PGN - REAJUSTE DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - Reducción del cánon de arrendamiento p

Dependencia: Procuraduría Primera Delegada Contratación Estatal Radicación No: 109 2614-2007

Disciplinado: OSCAR LOAIZA ALZATE Cargo y Entidad: Alcalde municipal de Pácora (Caldas) Informe: Contraloría de Caldas Fecha informe: 16 de enero de 2007

Fecha Hechos: 23 de julio y 1º de diciembre de 2003

Actuación: Fallo segunda instancia

Bogotá, D.C. 21 de julio de 2008 Mediante auto del 22 de mayo de 2008, el señor Procurador General de la Nación, de conformidad con las facultades del parágrafo del artículo 7º del decreto 262 de 2000, designó como funcionaria especial a la Procuraduría Primera Delegada para la Contratación Estatal, para decidir la segunda instancia del proceso disciplinario radicado con el número 109-2614-07, adelantado por la Procuraduría Provincial de Manizales, contra OSCAR LOAIZA ALZATE, en su condición de Alcalde municipal de Pácora (Caldas). En razón de lo anterior, procede esta Delegada a decidir el recurso de apelación presentado por el disciplinado, contra el fallo de primera instancia del 18 de abril de 2008, mediante el cual se le impuso una sanción disciplinaria de multa de sesenta (60) días del salario devengado para la época de los hechos.

I. ANTECEDENTES Dio origen a la presente investigación el envío de copia de la decisión adoptada por el Coordinador del Área de Investigaciones Fiscales de la Contraloría General de

Caldas el 15 de noviembre de 20061, mediante la cual se declaró en primera instancia la responsabilidad fiscal del señor OSCAR LOAIZA ALZATE, en su condición de Alcalde de Pácora (Caldas), por haber disminuido los cánones de arrendamiento de dos locales comerciales propiedad del municipio, entregados a las señoras Margarita Ceballos Galeano y Ofelia Gómez De González, durante la vigencia de 2003, sin realizar, además, los ajustes correspondientes a cada uno de los períodos causados en los respectivos contratos, generando un detrimento en el erario público (fls. 2 a 17 del c.p. 1). Por lo anterior, la Procuraduría Provincial de Manizales inició indagación preliminar, a través de auto del 1º de febrero de 2007, con fundamento en el artículo 150 de la ley 734 de 2002, providencia que fue notificada personalmente al investigado el 7 de febrero de 2007 (fls. 18 a 19 y 22 del c.p. 1). En desarrollo de la indagación, el disciplinado fue escuchado en versión libre el 31 de mayo de 2007 (fls. 119 a 121 del c.p. 1). 1 Decisión confirmada por proveído del 19 de enero de 2007 (fls. 197 a 217 del c.p. 1) Fernando 1 Expediente No. 109 2614-2007 Fallo 2ª Instancia Procuraduría Primera Delegada para la Contratación Estatal Cra. 5ª. No. 15-80 Piso 11o. Tel. 5 878750 Ext.11135 www.procuraduria.gov.co

Con base en el material probatorio, el a quo consideró que existía mérito para iniciar investigación disciplinaria contra el señor OSCAR LOAIZA ALZATE, para lo cual profirió la respectiva providencia el 28 de junio de 2007, notificada personalmente al investigado el 10 de julio de 2007 (fls. 221 a 225 y 228 del c.p. 1).

II. CARGOS Mediante auto del 18 de diciembre de 2007 (folios 350 a 372 del c.p. 1), la Procuraduría Provincial de Manizales formuló pliego de cargos en contra del investigado, por las siguientes conductas: “1. En su condición de Alcalde del municipio de Pácora, Caldas, para la época de los hechos, haber celebrado nuevo contrato de arrendamiento No. 110 del 23 de julio de 2003, con la señora MARGARITA CEBALLOS GALEANO (arrendataria), de un local comercial propiedad del municipio, al parecer y sin justificación legal aparente, se abstuvo de fijar los reajustes anuales autorizados por la ley de acuerdo al I.P.C. estipulado para estos casos, y con un canon de seiscientos mil pesos ($600.000) mensuales, cuando el canon en períodos anteriores era la suma de setecientos diez mil pesos ($710.000) mensuales.

2. En su condición de Alcalde del municipio de Pácora (Caldas), para la época de los hechos, haber celebrado nuevo contrato de arrendamiento No. 159 del 1º de diciembre de 2003, con la señora OFELIA GÓMEZ DE GONZALEZ (arrendataria),

de un local comercial propiedad del municipio, al parecer y sin justificación legal aparente, se abstuvo de fijar los reajustes anuales autorizados por la ley de acuerdo al I.P.C. estipulado para estos casos, y con un canon de cuatrocientos diez mil pesos ($410.000) mensuales, cuando el canon en períodos anteriores era la suma de quinientos sesenta y un mil pesos ($561.000) mensuales.” Consideró como normas presuntamente violadas las contenidas en los artículos 209 de la Constitución Política; 26 numerales 1 y 4 de la ley 80 de 1993, así como los artículos 21 y 22 (sic) de la ley 734 de 2002, queriendo decir los numerales 21 y 22 del art. 34 de la ley 734 de 2002, ya que el contenido de los mismos fue el que transcribió en el auto de cargos y con el siguiente concepto de violación: “(…) como servidor público al parecer faltó a los postulados de la ‘Gestión Fiscal’, entendida como el conjunto de actividades económicas, jurídicas y tecnológicas, realizadas por los servidores públicos y las personas de derecho privado que manejen o administren recursos o fondos públicos, cuyo fin sea la adecuada y correcta adquisición, planeación, conservación, administración, custodia, explotación, enajenación, consumo, adjudicación, gasto, inversión y disposición de tales haberes, conducta con la cual LOAIZA ALZATE ha podido quedar incurso, además, en omisión al deber de cuidado de un bien del Estado de conformidad con los fines a que han sido destinados, conductas estas que se concretan en la rebajado (sic) ostensible de los cánones de arrendamiento de los

locales comerciales del municipio sin el ajuste correspondiente a cada uno de los períodos causados durante la ejecución del mismo y sin que mediara acto administrativo que justificara su proceder.” Fernando 2 Expediente No. 109 2614-2007 Fallo 2ª Instancia Procuraduría Primera Delegada para la Contratación Estatal Cra. 5ª. No. 15-80 Piso 11o. Tel. 5 878750 Ext.11135 www.procuraduria.gov.co Las conductas descritas en precedencia fueron calificadas como graves, endilgada por el a quo a título de dolo. Esta providencia fue notificada personalmente al disciplinado el 30 de enero de 2008 (fl. 375 del c.p. 1),

III. DESCARGOS En el memorial de descargos (fls. 376 a 381 del c.p. 1), el disciplinado alegó: “No asiste la razón cuando me endilgan la incursión en daño patrimonial contrario a los postulados de la gestión fiscal del estado, pues si analizamos los elementos que se utilizan para impetrar la acusación, como son el menoscabo, disminución, perjuicio, detrimento, pérdida, uso indebido de los bienes públicos, se llega a la conclusión que no se tomaron en cuenta los factores externos que llevaron y avocaron la decisión que como alcalde del municipio tomé en aras de mantener de alguna manera la estabilidad de las finanzas públicas, ni el deterioro a terceros directamente afectados, que serían los contratistas, que en todo caso son comunidad a la cual le debía todo objeto de actuación.

Vale informar esa procuraduría que se desconoció por parte de la Contraloría, las

declaraciones de los arrendatarios, las cuales si fueron valoradas en primera instancia por esa entidad, en el entendido que están rebosadas de legalidad siendo la versión más verás (sic) de los acontecimientos al lado de la del exalcalde. En estas motivan las razones de una parte y de otra para tomar la decisión y de estas se infiere: que no existió ninguna manguala para atentar contra el patrimonio público más la única razón que se adujo era la de mantener unas condiciones donde ambas partes pudieran cumplir con el erario del estado, ya que era mejor mantener unas condiciones patrimoniales a favor del municipio que estas desaparecieran del todo y por tiempo indefinido. Por otro lado, la Contraloría si valora los datos estadísticos remitidos por el Personero municipal, desconociendo de plano la versión de los actores del contrato de arrendamiento, llámese alcaldes municipales y arrendatarios (…) El razonamiento de las actuaciones públicas de un alcalde, están enmarcadas en el bien general, y no pueden ser fruto de tamaña aseveración en el entendido de la acusación intentando decirse (en otras palabras) que el municipio y las finanzas sufrieron tal descenso que no pudo sobrevivir con la tenue disminución de recursos. Era una decisión para mantener una condición y frutos de un bien público, no para beneficiar las arcas de un tercero. Debe valorarse realmente el razonamiento del alcalde, que en muchos casos, no solo es la de producir dinero para alimentar el presupuesto, sino también mantener las condiciones para que con regularidad ingresen bajo las condiciones difíciles de los municipios. (…) Para mantener las condiciones de la gestión fiscal se pensó en el bien común

tanto de la administración como los lugareños, y esto se debe enmarcar en los postulados de la buena fe, que bajo la óptica de muchos tratadistas y de Fernando 3 Expediente No. 109 2614-2007 Fallo 2ª Instancia Procuraduría Primera Delegada para la Contratación Estatal Cra. 5ª. No. 15-80 Piso 11o. Tel. 5 878750 Ext.11135 www.procuraduria.gov.co jurisprudencias, es el hecho de actuar con la conciencia de buscar el bien representado en su obligación natural o legal. (…) no puede haber culpa, cuando lo que se buscó fue mantener las condiciones del ingreso por concepto de los arrendamientos, dadas todas las condiciones y anotaciones de la situación de los comerciantes y la comunidad en general, de todo lo que como alcalde gestioné por el municipio y de cómo mantuve durante mi administración las condiciones financieras del mismo (…).

IV. ALEGATOS DE CONCLUSIÓN Una vez agotada la etapa probatoria como lo dispuso el auto del 22 de febrero de 2008 (fls. 383 a 384 del c.p. 2), la Procuraduría Provincial de Manizales dio traslado al investigado para alegar de conclusión antes del fallo, mediante auto del 5 de marzo de 2008 (fl. 655 del c.p. 2). El disciplinado no presentó escrito alguno.

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V. DECISIÓN DE INSTANCIA Mediante decisión del 18 de abril de 2008 (fls. 702 a 719 del c.p. 2), la Procuraduría Provincial de Manizales decidió el proceso en primera instancia, encontrando al disciplinado responsable de los cargos endilgados.

Se fundamentó esta decisión, principalmente, en los siguientes aspectos: “Al respecto quiere el despacho traer a colación la circular conjunta de diciembre de 2003 de la Contraloría General de la República y la Procuraduría General de la Nación, relacionada con los deberes de los funcionarios en relación con la administración, custodia y cuidado de los bienes, y la consecuente responsabilidad fiscal y disciplinaria de los funcionarios públicos por pérdida o daño de los bienes a su cargo, señalando en uno de sus párrafos: ‘ Todas las entidades públicas, en desarrollo de su gestión fiscal, tienen la obligación legal de implementar mecanismos idóneos que permitan cumplir con la función de vigilancia y control de los fondos y bienes públicos asignados, sin perjuicio de la competencia del órgano de control, discal (sic), a fin de prever el daño o pérdida patrimonial, por acción u omisión.” Más adelante, adujo el a quo: “En consideración a las anteriores argumentaciones, es necesario precisar: el principio de la buena fe, es principio rector que debe inspirar toda actuación de las autoridades administrativas, jurisdiccionales y de control y las presentes no han sido excepción a favor del inculpado, ahora, la buena fe no opera por el solo hecho que la persona actúe sin la intención de causar un daño, puesto que para que se considere que una persona actuó de buena fe se debe demostrar en su comportamiento un mínimo de cuidado a fin de evitar un perjuicio, ni sustraerse de la obligación de protección del interés público, la buena fe no es un principio absoluto, sus límites son otros principios fundamentales del Estado Social de

Derecho como la prevalencia del interés común (...) Fernando 4 Expediente No. 109 2614-2007 Fallo 2ª Instancia Procuraduría Primera Delegada para la Contratación Estatal Cra. 5ª. No. 15-80 Piso 11o. Tel. 5 878750 Ext.11135 www.procuraduria.gov.co En este caso, considera el despacho que el actuar del exburgomaestre no fue cuidadoso y no actualizó las medidas necesarias para hacer cumplir la ley, mas aún cuando existiendo un acuerdo del municipio (026 diciembre 14 de 2001) que buscaba que la primera autoridad optimizara al máximo los recursos del ente municipal para incrementar los ingresos del municipio y atender sus obligaciones, el inculpado no adelantó gestiones tendientes a buscar una solución eficaz, que protegiera los derechos de la entidad, al menos conservando los cánones de arrendamiento sino por el contrario accediendo a disminuir considerablemente su monto, donde las dificultades económicas sirvieron de excusa para su actuar y sin que mediara acto administrativo que así lo facultara, toda vez que el municipio contaba con unos recursos que ya tenía destinados para el mantenimiento del edificio y otras obligaciones, no pensó en el riego (sic) que podía ocasionar a la administración (…) De igual manera, observa el despacho, tal como se (sic) señalado en el pliego de cargos, las arrendatarias no cumplían con las cláusulas estipuladas dentro de los contratos de arrendamiento sobre el pago del canon, los cuales se debían efectuarse (sic) dentro de los cinco (5) primeros días del mes y como lo corrobora

los recibos de pago que obran en el expediente, es más, en la declaración de la señora Ofelia Gómez De González, folio 182, expresa que se constituyó en mora hasta por 8 meses, pero aún así, el señor LOAIZA ALZATE no sólo rebaja el canon de arrendamiento, sino que se apresura a celebrar un nuevo contrato con la señora Ofelia por cuatro años, sin que finalizara el anterior cuyo vencimiento era el 31 de octubre de 2004, basándose según su (sic) él la crisis económica, y que las arrendatarias le iban a devolver los locales (…) No son de recibo estas apreciaciones del investigado, toda vez que él mismo se contradice al señalar que su interés mas que desminuir los ingresos era que se conservaran, se pregunta el despacho ¿por qué no mantuvo el mismo canon de arrendamiento o por qué no ofertó el arrendamiento a otros comerciantes manteniendo el mismo monto, a sabiendas que las antiguas arrendatarias presentaban tantos problemas económicos y que presentaban incumplimiento en las obligaciones contraídas con los contratos?, ahora bien, el contrato es ley para las partes, ¿por qué no dio cumplimiento a la cláusula que le facultaba para ejecutar su incumplimiento? (…) La conducta omisiva del disciplinado viola el principio de responsabilidad de la contratación estatal. El señor OSCAR LOAIZA ALZATE en su condición de Alcalde municipal de Pácora, para la época de los hechos y por lo tanto servidor público, estaba obligado a proteger los derechos de la entidad, en este caso, los derechos económicos del municipio, los cuales se vieron afectados con la

celebración de los nuevos contratos de arrendamiento con disminución en el canon de arrendamiento en forma injustificada sin el incremento del IPC, sin tener en cuenta que los dineros que dejaba de percibir el municipio eran requeridos para atender el mantenimiento de bienes de ese mismo ente territorial.” Fernando 5 Expediente No. 109 2614-2007 Fallo 2ª Instancia Procuraduría Primera Delegada para la Contratación Estatal Cra. 5ª. No. 15-80 Piso 11o. Tel. 5 878750 Ext.11135 www.procuraduria.gov.co Al momento de examinar el grado de culpabilidad, el funcionario de primer grado señaló: “El despacho ha precalificado el comportamiento de doloso. La falta es a título de dolo, por cuanto se incurre en la prohibición acto meditado, intencional y consciente. En el Doloso hay una infracción de la ley, consciente y deliberadamente, pues si bien esta sección del país, como todo el territorio nacional atraviesa dificultades de carácter económico con consecuencias sociales bien conocidas, no menos cierto es que a LOAIZA ALZATE le asistía pleno conocimiento de las inmediatas necesidades del ente territorial bajo su dirección y que su actuar debía estar dirigido a evitar la infracción a la ley y a los principios deontológico que tal condición le imponen, sin anteponer a los derechos colectivos, intereses de terceros so pretexto de garantizar los primeros, lo que se evidencia en que hizo (sic) ningún esfuerzo para cerciorarse el monto de lo que dejaba de percibir el Municipio con su actuar, no realizó una verdadera

publicación de las ofertas a los comerciantes en busca de una buena y mejor propuesta. Se infiere en conclusión, choque entre la norma y la conducta, entre el deber funcional y la actuación del servidor público, se determina la conjugación de la falta y autoría de la misma, como efectivamente habrá de declararse en la parte resolutiva del presente acto. “ Las anteriores consideraciones permiten al despacho determinar la existencia de los elementos requeridos para proveer fallo sancionatorio, pues queda claro que al servidor público se le exige obrar sujeto al imperio de la ley y la constitución, tanto en el ejercicio de sus deberes, como en el cumplimiento de sus obligaciones, pero en todo caso, con el único propósito de ver realizados los fines del Estado. Los anteriores argumentos son suficientes material (sic) para mantener vigente el cargo formulado al disciplinado, razón por la cual el éste (sic) continúa inmodificable, así como la calificación de grave a título de dolo que se le ha dado al mismo, toda vez que, como ha quedado demostrado, el servidor ha faltado al mandato que el ejercicio de su función exige, mediante la conjugación de una conducta específica y voluntaria.” Al imponer la sanción, considero el a quo, que al ser calificada la conducta como grave, a titulo de dolo, resultaba aplicable el numeral 2º del artículo 44 de la ley 734 de 2002, esto es, la suspensión en el ejercicio del cargo e inhabilidad especial, la cual fijó en 60 días, pero al no estar el investigado ejerciendo el cargo, la convirtió en multa (sic) de 60 días de salario, la cual equivalía a $4.576.000, a pagar al municipio

de Pácora, una vez quedara en firme la providencia. Sin embargo, en la parte resolutiva del fallo, sólo se impuso como sanción una multa de 60 días de salarios devengados a la fecha de los hechos.

VI. APELACION

Fernando 6 Expediente No. 109 2614-2007 Fallo 2ª Instancia Procuraduría Primera Delegada para la Contratación Estatal Cra. 5ª. No. 15-80 Piso 11o. Tel. 5 878750 Ext.11135 www.procuraduria.gov.co En el recurso de apelación (fls. 722 a 728 del c.p. 2), previa notificación personal al disciplinado del fallo anterior, éste expresó los mismos argumentos que adujo en sus descargos, y agregó: (…) Siento tristeza que por obrar de buena fe, me desaten una multa de tales proporciones, cuando lo único que busqué fue el bien para la comunidad que representaba. El ingreso ayer y hoy per cápita del municipio en gran porcentaje no llega al salario mínimo. Como ejemplo un trabajador de almacén en el municipio se gana 120 mil pesos mensuales, los salarios más altos en el municipio son los de empleados de la alcaldía, que en todo caso no son más de 25. “Ahora bien, se basa la sanción en la actuación culposa grave (sic). No puede haber culpa, cuando lo que se buscó fue mantener las condiciones del ingreso por concepto de los arrendamientos, dadas todas las condiciones y anotaciones de la situación de los comerciantes y la comunidad en general, de todo lo que

como alcalde realicé y gestioné por el municipio y de cómo mantuve durante mi administración las condiciones financieras del mismo. Para mantener las condiciones de la gestión fiscal se pensó en el bien común tanto de la administración como los lugareños, y esto se debe enmarcar en los postulados de la buena fe, que bajo la óptica de muchos tratadistas y de jurisprudencias, es el hecho de actuar con la conciencia de buscar el bien representado en su obligación natural o legal. Se manifiesta que hubo una violación a los postulados de la ‘Gestión Fiscal’, entendida como el conjunto de actividades económicas y jurídicas y tecnológicas, realizadas por los servidores públicos y las personas de derecho privado que manejen o administren recursos o fondos públicos, cuyo fin sea la adecuada y correcta adquisición, planeación, conservación, administración, custodia, etc. En este escenario, se debe entender que en su conjunto no se valoró todas y cada una de las acciones emprendidas por mi como alcalde municipal en el tema de la gestión fiscal, tal como se explicó anteriormente. (…)”

VII. CONSIDERACIONES DE LA DELEGADA

1. Generalidades del presente proceso En el presente caso, se encuentra demostrado que Oscar Loaiza Alzate, en su condición de alcalde del municipio de Pácora (Caldas), renovó dos contratos de arrendamiento, con la celebración de los contratos Nos. 110 del 23 de julio y 159 del 1º de diciembre de 2003, con las señoras Margarita Ceballos Galeano y Ofelia Gómez de González, respectivamente, con el objeto de entregarles bajo esa modalidad contractual, un local a cada una, ubicados en el primer piso del palacio

municipal, para ejercer actividades de orden comercial (supermercado y cafetería, respectivamente), con base en la autorización otorgada por el concejo municipal a través del artículo 223 del Acuerdo No. 026 del 14 de diciembre de 2001 (fls. 113 a 116 y 247 del c.p. 1). Fernando 7 Expediente No. 109 2614-2007 Fallo 2ª Instancia Procuraduría Primera Delegada para la Contratación Estatal Cra. 5ª. No. 15-80 Piso 11o. Tel. 5 878750 Ext.11135 www.procuraduria.gov.co En el contrato 110/03, se pactó que el plazo del contrato sería por 3 años, contados a partir del 1º de agosto de 2003, fijando el valor del canon mensual de arrendamiento en la suma de SEISCIENTOS MIL PESOS ($600.000) por el primer año y para los años subsiguientes aumentaría de acuerdo al índice de precios al consumidor; mientras que en el segundo contrato, se estipuló un plazo de 4 años, contados a partir de la suscripción del mismo y fijando el canon mensual en la suma de CUATROCIENTOS DIEZ MIL PESOS ($410.000), para el primer año, con el incremento del IPC para los años subsiguientes. De igual manera, está demostrado que con antelación, la alcaldía de Pácora había arrendado los mismos locales a las mismas señoras, a través de los contratos del 1º de junio y 1º de noviembre de 2000, respectivamente, en los que se fijaron como valor del canon mensual de arrendamiento las sumas de SETECIENTOS DIEZ MIL

PESOS ($710.000) y QUINIENTOS DIECISEIS MIL PESOS ($516.000), respectivamente, cifras que aumentarían anualmente de acuerdo al índice de precios al consumidor. En el primer contrato, el plazo se pactó hasta el 31 de mayo de 2003 (3 años); en el segundo, se estipuló un plazo de de 4 años, contados entre el 1º de noviembre de 2000 y el 31 de octubre de 2004 (fls. 137 a 142 del c.p. 1). Así mismo, está probado con la información que recogió la Personería Municipal de Pácora, el 7 de marzo de 2007, que el valor del canon mensual que pagaban las arrendatarias Margarita Ceballos Galeano y Ofelia Gómez de González, antes de la celebración de los contratos 110 y 159 de 2003, por la tenencia y uso de los locales de propiedad del municipio, ascendía a las sumas de $772.000 y $561.000, respectivamente (fls. 27 a 29 del c.p. 1). Con base en los anteriores hechos, el a quo consideró que el investigado al celebrar los nuevos contratos de arrendamiento, había disminuido el canon de arrendamiento de los locales comerciales entregados a Margarita Ceballos Galeano y Ofelia Gómez De González, en forma injustificada y sin incluir el incremento del IPC, lo que evidencia, señala el Procurador Provincial, que aquél no hizo esfuerzo alguno, para cerciorarse del monto de lo que dejaba de percibir el Municipio con su decisión, afectando las arcas municipales.

2. El contrato de arrendamiento estatal

Con el fin de apreciar en que se fundamentó el funcionario disciplinado al fijar los nuevos cánones de arrendamiento de los locales del municipio, considera esta Delegada pertinente examinar la legislación en materia de arrendamientos que resultaría aplicable a los contratos que de esta naturaleza celebren las entidades estatales. La ley 80 de 1993, no se ocupó de efectuar una amplia regulación sobre la participación de las entidades estatales en el tema del arrendamiento de bienes inmuebles, fuera de la señalada en el literal e) del numeral 1º del artículo 24, en el que dispuso que el “arrendamiento o adquisición de inmuebles” se realizaría a través Fernando 8 Expediente No. 109 2614-2007 Fallo 2ª Instancia Procuraduría Primera Delegada para la Contratación Estatal Cra. 5ª. No. 15-80 Piso 11o. Tel. 5 878750 Ext.11135 www.procuraduria.gov.co de contratación directa, sin precisar si dicha disposición aplicaba cuando la entidad actuaba como arrendadora o arrendataria, por lo que se debe entender que comprende ambos eventos. La normatividad relativa a la contratación directa, vigente para la época de los hechos, esto es, el decreto 855 de 1994 y 2170 de 2002, no se refieren al contrato de arrendamiento, por lo cual era procedente acudir al artículo 20 del Decreto 855 de 1994 (no derogado por el decreto 2170/02), en el que se prescribió que en aquellos casos no previstos en el reglamento, se podía contratar tomando en cuenta las

condiciones y los precios del mercado, sin que fuera necesario obtener previamente ofertas o publicar avisos de invitación a contratar. Sin embargo, la norma citada no sería el único referente normativo en materia de arrendamiento, como quiera que de conformidad con los artículos 13 y 40 de la ley 80 de 1993, a los contratos estatales le son aplicables las normas civiles y comerciales que correspondan a su esencia y naturaleza, sin perjuicio de las que sea necesario tener en cuenta por su condición de estatal. El artículo 1973 del Código Civil dispone lo siguiente: “El contrato de arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado” Por su parte, el artículo 1976 ibídem señala: “El precio podrá determinarse de los mismos modos que en el contrato de venta”. A su vez, el artículo 2001 del mismo Código indica: “Si entregada la cosa al arrendatario hubiere disputa acerca del precio o renta, o por una o por otra parte no se produjera prueba legal de lo estipulado a este respecto, se estará al justiprecio de peritos (…).” El Código de Comercio, por su parte, no regula el contrato de arrendamiento, a no ser para establecer el derecho para el comerciante de renovar el contrato de arrendamiento, al igual que para zanjar las diferencias sobre este aspecto, la forma de efectuar el desahucio al arrendatario y los eventos en que el arrendador debe indemnizar a su arrendatario (artículos 518 a 523).

En ese orden de ideas, la entidad estatal que tome o de en arriendo un inmueble, se debe sujetar a la normatividad que para caso particular le resulte compatible, valga decir, que si el bien tiene destinación para vivienda urbana, vendrá la aplicación de la ley que regule la materia, vigente actualmente la ley 820 de 20032, la cual en cuanto a la renta establece que el precio del contrato será fijado por las partes, pero que no podrá exceder el 1% del valor comercial del inmueble, avalúo que no podrá exceder 2 Dicha ley modificó y subrogó la ley 56 de 1985. Fernando 9 Expediente No. 109 2614-2007 Fallo 2ª Instancia Procuraduría Primera Delegada para la Contratación Estatal Cra. 5ª. No. 15-80 Piso 11o. Tel. 5 878750 Ext.11135 www.procuraduria.gov.co el equivalente de dos veces el avalúo catastral vigente (art. 18) y en cuanto al reajuste, establece, que el canon podrá reajustarse anualmente “en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a aquél en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 18 de la presente ley” (art. 20). Ahora, tratándose de bienes destinados a actividades de comercio, el precio no podrá ser otro que el que fijen las partes de acuerdo a las condiciones del mercado y particularidades del inmueble, como igualmente se fijará cuando la arrendataria sea

la entidad estatal y requiera el bien para el funcionamiento y desarrollo de actividades propias de la naturaleza de la entidad, en el que seguramente el avalúo del bien será un factor determinante.3 En el caso del municipio de Pácora (Caldas), existía el Acuerdo 026 del 14 de diciembre de 2001, por medio del cual el Concejo municipal expidió el estatuto de rentas y en el cual dispuso (fl. 247 del c.p. 1):

“1.2.12 ARRENDAMIENTOS.

ARTICULO 222. DEFINICION Se refiere a todo ingreso relacionado con el alquiler de bienes inmuebles y de maquinaria y equipo. ARTICULO 233. TARIFAS 3 Es de advertir, que por el decreto 1376 de 1986, en vigencia del decreto ley 222 de 1983, el Gobierno nacional pretendió reglamentar el control de arrendamientos de bienes inmuebles ubicados en áreas urbanas y particularmente los que celebren las entidades públicas, el cual fue declarado nulo por la Sección Primera del Consejo de Estado en sentencia del 17 de abril de 1991 (exp. 743) con el argumento de que el gobierno no podía dictar disposiciones en materia de arrendamiento de inmuebles destinados a habitación, puesto que el legislador ya había adoptado lo propio en la Ley 56 de 1985, ni tampoco en materia de arrendamiento de “locales urbanos” y sobre el particular señaló: “…el contrato de arrendamiento celebrado por las entidades públicas, bien sea para tomar o bien sea para dar o entregar el bien inmueble, aun cuando no es definido legislativamente como administrativo en el artículo 16 del decreto ley 222 de 1983, está expresamente regulado po