PGN - LESION ENORME - Elementos de la acción de rescisión

PROCURADURÍA CUARTA DELEGADA

ANTE EL CONSEJO DE ESTADO

Bogotá, D. C., 7 de noviembre de 2004

CONCEPTO No 190/2004

Doctor

ALIER EDUARDO HERNÁNDEZ ENRÍQUEZ

Consejero Ponente Sección Tercera

CONSEJO DE ESTADOE. S. D.

Ref.: Proceso 27591 (25000232600020000149601) Acción

contractual. Graciela Camacho de Carrero. Vs. Instituto de Desarrollo Urbano “IDU”.

Honorables señores Consejeros: El Ministerio Público, a través de esta Procuraduría Delegada, dentro de la oportunidad legal, presenta a consideración de la Sala, su concepto en el proceso de la referencia.

1. ANTECEDENTES 1.1. Graciela Camacho de Carrero, en ejercicio de la acción contractual, instauró demanda contra el Instituto de Desarrollo Urbano IDU, con el fin de que se declarara rescindido por lesión enorme el contrato de compraventa contenido en la escritura pública número 790 del 8 de abril de 1999, corrido en la Notaría Octava del Circulo de Santa fe de Bogotá.

Igualmente solicitó en los términos del artículo 1948 inciso primero del Código Civil, se le conceda la opción de escoger entre consentir en la rescisión que se decrete del contrato o completar el justo precio del inmueble, con deducción de una décima parte. 4CdeE/LJB/REOG Proceso 27591 1.2. Las pretensiones se basaron, fundamentalmente, en los siguientes hechos: Por escritura pública N° 790 del 8 de abril de 1999, de la Notaría Octava del

Círculo de Santa fe de Bogotá, la señora Graciela Camacho de Carrero le transfirió al Instituto de Desarrollo Urbano IDU, a título de compraventa, el pleno derecho de dominio y posesión de un lote de terreno de 1.200.47 metros cuadrados, ubicado en la Avenida Carrera 72 N° 5 A – 90, Cédula Catrastral 00450148040000000 y matrícula inmobiliaria número 50C – 1315477 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Santa fe de Bogotá, Zona Centro, cuyos linderos generales o zona de terreno se encontraban contenidos en la escritura pública número 1.127 del 6 de mayo de 1998, de la Notaría 7ª, del Círculo de Santa fe de Bogotá, D. C. El precio del inmueble materia de la compraventa, fue de $168065.800, que el comprador canceló a la vendedora; pero se indicó en la demanda que el justo precio del bien al 8 de abril de 1999, era de $419804.000.

2. ACTUACIÓN PROCESAL La demanda fue presentada el 29 de junio de 2000 y admitida el 27 de julio del mismo año (fls. 7 a 10 y 13 C. 1).

El Instituto de Desarrollo Urbano IDU, contestó la demanda y se opuso a las pretensiones por carecer de fundamento legal y fáctico. Propuso como excepciones inexistencia de lesión enorme en el precio convenido para la enajenación entre la demandante con el IDU, indicando que los predios que adquiere la entidad mediante negocio jurídico, lo hace por ministerio de la ley

y por razones de utilidad pública e interés social; inepta demanda, señalando que si el contrato de compraventa N° 143 de 1998 es el origen de la reclamación, esta debió alegarse en la fecha de celebración del convenio.

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Proceso 27591 Agotado el trámite procesal, el Tribunal Administrativo del Cundinamarca, en sentencia de 23 de marzo de 2004 (fls.122 a 138 C. Consejo de Estado), declaró no probadas las excepciones propuestas por la parte demandada y lesión enorme en el contrato de compraventa celebrado entre la señora Graciela Camacho de Carrero y el IDU el 8 de abril de 1999. Condenó al Instituto a pagar la suma de $243181.957 a favor de la parte actora. La parte demandante, inconforme con la decisión anterior, la recurrió en apelación para ante el Honorable Consejo de Estado (fls. 147 a 154 C. Consejo de Estado), por considerar que fue insuficiente e ineficaz la valoración de la prueba pericial del avalúo del predio objeto de la compraventa; e indicó que el Tribunal no hace ningún análisis de la consecuencia que produce la afectación del bien al uso público.

3. CONSIDERACIONES DEL MINISTERIO PÚBLICO La Delegada encuentra cumplidos los presupuestos procesales, es decir, los requisitos o exigencias de derecho para que las peticiones puedan ser resueltas de fondo. En efecto, el proceso fue constituido de manera regular.

La Jurisdicción Contencioso Administrativa tiene competencia para resolver los asuntos que se plantean en este proceso en relación con la rescisión del

contrato por lesión enorme, suscrito entre la señora Graciela Camacho de Carrero y el Instituto de Desarrollo Urbano IDU. Ninguna duda existe en cuanto a la capacidad para ser parte, que tienen tanto la parte actora, como la entidad demandada. Frente al fondo del asunto, en primer término es necesario tener en cuenta que el artículo segundo del Acuerdo 19 de 1972, dispone que le corresponde al Instituto de Desarrollo Urbano IDU atender en la jurisdicción de esta ciudad la ejecución de obras públicas de desarrollo urbanístico, ordenadas dentro del plan general de desarrollo y los planes y programas sectoriales, para lo cual se le asignó entre otras las siguientes funciones: 3 4CdeE/LJB/REOG Proceso 27591 “Ejecutar obras tales como apertura, ampliación, rectificación, y pavimentación de vías publicas, construcción de puentes, servicios y obras complementarias etc.”. Para el cumplimiento de estas funciones se le encomendó de conformidad con el artículo 2° del Acuerdo antes mencionado, la adquisición de los predios que resultaran afectados por las obras del plan vial de la ciudad. En tal virtud, se colige que la adquisición de bienes inmuebles por parte del IDU, constituye un ejercicio en la prestación del servicio público a su cargo, como es la construcción de la malla vial de Bogotá D. C. En efecto, el Instituto para adquirir los inmuebles que estén afectados por obras del plan vial como el sub-judice, debe acogerse a lo dispuesto por la ley en materia de contratación general y lo que prevén la Ley 9ª de 1989, la

Ley 388 de 1997 y el Decreto Reglamentario 1420 de 1998, de manera específica para la adquisición de predios declarados de utilidad pública e interés social. Así, el artículo 2° del Decreto 1420 de 1998 preceptúa: “Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más probable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afecten el inmueble”. Igualmente el artículo 3° del citado Decreto establece que: “La determinación del valor comercial de los inmuebles la harán, a través de un avalúo, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que haga sus veces o las personas naturales o jurídicas de carácter privado registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raíz del lugar donde se ubiquen los bienes objeto de la valoración”. Mediante oficio UAP – 3400 – 0823 radicación 17669 del 31 de agosto de 1998, el IDU dispuso la adquisición del inmueble afectado y junto con él se hizo la entrega a la vendedora del avalúo base de la oferta de compra, cuya 4 4CdeE/LJB/REOG Proceso 27591 notificación se llevó a cabo el 28 de septiembre de 1998, en la que la hoy demandante manifestó por escrito su voluntad de renunciar a términos, posteriormente la señora Camacho de Carrero compareció a firmar la promesa de compraventa número 143 de 7 de diciembre del mismo año. Igualmente la aquí demandante era conocedora de que se iniciaría proceso

de expropiación si transcurridos 30 días hábiles después de la comunicación de la oferta de compra, no se había llegado a un acuerdo formal para la enajenación voluntaria, contenida en un contrato de promesa de compraventa. El avalúo fue realizado por la Cámara de Propiedad Raíz Lonja inmobiliaria con anterioridad a la celebración de la promesa de compraventa, de acuerdo a las normas legales que reglamentan la compra de inmuebles por entidades oficiales. El artículo 1499 del Código Civil, dispone: “El contrato es principal cuando subsiste por sí mismo sin necesidad de otra convención, y accesorio, cuando tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligación principal, de manera que no pueda subsistir sin ella”. Aduce el demandado, que el contrato de compraventa contenido en la escritura pública número 790 del 8 de abril de 1999, es accesorio del contrato de promesa de compraventa efectuado el 7 de diciembre de 1998, pero frente a tan clara literalidad normativa mal podría decir el Instituto que el contrato de compraventa no se puede rescindir sin que antes se rescinda el de promesa de compraventa. La equivocación de la entidad, al sostener que el contrato de compraventa es accesorio del contrato de promesa de compraventa, se debe, a que pasó por alto el artículo 1501 del Código Civil, en virtud del cual un contrato se distingue de otro por los elementos de su esencia. 5 4CdeE/LJB/REOG Proceso 27591 “Art. 1501. Se distinguen en cada contrato las cosas que son de esencia, las que son de su naturaleza y las puramente

accidentales. Son de la esencia del contrato aquellas cosas sin las cuales, o no produce efecto alguno o degenera en otro contrato diferente…”. En desarrollo de la norma anterior, los artículos 1849 del Código Civil y 89 de la Ley 153 de 1887, al definir los contratos de compraventa y promesa de venta, señalan los elementos de la esencia de uno y de otro, que los hacen totalmente distintos y autónomos. Al comparar los elementos de la esencia del contrato de compraventa y del contrato de promesa de venta, se advierte que el objeto de uno y otro contrato es totalmente distinto, por cuanto el del primero es una obligación de dar y el segundo de hacer. La ley establece cuándo un contrato es accesorio; y por definición legal taxativa, son los siguientes: Contrato de fianza (art. 2351 C. C.), contrato de prenda (art. 2409 C. C.), y contrato de hipoteca (art. 2432 C. C.). Al no encontrarse definido por la ley, como un contrato accesorio, el contrato de compraventa, es principal y por ende autónomo e igualmente al no definir la ley el contrato de promesa de compraventa, como accesorio, también es principal y autónomo. El IDU confundió las obligaciones principales de dar (transferir una cosa), propias del contrato de compraventa, y de hacer (celebrar en el futuro un contrato de compraventa), con la obligación accesoria de afianzar, que es exclusiva de los contratos de fianza, prenda e hipoteca y por eso yerra al decir que con un contrato de compraventa, se garantiza que se va a cumplir una obligación de hacer.

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Proceso 27591 El instituto confunde el significado de las palabras futuro y pasado, porque los contratos accesorios son para garantizar el futuro y no el pasado, confusión que salta a la vista cuando sostiene que el contrato de compraventa, celebrado por escritura pública, no puede rescindirse sin que antes se rescinda el de promesa de venta, lo que equivale a sostener que el contrato de compraventa se celebró para garantizar el cumplimiento de una obligación de hacer (objeto del contrato de promesa de venta) ya extinguida desde el momento en que se firmó escritura pública contentiva del contrato de compraventa. La lesión enorme solamente procede en los contratos cuyo objeto sea una obligación de dar y por ello únicamente son susceptibles de lesión enorme los actos taxativamente señalados en la ley: compraventa (art. 1946 C. C), mutuo (art. 2466 C. C), y particiones (art. 1405 C. C). En consecuencia, mal puede el demandado pretender que, antes de solicitar la rescisión por lesión enorme del contrato principal y autónomo de la compraventa, se pida la rescisión de otro contrato principal y autónomo de promesa de venta, contra el cual, por tener como objeto una obligación de hacer (celebrar en el futuro un contrato de compraventa), la ley no lo encasilla dentro de la lista de los contratos susceptibles de producir lesión enorme. En consecuencia, se precisa determinar, ahora, los elementos de la acción de rescisión por lesión enorme, en este sentido la Corte Suprema de Justicia sostiene: …“Como reiteradamente lo ha sostenido la doctrina de la Corte, son elementos configurantes de la acción de rescisión de la venta

por lesión enorme, los siguientes: a) Que verse sobre inmuebles y que la venta no se haya hecho, por ministerio de la justicia (art. 32 de la ley 57 de 1887); b) Que el engaño sea enorme (art. 1947 C. C); c) Que no se trate de un contrato de carácter aleatorio. (casaciones 18 de diciembre de 1929, XXXXVII, 390; 17 de agosto de 1933, XLI, 501; 10 de septiembre de 1934; XLV. Bis 73 y 22 de 7 4CdeE/LJB/REOG Proceso 27591 marzo de 19523, XXXX, 450); d) Que después de la celebración del contrato no se haya renunciado a la acción rescisoria por lesión enorme; e) Que la cosa no se haya perdido en poder del comprador (art. 1951); y f) Que la acción se instaure dentro del término legal (art. 1954)”. Sentencia de febrero 5 de 1958, Tomo LXXXVI, pag. 336; CSJ, Cas. Civil, Sent. Jul. 5/77 Con fundamento en la anterior jurisprudencia, se aprecia que los elementos de la acción rescisoria por ella indicados, se unen en el caso sub judice pues, de las pruebas allegadas, se determina que la actora y la entidad demandada celebraron el contrato de compraventa según escritura pública N° 790 de 8 de abril de 1999, por valor de $168065.800, pactado sobre un terreno con extensión de 1.200.47 metros cuadrados ubicado en la Avenida Carrera 72 N° 5 – 90, con matrícula inmobiliaria 50C – 1315477, además que

no se renunció a la acción rescisoria por lesión enorme, como tampoco el bien se ha perdido, aunque se le dio destinación como bien de uso público. Alega la demandante catorce meses después de la compraventa, que el IDU, compró su bien por menos de la mitad del precio justo que a su vez valora en $419804.000, donde el valor por metro cuadrado es de $350.000, el que está determinado en avalúo que elaboró la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, con fecha 27 de febrero de 1998, avalúo hecho a solicitud de la actora. De otra parte la entidad demandada ha expresado que el valor propuesto a la propietaria del terreno, se ajustó al avalúo hecho por la Cámara de Propiedad Raíz – Lonja inmobiliaria, que determinó, mediante Carta de valor N° 616 C – 98 (fls. 30 y 31 C. 1), que el predio tenía un valor de $168065. 800, todo ello con base en disposiciones legales vigentes para la época de la compraventa del bien inmueble, donde el valor del metro cuadrado era de $140.000. Este precio lo determinó según lo indica en su documento, por la afectación vial que tiene según el Acuerdo 2 de 1980 y el Decreto 3232 de 29 de mayo de 1992.

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Proceso 27591 La Corte Suprema se ha pronunciado sobre el tema y ha determinado que se denomina justo precio: “La noción de justo precio como categoría jurídica es el punto de equilibrio a que aspira la contratación conmutativa. Pero no son pocos los factores que de hecho inciden en la formación de los

precios, por lo que se encuentra allí una de las materias más investigadas y discutidas en economía política, seguramente a consecuencia del plano de relatividad en que se mueve, y por el peligro previsible de la actividad de las transacciones languidezca por causa de inadecuada tutela de ley, en menoscabo del espíritu de empresa como propulsor del crecimiento de la riqueza pública”. (Corte Suprema de Justicia. Cas. Civil. Sent. Oct. 10/63). Teniendo en cuenta que los avalúos eran diametralmente opuestos, el Tribunal decretó el dictamen pericial pedido en su oportunidad por la parte actora, para determinar el valor del bien en el mes de abril de 1999, fecha en la que se protocolizó la compraventa; y, en él se señaló que el precio pagado por el IDU a la señora Camacho de Carrero, no fue el justo y aún más, fue por debajo de la mitad del valor justo, que determinado por los peritos en su medida correspondería a $180070.500, con lo que el precio pagado de $168 065.800, difiere por debajo de la media del precio justo en $12004.700 con lo que claramente se establece la lesión enorme que alega la actora. La Entidad demandada, cuestionó el dictamen por error grave, por considerarlo erróneo y antitécnico, por cuanto no se atuvo a la normatividad especial para este tipo de estudios; manifestó que el precio fue determinado por la Cámara de Propiedad Raíz Lonja Inmobiliaria, con toda objetividad y bajo el rigor que impone la fijación de un precio justo. Esta Delegada considera, que el dictamen rendido por los peritos dentro del

plenario tiene plena validez, toda vez que se aprecia que fueron consultados los precios existentes para la época en se realizó el negocio jurídico y se logró establecer el precio por metro cuadrado del terreno y que éste se encuentra más próximo al avalúo hecho por la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá para el año 1998 y que fue de $419804.000; 9 4CdeE/LJB/REOG Proceso 27591 resultando verdaderamente extraño cómo en un año el precio del inmueble varió en más del cincuenta por ciento, en detrimento de la parte actora. En el presente caso la labor cumplida por los auxiliares de la justicia dio claridad respecto del verdadero valor del bien objeto de enajenación, siendo de resaltar que el Instituto no solicitó pruebas adicionales para desvirtuar el peritazgo, como lo dispone el artículo 238 del C. P. C. El comprador, en estos casos está en una posición dominante sobre el vendedor, puesto que comunica al dueño del predio que está interesado en negociar su inmueble y que si no lo hace será expropiado amparado en la ley. La desventaja radica en la imposibilidad del dueño del bien de cuestionar el valor impuesto por la entidad ante lo cual no le queda otro camino que acceder, pues de lo contrario se vería expuesta a un proceso de expropiación que resultaría más lesivo para sus intereses. Dado que existen dos opciones, tenemos: 1) solicitar la declaratoria de rescisión del contrato y restituir el bien. Como es sabido y por las pruebas allegadas el predio se destinó al uso público de una vía, estando todavía en

cabeza del IDU. Por tanto su restitución sería imposible. 2) Completar el justo precio con deducción de una décima parte, tomando como base el dictamen pericial, es decir, $360141.000 para la fecha de celebración del contrato, solución esta que en las actuales condiciones parece ser la única viable física y jurídicamente, razón por la que en criterio del Ministerio Público, y teniendo en cuenta que el precio pagado por el instituto fue de $168065.800, menos el precio justo, el IDU deberá cancelar a la aquí accionante la suma de $192075.200, deducido en una décima parte como lo dispone el artículo 1948 del Código Civil, debiendo este ser actualizado.

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Proceso 27591 Por lo antes expuesto esta Delegada del Ministerio Público, solicita a la Honorable Sección, CONFIRMAR la sentencia de primera instancia y, en tal sentido eleva solicitud a la H. Sala de Decisión. De los Señores Consejeros, respetuosamente,

LUCY JEANNETTE BERMÚDEZ. B.

Procuradora Cuarta Delegada ante el Consejo de Estado (e)

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