PGN - LESION ENORME - Por compraventa de bien inmueble en el valle de aburra

Expediente 41.564 (00308) LESIÓN ENORME-Por compraventa de bien inmueble en el valle de aburra LESIÓN ENORME-Definición La lesión enorme es una figura jurídica que puede recurrir un comprador o vendedor para exigir que se rescinda un contrato de compraventa, cuando el valor del contrato difiere desproporcionadamente del valor real. El artículo 1947 del Código Civil, establece la forma como opera respecto de cada una de las partes involucradas en el negocio jurídico de la compraventa LESIÓN ENERME-Prueba Para probar la lesión enorme sólo se requiere acreditar que existe una desproporción entre el precio pagado y el valor real del bien, por tanto es indiferente las circunstancias, hechos y motivos que hayan rodeado el contrato de compraventa. Basta con demostrar que el precio o valor del contrato está dentro de los parámetros establecidos por la ley para que se configure la lesión enorme

PROCURADURÍA PRIMERA DELEGADA

ANTE EL CONSEJO DE ESTADO CONCEPTO No. 078 /2011

Bogotá, D.C., 10 de octubre de 2011 Señores

CONSEJO DE ESTADO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCIÓN TERCERA – SUBSECCIÓN C

Consejero Ponente Dr: ENRIQUE GIL BOTERO

E. S. D.

Ref: Proceso No 41.564 (05001233100019980030801)

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Expediente 41.564 (00308)

ACCIÓN CONTRACTUAL

Actor: Pedro Uribe A. Sucesores Ltda.

Demandado: Área Metropolitana del valle de Aburra El Ministerio Público presenta a consideración de la Sala su concepto en el proceso de la referencia.

I. ANTECEDENTES 1.1 Demanda.- En ejercicio de la acción contractual, la Sociedad PEDRO URIBE

A. SUCESORES LTDA., instauró demanda1 contra el AREA METROPOLITANA DEL VALLE DE ABURRA, para obtener las siguientes declaraciones y condenas: “1. Que se declare que en la compraventa realizada entre la sociedad Pedro Uribe

A. Sucesores Ltda., y el Área Metropolitana del Valle de Aburra, mediante la escritura pública No 75 del 31 de enero de 1996 de la Notaría 27 del Círculo de Medellín, cuyo objeto fue la venta del inmueble identificado con matricula inmobiliaria No 001-0357769, se produjo la figura de la lesión enorme en contra de los intereses de la sociedad demandante.

2. Que se rescinda el contrato de compraventa celebrado entre Pedro Uribe A.

Sucesores Ltda. y el Área Metropolitana del Valle de Aburra…

3. En caso de que el AREA METROPOLITANA DEL VALLE DE ABURRA, opte por hacer uso de la facultad de completar el justo precio con deducción de una décima parte para evitar la rescisión del contrato, según lo previsto en el artículo 1.948 del Código Civil, deberá ordenarse que las sumas de dinero a pagar sean actualizadas a la fecha en la cual se produzca el pago, para compensar la pérdida del poder adquisitivo del dinero…

4. Que se condene en costas a la entidad demandada…” 1.2 La entidad demandada no contestó la demanda. 1.3 Sentencia de primera instancia.- El Tribunal Administrativo de Antioquia – Sala Cuarta de Decisión2, negó las pretensiones de la demanda. 1 30 de enero de 1998 (fl 35 c. ppal) 2 En sentencia de 15 de abril de 2011 (fls 158 a 173 c. 2)

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el bien inmueble examinado para la época de la compraventa estaba siendo objeto de un proceso administrativo de enajenación voluntaria de inmuebles, por tanto debía rendirse atendiendo lo establecido en el artículo 18 de la Ley 9 de 1989. 1.4 Apelación.- El apoderado de la sociedad demandante (fls 174 a 186 c. 2) alega que el dictamen pericial que obra en el proceso debe estimarse en todo su rigor, pues se fundamentó no sólo en el avalúo realizado por Colbienes, sino que también tuvo en cuenta otros aspectos del mercado inmobiliario, lo que le permite concluir que el precio establecido en dicho avaluó era el adecuado a las características reales del inmueble. Que el hecho que la sociedad demandante hubiera aceptado la oferta que le hizo la Entidad demandada, no quiere decir que el precio ofrecido fuese el correcto y tampoco demerita la existencia de la lesión enorme, pues advierte que dicha figura es de carácter objetivo, pues opera cuando se produce una diferencia entre el precio de venta y el precio real superior al doble del precio de la negociación, lo cual sucedió en el caso concreto.

II. CONSIDERACIONES DEL MINISTERIO PÚBLICO

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el análisis de la controversia jurídica únicamente en aquellos temas cuestionados por el recurrente. Para resolver sobre el asunto, corresponde absolver, en su orden, los siguientes problemas jurídicos: (i) La figura jurídica de la lesión enorme y presupuestos necesarios para que opere (ii) Si el dictamen pericial que obra en el proceso cumple o no con las condiciones legales para probar la lesión enorme alegada por la parte actora. (i) La lesión enorme es una figura jurídica a la que puede recurrir un comprador o vendedor para exigir que se rescinda un contrato de compraventa, cuando el valor del contrato difiere desproporcionadamente del valor real. El artículo 1947 del Código Civil, establece la forma como opera respecto de cada una de las partes involucradas en el negocio jurídico de la compraventa: “El vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. El justo precio se refiere al tiempo del contrato.” La Corte Constitucional3, al estudiar la constitucionalidad de la citada norma, hizo las siguientes precisiones respecto a los presupuestos que se requieren para que opere la lesión enorme y la modalidad que rige en nuestro país: “Del texto en cuestión y las demás disposiciones que regulan la figura, se deducen los elementos que la viabilizan, señalan sus condicionamientos y la efectividad de su ejercicio; en tal virtud, para que opere la lesión se requiere: a) que el actor haya sufrido un perjuicio en la proporción que establece la ley (art. 32 L. 57/87); b) que se refiera a

compraventas en que la ley autoriza la acción (idem); c) que la acción se promueva dentro de los términos establecidos por la ley (art. 1954); d) que la cosa permanezca en poder del comprador (art. 1951), y, e) que no se haya renunciado válidamente a su ejercicio (art. 1950). 2.4. Se habla en la doctrina de la lesión subjetiva por oposición a la lesión objetiva. 3 Sentencia C-222 de 1994

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PRIMERA DELEGADA ANTE EL CONSEJO DE ESTADO Consejodeestado1@procuraduria.gov.co Carrera 5 No 15-80 Piso 20 PBX: 5 878750 FAX 12094 www.procuraduria.gov.co Expediente 41.564 (00308) La subjetiva exige como fundamento de la desproporción, el hecho de que la parte perjudicada con la celebración de negocio jurídico haya aceptado las condiciones desventajosas constreñida por razones de violencia moral, de un estado de necesidad o inducido dolosamente por la contraparte que se beneficia. En la lesión objetiva la rescisión es el resultado simplemente de la extrema desproporción entre el valor de la cosa y el precio que se paga o recibe por ella. Sobre el punto Planiol y Ripert enseñan: "es conveniente que en los contratos conmutativos el valor recibido corresponda sensiblemente al valor entregado, de modo que se asegure cierto equilibrio necesario a la buena armonía de las relaciones jurídicas. Asi concebida, la lesión no es ya una teoría excepcional , relegada al dominio estricto en que el derecho interviene para asegurar la pretensión de las personas capaces, sino, un

principio general que domina el juego de los contratos y cuyas aplicaciones han de ser múltiples" En nuestro Código Civil la acción está construida sobre un presupuesto enteramente objetivo (la desproporción enorme en el justo precio), sin que importe, para efectos de su reconocimiento, las condiciones subjetivas o de motivación que pudieron mover la voluntad de la parte perjudicada con la lesión de su patrimonio . (…) Establecida judicialmente la lesión enorme se invalida el negocio jurídico, pero el efecto inmediato de la medida no supone volver las cosas al estado en que se encontraban antes de celebrarse el contrato, porque la ley consagra una obligación facultativa a cargo del demandado que se resuelve en la necesidad de restablecer el equilibrio roto, pudiendo, si lo prefiere, consentir en la rescisión o evitarla restableciendo efectivamente dicho equilibrio (art. 1948). (resalto y subrayo) En definitiva, para probar la lesión enorme sólo se requiere acreditar que existe una desproporción entre el precio pagado y el valor real del bien, por tanto es indiferente las circunstancias, hechos y motivos que hayan rodeado el contrato de compraventa. Basta con demostrar que el precio o valor del contrato está dentro de los parámetros establecidos por la ley para que se configure la lesión enorme. Hechos probados y análisis De las pruebas documentales4 y testimoniales, debidamente aportadas y recepcionadas en el proceso, surgen los siguientes hechos probados. 4 Unos aportados en original y copia auténtica por la parte actora (fls 2 a 28 c. ppal), otras solicitadas en la demanda (fl 34

c. ppal) decretadas por el Tribunal (fl 42 c. ppal) y remitidas en copia autentica por la entidad demandada (fls 69 a 115 c. ppal)

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PRIMERA DELEGADA ANTE EL CONSEJO DE ESTADO Consejodeestado1@procuraduria.gov.co Carrera 5 No 15-80 Piso 20 PBX: 5 878750 FAX 12094 www.procuraduria.gov.co Expediente 41.564 (00308) - Mediante oficio de 28 de julio de 1994, el Área Metropolitana del Valle de Aburra en cumplimiento a lo dispuesto en la ley 9ª de 1989 (Reforma Urbana), solicitó a la Oficina de Catastro Municipal de Medellín la práctica de un avaluó administrativo especial respecto de un inmueble ubicado en la carrera 63 con calle 113 de Medellín, de propiedad de Pedro Uribe A. Sucesores Ltda., con matricula inmobiliaria No 001-0357768 (69) y un área de 14.243 mts2 (fl 93 c. ppal) - La División de Catastro Municipal mediante informe de 19 de agosto de 1994 presentó el correspondiente avalúo administrativo, en donde consta que el inmueble en comento fue avaluado en la suma de $377.154.000 (fls 95 a 98 c. ppal) - El Gerente del Área Metropolitana del Valle de Aburra, mediante comunicación No 1-002250 de 16 de septiembre de 1994, presentó “Oferta de Compra” a la firma PEDRO URIBE A. SUCESORES LTDA., propietaria del inmueble en

cuestión (fls 100 a 107 c. ppal), lo anterior con el fin de dar cumplimiento al trámite establecido en la Ley 9ª de 1989. - Mediante comunicación No 002308 de 21 de septiembre de 1994, el Gerente del Área Metropolitana del Valle de Aburra, solicitó al Registrador de Instrumentos Públicos de Medellín inscribir en el folio de matricula inmobiliaria No 001-0357769 la Oferta de Compra efectuada a la Compañía Pedro Uribe A. Sucesores Ltda. - La firma Pedro Uribe A. Sucesores Ltda., mediante comunicación de 26 de septiembre de 1994 manifestó su intención de atender la oferta de compra, sin embargo presentó una contraoferta solicitando la suma de $400.000.000 como cuerpo cierto (fls 110 a 114 c.ppal) - Por enajenación voluntaria directa el 31 de enero de 1996 el representante legal de la Sociedad Pedro Uribe A. Sucesores Ltda. y el Gerente del Área Metropolitana del Valle de Aburra, celebraron contrato de compraventa sobre el inmueble en comento por un valor de $370.666.800, monto que corresponde al

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practicado por la División de Catastro del Municipio de Medellín” negocio jurídico contenido en la escritura pública No 75 cursada ante la Notaria 27 del Circulo de Medellín (fls 70 a 73 c. ppal). - La parte actora presentó junto con la demanda un informe de avalúo comercial realizado el 6 de abril de 1995 por el señor Rodrigo Merino Velazquez – Gerente de Colbienes - Miembro de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín (fls 10 a 22 c. ppal), según el cual el inmueble con matricula inmobiliaria No 001-367766 con un área de 8.886 metros cuadrados tiene un valor de $755.310.000, a razón de $85.000 por metro cuadrado. Estudio que fue reconocido por quien lo suscribió, como consta en la diligencia que para tal efecto se llevó a cabo el 23 de abril de 2002 (fls 58 a 59 c. ppal) - La Sociedad Pedro Uribe A. Sucesores Ltda., con el fin de sacar avante sus pretensiones, esto es, probar la desproporción entre el precio pagado y el valor real del bien inmueble entregado en venta al Área Metropolitana del Valle de Aburrá, solicitó al Tribunal la práctica de un dictamen pericial para determinar el valor comercial del inmueble objeto de negociación. El Tribunal decretó la práctica de dicha prueba (fl 42 c. ppal). La perito designada para tal efecto, mediante escrito de 9 de junio de 2003, rindió el respectivo dictamen (fls 117 a 120 c. ppal). Para el Ministerio Público el dictamen pericial que obra en el proceso no

constituye fuente de verdad probatoria, pues no cumple con los presupuestos señalados en el artículo 237 numeral 6 del C.de P.C. “El dictamen debe ser claro, preciso y detallado; en él se explicarán los exámenes, experimentos e investigaciones efectuados, lo mismo que los fundamentos técnicos, científicos o artísticos de las conclusiones” Basta con analizar su contenido y alcance para advertir que carece de precisión y claridad con respecto a los fundamentos que lo soportan, pues no presenta ninguna explicación que de razón de sus afirmaciones, como tampoco estudio

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compraventa respecto del cual se alega lesión enorme se encuentra referenciado con un número de matricula inmobiliaria diferente ( 001-0357769), lo cual permite inferir que se trata de dos bienes inmuebles distintos. Sin embargo, a perito no advirtió tal situación y se limitó a otorgar crédito al avalúo realizado por el señor Merino Velásquez, dándole alcances al precio de un bien que no era posible aplicar al bien inmueble objeto de negociación, lo cual evidencia la falta de seriedad y diligencia en la experticia que le fue encomendada. No admite discusión que el contrato de compraventa contenido en la escritura pública No 75 de 31 de enero de 1996 (fls 2 a 5 c. ppal) fue el resultado de un proceso administrativo de enajenación voluntaria, cuyo trámite solo era posible desarrollar a la luz de lo establecido en la ley 9 de 1989, pues era la normativa vigente para la época en se llevo a cabo el proceso de negociación. Consecuente con lo anterior, los avalúos a realizar sobre bienes inmuebles cobijados por dicha normativa, debían cumplir con los parámetros establecidos en su artículo 18: “Con el objeto de evitar un enriquecimiento sin causa, el Instituto Geográfico "Agustín Codazzi" o la entidad que cumpla sus funciones no tendrán en cuenta, al hacer los avalúos administrativos especiales de que trata la presente ley, aquellas acciones o intenciones manifiestas y recientes del Estado que sean susceptibles de producir una valorización evidente de los bienes avaluados, tales como:

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1. La adquisición previa por parte de la entidad adquirente, dentro de los cinco (5) años anteriores, de otro inmueble en la misma área de influencia.

2. Los proyectos anunciados, las obras en ejecución o ejecutadas en los cinco (5) años anteriores por la entidad adquirente o por cualquier otra entidad pública en el mismo sector, salvo el caso en que el propietario haya pagado o esté pagando la contribución de valorización respectiva.

3. El simple anuncio del proyecto de la entidad adquirente de comprar inmuebles en determinado sector, efectuado dentro de los cinco (5) años anteriores.

4. Los cambios de uso, densidad y altura efectuados por el Plan Integral de Desarrollo, si existiere, dentro de los tres (3) años anteriores a la orden de compra, siempre y cuando el propietario haya sido la misma persona durante dicho período o, habiéndolo enajenado, haya readquirido el inmueble para la fecha del avalúo administrativo especial.

Las mejoras efectuadas con posterioridad a la fecha de la notificación del oficio de que trata el artículo 13 no podrán tenerse en cuenta en el respectivo avalúo administrativo especial.” Para el Ministerio Público surge evidente que el dictamen pericial no tuvo en cuenta los lineamientos técnicos y jurídicos dispuestos en la citada normativa, omisión que aunada a la falta de claridad y precisión respecto a la identificación y condiciones reales del inmueble objeto de negociación, impide estimarlo como prueba dado que carece de seriedad e idoneidad y bajo tales condiciones no sirve

para acreditar la lesión enorme alegada por la parte actora, razón suficiente para desestimar las pretensiones de la demanda. Finalmente en lo que corresponde a la condena en costas, el Ministerio Público es del criterio que en el caso concreto no se configuran los presupuestos que establece el C.C.A, para su aplicación, pues si bien la parte recurrente resultó vencida en el recurso, lo cierto es que su conducta no puede calificarse de temeraria. El artículo 171 del Código Contencioso Administrativo (subrogado por el artículo 55 de la ley 446 de 1998), establece: “En todos los procesos, con excepción de las acciones públicas, el Juez, teniendo en cuenta la conducta asumida por las partes, podrá condenar en costas a la vencida en el proceso, incidente o recurso, en los términos del Código de Procedimiento Civil.

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criterios de que debe tener en cuenta el juez para decidir cuando la conducta de la parte justificada la condena en costas. “La norma remite así a lo que la doctrina ha denominado ‘cláusulas abiertas’ o ‘conceptos jurídicos indeterminados’, los cuales no dan vía libre a la arbitrariedad del operador jurídico sino a una aplicación razonable de la norma con un mayor margen de apreciación. “...en el caso concreto, la cláusula abierta que contiene el artículo 56 de la ley 446 de 1998 no faculta al juez para decidir a su arbitrio sobre la existencia material de la conducta procesal, sino para resolver en frente a una actuación claramente verificable, cuando ella amerita la condena al reembolso de los gastos hechos por la parte con el juicio, incidente o recurso, en consideración a los fines de esa facultad discrecional. “La Sala considera que el juicio que este caso debe hacerse implica un reproche frente a la parte vencida, pues solo en la medida en que su actuación no se acomode a un adecuado ejercicio de su derecho a acceder a la administración de justicia sino que implique un abuso del mismo, habrá lugar a la condena respectiva. “En otros términos, en la medida en que la demanda o su oposición sean temerarias porque no asiste a quien la presenta un fundamento razonable, o hay de su parte una injustificada falta de colaboración en el aporte o práctica de pruebas, o acude a la interposición de recursos con interés meramente dilatorio se considerará que ha incurrido en una conducta reprochable que la obliga a

correr con los gastos realizados por la otra parte para obtener un pronunciamiento judicial.”5” CONCLUSIÓN De conformidad con las consideraciones precedentes, el Ministerio Público solicita a la H. Sala confirmar la sentencia denegatoria proferida por el Tribunal Administrativo de Antioquia, pero por las razones expuestas en el presente concepto. Del Honorable Consejo de Estado, respetuosamente, 5 (pie de página de la cita) Consejo de Estado, Sección Tercera, sentencia del 18 de febrero de 1999, expediente 10.775. Reiterada en la Sentencia de 12 de octubre de 2000. expediente 13.097.

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FRANCISCO MANUEL SALAZAR GÓMEZ

Procurador Primero Delegado ante el Consejo de Estado

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