MINVIVIENDAS - Concepto 170309 de enero 12 de 2011

Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial Oficina Asesora Jurídica República de Colombia Señora·

ÁNGELA PATRICIA BUITRAGO ROJAS

• Representante Legal ECO S.A

Calle 72 Nº 12-65, Oficina 503 Teléfono 211 4870 La Ciudad 1200-2-170309 h-\lt-J18T5F:!•:• DE ,!..H8!E!.JTG, V!VIE::1../D..!.. V DE8.!..!=:;::;-oLLO T. i:J/H20i i i 7:fi,:fi2 i="OLI0fi:-4 . .l.J.¡¡;¡.,:,:,G:□ ,'.L ::fi::fin-:::;:::T,\R ó:iE: 1200-E:Z-170309 ¡-¡¡:,:, ¡: .. : .. :.¡_;¡.,ici-.;Tr.L.:DEF::EGHO· DE PET!CIOi·) 1"".i=:r.11 1 C:.•-'rl'-•ll'N'\ r.::;'c:E:,:,r;A JUF:!DJC:¡\ . . n;=;:,;-nH.,-'-,-t1-.R,1i-,•F.·Pf"--'fi:E=:'Ef-lTi',l-lT2 L.E,:,;.a.,L c•f: e,:,,:, Referencia:. Administrador Provisional, Derecho de Petición Nº 4120-E1-170309 del 27 de diciembre de 201 O. Recibido en la Oficina Asesora Jurídica el 29 de diciembre de 201 O. Previo. a dar respuesta al asunto de la referencia, debe señalarse que el Ministerio de Ambiente, Vivienda y•Desarrollo Territorial tiene dentro de sus funciones asignadas por la Ley 99 de 19931 y el Decreto-Ley 216 de 20032

Previo. a dar respuesta al asunto de la referencia, debe señalarse que el Ministerio de Ambiente, Vivienda y•Desarrollo Territorial tiene dentro de sus funciones asignadas por la Ley 99 de 19931 y el Decreto-Ley 216 de 20032 , expedir las políticas y regulaciones en materia de ambiente, vivienda, desarrollo territorial, agua y saneamiento, en ejercicio de lo cual emite.conceptos de carácter generaL No obstante lo anterior, con el ánimo de brindar información le comentamos lo siguiente . en respuesta a su petición: . Consulta 1 y 2: "1. Sírvase informar cuáles son las funciones del propietario inicial que actúa en calidad de administrador provi'sional." "2. Sírvase infórmar cuáles son las responsabilidades del administrador provisional respecto de a la persona jurídica del conjunto." • " De conformidad con lo establecido en la Ley 675 de 2001, son funciones de los administradores las establecidas en el artículo. 51, con • excepcIon • para los administradores provisionales de las que impliquen actos de representación legal, en razón a que ésta la ejerce el administrador designado por la asamblea general de propietarios o el consejo de administración, cuando sea el caso, según lo establecido por el artículo 50 ibídem, que en sü tenor literal cita: 1 "Por. la cual se crfia el Min1sÍerio del M_edio Ambientfi. _se reordena el Secto,r Público encargado _de la ges_tión_y conseivación del medio ambiente .Y los· recu'rsas natuÍales ·renovables, Se organiza el Sistema Nacional Arribiental; SINA_; y Se dictan otras disposiciÓn"es" ·_ • • •

medio ambiente .Y los· recu'rsas natuÍales ·renovables, Se organiza el Sistema Nacional Arribiental; SINA_; y Se dictan otras disposiciÓn"es" ·_ • • • 2 "Por el cual se determinan los objetivos, la estructura organica del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarroll□ Teíritorial y se dictan otras disposiciones" ,- - • Calle 37 No. e.- .4o··s□gfiÜt.D. c.

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1ca..:,rfc GP. 153·1Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial Oficina Asesora Jurídica República de Colombia "ARTÍCULO 50. NATURALEZA DEL ADMINISTRADOR. La representación legal de la persona iurídica v la administración del edificio o coniunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o . coniuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el conseio de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y cr;mtratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajustena las normas legales y reglamentarias. ( ... )"(Cursiva y subrayado extratextd) Designación que debe ser inscrita ante el "( .. .) Alcalde Municipal o Distrital ·del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad.

Designación que debe ser inscrita ante el "( .. .) Alcalde Municipal o Distrital ·del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad. ( ... )", con el fin de certificar la existencia y representación legal de las personas jurídicas que se someten al régimen de propiedad horizontal, conforme lo establece el artículo 8ª de la Ley 675 de 2001. No obstante lo anterior, el administrador provisional deberá velar por el cumplimiento del objeto de la persona jurídica, que consiste en "administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes . privados y cumplir y hacer cumplir la ley y reglamento de propiedad horizonta/"3• Consulta 3: "3. Sírvase informar a partir de qué momento el propietario inicial como administrador provisional, puede cobrar las expensas necesarias para la administración y conservación de los bienes comunes?." De conformidad con el artículo 29 Ley 675 de 2001, "Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad hórizontal", En consecuencia, se podría afirmar qµe el pago de expensas comunes debe efectuarse siempre que se preste el servIcI0 de administración, y servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los. bienes comunes de la propiedad horizontal. Lo que conlleva el cobro de los servicios brindados por parte del propietario inicial obrando_ en calidad de administrador provisional. _Consulta 4:

conservación de los. bienes comunes de la propiedad horizontal. Lo que conlleva el cobro de los servicios brindados por parte del propietario inicial obrando_ en calidad de administrador provisional. _Consulta 4: "4. Sírvase informar si se pueden realizar cobros de expensas retroactivamente." Teniendo en cuenta el contexto de su consulta, una de las funciones del administrador es: "Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando 3 Articulo 32 de la Ley 675 de 2001. Ca!!e 37 No. 8 - 40 Bogotá D. C.

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www.111inambíeílie.gov.coMinisterio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial Oficina Asesora Jurídica República de Colombia oportunamente el cobro judicial de ias mismas, sin necesidad de autorización alguna. '4. Con lo que se puede entender que el cobro de expensas , retroactivas que realiza el administrador provisional se considera viable, debido a que puede efectuar el cobro de aquellas cuotas de administración (expensas comunes necesarias) que se han dejado de pagar pdr parte de los propietarios de los bienes privados del edificio o conjunto sometido a propiedad horizontaL • Consulta 5: "5. Sírvase informar cómo se determinan dichas expensas y a partir de que hlÓmento se generan?".

sometido a propiedad horizontaL • Consulta 5: "5. Sírvase informar cómo se determinan dichas expensas y a partir de que hlÓmento se generan?". En lo que respecta a la determinación de las expensas comunes necesarias, estas se efectúan cuando la asamblea general aprueba el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, según la función establecida por el numeral 4º del articulo 38 de la Ley 675 de 2001, quienes por autonomía fijan la entrada en vigencia de las mismas, es decir, la fecha a partir de la . cual se debe efectuar el respectivo pago por parte de los propietarios de los. bienes privados, En los casos de existir una administración provisional, el reg1men de propiedad horizontal no establece la forma de determinar las expensas comunes necesarias, pero de lo anteriormente enunciado es posible colegir que el propietario inicial debe contar con el-respectivo presupuesto provisional de gastos, en el cual se logre establecer el correspondiente monto con el cual deberán contribuir al pago de las .expensas comunes necesarias los propietarios de los bienes privados del conjunto o edificio. De otra parte, cabe resaltar que los coeficientes de copropiedad determinan, entre otros aspectos: "El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha• ·de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago dEi cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo. cuando éstas se determinen de ,acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento. '6. Consulta 6:

ordinarias y extraordinarias de administración, salvo. cuando éstas se determinen de ,acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento. '6. Consulta 6: "6. Sírvase informar cuál es la correcta interpretación del artículo 52 de la Ley 675 de 2001, y si en este orden de ideas, es necesario que el constructor transfiera la propiedad de mínimo 51 % para poder efectuar la Asamblea de propietarios en donde se crean los órganos .de Ley y se entrega la administración, o por el contrario, desde la primera transferencia de inmuebles se puede realizar esa gestión tal y como se explicó en el numeral quinto de los hechos." El articulo 52 de la Ley 675 de 2001 establece que: 4 Ley 675 de 2001, Articulo 38, Numeral B . . 5 Ley Bi5 de 2001, Articulo: 25, • Numeral .J. • calle 37 No. a -10"BÜQota,_ D. c. PB>:: fi32.34 34 -fi-3.32 34 QO • Extensióri: 2362 Te!eia)c34O 0212 ww·w. minarnbififltE!,.g_ov .co GP 153·1 C01013527 Pagina 3 pe 4libcrtnd y Orden Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial Oficina Asesora Jurídica República de Colombia "ARTÍCULO 52. ADMINISTRACIÓN PROVISIONAL. Mientras el órgano competente no elija al administrador del edificio .o conjunto, ejercerá como tal el propietario inicial,· quien podrá contratar con un tercero tal gestión .. No obstante lo indicado en este articulo, una vez se hava construido v enaienado un

elija al administrador del edificio .o conjunto, ejercerá como tal el propietario inicial,· quien podrá contratar con un tercero tal gestión .. No obstante lo indicado en este articulo, una vez se hava construido v enaienado un número de bienes privados que representen por lo menos el cincuenta v uno por ciento (51 %) de los coeficientes de copropiedad, cesará la gestión del propietario inicial como administrador provisional. Cumplida la condición a· que se ha hecho referencia,· el propietario inicial deberá informarlo por escrito a todos los propietarios del edificio o conjunto, para que la asamblea se reúna y proceda a nombrar el administrador, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes. De no hacerlo el propietario inicial nombrará al · administrador definitivo." (Cursiva y subrayado extratexto) Lo que refiere la norma transcrita es que una vez el propietario inicial haya construido y enajenado como mínimo el 51 % de los coeficientes de copropiedad, cesará la gestión de éste como administrador provisional; para lo cual, debe.informarlo por escrito a todos los propietarios del edificio o conjunto, para que la asamblea se reúna dentro del tiempo establecido en la norma. y proceda a nombrar el administrador. De no efectuarse dicho nombramiento ene se término, el propietario inicial se encuentra facultado para nombrar al administrador definitivo. El presente concepto se expide d¡;¡ conformidad con lo dispuesto en i,I inciso 3º del articulo 256 de!Código.Contencioso Administrativo.

Elaboró: Revisó:

Fecha: Hector Alexander Torres Moralefi

Mónica María Muñoz Buitrag

articulo 256 de!Código.Contencioso Administrativo.

Elaboró: Revisó:

Fecha: Hector Alexander Torres Moralefi Mónica María Muñoz Buitrag °rJ-¡ 06/01/2011 " 1 ,._, - - ' 0· ; ..

6 Código Contencioso Administrativo, Articulo 25, Inciso 3Q: "( ... ) Las respuestas en eS_tos •casos no co'mprometerén la responsabilidad de las entidades que las atienden, ni serán de obligatorio cumplimiento o ejecución." Calle 37 No.·a- .40 Bcigota, D. C.

PBX: 332 _34 34·.: 332 34 00 • Extensión'.: 2362

Te!efax:'340 6:f 12 www,mínanibiefie .• gov.Co • •