PGN - ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO - Derecho a la renovación del contrato de arrendamiento

PROCURADURÍA CUARTA DELEGADA

ANTE EL CONSEJO DE ESTADO CONCEPTO No. 049/ 2005

Bogotá, D.C., 11 de abril de 2005

SEÑORES

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCIÓN TERCERA

Consejero Ponente Dr. GERMAN RODRÍGUEZ VILLAMIZAR

E. S. D.

EXPEDIENTE: 27578 (4100123310001999 00637 01) Acción de

Reparación Directa

ACTOR: Ramiro Abello Plaza y otros DEMANDADO: Municipio de Neiva El Ministerio Público, a través de la Procuraduría Cuarta Delegada ante el Consejo de Estado, dentro del término de traslado especial, presenta a consideración de la Sala su concepto en el proceso de la referencia, remitido por el Tribunal administrativo del Huila, para que se decida el recurso de apelación que las dos partes interpusieron contra la sentencia de 21 de noviembre de 2003.

I. ANTECEDENTES

1. Demanda.- Ramiro Abella Plaza y otras 351 personas, demandaron al Municipio de Neiva, para que se le declarara responsable de los perjuicios que se les causaron como consecuencia de todos o cualquiera de los siguientes hechos, omisiones u operaciones administrativas: “a. Por no haber ejercido oportunamente las competencias legales sobre vigilancia y control de las plazas de mercado Central y Salitre del Norte de Neiva y haber propiciado, por tal razón, el cierre arbitrario y definitivo de dichos centros de comercialización de productos perecederos, lo mismo que la consecuencial pérdida de la fuente de trabajo de los demandantes.

b. Por no ejercer oportunamente las competencias legales sobre vigilancia y control de la Plaza Minorista Mercaneiva y haber propiciado, por tal razón, la crisis de dicho centro minorista y la consecuencial quiebra económica de los demandantes. Expediente No. 27578 (410012331000 1999 00637 01) c. Por haber usurpado, desconocido, vulnerado o lesionado en forma arbitraria y abusiva competencias judiciales tendientes al legal ejercicio de las acciones de restitución contra los inquilinos de las galerías Central y Satélite del Norte que había iniciado mediante requerimientos la gerencia de las Empresas Públicas Municipales E.S.P. con pérdida de las fuentes de trabajo y grave deterioro económico de los demandantes. d. Por haber actuado con manifiesto fraude procesal o en forma manifiestamente irregular al promover una acción de saneamiento con relación a las galerías Central y Satélite del Norte, para omitir las acciones judiciales tendientes al legal ejercicio de las acciones de restitución contra los inquilinos de las galerías Central y Satélite del Norte que había iniciado mediante requerimientos la gerencia de las Empresas Públicas Municipales E.S.P. con pérdida de las fuentes de trabajo y grave deterioro económico de los demandantes. e. El injustificado, antijurídico, precipitado, arbitrario e indebido cierre definitivo de las Galerías Central y Satélite del Norte de Neiva, ejecutado por la Administración Municipal, con pérdida de las fuentes de trabajo y grave deterioro económico de los demandantes. f. La injustificada, antijurídica, precipitada, arbitraria e indebida instalación o ubicación de mis poderdantes a la Central Minorista MERCANEIVA,

cuando las obras de su construcción no habían concluido y se encontraban inadecuadas para el ejercicio de la comercialización de productos perecederos, con pérdida de las fuentes de trabajo y grave deterioro económico de los demandantes. g. La injustificada, indebida, negligente, ilegal, antijurídica y prolongada indefinición de soluciones por parte de la Administración Municipal a la crisis generada por el traslado de inquilinos a MERCANEIVA y por las condiciones inhumanas, antieconómicas, indignas y violatoria de elementales derechos de las persona humana a que mis poderdantes se encuentran sometidos, con pérdida de las fuentes de trabajo y grave deterioro económico de los demandantes”. Solicitaron que, como consecuencia, se condenara al Municipio de Neiva a pagar, a título de indemnización, el valor de los perjuicios de todo orden que se les ocasionaron como antiguos inquilinos de las Galería Central y de la Plaza Satélite del Norte, así: “a. Perjuicios materiales. Se pagará a los demandantes, en las modalidades de daño emergente y lucro cesante, las sumas que resultaren de dar aplicación a las siguientes pautas o factores: a1. Se estimará y actualizará el valor de los ingresos o el usufructo dejado de percibir por cada uno de los demandantes desde el momento en que fueron arbitraria e indebidamente clausuradas las galerías hasta la fecha en la que posiblemente se efectúe el pago, de acuerdo con las pérdidas mensuales declaradas en el correspondiente punto de los Hechos. 2 Expediente No. 27578 (410012331000 1999 00637 01)

a2. Se estimará y actualizará el valor comercial de las mejoras de los inquilinos que las estuvieran usufructuando en el momento de la clausura de las citadas galerías. a3. Por la indemnización debida se reconocerán intereses del 33% anual, o cualquier otro porcentaje que resultare de aplicar la fórmula de las matemáticas financieras, por el término de que trata el literal anterior. b. Perjuicios morales. Se pagará a los demandantes, por concepto de perjuicios morales subjetivos, el equivalente en pesos a quinientos (500) gramos de oro, conforme a cotización que certifique el Banco de la República para la época de la liquidación, sobre el precio de cada gramo de oro.” Como fundamento fáctico se adujo que la Galería Central y la Plaza Satélite del Norte, eran centros minoristas de comercialización de productos perecederos, cuya administración estuvo a cargo del establecimiento Empresas Públicas de Neiva; que los pequeños comerciantes que laboraban en esas galerías, dependían económicamente, de manera exclusiva, de su actividad como minoristas y que, entre otros, los actores trabajaban allí a título de inquilinos o comerciantes estacionarios o ambulantes y que hoy no todos tienen puestos en Mercaneiva. Se agregó que la administración municipal de Neiva, por conducto de Mercaneiva, hizo la convocatoria para quienes desearan participar en la constitución de una sociedad de economía mixta de régimen privado para la financiación, construcción y venta de dicho centro minorista, en desarrollo de la cual, el 28 de mayo de 1998 se constituyó MERCOSUR Ltda., fecha en que la

Unión Temporal E.C.A.C. Ltda. empezó a realizar las obras. El contrato para la construcción de la central minorista se firmó por un valor de $10.351’222.006,oo, con un plazo de 180 días, y se pactó como fecha de terminación el 1° de diciembre de 1997, por lo cual la administración municipal comenzó a realizar todos los preparativos orientados a la reubicación o traslado de los inquilinos de las galerías a la central minorista. Las Empresas Públicas de Neiva, dirigieron a cada uno de los inquilinos requerimientos en los que les advertía, con 6 meses de anticipación, que se daba por terminado el contrato de arrendamiento o la autorización de uso del local o puesto de expendio, porque las galerías debían demolerse para darle al terreno la destinación que el Concejo Municipal ordenó; que muchos de los comerciantes no recibieron la comunicación, otros presentaron reclamaciones contra la terminación unilateral de los contratos, sin que se atendieran las observaciones o se iniciaran las acciones legales ante la justicia ordinaria para obtener la restitución de los puestos. Se afirmó que la administración municipal siempre señaló que sólo se haría el traslado cuando estuviera lista la central de minoristas y que esa fue la 3 Expediente No. 27578 (410012331000 1999 00637 01) razón para que una acción de cumplimiento resultara contraria a los actores. De otro lado, se indicó que la Secretaría Municipal de Salud, en coordinación con las Empresas Públicas de Neiva, adelantaron procedimientos higiénicosanitarios en las galerías, sin notificación de los inquilinos; que en desarrollo de

tales procedimientos la administración municipal levantó las actas 717 y 191 de 1997 e hizo recomendaciones, de todo lo cual sólo se notificó al gerente de Mercaneiva. Que sin haber sido oídos, se expidieron las resoluciones 618 y 619 de 24 de diciembre de 1997, que ordenaron la clausura de manera temporal y total de las dos plazas, hasta cuando se restablecieran las condiciones óptimas de sanidad; como consecuencia, la administración municipal acordonó las galerías y procedió al desalojo de la totalidad de los inquilinos. Señaló que se tomaron esas resoluciones sin tener en cuenta que en ambas centrales había locales externos y en los que no se expendían mercancías para consumo humano, es decir, no se hizo un estudio individualizado. Se agregó que la administración actuó en forma fraudulenta porque sin saber los resultados ordenó la demolición, con lo cual le daba el carácter de cierre definitivo; además, que procedió a la demolición sin que estuviera ejecutoriada la resolución 856 de 31 de diciembre de 1997, proferida por el Director de la CAM; que las resoluciones de cierre carecían de motivación real y se dictaron para ahorrar trámites judiciales o administrativas para el desalojo regular, porque las condiciones de salubridad le eran imputables a las Empresas Públicas y a la Administración Municipal. Señaló, también la demanda, que el afán de desalojar a los inquilinos de las galerías fue tal que los trasladaron a la Central Minorista Mercaneiva, cuando las obras estaban inconclusas, de manera que fueron establecidos en los extramuros en forma indigna. Sostuvo que a la fecha de presentación de la

demanda aún estaba en construcción, y que presentaba fallas técnicas y sanitarias, además de una sola vía de acceso. Se adujo que el traslado intempestivo en esas condiciones produjo la quiebra económica de muchos comerciantes minoristas, entre los que se contaban los demandantes y la pérdida de las mejoras de propiedad de algunos que laboraban en la Plaza Satélite del Norte, además de una grave afectación moral.

2. Contestación de la demanda.- El Municipio de Neiva contestó el libelo original, oponiéndose a las pretensiones. En cuanto a los hechos señaló que no le constaban y que debían probarse (fls. 1046 a 1050 C. 3). Al contestar la

4 Expediente No. 27578 (410012331000 1999 00637 01) adición de la demanda, señaló que en los contratos de arrendamiento de locales de la desaparecida plaza de mercado central, se estipulaba la prohibición de realizar mejoras y, en el evento que se hicieran, debían ser con el visto bueno de las Empresas Públicas de Neiva y de todas maneras pasaban a propiedad de ésta; igualmente que no había prueba idónea que acreditara la autoría y ejecución de las mejoras que pretendían se les indemnizaran y que en la Inspección extraproceso que se realizó en 1997, se constató que las mejoras de 40 locales eran elaboradas en madera o elementos que se podían retirar, por tratarse de estantería (fls. 1059 y 1060 C. 3).

3. Fallo de primera instancia.- El Tribunal Administrativo del Huila, en

sentencia de 21 de noviembre de 2003, declaró administrativamente responsable al ente territorial por el daño antijurídico ocasionado a los actores, salvo a cinco de ellos, y lo condenó a indemnizarle los perjuicios morales en el equivalente a 5 s.m.l.m. para cada uno y perjuicios materiales, en modalidad de lucro cesante, que se liquidaran con base en el salario mínimo y por el término de 6 meses. No accedió a reconocer las mejoras por cuanto de acuerdo con el art. 1994 del C.C. no se trataba de mejoras útiles, ni se demostró que el arrendador las hubiera consentido. Luego de efectuar un estudio de las pruebas, señaló el a-quo que a raíz del cierre y demolición de las galerías, la administración municipal trasladó a los comerciantes a la central minorista Mercaneiva, a partir de enero de 1998, aunque la reubicación y el desarrollo urbanístico previsto para ese sitio, estaban condicionados a que el proyecto Mercaneiva estuviera desarrollado, lo que no se cumplió. Agregó que si bien las plazas de mercado no presentaban condiciones óptimas de sanidad, la nueva central tampoco, como se estableció en el proceso. Señaló que el Municipio en diferentes normatividades indicó que la desocupación de los arrendatarios se haría una vez construida y puesta en servicio la nueva sede de la plaza de minoristas, no lo cumplió, por cuanto demolió por vía de hecho la galería central que sólo se había cerrado temporalmente hasta que se restablecieran las condiciones sanitarias y cerró la del Norte bajo similar condición, y reubicó a los usuarios en una nueva sede

que no estaba terminada ni disponible y en condiciones de salubridad adecuadas, con lo cual violó los derechos y garantías constitucionales y les causó daño a los arrendatarios, entre ellos el derecho al trabajo, el principio de la buena fe y la eficacia de la actuación pública, el principio de la confianza legítima, el derecho a la vida en condiciones dignas. Sostuvo que la operación administrativa de cierre definitivo de las galerías y la 5 Expediente No. 27578 (410012331000 1999 00637 01) reubicación en un lugar no apto, les generó a los arrendatarios los perjuicios que reclaman porque su medio de subsistencia era el expendio de productos, que se afectó. Además que no se les aportó una solución, sino que se les generó un problema mayor, porque no pudieron continuar tranquila y pacíficamente en un lugar que les facilitara el municipio para su actividad de pequeños comerciantes. Agregó el Tribunal que el interés general no podía llevar a desconocer y violar otros principios y garantías de personas determinadas.

4. Recurso de apelación.- Las dos partes apelaron el fallo de primera instancia. - La parte actora presentó como motivo de inconformidad la cuantificación de los perjuicios y solicitó, en consecuencia, que se tuviera en cuenta el dictamen pericial para determinar los perjuicios materiales; también que se incrementara el valor de los perjuicios morales y, por último, que se condenara a reconocer perjuicios a la vida en relación. Adujo que no se tuvieron en cuenta las particulares circunstancias en que se encontraban los demandantes; que los perjuicios morales debían ascender a 500 gramos de oro, al igual que el daño a

la vida en relación; que igualmente se debería reconocer el valor de las mejoras y que el lucro cesante no se liquidara con base en el salario mínimo sino de acuerdo con el dictamen pericial y no por seis meses, como señaló el a-quo, sino por el tiempo en que se vieron afectados, que lo fue incluso hasta la fecha en que se rindió el dictamen. - El Municipio de Neiva señaló que el hecho dañoso no fue el cierre definitivo de las plazas de mercado, sino que la nueva no se encontraba en perfectas condiciones, lo que era responsabilidad exclusiva de Mercaneiva S.A. y MERCOSUR Ltda. La plaza de mercado central no fue demolida por el Municipio, sino por la sociedad que tenía a cargo la construcción de la nueva y la otra se cerró por razones de insalubridad; igualmente que los inquilinos y usuarios de esas dos plazas no tenían relación alguna con el Municipio de Neiva, pero sí la reconocieron con las Empresas Públicas de Nieva. Afirmó que el Acuerdo 11 de 1997, señaló que en el inmueble en donde estaba ubicada la Plaza central se “ejecutaría” un bien de uso público acorde con el plan de renovación urbanística, pero las obras no se podían acometer hasta que se hubiere construido en su totalidad y puesto en servicio la plaza minorista y solucionada la reubicación de la totalidad de los inquilinos de la plaza de mercado central; así mismo, que la Resolución 492 de 1996 dispuso el uso del suelo en donde estaba la plaza satélite del Norte, en el que sólo se podían 6 Expediente No. 27578 (410012331000 1999 00637 01)

desarrollar proyectos de vivienda unifamiliar y multifamiliar, y hasta tanto no se desarrollara el proyecto Mercaneiva el inmueble mantendría el uso de plaza de mercado; y, señaló que los inquilinos de las dos plazas tenían conocimiento de la nueva destinación y sabían con anticipación que debían desocupar, así como la posibilidad de vincularse a la nueva plaza minorista en las condiciones que se adaptaran a sus necesidades, a más que las sociedades competentes para cumplir con lo previsto en el Acuerdo 11 de 1997 y la resolución 492 de 1996, eran Mercanevia y MERCOSUR, que eran las responsables de las condiciones de esa nueva plaza, sin que el Municipio demandado tuviera participación alguna en el hecho dañoso.

II. CONSIDERACIONES DEL MINISTERIO PÚBLICO Analizadas las pruebas obrantes en el proceso, encuentra este Despacho que se deberá declarar la nulidad de la actuación, para que se conforme el contradictorio, habida cuenta que, además del Municipio de Neiva, diferentes personas jurídicas participaron en los hechos que culminaron con el desalojo de las antiguas galerías y la reubicación en un sitio sin condiciones óptimas para la labor comercial.

1. Legitimación por activa De acuerdo con la demanda, el cierre de las plazas de mercado Central y Satélite del Norte, les ocasionó diferentes perjuicios a sus antiguos arrendatarios. Por lo tanto, se deberán tener como legitimados para demandar, a los actores que efectivamente aparecen en los censos expedidos por las Empresas Públicas de Neiva, como inquilinos o arrendatarios de esas antiguas galerías.

2. Legitimación por pasiva

Los daños cuya reparación se pretende, devienen, en términos de la demanda, de las irregularidades en el proceso de desalojo de los comerciantes o inquilinos de las galerías de mercado y su posterior reubicación, en la plaza minorista, conocida como Mercaneiva, sin que se dieran las condiciones para ello. Del análisis de las pruebas1, se debe concluir que en la cadena de hechos que 1 Respecto de las documentales, sólo se pueden tener en cuenta las allegadas al proceso en original o fotocopia autenticada, por cuanto aquellas que se aportaron, con la demanda, en fotocopia simple no tienen valor probatorio alguno en términos del artículo 264 del C.P.C. 7 Expediente No. 27578 (410012331000 1999 00637 01) llevaron al desalojo de los arrendatarios de las Plazas de Mercado, hasta su final reubicación en la central minorista, la actuación no fue exclusiva del Municipio de Neiva y, por ende, todas las personas jurídicas que tuvieron participación deberán ser vinculadas al proceso, porque constituyen un litis consorcio necesario por pasiva, en términos de los artículos 51 y 83 del C.P.C. En efecto, confluyeron diferentes actuaciones, como la terminación de los contratos de arrendamiento y la orden de desalojo; las acciones sanitarias y los cierres temporal y definitivo; la demolición de los inmuebles y las irregularidades en la ejecución de las obras de Mercanevia, cada una de ellas atribuibles a diferentes personas jurídicas. Previamente a analizar cada actuación, se observa que el uso del suelo de las dos plazas de mercado, fue objeto de modificación:

• Acuerdo 050 de 1991, “por el cual se expide el Código Municipal de Urbanismo y construcción y se adopta el plan de desarrollo del sector urbano de Neiva” “Art. 42. Se asignan los siguientes inmuebles para desarrollar los proyectos así: (…) C. Plaza de Mercado Central: Ejecución del proyecto de uso comercial” (fls. 1322, 1337 y 1338 C. 3). - Acuerdo 011 de 1997, en el artículo primero modificó el art. 42 letra C del acuerdo 050 de 1991: “Plaza de Mercado central, ejecución de un bien o bienes de uso público acorde con el plan de renovación urbana de la ciudad de Neiva.

PARÁGRAFO: La obra u obras contempladas en este Artículo, no se podrán acometer hasta tanto no se haya construido en su totalidad, puesta al servicio la Plaza Minorista y solucionada la reubicación de la totalidad de los inquilinos de la Plaza de Mercado central” (fls. 1322 y 1335 C. 3).

También se allegó la Resolución 492 de 6 de noviembre de 1996, proferida por el Alcalde Municipal, sobre destinación del uso del suelo en donde estaba la plaza satélite, según la cual, en aquél sólo se podrían desarrollar proyectos de vivienda y se dispuso que hasta tanto no se realizara el proyecto Mercaneiva, el terreno mantendría el uso de plaza de mercado. (fls. 1217 y 1221 C.3). Ahora bien, de conformidad con las pruebas, las acciones que se produjeron dentro de ese proceso de salida de las galerías y su reubicación en condiciones no aptas, son:

8 Expediente No. 27578 (410012331000 1999 00637 01) A) Terminación de los Contratos de Arrendamiento con las Empresas Públicas de Neiva Las Empresas Públicas de Neiva, remitieron los oficios de requerimiento a inquilinos de la Plaza central 1997; el listado censo de las galerías 1995; el reglamento de las galerías; listado o relación general de plaza central; conciliación prejudicial por mejoras a inquilinos de plaza central. Y, señalaron: “En cuanto a la constancia sobre las fechas a partir de las cuales la Empresa ejerció la Administración de las galerías, en el acuerdo No. 025 de 1959, mediante la cual se creó el establecimiento público denominado EMPRESAS PÚBLICAS DE NEIVA, aparece dentro de su objeto, entre otros, la prestación de los servicios de Mercados o galerías, hasta el 31 de diciembre de 1997 fecha en que fue demolida la plaza central (…)” (se subraya) (fl. 1303 C. 3). La información aparece en anexos. El Acuerdo 25 de 1959 (fls. 26 a 38 C. pruebas 1), indica que las Empresas Públicas de Neiva se organizaron como establecimiento público, con personería jurídica, dotado de autonomía y encargado de la prestaciónorganización y administraciónde, entre otros, el servicio de Plazas de Mercado. De otro lado, de acuerdo con el Reglamento de las Galerías, Resolución 005 de 1978 -26 de julio- (Cuaderno de pruebas No. 1), quien explota un local o puesto se denomina adjudicatario; sea local, puesto fijo o puesto transitorio,

existe un vínculo contractual, los dos primeros de uso administrativo, a través de contrato escrito con la Gerencia de las Empresas Públicas de Neiva y respecto del último sin requisito de que sea por escrito. Se indica que en ese contrato de uso administrativo, el adjudicatario se denomina adjudicatario del derecho de uso y adquiere el derecho de goce del puesto o local que le entregan las Empresas Públicas de Neiva, con la obligación de pagar las tarifas mensuales correspondientes y de restituirlo al vencimiento del término de duración determinado. Tratándose de puestos fijos y locales, el contrato tendría prórroga automática, salvo que alguna de las dos partes notificara con 10 días de anticipación. En relación con las mejoras, se dispuso: “Artículo Veintiuno. Queda terminantemente prohibido al adjudicatario del derecho de uso introducir a los locales o puestos fijos objeto del contrato, de uso administrativo, mejoras de cualquier clase, modificar o 9 Expediente No. 27578 (410012331000 1999 00637 01) cambiar instalaciones sin el previo permiso del comité técnico Administrativo. Toda mejora o cambio que se introduzca quedará de propiedad de la Plaza correspondiente, (sic) la terminación del contrato, por cualquier causa, sin que tenga que pagar su valor, salvo que los materiales empleados puedan retirarse sin detrimento del local y siempre que hubiere sido autorizada. Las Empresas Públicas de Neiva, no responderán por dichos materiales si el adjudicatario del derecho de uso no los retira al vencimiento del contrato. El adjudicatario del derecho de uso no podrá alegar el derecho

de retención por tales mejoras. Para la dotación de mobiliarios, armarios, estanterías, mostradores de madera o cemento, servicios sanitarios, etc., el adjudicatario del derecho de uso deberá someterse a las normas de estandarización que rige para las Plazas, sin cambiar el conjunto arquitectónico, lo que hará cumplir el administrador de la plaza correspondiente” (se subraya). Esta prohibición de introducir mejoras sin previa autorización, se reitera en el artículo treinta y seis, numeral 17. De otro lado, en el artículo treinta y ocho se contemplaron las causales para que las Empresas Públicas pudieran dar por terminado el contrato, sin lugar a indemnización, entre ellas “n) Por demolición o reforma de, o en, las Plazas de Mercado” y “q) Y en general cuando a juicio e la Gerencia General esta medida sea aconsejable o necesaria de acuerdo al informe motivado de la Administración con el Vo. Bo. del Jefe de la División de Mercados”. Además, conforme al artículo cuarenta y ocho, la dirección y vigilancia administrativa estaba a cargo de la gerencia de las Empresas Públicas de Neiva. En el anexo cuaderno pruebas No. 2, aparece el oficio de 30 de septiembre de 1997, mediante el cual el Gerente de las Empresas Públicas da respuesta a oficio de 22 de septiembre, remitido por los inquilinos de la plaza central, en donde les señala que por demolición se les notificó, con 6 meses de anticipación, la terminación el contrato, y que si bien, según los artículos 518-3 y 520 del C.Co., no se requería el desahucio con ese tiempo, se hizo para que buscaran reubicación; de igual manera se les informó que sólo

procedía indemnización cuando las mejoras se hubieren hecho con autorización de las Empresas Públicas, que no era el caso. También obran diferentes contratos de uso y de arrendamiento de locales, suscritos por el Gerente de las Empresas Públicas de Neiva, en los que se pactó explícitamente la prohibición de hacer mejoras sin autorización (cuadernos de pruebas 2 y 3). Se aportó el listado General de la Plaza Central (fls. 1 a 16 C. pruebas 4), así como los respetivos oficios, de fecha 16 de junio de 1997, a través de los cuales el Gerente de las Empresas Públicas de Neiva, les notificó a los 10 Expediente No. 27578 (410012331000 1999 00637 01) inquilinos de la Plaza central la terminación de los contratos (fls. 17 a 239 C. pruebas 4 y c. pruebas 7, 8 y 9): “El Honorable Concejo Municipal de Neiva mediante Acuerdo No. 011 del 6 de mayo de 1997 ha dispuesto que la zona donde funciona la Galería o Plaza de Mercado Central se destine a la ejecución de una obra de uso público la cual, de conformidad con el plan de renovación urbana consistirá en la construcción de la Plaza Cívica de Neiva, obra de fundamental importancia para el embellecimiento y futuro desarrollo urbanístico de la ciudad, principalmente de su sector central. Por la razón anterior, en mi condición de Gerente de Las Empresas Públicas de Neiva, entidad propietaria y administradora de la Plaza Central de Mercado, me permito notificarle formalmente que en un

plazo de seis (6) meses, contados a partir de la fecha se tendrá por terminado el contrato de arrendamiento o la autorización administrativa de uso del local o del puesto de expendio que usted viene ocupando en dicha plaza pues se requiere el total desalojo de ésta para proceder de inmediato a su demolición y poder darle al terreno la destinación ordenada por el Honorable Concejo Municipal. El Centro Comercial Los Comuneros, próximo a concluirse, y la central Minorista Mercaneiva, de pronta iniciación, son alternativas con que usted cuenta para su reubicación” (subrayas y negrillas fuera del texto). Por último, se aportó también el censo de los usuarios de la plaza satélite (cuadernos de pruebas 5 y 6). Esta relación contractual, entre las Empresas Públicas de Neiva y los Inquilinos, se regía por el Código de Comercio, que en las normas pertinentes, sobre terminación de los contratos, dispone:

ARTICULO 518. DERECHO A LA RENOVACION DEL CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO.

EL empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;

2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta a la que tuviere el arrendatario, y

3. Cuando el inmueble debe ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o

demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

ARTICULO 520. DESAHUCIO CON SEIS MESES DE ANTICIPACIÓN.

11 Expediente No. 27578 (410012331000 1999 00637 01) En los casos previstos en los ordinales 2º y 3º del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente. (Se subraya)

ARTICULO 522. CASOS EN QUE EL ARRENDADOR DEBE

INDEMNIZAR AL ARRENDATARIO.

Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario. En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante sufrido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales

entregados. El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de la indemnización, y la correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para las que versen sobre el dominio de inmuebles. Se observa que la terminación del contrato de arrendamiento (por una persona diferente al Municipio de Neiva), fue el primero de los hechos que condujo a que los actores fueran desalojados de las plazas de mercado en donde eran inquilinos o arrendatarios. De igual manera, el cobro del