MINVIVIENDAS - Concepto 075809 de Junio 20 de 2011

fifi'.'.' Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial \'fj{;1J Oficifia_Asesora Juridica ·-.. ·¡, · Republica de Colombia liberl□d y Oiden Bogotá D.C., Señores 1-,L COl'/TEE:TAF: C!TE: i 200-E-Z-75808 -nro 001:,uMEl'JTAL:OF!Ct•:, FEl..-',ITE:OFIC!H,\ AE:EEüF:/-1 ,JLIF:!01 c,,.1.,

MARIA GLORIA DIAZ PEÑA

NESTOR TELLEZ MARCELA MAHECHA DEE:"ílNi-,Tf,F;!O:Mf-.F.!A 1:::,u:,F:IA Dl,A:Z. PEllAil•lEE:TOF: TELLEZit,IAF:CEL,.,

Calle 72 A Nº 94 A - 31, Interior 3, Apto. 301 Conjunto Residencial La Gran Manzana 11 P.H.

La Ciudad Referencia: Imposición de Sanciones y Solución de Conflictos, Derecho de Petición 4120-E 1-62952 del 23/05/2011.

Recibidos en la Oficina Asesora Juridica el 31 de mayo de 2011. Respetados señores, Previo a dar respuesta al asunto de la referencia, debe señalarse que el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial tiene dentro de sus funciones asignadas por la Ley 99 de 19931 y el Decreto-Ley 216 de 20032, expedir las políticas y regulaciones en materia de ambiente, vivienda, desarrollo territorial, agua y saneamiento, en ejercicio de lo cual emite conceptos de carácter general dentro de la abstracción que le permiten

la Ley 99 de 19931 y el Decreto-Ley 216 de 20032, expedir las políticas y regulaciones en materia de ambiente, vivienda, desarrollo territorial, agua y saneamiento, en ejercicio de lo cual emite conceptos de carácter general dentro de la abstracción que le permiten sus funciones y competencias, sin pronunciarse sobre asuntos de carácter particular y concreto, como el que plantea en su comunicación. Sin perjuicio de lo anterior, con el ánimo de brindar información de carácter general le comentamos lo siguiente en respuesta a sus peticiones sobre imposición de sanciones y solución de conflictos en la propiedad horizontal. La ley 675 de 2001' establece que las sanciones aplicables por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias consagradas en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, son las que se encuentran establecidas en el artículo 59 de la Ley 675 de

20014. 1 "Por la cual se crea el Ministerio del Medio Ambiente, se reordena el Sector Pública encargado de la gestión y conservación del medio ambiente y los recursos naturales renovables, se organiza el Sistema Nacional Ambiental, _SINA, y se dictan airas . disposiciones" 1 "Por el cual se determinan los objetivos, la ·estructura organica del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial y se dictan otras disposiciones" 3 "Por la oual se eslablece et Régimen de Propiedad Horizontal" '"Ley 675 de 20(11. ARTICULO 59. CLASES DE SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS.

El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de propiedad horizont'al, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en tos términos ,de la ley, dará lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a elfo hubiere Jugar, a ta imposición de las siguientes sanciones:

1. Publicación en lugares de amplia circulación de la ediflcación o conjunta de la lista de las iníractores can indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción. fi U:fi--fi -1. Netfi;¡ Cü'.UMinisterio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial

Oficina Asesora Jurídica República de Colombia Asi mismo, el articulo 60 ibídem contempla los aspectos relacionados con la imposición de las sanciones, a saber: "Ley 675 de 2001. ARTICULO 60. Las sanciones previstas en el articulo anterior serán impuestas por la asamblea general o por el consejo de administración, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad .. Para su - imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso. el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, asl como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.

circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia. PARÁGRAFO. En el reglamento de propiedad horizontal se indicarán las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con especificación de las gue procedan para cada evento, así como la duración razonable de las previstas en los numerales 1 y 2 del articulo precedente, de la presente m_y." (Subrayado fuera de texto) Conforme a lo enunciado, se puede afirmar que las sanciones que deben ser aplicadas por la asamblea de propietarios o el consejo de administración, según sea el caso, son las que se encuentran en el artículo 59 de la Ley 675 de 2001, sin que ellos puedan entrar a efectuar algún tipo de regulación diferente; siendo su cobro una de las funciones del administrador según lo contemplado por el numeral B del articulo 51 ídem5. Sin perjuicio de lo anterior, el reglamento de propiedad horizontal deberá contener las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con especificación de las que procedan para cada evento, así como la duración razonable de las previstas en los numerales 1 y 2 del artículo 59 de la ley de propiedad horizontal. De otra parte, una vez efectuado un análisis sistemático de la Ley 675 de 2001, se pudo establecer que la ley no contempló una autoridad territorial o nacional que ejerza el "control y vigilancia" de la propiedad horizontal. Sin embargo, cabe anotar que el régimen de propiedad horizontal contempla que: "Los administradores responderán por los

2. Imposición de mullas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que na podran ser superiores, cada una, a dos (2) veces el

régimen de propiedad horizontal contempla que: "Los administradores responderán por los

2. Imposición de mullas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que na podran ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en lodo caso, sumadas no podran exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.

3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esené:iales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.

PARAGRAFO. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo." (Subrayado extralexto) 5

Ley 675 de 2D□i, "ARTICULO Si. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR.0

La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, ¡:onservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguien\es: ( ... ) 8. Cobrar y recaudar. direclamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas. y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio parlicular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas sin necesidad de aulorización alguna." (Subrayado exlra\exto) 1 ! 1 l•fi• 1 f f"'11' ;!;fi fi:"' .. Jr:.c->c: Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial lfiffij Oficifia_Asesora Jurídica • · Y5 • Repubhca de Colombia

fi:"' .. Jr:.c->c: Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial lfiffij Oficifia_Asesora Jurídica • · Y5 • Repubhca de Colombia liber1ad y Ordfin perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.,,., situaciones que deben ser dirimidas ante la autoridad judicial competente. Adicionalmente, cualquier conflicto en razón a la aplicación o interpretación de la ley o del reglamento, entre propietarios o arrendatarios del edificio o conjunto, o entre aquellos o el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, el articulo 58 de la Ley 675 de 2001 señala que puede acudirse al comité de convivencia, a mecanismos alternos de solución de conflictos o a la autoridad judicial competente (Juez Civil Municipal, proceso verbal sumario en única instancia, C.P.C. arts. 435 y ss.). En los anteriores términos damos respuesta a las inquietudes planteadas, haciéndole saber que los alcances del concepto son los establecidos en el inciso 3º del articulo 257 del Código Contencioso Administrativo. Cordialmente, %

Elaboró: fievisó:

Fecha: Hector Alexander Torres Moralefi

Mónica Maria Muñoz Buitrago_ fi 13/0612011 6 Ley 675 de 2001, artlculo 50, Inciso 2º

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Elaboró: fievisó:

Fecha: Hector Alexander Torres Moralefi

Mónica Maria Muñoz Buitrago_ fi 13/0612011 6 Ley 675 de 2001, artlculo 50, Inciso 2º . 7 Código Contencioso Administrativo, Articulo 25, Inciso 3º : "( ... } Las respuestas en estos casos no compromelerén la responsabilidad de las entidades que !as a!ienden, ni seran de obligatorio cumplimiento o ejecución."