MINVIVIENDAS - Concepto 006510 de febrero 11 de 2011

• Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial

Oficina Asesora Jurídica Señor FERNANDO PICO CHACÓN Car[era 8 Noc.16°51, .Oficina 303 La Ciudad República de Colombia ... e,,;, O! y.,,.,. "i,J •. :fifiu j, 1 IJ{ ,lf!llSTERIO DE AMBIENTE, VIVIENDA y DESARROLLO T . .... ,_ .. · · CJ Aff!h□11 9:55;35 FOLIOS:4 ANEXOS:□ AL CONTESTAR CITE: 1200-E2-651 0 TIPO DOCUMENTAL:OFICIO REMITE:OFICI NA ASESORA JURIDICA DESTINAT ARIO:FER IMIJDO p ICO CHACON • Referencia: • Modificación Coeficientes de Coprbpiedaél y· Otros, Derecho. de· Petición 4120-E1°65í O 'del25 dE:? enero dé 2011: Recibido en la Oficina Ases6ra Jurídica el 27 .de enero de 2011 . .. ,. . . ' ' ' . . • • ' . .Respetado señor Pico, Previo a dar respµesta a,I asunto de la referencia, debe. s,eñalarse que el Ministerio de Arn,bie"Hie, .\Íiviefiéja y pesarrcillo .Territorial fifirie'.dentro ªfi-fiuf funciones asignadas por la .Ley 99,dfi,J 99fi1 .y .el Decreto-Ley 216 de, 2QQ3fi. expedir las,,. políticas y regulaciones· en materia de ambiente, vivienda, desarrollo territorial, agua y saneamiento, en ejercicio de lo cual emite conceptos de carácter general dentro de la abstracción que le permiten

en materia de ambiente, vivienda, desarrollo territorial, agua y saneamiento, en ejercicio de lo cual emite conceptos de carácter general dentro de la abstracción que le permiten sus funciones iy cpmpetencias, sin ·pronunciarse sobre asuntos de carái::ter: particular y concreto. 1 '.T, • 1 Sin perjuicio de lo anterior, con el ánimo de brindar información le comentamos lo ,siguiente ·en res¡:juesta a su:petición enviada . a ,la Superintendencia de .Notariado y .Registro; quien yfi. se, pronunció sobre· los puntos 1•,yB,;y que-fue. ,remitida ·a éste Ministerio,· a saber:• PREGUNTA2,3y6: /2:En ·qu.é,tasos; isegún la• Ley. 675 de 2001;• se pueden reformar, tos coeficientes de una PropiedaqHorizqnt,éJ/,que surgió ,a la. vicia jurídica en ehaño •.J992/;puecle ser arbitraria esta· ,reforma? (s/cr ,,,,, .'.'3:o Cu?!. ha .de ser .el ,,trami(e que se qe_be, seg¡¡ir.: afJte 1as autor{dades de g/qr,eación y/o curadurías urbanas, para realizar la reforma de coeficientes de una Propied9d):jor[zontal que surgió a la vida jurídica en el año de 1992, es decir cuando aún (sic)n o esíába' vigiin!f; la Ley 675 de 2001? (sicr .. . . . . . "6., que ocum, cuando, en una_reforma de_ coefic;ientes, que fiefili?? UQ.ª f;'.rdp[r,fiad Hórlzontal

675 de 2001? (sicr .. . . . . . "6., que ocum, cuando, en una_reforma de_ coefic;ientes, que fiefili?? UQ.ª f;'.rdp[r,fiad Hórlzontal su'rgid'a 'eri el año df 1992, fse _ha qüerido reiilizar Una rffform,a 1ffa'/fiz H,'J,' /fl Ley'f;7f? del 2001, ' que"reqÜ/!,itos'deben cumplirsr!/¡jJra que se considere legal dii::ha'reiorma? (sic)" ' ' ' ¡,. r·· , ··.' -:···fi·-:·.'. ,-:::.· .. _;\·· :,· :· '. :·,·_, _· .. •i;•.- ·,, __ .,._,.•,.: ,'J ·',\;'. ,,,_·::·_, \r.,:--;· 1 "Por la cual se crea el Ministerio del Medio Ambiente, se reordena el Sector Públii::o ·eni::afgadO dE! la gestión Y ·conSE!rvación del medio ambiente y los reCursos naturales renovables, ·se -·ofQanizá.1··.e1,·fisisterna-" · NáC:io'na1,:·Ambiérital;0 s·INA, :y•-·se • dictan otras ,.disp·osicibries"-;•.'¡s: )·, '., .- _ i ·· : -_,-. ,_ ., . ·.-:'.• · , , _ ., ·>·:·_•., - ; . - .-: :1·\_:...· _ • .- _. _ . --·\ -,-fi_,,. . ·, /-. .. _, .: ,·.:,:·,- -fi,-- •, ::···: ,_. -: • :. , _ fi'

_ • .- _. _ . --·\ -,-fi_,,. . ·, /-. .. _, .: ,·.:,:·,- -fi,-- •, ::···: ,_. -: • :. , _ fi' 2 uPor el cual se determinfin los objetivos, la·estrüctüréi ortfáhica-del ,-MiniSterio de Ambiente, Vivienda··y· 0esi3rrbl1o Territorial y se dictan otras disposiciones"¡ • • - •1 • • "'' • ' • • ·.\ ,·. -·,' -. Calle 37 No. 8 -.1.0-HogOta_..o. C.

PBX: 332 34 34:'..·'332 34 ·oo:.• Ex'tensión:·2362

Teléfax: 340 62 '.12- • 1 www: 1l1ínarnbien'tfi';gov ._ca._· Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial

Oficina Asesora Jurídica República de Colombia Cabe anotar que a partir del 4 de agosto de 2001, fecha en que empieza a regir la Ley 675 de 2001, toda copropiedad aún las constituidas con anterioridad a ésta fecha, deben regirse por lo establecido en la mencionada ley. Así las cosas, en ·10 que respecta a la modificación .de los coeficientes de copropiedad la • Ley 675 de 2001.3, en su artículo 28, establ.ece: "ARTICULO 28. MOQIF,/Cf\r;ilóN DE COEFICIENTES. La asam.blea general; con el voto favorable de un número plural de propietarios que represen,te al me.nos el setenta por ciento (70%) de los coeficie.ntas clf,. copropiedad c:{<¡if edificio o conjuntp, podrá autorizar reformas al

favorable de un número plural de propietarios que represen,te al me.nos el setenta por ciento (70%) de los coeficie.ntas clf,. copropiedad c:{<¡if edificio o conjuntp, podrá autorizar reformas al reglamento de ·t,ropiedad horizohtaf refaéíbnadas con modificación de los coeficientes de propiedad horizontal, en los siguientes eventos:

1. Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en. cuenta los parámetros legales para su fijación.

2. Cufindo· el, edifiSio o c:onjLJ(¡tq $e adicione con puevos b.iene.s priyados, pfioeluc¡to ele fa 'elesafe6tacíón de un b.ien comü(l o cié la aelquis[ción ele otros bienes qu_e ,;;.e arexer, al mismo. : · • ,. , :1 ,'1/ _,, '( '' S' , - • ,_ : ,., • • _l,' • • _. ,•, ,: •·.-·· ., • ,, . , • 3. Cuándo se éx/11íga/a propiedad horizontal en reh,ción con una parta del edificio d conjunto. 4.' Cuando se cambié la destin'áción de un bien de dominio párticufar, :si fist;g sé tuvo en cuenta· • ·. para'ia fijación de/os coeficientes de copropiedad" , • , .. ,_¡; .•• ,, . En. consecuencia, la modificación de· los coeficientes . de copropiedad de un· edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal, es viable siempre y cuando se efectúe bajo los parámetros establecidos por el artículo 28 de la Ley 675 de 2001.

,, . En. consecuencia, la modificación de· los coeficientes . de copropiedad de un· edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal, es viable siempre y cuando se efectúe bajo los parámetros establecidos por el artículo 28 de la Ley 675 de 2001. • • .,()¡sí mismo, en virtud de,19 nor:ma enunciada, se puede inferir que,;la modificación de los coeficiemtes,de copropiedad no,requiere de trámite alguno. ante ,las. autoridades de planeación y/o urbanísticas. Sin embargo, se recomienda revisar la mormatividad que trata sobre las liceí lcias urbanísticas, es decir, el Decreto 1469 de 20101; con el fin de determinar si las modificaciones de los coeficientes de copropiedad, están relacionadas •con,:modificaciones de fas unidaqes privadas o bienes comunes que deban contar con licencia de construcción.-,·Debido a ·que' la carencia del perrniso • respectivo de la autoridad urbanística competente generaría una infracción urbanística, la cual debe ser .·•sahci□f]ada por lds alcaldés,·.décdhformidad con Id establecido eriel articulo 103 y 104 'de láLe'y 388'de 19975: • ·• • '' '' PREGUNTA4: . . . . .... ,··.•. . . .· .. . . .

... · ;'.4.' Cufilq">.l! n lfi. fiofiúfie. ritp/i1, l\,f':140t que. o,bligaf'?riéi_mente se det;in pr<:Jtpcqlizar a la • escntura pub/Jea. mediante. la i?/fiI 9e. re(.o,rrnan lo9 coe.fic1er¡(es?. Q_ue., 1?(f!sl9s ge,:,erEJ. no ha,berse protocolizado 'uno éuálquierá dé los· documentos exigidos para· realizar tá ··reforma de coeficientes? (sic)" • · ,, • · • ',. <' , ,-. 11 '' i·' (,,.cJ, ' .• .. . - , Í•'; :' ,:•, ,. ' C' ., "- : fi ."por rn.ecJio de .la CLJEif ,fe .. e,r.pide el_ Rfigimen de -Prq_p/edad Horiz.qntpl'.'.: 4 "PDr el cual se reglamentan fas disposiciones relativas a JaS licencias urbanfsticas; al reconocimiento de edificaciones;.a la.función , : p.Q.b!ff=P qu,fi de.s.e.rnpfi(!anJos cura_d9r,es_.ur:banas y_se _expidªIJ Q(fis_ -d[sposiciones" .. •. •. • :_,_,. 5 "Por la cual se modifica la Ley 911 de 1989, y la Ley 3ª de 1991 y se dictan otras disposiciones" Cal!e 37 No. 840-Bógolá. D. C. p. __ sx: 33 __ 2. 34 3fi.• ... ,-.fi'.3fi. 2 31_ □.fi fi Efitens.ifi .. . 1 ; fi362 _Telefai-::34062 __ i2_;·:, -, • _.' ,-, •

. 1 ; fi362 _Telefai-::34062 __ i2_;·:, -, • _.' ,-, • www.minambierite._gov.cfi:'.,: • . · .. :.. --· -_ i .S.GS. • CO10/3527 ·. ,.- . Página ·tfié 4- •Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial Oficina Asesora Jurídica República de Colombia Del análisis sistemático y armónico de. la Ley 675 de 2001,. se considera que para la modificación de los coeficientes de copropiedad6, es pertinente protocolizar como mínimo los siguieliltes documentos:

• 1

1. Acta de nombramiento del Administrador (representante legal° de la copropiedad), o • en'su,defedoiel Certificado de Existencia y Representación.de la,-Persona Jurídica .expedido por ;el Alcalde Municipal, o Distrital del lugár de ubicación .del. edificio o conjunto, oa•lapersona.o entidad en quien este delegue esta facultad; • 2. Fotocopia del documento de identidad del Administrador; • 3. • Act¡i de la As:;imblea en la. que se aprobó la •reforma del Reglamento de Propiedad Horizontal, en !la cual deberá estar aprobada la modificación de: los coeficientes de copropiedad, con un quórum del 70% de los coeficientes de copropiedad;

4. Documento contentivo de la modificación de los coefioientes de copropiedad, con su respectivo porcentaje por unidad privada.

Sin perjuicio de lo. anterior, también se deberán protocolizar los demás documentos que se consideren convenientes al tenor de la normativa de Notariado y Registro de Instrumentos Públicos.

PREGUNTA 5:

respectivo porcentaje por unidad privada. Sin perjuicio de lo. anterior, también se deberán protocolizar los demás documentos que se consideren convenientes al tenor de la normativa de Notariado y Registro de Instrumentos Públicos. PREGUNTA 5: "5. Cuando se observa que a un mismo inmueble le. parecen coeficientes de propiedad diferentes, uno en .la Escritura Pública mediante la cual se constituyó la Copropiedad, otro el que aparece en el oficio de matrícula, otro el que se dice se ,le asigno en una reforma de coeficientes, entonces cual es el verdadero coeficiente de propiedad? (sic)" Como ya se mencionó, la reforma al reglamento de propiedad horizontal, que incluya la modificación de lqs coeficientes de copropiedad, deberá elevarse a Escritura Pública, la cual posteriormente deberá ser registrada en la Oficina de Instrumentos Públicos de la jurisdicción donde se encuentre ubicado el edificio o conjunto; en consecuencia, se considera que el coeficiente de propiedad horizontal que debe ser tenido en cuenta es •. aquel que aparezca en la última Escritura Pública debidamente registrada, según conste en el respE¡ctivo Certificado de Tradición y Libertad. PREGUNTA 7: "7. La reforma de, coeficientes que se realiza sin el lleno de los requisitos previstos por las normas urbanísticas, por la Ley 675 del 2001, falta de quórum calificado, aceptar y/o contabilizar en e1; quórum a una persona que no tenía la calidad de propietario, se considera INEFICAZ DE PLENO DERECHO y cuáles son las norma que sustentan la INEFICACIA?" Para atender este interrogante,· cabe 0 ánotar que la LE:Jy 675 de 200.1 contempla el

considera INEFICAZ DE PLENO DERECHO y cuáles son las norma que sustentan la INEFICACIA?" Para atender este interrogante,· cabe 0 ánotar que la LE:Jy 675 de 200.1 contempla el mecanismo de i1 pugnación de decislones . de la 'asamblea .geliera(dé • propietariofi, • 6 No obstante, el régimen -fie propiedad· horizontal no prevé, éxpreSarnfini'e qfi; dficfimentos· deben protocolizarse_ en la EScritura Pública de reforma de reglamento,·cuando se trata de modificaCiones a los coeficientes de copropiedad.· 1 Calle 37 Np. 8 - 40 -Bb'go\i;'i, D. e; PBX: 332 3·1 34 fi_-332 ,34 00_ • Efilensión: 2362

Telefax: "':34o 62·1·2 ! • fi;Nll.'1.ininarilbienté.gov .co • • i •e: ¡f'fi"'fi"':·,, t=>. fifi1.'.;G,,! • . _.,". fi• -fi· .., GP 153-1 CO.1013527

Página 3 de·4fi? . \t.,,ti5.fi,,J,} ,ifi:- libmtarl y Orden Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territoria.l Oficina ·Asesora Jurídica República de Colombia cuando no se ajusten a; las prescripciones : legales o al reglamento de la propiedad horizontal7. " • • , • • • • • • Sin embargo, como mecanismos alternativos para la solución de conflictos dentro de la • propiedad horizontal, cwando se presente un conflicto en razón a la aplicación o

horizontal7. " • • , • • • • • • Sin embargo, como mecanismos alternativos para la solución de conflictos dentro de la • propiedad horizontal, cwando se presente un conflicto en razón a la aplicación o interpretación:de la: ley o:del0reglamento,: entre• propietarios o arrendatarios del edificio o • :cOnjuntO,' o entre aquellos .o el. admi nisfradbc, el consejo de administración o cualquier otro órgano de:direccióR:crcohtrol dela persona jurídica, el: artículo 58 de· lá Ley 675 de 2001 señala que puede acudirse al'c:omité de :convivencia, ,a . meeanismos alternos de solución de conflictos o a la ·autoridad jud icial competente (Juez Civil Municipal, pr oceso verbal sumar io:en únicainstancia,: C.P.C. arts. 435 y ss.). El presente. concepto se expide de conforrnidad· con lo dispuesto en el.inc iso 3º del artículo 258 del Código Contencioso Administrativo. Cordialmente,

Elaboró: f1i( ·RE!Visó:

V Fecha: HeClor A·1exa_rid,fir :rfi;fiefi·fi:fi;;_;fifi

Mónica María Muñoz Buitrago 03/02/2011 7 Ley 675 de 2001, "ARTICULO 49. IMPUGNACIÓN DE DECISIO NES. El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de

biene_s i:;ir!fiadqs¡_pc;ifirán ip1puQnaf la,s·.fifi,cis_i()_nes Pe,Ja aSfirJ!Jh?a gfin!3:ral, dfi-prc;:ipifitar_ip _ s,: fifi.iando no se ajusten:ª· [as prescripciones lefiales o al reglafient_Q de la propiedad h _ orifiontal. • . . . : : . . __ . La - ¡ñ,j:iugr, aCÍóri sólo poÍ:fri.i'".i nteílfBrSá d81ltro de· Ios • dos· \2Y meiSfis: siguientes a· lá fecha de ¡a éóml..lllicación ·o: publícadón de la respectiva -acta. Sera aplicable para efectos del presente artículo, _el procedimiento consagrado en el artlculo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complem·enlen." 11 Código· Contencioso ,:f.\dministrativo;,,-Artlculo 25, .I nciso ,¡3fi:, . '.'( .. :} . ·Las respuestas ,-en estos .. casos no comprometerán la responsabilidad de las:enlic:!aPes que las· atie·nden, ni serán.de_ obligatorio cumplimiento o ejecución.''. . , . , Cfifle 37 No. 8 -.40 Bogoti\, D. C. 1

PBX: 33;2 34 34-• 332 3fi otj_• Extensiófi\_236f ' ·relefax; 340·62 12 -- • ' • ,-: ! wwv1.inín ambieílt1=.gov.cqi_ '

1 1 IC OfifiT fC •• i;r.<' .. .. . __ ,.,ui:,. .. cá1·oijs21._.-._

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