclamación ante el Alcalde Municipal o Oistrital o su delegado, quien a su vez

tenor literal manifiesta: "Todo propietario a quien se le niegue la entrega de copia de acta, podrá acudir en reclamación ante el Alcalde Municipal o Oistrital o su delegado, quien a su vez ordenará la entrega de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo. ". Ahora bien, en lo que respecta a su consulta en lo relacionado a adelantar una investigación al caso subexámine, me permito reiterar que este ministerio no tienen dentro de sus funciones la de inspección, control y vigilancia de la propiedad horizontal. Sin embargo, se puede advertir que la ley no estableció una autoridad especifica para la "inspección, control y vigilancia" de la propiedad horizontal. Siendo ejercida por los copropietarios como responsables directos o indirectos del nombramiento de los órganos de la administración conformados por el administrador y el consejo de administración, quienes además reunidos en asamblea general de copropietarios pueden elegir un Revisor Fiscal. Adicionalmente, cualquier conflicto en razón a la aplicación o interpretación de la ley o del reglamento, entre propietarios o arrendatarios del edificio o conjunto, o entre aquellos o el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, el articulo 58 de la Ley 675 de 2001 señala que puede acudirse al comité de convivencia, a mecanismos alternos de solución de 7 Ley 675 de 2001, "ARTICULO 39. REUNIONES. La Asamblea General se reunirá ordinariamenle por lo menos una vez al año, en

la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada periodo preSupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurldica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupues\o para el siguiente año. La convocatoria la efectuará al administrador, con una anlelación no inferior a quince (15) dlas calendario. Se reunir8 en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto asl lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad." (Subrayado extratexlo) " CO!llt3:i27 n.:._, __ • ·'- fiMinisterio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial Oficina Asesora Juridica República de Colombia conflictos o a la autoridad judicial competente (Juez Civil Municipal, proceso verbal sumario en única instancia, C.P.C. arts. 435 y ss.). Por último, en lo que respecta a la ocupación del espacio público su solicitud será remitida por competencia al Departamento Administrativo de la Defensoría del Espacio Público. Igualmente, se remitirá por competencia. a la Procuraduria General de la Nación, su solicitud de intervención a la Defensoría del Espacio Público. En los anteriores términos damos respuesta a las inquietudes planteadas, haciéndole saber que los alcances del concepto son los establecidos en el inciso 3º del articulo 258 del Código Contencioso Administrativo.

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saber que los alcances del concepto son los establecidos en el inciso 3º del articulo 258 del Código Contencioso Administrativo.

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0Fecha: Hec\or Alexander Torres Moralesfi Mónica María Muñoz Buitrago. 21/06/2011 Código Contencioso Administrativo, Artlculo 25, Inciso 3fi: "( ... ) Las respueslas en estos casos no comprometeran la responsabilidad de las entidades que las atienden, ni serán de obligatorio cumplimiento o ejecución." 1 1 11,fi, 1 f f •. <,F 1:-,::,.1 fi U.fi--fi - L Net - \fi fi