SFC - Adquisición de vivivenda. Contrato y obligaciones de las partes. Desembolso del crédito. Garantía hipotecaria. Obligaciones de las partes D -2012-0136

SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA

REPÚBLICA DE COLOMBIA

SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA

DELEGATURA PARA FUNCIONES JURISDICCIONALES

80000

ACCIÓN DE PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR ARTÍCULOS 57 y 58 DE LA LEY 1480 DE 2011-.

Radicado interno: XXXXXXXXXX

Expediente: 20XX-0XXX

Demandante: XXXXXXX

Demandado: XXXXXXX S.A.

Asunto: AUDIENCIA PÚBLICA – PROCESO VERBAL SUMARIO DE MAYOR CUANTÍA.

En Bogotá, a los dos (2) días del mes de mayo de dos mil trece (2013), siendo las dos y media de la tarde (2:30 p.m.), fecha y hora señaladas en audiencia del pasado doce (12) de marzo (fls. 183 a 188), para llevar a cabo la audiencia de que trata el artículo 439 del Código de Procedimiento Civil, dentro de la acción de protección al consumidor de la referencia, establecida en los artículos 57 y siguientes de la Ley 1480 de 2011 y 24 de la Ley 1564 de 2012, la suscrita Superintendente Delegada para Funciones Jurisdiccionales, se constituye en audiencia pública para los efectos correspondientes. (…)

SENTENCIA

1. ACTUACIÓN PROCESAL Ante esta Delegatura para Funciones Jurisdiccionales se radicó demanda el XX de XXXXX de 2012 en la cual se pretende la declaratoria de responsabilidad contractual de XXXXXXX al negarse a realizar el desembolso de un crédito previamente aprobado para la compra de un

inmueble por parte del demandante. La demanda fue admitida mediante auto del día XX de diciembre siguiente y notificada a la entidad el X de XXXX de 2013, quien en oportunidad lo contestó, se opuso a las pretensiones aceptando unos hechos y negando otros, aportando y solicitando pruebas y proponiendo excepciones de mérito, sobre las cuales se pronunció la parte demandante en oportunidad, todo lo cual quedó reseñado en el acta que dio inicio a esta audiencia el pasado XX de XXXX y que concluye en la fecha, con el cierre de la etapa probatoria, alegatos de conclusión y la emisión del respectivo fallo.

2. COMPETENCIA Y PRESUPUESTOS PROCESALES.

La Delegatura para Funciones Jurisdiccionales de la Superintendencia Financiera de Colombia, en armonía con lo dispuesto por los artículos 57 de la Ley 1480 de 2011 y 24 de la Ley 1564 de 2012, es competente para proferir decisión de mérito en la acción de protección al consumidor presentada por el señor XXXXXXX contra XXXXXXXX, toda vez que se trata de una controversia relacionada con la ejecución y cumplimiento de obligaciones contractuales entre un consumidor financiero y una entidad vigilada por esta Superintendencia, cumpliéndose con los presupuestos procesales para su ejercicio y trámite, al igual que se encuentra habilitado el elemento temporal Calle 7 No. 4 - 49 Bogotá D.C.

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www.superfinanciera.gov.co 1 SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA de la competencia de esta Delegatura, contemplado en el numeral tercero del artículo 58 de la Ley

1480 de 2011. En consecuencia, la Delegatura para Funciones Jurisdiccionales, bajo la perspectiva del régimen de protección al consumidor financiero, resolverá en derecho la controversia sometida a su conocimiento.

3. CONSIDERACIONES DE LA DELEGATURA 3.1 Problema jurídico. ¿Se encuentra contractualmente obligada XXXXXXX a realizar el desembolso de la suma de $100.000.000.oo con destino a la XXXXXXXXXX por concepto del crédito aprobado al señor XXXXXXX para la adquisición del apartamento XXXXXXXXX?.

Con el fin de solucionar el problema planteado, esta Delegatura estudiará las relaciones contractuales que surgen entre las partes dentro del proceso de adquisición de vivienda en el proyecto inmobiliario XXXXXXX, durante el cual, el demandante solicitó a la demandada un crédito garantizado con garantía hipotecaria, para luego abordar las obligaciones que nacen de tal relación contractual, el cumplimiento de las mismas y su aplicación frente a los hechos materia del proceso. 3.2. Proceso de adquisición de vivienda: contratos y obligaciones de las partes. De acuerdo con la documental que obra en el expediente, en enero del año 2012 el demandante inició los trámites correspondientes para la adquisición del apartamento 1405 de la torre 1 y del parqueadero No. 69 del proyecto denominado XXXXXXX, ubicado en la Avenida Carrera 70 No. 65 A 97, el cual es promovido y construido por la XXXXXX, por valor de $145.000.000.oo y $16.050.000.oo, respectivamente. En lo que importa para este proceso –proceso de compra del apartamento 1405-, se tiene que el 23 de enero de 2012 se celebró entre la XXXXXXXXXXXXXXXX y el señor XXXXXXX, contrato de

promesa de compraventa en virtud del cual aquella se obliga a transferir al demandante el derecho de dominio y posesión del referido inmueble, por un valor total de $145.000.000.oo, respecto de los cuales, para el 27 de abril de 2012, el demandante había cancelado la suma de $45.000.000.oo por concepto de cuota inicial en la cuenta creada para el efecto en la Cooperativa demandada, hecho aceptado por las partes en la demanda, en su contestación y en los interrogatorios de parte practicados en esta audiencia. Ahora, respecto de los $100.000.000.oo restantes, según el citado contrato de promesa, dicha suma se pagaría “a partir de la fecha de entrega del inmueble, con el producto de un crédito” tramitado ante XXXXXXX, razón por la cual, el XX de XXXX de 2012, el demandante diligenció y suscribió formulario de “VINCULACIÓN Y ACTUALIZACIÓN PERSONA NATURAL” con el fin de adquirir el crédito para culminar el pago del valor del inmueble, formulario que igualmente diligenció el señor

XXXXXXXXX, como CODEUDOR.

Bajo el anterior escenario, surge que la relación negocial entre el demandante y la entidad vigilada, se enmarca dentro de la definición que el artículo 2221 del Código Civil trae sobre el mutuo o préstamo de consumo, entendiéndose por tal el “contrato en que una de las partes entrega a la otra cierta cantidad de cosas fungibles con cargo a restituir otras tantas del mismo género y calidad”, que en materia comercial se refiere por lo general al préstamo de dinero, como en el presente caso, y que según el artículo 2222 de la codificación en cita, únicamente se perfecciona con la tradición,

es decir, su entrega, la cual a su vez transfiere el dominio. Este contrato, pese a ser principal, es decir, que no requiere de otro contrato para existir, como lo refiere el artículo 1169 del Código de Comercio, puede conllevar que las partes se obliguen a su celebración en virtud de una promesa. Calle 7 No. 4 - 49 Bogotá D.C.

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www.superfinanciera.gov.co 2 SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA Ahora bien, dentro de un proceso de adquisición de vivienda son varias las gestiones que deben llevarse a cabo de manera liminar al desembolso, y para dar lugar al contrato de promesa de mutuo, el cual debe acatar todos los presupuestos de validez y existencia que lo rige, como lo ha considerado la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, en sentencias del 18 de agosto de 2010 (Expediente 15001-3103-001-2002-00016-01) y del 12 de septiembre de 2000 (Exp. No. C-5397) que a su vez cita la del 13 de noviembre de 1981, al señalar que tal promesa “debía fijar la época precisa en que habría de celebrarse el acuerdo prometido, porque siendo la promesa un instrumento o contrato preparatorio de un negocio jurídico diferente, tenía un carácter transitorio o temporal que hacía indispensable, igualmente, la determinación o especificación en forma completa e inequívoca del contrato prometido, el cual debía quedar individualizado integralmente…”, de tal manera que únicamente falte la tradición para que ocurra el perfeccionamiento del contrato de mutuo.

En el asunto que ocupa a este Despacho se precisa: Con la vinculación del demandante y su codeudor a XXXXXX, se pretende lograr desde el XX de XXXX de 2012, acceder al crédito pretendido. Según el contrato de promesa de compraventa celebrado el 23 de enero de 2012 entre XXXXX y el señor XXXXXXX, la suma de $100.000.000.oo se pagaría “a partir de la fecha de entrega del inmueble” con el producto del crédito otorgado por XXXXXXXX, que si bien en un primer momento se fijó para el XX de XXX del mismo año, posteriormente se estableció en el contrato de compraventa que acaecería el XX de XXXXX siguiente. Ahora, según el contrato de compraventa celebrado entre XXXXXX y el señor XXXXXXX, se autorizó a XXXXXXX para que el desembolso del crédito en mención se realizara una vez le fuera presentada copia registrada de la escritura junto con el certificado de libertad, lo cual debía ocurrir en un plazo de treinta (30) días contados a partir de la fecha de dicho instrumento. Lo anterior, fue cumplido por el demandante según consta en el Certificado de Tradición y Libertad del inmueble con matrícula inmobiliaria No. 50C-XXXXXXX según el cual el registro de la escritura No. XXXX se llevó a cabo el XX de XXXX de 2012. Por otra parte, el X de XXXX de 2012 tanto deudor como codeudor firmaron como garantía, un pagaré en blanco a favor de la XXXXX en el que se detallaría según las condiciones de crédito pactadas, la forma, tasa, plazo y en general la forma de pago del dinero que se desembolsaría.

Acorde a la comunicación del XX de XXXXX de 2012, el Director de XXXXXXX, manifestó al demandante la aprobación de su solicitud de crédito para la adquisición de vivienda nueva por valor de $100.000.000.oo, pagaderos en un plazo de 120 meses, para lo cual se constituiría garantía de hipoteca abierta en primer grado a favor de la Cooperativa. La garantía consistente en hipoteca con cuantía indeterminada sobre el inmueble tantas veces mencionado, se concretó el XX de XXXX de 2012, con la suscripción de la escritura pública No. XXXX de la Notaría XX del Círculo de Bogotá, entre el demandante y

XXXXXXX.

Aunado a lo anterior, la representante legal suplente de XXXXXXX, en el interrogatorio de parte rendido ante esta Delegatura en audiencia del XX de XXXX de 2013, al ser preguntada sobre cuándo debía realizarse el desembolso del crédito, sostuvo que: “El desembolso de la operación de crédito para el caso de XXXXXXX se hace una vez la constructora le notifique a confiar que las viviendas están listas para ser entregadas, en ese momento, se revisan que los pasos y las condiciones del crédito se hayan cumplido para poder dar por cerrada y concluir la operación del crédito, entre las condiciones, está el que el cliente mantenga las condiciones de moralidad, endeudamiento e ingresos, que se mantenga en las condiciones de capacidad de pago que le fueron identificadas cuando se le hizo el estudio, que se hubiese establecido un contrato, una hipoteca, si una escritura y una hipoteca sobre el bien del cual se va realizar la operación, que haya un acta de entrega del apartamento o del bien en cuestión que se va a financiar y que haya una

autorización del aspirante digámoslo así, o del interesado para que XXXXX le entregue a la constructora la plata”. Calle 7 No. 4 - 49 Bogotá D.C.

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www.superfinanciera.gov.co 3 SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA Lo hasta aquí planteado permite concluir que si bien no existe un documento individualizado en el que conste un contrato de promesa de mutuo, según toda la documental que obra en el expediente, XXXXXXX aprobó el crédito solicitado por el demandante y le correspondía realizar el desembolso de la suma de $100.000.000.oo, una vez se realizara la entrega del inmueble, esto es, el XX de XXXX de 2012 previo registro de la escritura pública que contiene los actos de compraventa del inmueble y la garantía hipotecaria sobre el mismo, lo cual ocurrió el XX de XXXX de la misma anualidad, quedando claro entonces las condiciones bajo las cuales la entidad debía cumplir con lo prometido. 3.3. Condiciones para el desembolso. El libelo demandatorio propende por el desembolso del crédito aprobado al momento de la entrega del inmueble y previo registro del contrato de compraventa y la garantía hipotecaria. Sin embargo, éste se encontraba sujeto al cumplimiento de algunas condiciones establecidas por parte de la Cooperativa, las cuales, según la ya mencionada sentencia de la Corte Suprema de Justicia del 18 de agosto de 2010 que a su vez cita la proferida por esa misma Corporación el 19 de octubre de 1994 (Exp. 5670), “…por sujetar a su verificación la celebración del contrato prometido,

son obligatorias y de ineludible observancia, siempre que se hayan pactado con absoluta claridad, y no se trate de exigencias desproporcionadas, desprovistas de utilidad, ilícitas, abusivas o se estructure cualquier hipótesis de ejercicio abusivo de la posición dominante”. Ahora bien, la Corte Constitucional en sentencia T-423 de 2003, explicó que son tres las características generales de los contratos de financiación de vivienda, a saber: “(i) ser contratos de derecho privado (ii) que están altamente intervenidos por el Estado y (iii) que respecto de su ejecución, la entidad financiera goza de posición dominante negocial…”. Por su parte, en sentencia del 10 de junio de 2009 el máximo órgano de la jurisdicción ordinaria (Exp. No. 15001-30-03-001-2002-00006-01) estableció que “…no puede olvidarse que en el entorno crediticio, el prestamista goza de cierto poder dominante, o sea, disfruta de la posibilidad de imponer sus propias condiciones so pena de que la oferta no genere ningún resultado positivo; adicionalmente no puede olvidarse que la oferta, por sí misma, plantea de entrada, la necesidad de que quien la acepta debe someterse a los términos de un contrato de adhesión donde no le es dable al aceptante entrar a contradecir ninguno de ellos”. Con fundamento en lo anterior, de conformidad con lo establecido en el literal d) del artículo 11 de la Ley 1328 de 2009, están prohibidas las cláusulas que imponga un “límite [a] los derechos de los consumidores financieros y deberes de las entidades vigiladas derivados del contrato, o exonere, atenúe o

limite la responsabilidad de dichas entidades, y que puedan ocasionar perjuicios al consumidor financiero”, estipulaciones que desde ya se advierte que de enmarcarse en el ámbito de prohibición de la norma, atendiendo lo establecido por su parágrafo no se tendrán en cuenta en cuanto a la imputación de responsabilidad en cabeza del consumidor se refiere, pues evidentemente se tratan de condiciones adhesivas elaboradas por la entidad y que no pueden modificarse o variarse por el cuentahabiente, lo que sin dudas causa un desequilibrio en las obligaciones de las partes e impide tenerla como punto de referencia para el presente análisis. En lo que al proceso de adquisición de vivienda y específicamente a su financiación se refiere, surgen varias obligaciones pre-contractuales y contractuales que debe acatar la entidad demandada, en aras de brindar “productos y servicios con estándares de seguridad y calidad, de acuerdo con las condiciones ofrecidas y las obligaciones asumidas por las entidades vigiladas”, derecho del consumidor que expresamente consagra el literal a) del artículo 5º de la Ley 1328 de 2009 y que de conformidad con lo normado en el literal f) del mismo precepto, resultan de imperativo cumplimiento para la entidades, amén que constituyen los parámetros mínimos dentro de los cuales se cumplen las obligaciones contractuales pactadas y que deben observarse “durante todos los momentos” del proceso contractual. En ese sentido, el Capítulo II de la Circular Básica Contable No. 100 de 1995 de esta Superintendencia y sus posteriores actualizaciones, establece los “PRINCIPIOS Y CRITERIOS Calle 7 No. 4 - 49 Bogotá D.C.

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www.superfinanciera.gov.co 4 SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA GENERALES PARA LA EVALUACIÓN DEL RIESGO CREDITICIO EN LA CARTERA DE CRÉDITOS”, que debe atender la corporación financiera en el proceso de formación, ejecución y terminación de los contratos de financiación de vivienda, especialmente dada la naturaleza de “interés público” de la actividad financiera que desarrolla, para efectos de la calificación riesgo crediticio (RC) que es definido por el numeral 1.1. de tal instructivo como “la posibilidad de que una entidad incurra en pérdidas y se disminuya el valor de sus activos, como consecuencia de que un deudor o contraparte incumpla sus obligaciones”. Por consiguiente en este caso, le correspondía a la demandada “evaluar permanentemente” el riesgo para su identificación, medición y control, tanto desde el otorgamiento del crédito como durante su ejecución, para lo cual debe diseñar y adoptar un “SARC” - Sistema de Administración del Riesgo Crediticio-, cuya metodología para estudio del riesgo, según escrito visible a folio XX a XX, fue aplicado para evaluar las condiciones de crédito del demandante y el riesgo que asumiría la entidad con ocasión del mismo. Entratándose de un crédito en la etapa de otorgamiento, como en el presente caso, de acuerdo con la mencionada circular (numeral 1.3.2.3.1.) el análisis del riesgo crediticio debe fundamentarse en “el conocimiento del sujeto de crédito o contraparte, de su capacidad de pago y de las características del contrato a celebrar entre las partes, que incluyen, entre otros, las condiciones financieras

del préstamo, las garantías, fuentes de pago y las condiciones macroeconómicas a las que pueda estar expuesto”, resultando como obligación de la entidad, entre otras, evaluar la capacidad de pago del deudor o proyecto a financiar para establecer el posible incumplimiento en el pago del crédito, lo cual debe predicarse no solo del cliente sino además de su codeudor, para lo cual debe tener en cuenta: (i) ingresos, egresos y flujo de caja, (ii) la solvencia del deudor (nivel de endeudamiento, activos, pasivos, patrimonio y contingencias), (iii) la atención oportuna de las obligaciones y, (iv) la historia financiera y crediticia que se encuentra en centrales de riesgo, calificadoras de riesgo, puntos de los que se ocupará el Despacho más adelante. Ahora bien, de acuerdo con la promesa de compraventa celebrada el 23 de enero de 2012 entre FENAVIP y el señor XXXXXXX, correspondía al actor adelantar ante XXXXXXX la solicitud de crédito por valor de $100.000.000.oo. Iniciados tales trámites y vinculado a la cooperativa en mención junto con su codeudor, el demandante obtuvo la aprobación del crédito, según comunicación del XX de XXXX de 2012, cuya vigencia era de 6 meses, esto es, hasta el XX de XXXXXXX de esa anualidad, documento que además refiere, entre otras, la condición a cumplir por parte del señor XXXXXXX para lograr el perfeccionamiento del contrato de mutuo, consistente en “Mantener las condiciones de ingresos, de endeudamiento y de reporte ante centrales de información”, condición que como se vio hacía parte de la obligación de la entidad demandada. Así las cosas, procede ahora la Delegatura a analizar el cumplimiento de las anteriores

condiciones. 3.4. Cumplimiento de las condiciones establecidas para efectuarse el desembolso del crédito. En defensa de la responsabilidad que se le endilga por el no desembolso, XXXXXXX a través de su apoderada, invoca como excepciones las que denominó “INEXISTENCIA DE LA OBLIGACIÓN PRETENDIDA POR PRESENTARSE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA ESTABLECIDA”, “INEXISTENCIA DE LA OBLIGACIÓN DE ENTREGA DE LOS RECURSOS”, “CUMPLIMIENTO DE LOS DEBERES LEGALES COMO ENTIDAD FINANCIERA”, “IMPOSIBILIDAD LEGAL DE IMPONER COMO OBLIGACIÓN EL OTORGAMIENTO DE UN CRÉDITO”, “INEXISTENCIA DE OBLIGACIONES A CARGO DE XXXXXXX POR HECHOS Y RELACIONES DE TERCEROS”, “INCUMPLIMIENTO DEL SEÑOR XXXXXXX”, bajo el argumento de que fue el señor XXXXXXX fue quien incumplió con los requisitos de perfeccionamiento del contrato, al modificar sus condiciones financieras por la adquisición de créditos que disminuyeron su capacidad de endeudamiento, a lo que agrega que la hipoteca constituida es de carácter accesorio y no es prueba del contrato de mutuo. Calle 7 No. 4 - 49 Bogotá D.C.

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www.superfinanciera.gov.co 5 SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA Conforme quedó visto, el desembolso de la suma de dinero que reclama el actor, se encontraba sujeto al cumplimiento de las condiciones establecidas previamente por la pasiva y aceptadas en su momento por el señor XXXXXXX, previstas en la carta de aprobación del crédito del XX de

XXXX de 2012, que el demandante aportó con el libelo y aceptó conocer en su interrogatorio de parte. Así mismo, el demandante debía mantener la capacidad de pago que mostró para la aprobación del crédito. Del material obrante en el expediente, siguiendo los parámetros de evaluación de riesgos crediticios de la ya mentada Circular 100, se tiene que para la aprobación del crédito la entidad realizó un seguimiento a las condiciones económicas del cliente y de su codeudor, obteniendo lo siguiente: El XX de XXXX de 2012 –época de solicitud del crédito-, la entidad financiera realizó una consulta en DATAHOST –previa autorización de su cliente -, de las condiciones de endeudamiento –presentes y futuras del actorarrojando la siguiente información relevante para el proceso en cuanto a las obligaciones activas de crédito, la cual fue igualmente corroborada en CIFIN el 1º de febrero siguiente: Tipo Entidad Cupo inicial Saldo actual Cuota Tarjeta de crédito XXXX $5.980.000 $5.006.000 $478.400 Tarjeta de crédito XXXXXX $5.980.000 $4.235.000 $478.400 Tarjeta de crédito XXXXXXX $4.900.000 $816.000 $392.000 Tarjeta de crédito XXXXX $2.000.000 $11.000 $160.000 Tarjeta de crédito XXXXXX $6.000.000 $1.529.000 $480.000 Crédito Adquisición XXXXXX $43.000.000 $40.258.000 $437.000 de Vivienda TOTAL $68.660.000 $51.844.000 $2.265.800 En la solicitud de vinculación a XXXXXXX suscrita el XX de XXXX de 2012 por el demandante, este indicó que contaba con unos ingresos mensuales de $8.275.265.oo,

egresos mensuales por valor de $629.639.oo, activos por $118.000.000.oo y pasivos que ascienden a $40.000.000.oo, para lo cual aportó los documentos que los acreditaban, obrantes a folios XX a XX. En la solicitud de vinculación a XXXXXXX suscrita el XX de XXXX de 2012 por el codeudor, el señor XXXXXXXXXX indicó que contaba con unos ingresos mensuales de $3.853.691.oo, egresos mensuales por valor de $800.891.oo, activos por $410.000.000.oo y pasivos que ascienden a $33.000.000.oo, aportando los documentos correspondientes El 18 de enero de 2012, la entidad financiera realizó una consulta en DATAHOST –con autorización del codeudor -, de las condiciones de endeudamiento –presentes y futurasobteniendo la siguiente información de la relevante para el proceso en cuanto a las obligaciones activas de crédito, la cual fue igualmente corroborada en CIFIN el 1º de febrero siguiente: Tipo Entidad Cupo inicial Saldo actual Cuota Fondo de Empleados Fondo de $35.000.000 $33.367.000 $824.000 Empleados TOTAL $35.000.000 $33.367.000 $824.000 Bajo las reseñadas condiciones financieras del cliente y de su codeudor y, sin perjuicio de la constitución de las garantías exigidas por la cooperativa financiera, ésta decide aprobar el crédito solicitado por la suma de $100.000.000.oo, desembolso que se daría, como quedó establecido, con la entrega del inmueble. Sobre la citada aprobación, la representante legal suplente de XXXXXXX al ser preguntada frente

al estudio de la historia crediticia del señor XXXXXXX, indicó que luego de autorizados por el Calle 7 No. 4 - 49 Bogotá D.C.

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www.superfinanciera.gov.co 6 SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA cliente de consultar su información en las centrales de información financiera “se le pasa por lo que nosotros le llamamos el score, que es el perfil automatizado, donde se califican a través de unas ponderaciones que están establecidas en forma automática, las condiciones para acceder a lo que el cliente esté interesado dependiendo el monto, para el caso del Doctor XXXXX, (…) la operación era de cien millones de pesos, inicialmente cuando el consulta en enero a través de la agencia XXXX, el crédito no le sale por el monto porque el nivel de ingresos que la persona informa no le da la capacidad de pago, para eso el recurre a presentar a su padre, el documento que allega o la certificación de ingresos tiene que ver con las pensiones (…), esa información se recoge y se le dan igualmente a la persona las instrucciones de los documentos que tiene que allegar, las solicitudes que tiene que diligenciar, las certificaciones y pasa a una central de crédito que tiene XXXXXXX, donde se hace una valoración de lo que nosotros llamamos el riesgo operativo, que tiene que ver con la fidelidad, sí, mirar la consistencia de la información que está presentando el cliente y por el otro lado se evalúa ya finiquitado todo lo que es el riesgo operativo las condiciones que la persona tiene para acceder, finalmente, después de superada la revisión del riesgo

operativo y una vez valorado. Y verificado la información al Doctor XXXXX se le hace llegar comunicación donde se le establece que previa confirmación y cumplimiento de todos los requisitos el tiene un cupo aprobado de cien millones de pesos y se le establecen las condiciones frente al término de plazos y las condiciones que el debe mantener específicamente durante el tiempo, la carta tiene una vigencia de seis meses y durante ese tiempo el tiene que mantener esas condiciones para poder que lleve a feliz término el acuerdo de mutuo o sea la operación de crédito(…)”, Ahora bien, tal como se expuso con anterioridad, una de las obligaciones de la cooperativa financiera demandada, consiste en “evaluar permanentemente” el riesgo del crédito durante todo el trámite de su otorgamiento, precisamente para verificar que las condiciones financieras del cliente que se tuvieron en cuenta al momento de la aprobación de su crédito, no hayan sido modificadas de tal manera que incremente el riesgo de la operación crediticia, y que de conformidad con lo manifestado por la representante legal de la pasiva y reiterado en los alegatos de conclusión, en el presente caso, se realizaron al momento de aprobación del crédito y para efectos de realizar el desembolso una vez se le informó que el apartamento estaba listo para su entrega, sin perjuicio de la posibilidad en que estuvo el demandante de presentar los documentos que acreditaran su capacidad económica durante todo el proceso de compra del inmueble. En cuanto al momento de celebración del contrato de compraventa y la constitución de la garantía hipotecaria, esto es, para el XX de XXXX de 2012, no obra en la actuación material probatorio que indique que la pasiva haya verificado las condiciones financieras y de endeudamiento de su cliente. No obstante, según lo expuesto en la contestación del libelo y las pruebas que soportan

las excepciones allí invocadas, el señor XXXXXXX adquirió nuevas deudas en el mes de agosto del mismo año, es decir, luego de celebrado el contrato de compraventa con FENAVIP y antes de la fecha allí pactada para la entrega del inmueble –XX de agosto siguiente-, momento en el cual se debía realizar el desembolso de los $100.000.000.oo Ahora, si bien no existe soporte documental alguno que indique que estas fueron las razones para que el XX de XXXX de 2012 no se formalizara la entrega del inmueble objeto del contrato ni el desembolso del crédito, esta circunstancia no modifica que para la fecha de entrega del inmueble se hubieran incumplido las condiciones necesarias para el desembolso del crédito consistentes en que el demandante conservara una condición de endeudamiento que permitiera cumplir con lo pactado con la demandada y que como tal fueron las razones para que ni aquella ni la constructora cumpliera con sus obligaciones de desembolsar y entregar el inmueble, respectivamente. Al respecto en la declaración rendida por la pasiva respecto del análisis de riesgo crediticio, indicó que : “(…) cuando a nosotros nos informan de que el apartamento está listo para la entrega volvemos a revisar el caso para verificar que efectivamente el interesado hubiese mantenido las condiciones que le fueron identificadas y le fueron notificadas en la comunicación y es donde nos damos cuenta que la persona había incurrido en un endeudamiento en el Banco XXXXXX, durante el mes de agosto si no estoy mal, particularmente, representado en cupos de tarjeta de crédito y representado en un crédito con destino de vehículo, esas condiciones, ya hacen que la operación para XXXXXXX sea inviable, hecho que nos obliga a

nosotros a informarle al Doctor XXXX para el mes de noviembre, con firma de nuestra gerente de crédito, ese cambio ….en las condiciones generados por esa revisión que hicimos.” Calle 7 No. 4 - 49 Bogotá D.C.

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www.superfinanciera.gov.co 7 SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA Igualmente, XXXXXXX valoró y analizó la nueva información de activos y pasivos de su cliente, como lo adujo la misma Representante Legal al señalar que “posteriormente el Doctor XXXX hace llegar una comunicación para el mes de diciembre donde nos está informando a nosotros, nos está allegando documentos adicionales para que les sean considerados en términos de demostrar mayores ingresos, cuando revisamos los ingresos, hay una carta, hay una certificación de salarios, no tengo el dato preciso, un monto algo así como por cuatro millones, (…) donde hay una parte que es constitutiva de salario, otra no, partiendo de que esa porción es variable y que son beneficios adicionales dentro de las políticas de crédito nosotros no asumimos esa parte de beneficios adicionales que no son constitutivos de salario por tanto asumimos el salario, la parte que es salarial, que son dos millones quinientos y algo, igualmente el hace llegar un contrato debidamente firmado en notaría de un arrendamiento, ese contrato lo sumamos y lo consideramos, y hace llegar adicional un contrato de prestación de servicios que ha firmado no recuerdo el establecimiento por unos honorarios profesionales adicionales, el contrato tiene una duración de dos años y