MINVIVIENDAS - Concepto 031252 de abril 14 de 2011

Bogotá D.C

Señor MINISTERIO DE AMBIENTE. VIVIENDA Y DESARROLLO T. 15/4/2011 10:49:64 FOUOS:4 AfJEXOS:ü

ABUNDIO CUENCA MONCALEANO

Calle 120 No.118°30 apartamento 502

E-mail: cuencaabundio@hotmail.com

Ciudad.

AL CONTESTAR CITE: 1200-E2-31252

TIPO DOCUM ENTAL:OFICIO

REMITE:OFICINA ASESORA JURIDICA DESTINII.TARIO:ABUNDIO CUENCA MOfJCALEANO ASUNTO: Radicación 4120-E1-31252 del 17 de marzo de 2011.

Consulta elección de consejo de administración, modificaciones al reglamento de propiedad horizontal y otras.

Cordial saludo: Previo a dar respuesta a la consulta del asunto, debe señalarse que el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, tiene dentro de sus funciones asignadas por la Ley 99 de 19931 y el Decreto-Ley 216 de 20032 expedir las políticas y regulaciones en materia de ambiente, vivienda, desarrollo territorial, agua y saneamiento, en ejercicio de lo cual emite conceptos de carácter general dentro de la abstracción que le permite sus funciones y competencias, sin pronunciarse sobre asuntos de carácter particular y concreto.

Aclarado lo anterior se dará una explicación general respecto de las inquietudes por usted planteadas, a saber: CONSULTA 1: "¿La asamblea que se reúna por primera vez y por ende por convocatoria que debe hacer el representante legal, con un quórum del 51%, puede determinar el número de Miembros del Consejo y elegir como tal a delegados de los

CONSULTA 1: "¿La asamblea que se reúna por primera vez y por ende por convocatoria que debe hacer el representante legal, con un quórum del 51%, puede determinar el número de Miembros del Consejo y elegir como tal a delegados de los copropietarios así en el reglamento se haya dispuesto lo contrario?" -SicCONSULTA 2: "¿ Tiene aplicación en el caso anterior y en los demás similares, lo dispuesto en el parágrafo 1° del artículo 5° de la Ley, según el cual "en ningún caso los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y en tal caso, se entenderán no escritas?" -SicDe conformidad con lo previsto en el artículo 53 de la Ley 675 de 20013, en los. 1 "Por la cual se crea el Ministerio del Medio Ambiente, se reordena el Sector Público encargado de la gestión y conservación del medio ambiente y los recursos naturales renovables, se organiza el Sistema Nacional Ambiental, SINA, y se dictan otras disposiciones". 2 "Por el cual se detenninan fas objetivos, la estructura orgánica del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territon·a1 y se dictan otras disposiciones". 3 "Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontar'. ; l 11 •fi• J l 1 •. - '. fi· .-· ,:,r 1 COW.]fi;;7 Pélgina ! de 4fifi Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial Jfi,,,_-.1fi.. Oficina Asesora Jurldica Prosi?etidad Pariatfil .. tlos :fi ·\fi/!. República de Colombia libe11od y Ordfin i ' .••

Jfi,,,_-.1fi.. Oficina Asesora Jurldica Prosi?etidad Pariatfil .. tlos :fi ·\fi/!. República de Colombia libe11od y Ordfin i ' .•• edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrndos por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, la asamblea de copropietarios deberá elegir un consejo de administración conformado por un número impar de tres (3) o más propietarios de . unidades privadas o sus delegados4. Cabe aclarar que si los reglamentos guardan silencio Tespecto al número de . miembros que deben conformar el consejo de administración debe darse aplicación a lo dispuesto en el articulo 53 de la citada ley. Se aclara que el quórum para la designación de los consejeros debe ser el previsto como regla general en el artículo 455 de la Ley 675 de 2001. En conclusión, para el caso de la designación de los miembros del Consejo de Administración las normas generales contenidas en la Ley se aplican subsidiariamente en caso de ausencia de regulación en el reglamento de propiedad horizontal. CONSULTA 3: "¿Es el reglamento de Propiedad Horizontal que se haya elevado a escritura pública y que se encuentre debidamente registrado en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos o Privados, el instrumento que regula las funciones de la asamblea que se reúne por primera vez con un quórum del 51% -- en todo caso no igual o superior al 70% -- de tal manera que por ejemplo pueda en esa oportunidad aprobar modificaciones a su texto, especialmente cuando encuentre en él disposiciones totalmente contrarias al ordenamiento jurídico?" -Sical 70% -- de tal manera que por ejemplo pueda en esa oportunidad aprobar modificaciones a su texto, especialmente cuando encuentre en él disposiciones totalmente contrarias al ordenamiento jurídico?" -SicDe conformidad con lo previsto en el articulo 38 numeral 6, de la Ley 675 de 2001, corresponde a la Asamblea de Copropietarios, "Aprobar las .. reformas al reglamento de propiedad horizontaf', decisión que requiere contar con una mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad 4 La figura del delegado: Por carecer de definición dentro del régimen de propiedad horizontal, se debe acudir al sentido natural de las palabras confonne a lo establecido en el artlculo 28 del Código Civil. El sentido natural de la palabra delegado es: "-a Participio de <<delegar>> n. Persona comisionada por otra para actuar en su nombre.", y a su vez delegar significa: "tr. e intr. Autorizar una persona a otra para que obre en represen/ación suya en algún asunto."; por lo que se puede decir que el delegado actúa en calidad de representante de quien lo faculta (Propietan·o;. 5 "ARTICULO 45. QUÓRUM Y MAYOR/AS. Con excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reunioRes de segunda convocatoria previstas en el articulo 41, la asamblea general" sesionará con un número plural dé propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, mas de la mitad de los coeficientes de.propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad mas uno de los coeficientes de propiedad <sic, texto repetido> representados en la

con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad mas uno de los coeficientes de propiedad <sic, texto repetido> representados en la respectiva sesión." (Subrayado fuera de texto) ! 1 11 •:• ! 1 l co H"•."3:';?7 Página 2 de 4que integran el edificio o conjunto, conforme como lo dispone el articulo 46 numeral 5 de la misma norma. Es de tener en cuenta, que esta norma es imperativa en los términos de la Ley 675 de 2001, por lo tanto es de obligatorio cumplimiento en los reglamentos de propiedad horizontalª. CONSULTA 4: "¿De acuerdo con Jo anterior, es el Consejo de Administración, "el órgano competente" para elegir el administrador " en los Edificios de las especificaciones anotadas, o es la asamblea la Asamblea convocada para que "proceda a nombrar al administrador dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes", como reza el tercer párrafo del mismo articulo 52 de la ley¿ "(Sic) El numeral 1 del artículo 38 de la ley 675 de 2001' señala como función de la asamblea general de propietarios nombrar y remover al administrador "cuando fuere el caso"; esto es, en las propiedades horizontales en que no exista consejo de administración de conformidad con lo establecido por el artículo 50' ibídem. Conforme a lo enunciado y teniendo en cuenta que el artículo 50 referenciado es una norma de carácter imperativo debe acogerse en los reglamentos de propiedad horizontal; por lo que cualquier disposición que se tome en el reglamento y contravenga el régimen de propiedad horizontal se entiende por no escrita, según

una norma de carácter imperativo debe acogerse en los reglamentos de propiedad horizontal; por lo que cualquier disposición que se tome en el reglamento y contravenga el régimen de propiedad horizontal se entiende por no escrita, según lo establecido por el parágrafo 1 del articulo 5 de la Ley 675 de 2001. CONSULTA 5: "¿Si la Construcción de la Propiedad Horizontal, comprende la existencia de un buen número de aparcaderos, "para Visitantes"- más de setenta (70) - según se lee en el Reglamento, inmuebles que hacen parte de los bienes comunes, es necesario que en el texto mismo del reglamento, se hayan incorporado norma inherente a la prestación 6 "Ley 675 de 2001, ARTICULO 5. CONTENIDO DE LA ESCRITURA O REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. ( ... ) PARÁGRAFO 1o. En ningún caso las disposiciones contenidas en tos reglamentos de propiedad horizontal fDdrán vulnerarl as normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no esctitas.( ... )" "Ley 675 de 2001. ARTICULO 38. NATURALEZA Y FUNCIONES. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes:

1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para periodos determinados, y fijarle su remuneración.( .. .)" (Subrayado exlratex/o) 8 Ley 675 de 2001, "ARTICULO 50. NATURALEZA DEL ADMINISTRADOR La representación legal de la

persona jurídica y la administración del edificío o conjunto corresponderán a un administrador designado por. la asamblea generarde propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exi!ita el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el periodo que se prevea ep el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias. ( ... ) " (Subrayado extra/ex/o). R Pá9ina 3 de 4fifi Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial ,ifi._fi•• ! Oficina Asesora Jurldica ·\fi_; República de Colombia ,¡-" Libmtad y .Ordrn de este servicio - Articulo 118 Código de Policía de Bogotá - o están ellas dentro de la capacidad de la Asamblea para aprobarlas por ser bienes destinados a esta explotación económica? - Decreto 1060 de marzo 31. 2009.---" -SicEl Decreto 1060 de 20099; amplió el objeto social de la propiedad horizontal, en lo que atañe a la explotación económica de los bienes comunes, a saber: '"ART{CULO PRIMERO: Objeto social de la persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal. Para los efectos de la Ley 675 de 2001. entiéndese que forman parte del objeto social de la propiedad horizontal. los actos y negocios jurfdicos que se realicen sobre los bienes comunes por su representante legal. relacionados con la explotación económica de los mismos que permitan su correcta v eficaz administración. con el propósito de obtener

y negocios jurfdicos que se realicen sobre los bienes comunes por su representante legal. relacionados con la explotación económica de los mismos que permitan su correcta v eficaz administración. con el propósito de obtener contraprestaciones económicas que se destinen al pago de expensas comunes del edificio o coniunto y que además facilitan la existencia de la propiedad horizontal. su estabilidad. funcionamiento. conservación. seguridad. uso. goce o explotación de los bienes de dominio particular." (Subrayado fuera de texto). Como se desprende de la normativa la explotación económica que se realiza por la propiedad horizontal por ser una persona jurídica sin ánimo de lucro se fundamenta única y exclusivamente en obtener contraprestaciones económicas que se destinen al pago de expensas comunes del edificio o conjunto, razón por la cual el reglamento de propiedad horizontal deberá ser concordante con lo establecido en el citado Decreto. En los anteriores términos damos respuesta a la inquietud planteada, haciéndole saber que los alcances del concepto son los establecidos en el inciso 3º del artículo 251º del Código Contencioso Administrativo. Cordialmente. 1wflo1fifi-fic1lil,/4Ív __ fiMILO fiAR . . EJA NÓ Oficina Ase fi-<IÚÍidi a V Proyecto: Sandra Carolina Galindo Acosla ,:;J.. ].Revisó: Mónica Maria Muñoz Builrago Fecha: 07/04/2011 9 "Por el cual se reglamentan los artículos 3, 19 y 32 de la Ley 675 de 2001" 10 Inciso 3 del Articulo 25 del C.C.A: "Las respuestas en estos casos no comprometerán la responsabilidad de

Fecha: 07/04/2011 9 "Por el cual se reglamentan los artículos 3, 19 y 32 de la Ley 675 de 2001" 10 Inciso 3 del Articulo 25 del C.C.A: "Las respuestas en estos casos no comprometerán la responsabilidad de las entidades que las atienden, ni seran de obligatorio cumplimiento o ejecución." 1 1 !l•fit 1 ! l

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