PGN - DEBIDO PROCESO Vulneración por aplicarse al contrato una norma no permitida por la l

PROCURADURIA QUINTA DELEGADA ANTE EL CONSEJO DE ESTADO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO-Sujeto a las normas de la ley 80 de 1993, el Código Civil y por último a las del Código de Comercio Revisado el acervo probatorio se tiene que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes hoy en conflicto se encuentra sometido a las normas contenidas en la Ley 80 de 1993 y en lo no contemplado en ella por los Códigos Civil o de Comercio, en ese orden las normas aplicables son la Ley 80 de 1993, el Código Civil y por último el Código de Comercio porque los dos regulan el contrato de arrendamiento. CLAUSULAS EXCEPCIONALES EN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO-No están autorizadas por la ley 80 de 1993/DEBIDO PROCESO-Vulneración por aplicarse al contrato una norma no permitida por la ley El hecho de que la Ley haya establecido que se prescinda de la utilización de las cláusulas excepcionales, entre otros, en los contratos de arrendamiento, se tiene como una prohibición para las entidades incluirlas y aplicarlas por los motivos señalados por cada una de ellas por la Ley en esos tipos de contrato y así lo ha reconocido el Consejo de Estado en su jurisprudencia. Respecto a la aplicación de la cláusula excepcional de terminación unilateral del contrato de arrendamiento señalada en la Ley 80 de 1993, es de anotar que no es aplicable a este tipo de contrato en virtud a que la misma Ley lo establece de manera expresa. Al no encontrarse autorizada la inclusión de las cláusulas excepcionales en los contratos de

arrendamiento, el Departamento de Antioquia, efectivamente vulneró el derecho al debido proceso del arrendatario al proferir las resoluciones hoy demandadas por aplicar al contrato una norma que no se encontraba permitida por la Ley y en consecuencia por este hecho habrá lugar a declarar la nulidad de las resoluciones demandadas y no por las causales alegadas por el recurrente. ACCION DE NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO-Objetivos NULIDAD DE ACTOS ADMINISTRATIVOS-Por fundarse en normas no aplicables al contrato de arrendamiento A juicio de esta Delegada los actos administrativos se encuentran afectados de nulidad por fundarse en normas no aplicables al contrato de arrendamiento sin embargo no hay lugar al restablecimiento del derecho en virtud de que el arrendatario se encontraba en mora de entregar el inmueble a la entidad por la terminación del contrato por vencimiento del plazo pactado. ARRENDATARIO-Incumplimiento de las cláusulas contractuales La entidad estatal le informó dentro del plazo señalado por el contrato a la parte arrendataria su intención de no renovar el contrato de arrendamiento y la entrega del inmueble de conformidad a lo pactado en el contrato. Pese a que la Entidad cumplió con su obligación de informar la terminación del contrato, esto es, su intención de no renovar el contrato y solicitar la entrega del inmueble al arrendatario tal 05001233100020020492201 (38756) Carrera 5 No. 15-80 Piso 20 Bogotá D.C. Teléfono 5878750 5aCdeE/WRO/Almv IUS2010-269470

como lo habían pactado, el arrendatario no cumplió con las obligaciones de dar por terminado el contrato y entregar el inmueble como le correspondía de acuerdo al convenio pactado generando un incumplimiento de las cláusulas contractuales, aduciendo para ello la falta de aplicación de las normas del Código del Comercio, las que no eran aplicables al contrato objeto de estudio en el sub examine. Las normas del Código de Comercio no eran aplicables porque el contrato estaba sujeto a las normas de la Ley 80 de 1993, el Código Civil y por último a las del Código de Comercio, como estos dos códigos regulan el contrato de arrendamiento se debe entender que se aplicaba en primer lugar el código civil y no el de comercio. ACCION DE NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO-En el caso sub examine se presenta la nulidad pero no el restablecimiento del derecho A juicio de esta Delegada los actos administrativos se encuentran afectados de nulidad por fundarse en normas no aplicables al contrato de arrendamiento sin embargo no hay lugar al restablecimiento del derecho en virtud de que el arrendatario se encontraba en mora de entregar el inmueble a la entidad por la terminación del contrato por vencimiento del plazo pactado. Corolario de lo expuesto, el criterio de esta Delegada es que la sentencia debe ser modificada en relación con la declaración de nulidad de las Resoluciones 7361 de mayo 30 de 2002 y 12079 de 8 de agosto de 2002 y confirmada respecto de la denegación de la pretensión sobre el restablecimiento del derecho. Bogotá D.C., 23 de agosto de 2010

Doctor

MAURICIO FAJARDO GOMEZ

Consejero Ponente – Sección Tercera

CONSEJO DE ESTADO

E. S. D.

Ref.: Concepto 10-168

Acción Contractual 05001233100020020492201 (38756)

Actor: Jorge William Toro Mejía

Demandado: Departamento de Antioquia Honorable Señor Consejero: En la oportunidad procesal correspondiente esta Procuraduría Delegada emite concepto sobre el proceso de la referencia, que se encuentra a conocimiento del 2 05001233100020020492201 (38756)

5aCdeE/WRO/Almv IUS2010-269470 Honorable Consejo de Estado, en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora, el cual, como se verá, concluye con la solicitud de que se modifique la sentencia impugnada, con fundamento en lo siguiente: ANTECEDENTES. 1-. Demanda El señor Jorge William Toro Mejía, a través de apoderado, presentó demanda, en ejercicio de la acción de nulidad y restablecimiento del derecho, contra el Departamento de Antioquia, a fin de que se le reconociera las siguientes pretensiones: “1. Se declaren nulas las resoluciones 7361 de mayo 30 de 2002 y 12079 de agosto 8 de 2002 expedidas por el Secretario de Hacienda Departamental de Antioquia – Carlos Wollf Isaza y por el Gobernador de Antioquia, Eugenio Prieto Soto respectivamente, mediante las cuales se dio por terminado anticipadamente el contrato de arrendamiento número 97-CA-14-0010 suscrito entre el Departamento de Antioquia y el señor Jorge William Toro

Mejía, en virtud del cual se le arrendó un área aproximada de cuatro M2 aproximadamente para que este construyera un módulo en madera, para la venta de café en el primer piso de la Gobernación de Antioquia ubicada en la calle 42 Nro 15-186. 2-. Dichas resoluciones están viciadas de nulidad por desconocimiento del debido proceso consagrado en el artículo 29 de la Constitución Nacional, por violación del derecho al trabajo consagrado en el artículo 25 de la Constitucional Nacional y por violación del derecho a la igualdad consagrado en el artículo 13 de la Constitución Nacional, además son violatorias del decreto ley 410 de 1971, Código de Comercio, en sus artículos 518, 519, 520, 521, 522, 523 y 524. También están viciadas de nulidad por falsa motivación y desviación de poder por parte de los funcionarios que la profirieron. 3-. Como consecuencia de las anteriores declaraciones declarase responsable administrativamente al departamento de Antioquia y en calidad de restablecimiento condénesele a pagar por perjuicios materiales la suma de $320000.000 a los señores Jorge William Toro Mejía y Luis Alberto Castañeda Hernández y por perjuicios morales la suma de 200 salarios mínimos mensuales a cada una de las personas mencionadas. 3 05001233100020020492201 (38756) 5aCdeE/WRO/Almv IUS2010-269470 Con fundamento en los siguientes hechos: El señor Jorge William Toro Mejía, tenía contrato de arrendamiento con el departamento de Antioquia de un espacio de aproximadamente 4 M2 en el

primer piso del centro administrativo departamental situado en el sector de la Alpujarra de la ciudad de Medellín ubicado en la calle 42 Nro 52-186. En dicho espacio el señor Toro Mejía construyó un módulo de madera para el expendio de bebidas de café. Dicho negocio empezó a funcionar en febrero de 1996, y en noviembre de 1997 se hizo un nuevo contrato de arrendamiento. El 22 de octubre de 2001, el arrendatario recibió una comunicación del director de bienes de la secretaría de Hacienda Departamental, donde le informaba que de conformidad con la cláusula 4 del contrato inicial este no se renovaría. El señor Luis Alberto Castañeda Hernández como socio del señor William Toro se presentó donde el secretario de Hacienda Carlos Wollf, en compañía del Dr. Rodrigo Mendoza, diputado a la Asamblea de Antioquia para indagar el porque de la terminación unilateral por parte de la Administración del contrato de arrendamiento del negocio de venta de bebidas de café. El secretario de hacienda les dijo que era que ese negocio era de unos conservadores y además, ya se le había adjudicado por escrito al sindicato de trabajadores del departamento de Antioquia para que ellos lo explotaran. Intervino el diputado Rodrigo Mendoza y le dijo al secretario de hacienda que por favor reversara dicha decisión y que dejara a los arrendatarios actuales con el negocio, el secretario accedió y dijo que a pesar de haberle dicho por escrito al sindicado que les adjudicaba el negocio reversaba la decisión, pero que subiría el canon de arrendamiento en un 150% en lo cual no hubo ningún inconveniente por parte de los

arrendatarios. Durante el año 2002 el secretario de hacienda volvió a insistir en que le tenían que entregar el espacio arrendado “o que si no él tomaba decisiones”, citó a los arrendatarios a varias reuniones para que le entregaran el local y en una de ella dijo “si no entregan yo si se como los saco”, entonces pidió al DAS un estudio de seguridad y de este se valió para solicitar el espacio arrendado, aduciendo que era por motivos de seguridad que tenían que entregar el local. En una de esas comunicaciones que envió al arrendatario dio 5 días para la entrega, como no se efectuó citó a otra reunión y en ella preguntó cuánto eran las ventas para estudiar el caso para pagar la indemnización, pero después manifestó “yo no doy un peso, yo procedo” entonces expidió la resolución 7361 de mayo 30 de 2002, por medio de la cual dio por terminado anticipadamente un contrato de 4 05001233100020020492201 (38756) 5aCdeE/WRO/Almv IUS2010-269470 arrendamiento, contra dicha resolución fue presentado el recurso de reposición y en subsidio el de apelación, la cual fue confirmada por la resolución 12079 de agosto 8 de 2002 expedida por el Gobernador de Antioquia Eugenio Prieto Soto. 2-. Contestación de la demanda El Departamento de Antioquia - a través de apoderado contestó la demanda, en relación con los hechos aceptó totalmente, unos, y parcialmente, otros, respecto a las pretensiones se opuso con fundamento en que “no era capricho de

la administración dar por terminado el contrato, ello obedeció al cumplimiento de los fines estatales como es la de asegurar y proteger la vida de sus funcionarios que allí laboran y preservar sus propiedades. Prima el interés general sobre el particular”, y presentó la excepción genérica 3-. Sentencia de primera instancia El Tribunal Administrativo de Antioquia, no accedió a las pretensiones de la demanda, con fundamento, en síntesis, en que: “(…) Como puede apreciarse, se estableció un término de duración del contrato de un año, contado a partir del 26 de noviembre de 1997, pudiéndose renovar a su vencimiento, siguiendo la normatividad establecida en el Código Civil. Y siguiendo dicha normatividad, el Departamento, un mes antes de vencerse el cuarto año de vigencia del contrato, le manifestó al señor Toro Mejía, la intención de no renovarlo, explicando que ello se debía “… los acontecimientos que actualmente vive el Departamento…” (…) Ahora bien, las partes fueron claras en establecer que lo relativo al término contractual se regía por las normas del Código Civil y no Comercial. De todas formas no hay que perder de vista que en materia contractual con entidades públicas, debe respetarse, por encima de las normas de derecho privado que regulan la contratación, los principios generales que gobiernan los contratos estatales y que se encuentran en la Ley 80 de 1993. 5 05001233100020020492201 (38756) 5aCdeE/WRO/Almv IUS2010-269470 Y es contrario a los principios de la Ley 80, la renovación contractual, de que

trata el artículo 518 y siguientes del C.de Co., en el contrato objeto de análisis y que lo era, se repite, la habilitación de un espacio en el Hall de la Gobernación para la venta de bebidas calientes. (…) En torno a la falsa motivación que se plantea en la demanda, es necesario auscultar si la fundamentación corresponde a la realidad o fue una simple intervención de la demandada, quien aduce razones de orden público para no continuar con el contrato. (…) Y en sentir de a Sala, la forma como procedió la administración Departamental, al aducir razones de orden público, no fue arbitraria, caprichosa o abusiva o estuvo precedida de un análisis subjetivo, sobre los riesgos existentes dentro del Edificio de la Gobernación de Antioquia, para el funcionamiento del expendio de bebidas en el espacio dado en arrendamiento, ya que dicha situación fue analizado por el Departamento Administrativo de Seguridad “DAS” el cual en el estudio de seguridad remitido al señor Secretario de Hacienda el 11 de abril de 2002, después de analizar la ubicación del espacio objeto de arriendo, llega a la conclusión que dada la gran afluencia de público y la situación de orden público reinante conceptúa que se debe “retirar de manera inmediata el Cafetín que se encuentra en el primer piso de la Gobernación debido a que representa un alto grado de vulnerabilidad para la seguridad del edificio”. (…) Resulta entonces, que la falsa motivación que se aduce en la demanda en los actos administrativos cuestionados, no aparece acreditada dentro del proceso. (…)”. 4-. Recurso de apelación La parte demandante interpuso recurso de apelación contra la sentencia de

primera instancia proferida por el a quo, con los siguientes argumentos: En la sentencia se omitió resolver sobre la vulneración de los derechos al debido proceso contenido en el artículo 29 de la Constitución Política porque se dispuso suspender los servicios de agua y energía al Cafetín sin que exista una norma o procedimiento que faculte a los servidores públicos a ordenar tal suspensión, al trabajo “ya que a partir del cierre del Cafetín ordenado por el Secretario de Hacienda del Departamento de Antioquia en Noviembre 26 de 2002 al suspender los servicios de agua y luz, el negocio irremediablemente tuvo que cerrar, por consiguiente pusieron a aguantar física hambre a varios empleados mujeres cabeza de familia y al propietario del Cafetín”. 6 05001233100020020492201 (38756) 5aCdeE/WRO/Almv IUS2010-269470 “No es cierto lo dice la sentencia que solo es aplicable a los contratos de arrendamiento con entidades estatales la ley 80 de 1993 y no el artículo 518 del Código de Comercio, por analogía se aplica la ley comercial y la ley civil, ya que la cláusula 4 de ese contrato es nugatoria como lo indica el artículo 524 del Código de Comercio. No dice la sentencia que norma autoriza a una entidad estatal que tiene un contrato de arrendamiento de un local comercial con un particular y que este local se encuentre debidamente acreditado, prestando un buen servicio, cumpliendo con todas las obligaciones del contrato, pagando los impuestos de ley y que faltando un mes para finalizar el contrato le avise la entidad estatal al particular que se tiene que ir porque hay una cláusula del contrato que dice que

este lo puede pedir así se haya renovado en varias oportunidades en forma automática como ocurrió aquí que el particular tiene que entregar el local porque hay una cláusula que así lo indica. Esto es violatorio de la ley comercial, de la ley civil y del debido proceso. (…)” EL CONCEPTO Del recurso de apelación se puede deducir el siguiente problema jurídico para resolver: Determinar si con la expedición de las Resoluciones 7361 de mayo 30 de 2002 y 12079 de 8 de agosto de 2002 se vulneraron los derechos al debido proceso y al trabajo al no aplicar las normas del Código de Comercio al contrato de arrendamiento suscrito entre las partes hoy en conflicto. Derecho al debido proceso y al trabajo. La Constitución Política consagra en el artículo 29 el derecho que tienen las personas a que las actuaciones que adelantan las autoridades públicas se realicen cumpliendo las formalidades propias de cada juicio, lo cual es aplicable a las actuaciones administrativas. A juicio de la parte actora dicho procedimiento se vulneró porque el Departamento de Antioquia al proferir las resoluciones no cumplió con la normatividad del Código de Comercio para terminar el contrato de arrendamiento y para lograr la recuperación del espacio arrendado realizó acciones de hecho tales como suspender los servicios de energía y agua como medidas de ejecución. 7 05001233100020020492201 (38756) 5aCdeE/WRO/Almv IUS2010-269470 Revisado el acervo probatorio se tiene que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes hoy en conflicto se encuentra sometido a las normas contenidas en la Ley 80 de 1993 y en lo no contemplado en ella por los Códigos Civil o de Comercio,

en ese orden las normas aplicables son la Ley 80 de 1993, el Código Civil y por último el Código de Comercio porque los dos regulan el contrato de arrendamiento. Ahora bien respecto a la aplicación de la cláusula excepcional de terminación unilateral del contrato de arrendamiento señalada en la Ley 80 de 1993, es de anotar que no es aplicable a este tipo de contrato en virtud a que la misma Ley lo establece de manera expresa en el parágrafo del artículo 14, cuando dice que se prescinde de dicha estipulación, así: Artículo 14. Parágrafo. En los contratos que se celebren con personas públicas internacionales, o de cooperación, ayuda o asistencia; en los interadministrativos; en los de empréstito, donación y arrendamiento y en los contratos que tengan por objeto actividades comerciales o industriales de las entidades estatales que no correspondan a las señaladas en el numeral 2o. de este artículo, o que tengan por objeto el desarrollo directo de actividades científicas o tecnológicas, así como en los contratos de seguro tomados por las entidades estatales, se prescindirá de la utilización de las cláusulas o estipulaciones excepcionales. El hecho de que la Ley haya establecido que se prescinda de la utilización de las cláusulas excepcionales, entre otros, en los contratos de arrendamiento, se tiene como una prohibición para las entidades incluirlas y aplicarlas por los motivos señalados por cada una de ellas por la Ley en esos tipos de contrato y así lo ha reconocido el Consejo de Estado en su jurisprudencia así: “Las facultades establecidas por el artículo 14 de la Ley 80 de 1993, no son

comunes a todos los contratos, pues al tenor literal de esta norma las potestades excepcionales son en algunos contratos de obligatoria inclusión (aquellos que tengan por objeto el ejercicio de una actividad que constituya monopolio estatal, la prestación de servicios públicos, la explotación o la concesión de bienes del Estado y los de obra pública y la obligatoria de reversión en los contratos de explotación y concesión de bienes del Estadoordinal segundo, inciso primero- ), en otros de inclusión facultativa (Contratos de suministro y prestación de servicios, -ordinal segundo, inciso segundo-) y en otros está prohibido incluirlas (En los contratos que se celebren con personas públicas internacionales o de cooperación, ayuda y asistencia, en los interadministrativos, en los de empréstito, donación y arrendamiento y en los contratos que tengan por objeto actividades comerciales o industriales de las 8 05001233100020020492201 (38756) 5aCdeE/WRO/Almv IUS2010-269470 entidades estatales que no correspondan a las señaladas en el ordinal 2º o que tengan por objeto el desarrollo directo de actividades científicas y tecnológicas, así como los contratos de seguro tomados por las Entidades Estatales), como se puede apreciar en esta última tipología, la prohibición obedece, en veces, al interés que se pretende amparar, al plano de igualdad entre los sujetos cocontratantes (convenios interadministrativos) o porque materialmente resulta imposible incluirlas, dados los efectos jurídicos que envuelve el ejercicio de dicha cláusula excepcional” 1. Al no encontrarse autorizada la inclusión de las cláusulas excepcionales en los

contratos de arrendamiento, el Departamento de Antioquia, efectivamente vulneró el derecho al debido proceso del arrendatario al proferir las resoluciones hoy demandadas por aplicar al contrato una norma que no se encontraba permitida por la Ley y en consecuencia por este hecho habrá lugar a declarar la nulidad de las resoluciones demandadas y no por las causales alegadas por el recurrente. En razón a que a juicio de esta Delegada las Resoluciones demandadas contrarían el orden legal contenido en la Ley 80 de 1993, se abstendrá de conceptuar sobre los demás argumentos expuestos en el recurso de apelación como causales de nulidad. No obstante que en criterio de esta Agencia del Ministerio Público hay lugar a declarar la nulidad de los actos administrativos demandados no sucede lo mismo con el reconocimiento del restablecimiento del derecho solicitado como pretensión en la demanda como resultado de la declaración de dicha nulidad. Previo a exponer las razones para negar el restablecimiento del derecho es menester recordar que la acción de nulidad y restablecimiento del derecho contiene dos objetivos, el primero, obtener la nulidad de los actos administrativos y el segundo, la reparación de los perjuicios ocasionados con la expedición del acto administrativo. En el sub examine la acción que correspondía ejercer era la acción relativa a controversias contractuales en la medida en que los actos administrativos expedidos lo fueron en razón a la existencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y aunque las pretensiones entre la acción contractual y la de nulidad y restablecimiento del derecho por los hechos ocurridos en el sub judice son similares porque se debe obtener en primer lugar la nulidad de los actos para lograr en

1 Consejo de Estado, Sección Tercera, Sentencia de 25 de febrero de 2009, Radicación No. 85001-23-31-0001997-00374-01(15797) C.P. Myriam Guerrero de Escobar. 9 05001233100020020492201 (38756) 5aCdeE/WRO/Almv IUS2010-269470 segundo lugar la reparación del perjuicio ocasionado por los mismos se debe aplicar en consecuencia en virtud del principio iura novit curia la acción contractual. En relación con la pretensión indemnizatoria, los elementos de convicción aportados al proceso y aceptados por las partes ya que no fueron objetados ni tachados de falsos permiten afirmar que la entidad estatal le informó dentro del plazo señalado por el contrato a la parte arrendataria su intención de no renovar el contrato de arrendamiento y la entrega del inmueble de conformidad a lo pactado en el contrato. Pese a que la Entidad cumplió con su obligación de informar la terminación del contrato, esto es, su intención de no renovar el contrato y solicitar la entrega del inmueble al arrendatario tal como lo habían pactado, el arrendatario no cumplió con las obligaciones de dar por terminado el contrato y entregar el inmueble como le correspondía de acuerdo al convenio pactado generando un incumplimiento de las cláusulas contractuales, aduciendo para ello la falta de aplicación de las normas del Código del Comercio, las que no eran aplicables al contrato objeto de estudio en el sub examine. Como ya se expuso las normas del Código de Comercio no eran aplicables porque el contrato estaba sujeto a las normas de la Ley 80 de 1993, el Código Civil y por último

a las del Código de Comercio, como estos dos códigos regulan el contrato de arrendamiento se debe entender que se aplicaba en primer lugar el código civil y no el de comercio. Otra razón para aplicar las normas del Código Civil y no el Código de Comercio es la naturaleza del bien arrendado, y este era un bien fiscal de propiedad del Departamento de Antioquia y por el hecho de que en este se expendiera bebidas calientes no le modificaba su naturaleza de bien fiscal a inmueble comercial. Tampoco había lugar a aplicar por analogía las disposiciones del Código de Comercio porque como se expuso el contrato de arrendamiento se encontraba regulado por normas de la Ley 80 de 1993 y del Código Civil y en este no hay vacíos que den lugar a buscar en la normatividad comercial la solución del conflicto, aunado al hecho de 10 05001233100020020492201 (38756) 5aCdeE/WRO/Almv IUS2010-269470 que las partes habían sujetado la renovación del contrato a las normas del Código Civil2. Los contratos estatales aunque poseen cláusulas especiales y para su celebración se requiere del cumplimiento de una serie de requisitos señalados por la Ley no significa per se que en ellos no se tenga en cuenta que la autonomía de la voluntad de las partes3 constituye una ley para ellas con las restricciones antes mencionadas. Por ello, si la voluntad de las partes al momento de suscribir el contrato fue cumplir normas del Código Civil, el arrendatario debió entregar el inmueble a la fecha de vencimiento del plazo del contrato tal como fue pactado4. El incumplimiento de la cláusula cuarta del contrato por parte del arrendatario,

originado al no restituir el inmueble en la fecha del vencimiento del plazo pactado a la entidad contratante da lugar a que no se genere a su favor el pago de la indemnización solicitada por la nulidad de las resoluciones en razón a que el se encontraba en mora de entregar el inmueble desde el 26 de noviembre de 2001 fecha en que se vencía el plazo del contrato y a partir de la cual la entidad había manifestado su voluntad de no renovarlo mediante comunicación de 22 de octubre de 2001. 2 Cláusula cuarta del contrato: “El término de duración del presente contrato será de un año contado a partir del 26 de noviembre de 1997. El plazo del mismo podrá renovarse a su vencimiento, si a juicio del Arrendador se presentan acontecimientos que así lo justifiquen: dicha renovación se hará de conformidad con las normas que regulan los contratos de arrendamiento en el Código Civil Colombiano (artículo 1973 y siguientes)”. 3 Código Civil Articulo 1602. Los Contratos Son Ley Para Las Partes. Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales. 4 Consejo de Estado, Sección Tercera, Sentencia de 18 de marzo de 2010. C.P. Mauricio Fajardo Gómez. Radicación No. 25000-23-26-000-1994-00071-01(14390) “(…), puede afirmarse que son características del contrato de arrendamiento su bilateralidad, comoquiera que se celebra entre dos sujetos de derecho entre los cuales surgen obligaciones recíprocas que se sirven mutuamente de fundamento: las del arrendador consisten en

entregar al arrendatario la cosa arrendada y en procurarle al arrendatario el uso y goce de la misma, mientras que las de éste consisten básicamente en conservar la cosa en el estado en el cual la recibió, pagar los cánones pactados y restituir el objeto material del contrato al término del mismo; su onerosidad, dado que el precio es uno de sus elementos esenciales y en cuya ausencia el contrato se torna en comodato; su conmutatividad, toda vez que las prestaciones a cargo de cada una de las partes se toma como equivalente de las asumidas por la otra y, finalmente, su carácter de tracto sucesivo, en la medida en que las obligaciones surgidas del contrato no pueden cumplirse instantáneamente sino que conllevan cierta duración en el tiempo. El análisis de su regulación legal, como lo ha sostenido esta Sala, permite inferir que son elementos esenciales de esta modalidad contractual, los siguientes: (i) el otorgamiento del goce o uso de un bien; (ii) el precio que se paga por el uso o goce del bien y (iii) el consentimiento de las partes”. 11 05001233100020020492201 (38756) 5aCdeE/WRO/Almv IUS2010-269470 Lo anterior se deriva de la regla del derecho contenida en el Código Civil de que la mora de un contratante purga la mora del otro en el caso de los contratos bilaterales5, característica esta que cumple en el contrato de arrendamiento. Al no estar obligada la entidad a cumplir sus obligaciones porque el arrendatario no había cumplido la obligación de restituir el espacio arrendado a la arrendadora, no se le puede endilgar a esta responsabilidad por los perjuicios causados por la expedición

de los actos administrativos que ordenaban la terminación unilateral del contrato y la restitución del espacio entregado a título de arrendamiento por razones de orden público. Tampoco hay lugar a que se ordene la reanudación del contrato de arrendamiento en primer lugar, porque como se expuso la entidad ya había manifestado su voluntad de no renovar este, en segundo lugar, en razón a que en los contratos estatales esta prohibido pactar cláusulas de renovación automática en la medida en que la actividad contractual debe sujetarse a los principios señalados en la Constitución entre los cuales se encuentra el de la libre concurrencia de todos las personas que se crean con capacidad para celebrar determinado tipo de contrato y en tercer lugar, debido a que el espacio asignado creaba un riesgo de orden público para las personas que acuden a la entidad y sus funcionarios de conformidad con el estudio de seguridad realizado por el DAS. En este orden de ideas, a juicio de esta Delegada los actos administrativos se encuentran afectados de nulidad por fundarse en normas no aplicables al contrato de arrendamiento sin embargo no hay lugar al restablecimiento del derecho en virtud de que el arrendatario se encontraba en mora de entregar el inmueble a la entidad por la terminación del contrato por vencimiento del plazo pactado. Corolario de lo expuesto, el criterio de esta Delegada es que la sentencia debe ser modificada en relación con la declaración de nulidad de las Resoluciones 7361 de mayo 30 de 2002 y 12079 de 8 de agosto de 2002 y confirmada respecto de la denegación de la pretensión sobre el restable