SFC - Reit. Instrumento financiero no regulado en Colombia Concepto No. 2008058683-001 del 30 de septiembre de 2008 id2008058683

REIT, INSTRUMENTO FINANCIERO NO REGULADO EN COLOMBIA Concepto 2008058683-001 del 30 de septiembre de 2008.

Síntesis: En Colombia los REIT no han sido reconocidos como valores ni regulados como instrumentos financieros, lo que significa que no pueden ser ofrecidos en oferta privada o pública, a menos que hagan parte de una estructuración que reconozca la legislación colombiana, tal como es el caso de una titularización. Se requiere una regulación previa para efectos de que su oferta pública o privada satisfaga requisitos legales y de mercado. «(…) nos informa que “…Nuestros proyectos están financiados por inversionistas. A estos inversionistas queremos ofrecerles el método de financiación REIT, Real State Investment Trust. Los REIT; que son de naturaleza financiera y funcionan como una acción, son muy comunes en el mundo. Estos se utilizan de manera privada o pública. En Colombia no son muy comunes, pero Espacios Urbanos quisiera adoptarlos y ofrecerlos...” y pregunta: “…debemos pedir autorización de la Super Financiera para ofrecer este producto, así se ofrezca de manera privada.”?.

Al respecto, procedemos a efectuar las siguientes consideraciones, con el fin de dar respuesta a su consulta: El Decreto 3139 de 2006, que modificó la Resolución 400 de 1995, indica que el Registro Nacional de Valores y Emisores (en adelante RNVE), tendrá por objeto inscribir las clases y tipos de valores así como los emisores de los mismos y las emisiones que estos efectúen y certificar lo relacionado con la inscripción de dichos emisores, clases y tipos de valores, haciendo parte del Sistema Integral del Mercado de Valores (SIMEV), cuyo objeto es

permitir y facilitar el suministro de información al mercado de valores. El citado decreto también establece que para inscribir al emisor y las emisiones de valores en el RNVE, deberá remitirse a la Superintendencia Financiera una solicitud de inscripción suscrita por el representante legal de la entidad, junto con la documentación requerida1, sin perjuicio de los requisitos previstos de manera especial para cada valor o para ciertos emisores. 1 Requisitos para la inscripción: a) Formulario de inscripción; b) Para títulos distintos a acciones, reglamento de emisión y colocación y copia del acta de reunión del órgano competente, que de acuerdo con los estatutos sociales lo aprobó; c) Cuando se trate de acciones, copia del acta de la asamblea general de accionistas donde conste la decisión de inscripción; d) Dos ejemplares del prospecto de información; e) Facsímile del respectivo valor o modelo del mismo; f) Si el emisor es una entidad pública, copia de los conceptos y autorizaciones expedidos con el fin de dar cumplimiento en las normas correspondientes; g) Prueba de la existencia y representación legal del emisor; h) Si los títulos están denominados en moneda diferente al peso colombiano, copia de los documentos que acrediten el cumplimiento del régimen cambiario y de inversiones internacionales; i) Cuando el emisor sea una entidad que se encuentre en etapa preoperativa o que tenga menos de dos años de haber indiciado operaciones, se deberá acompañar a la solicitud de inscripción el estudio de factibilidad económica, financiera y de mercado; j) Los documentos en que conste el otorgamiento y perfeccionamiento de

las garantías especiales constituidas para respaldar la emisión, si las hubiere; k) Copia de los estatutos sociales; l) Tratándose de programas de privatización, copia del programa de enajenación y del acto mediante el cual se aprobó; m) Constancia sobre las personas que ejercen la revisoría fiscal en la sociedad emisora; n) Calificación de la emisión, cuando sea del caso y o) Los demás que con el fin de cumplir los cometidos establecidos en la ley, resulten indispensables a juicio de la Superintendencia Financiera de Colombia. (Reseñado del Artículo 1.1.2.3. Decreto 3139 de 2006). Así mismo establece que podrán ser emisores de valores las sociedades por acciones, las sociedades de responsabilidad limitada, las entidades cooperativas, las entidades sin ánimo de lucro, la Nación y las entidades públicas descentralizadas por servicios y territorialmente, los gobiernos extranjeros y las entidades públicas extranjeras, los organismos multilaterales de crédito, las entidades extranjeras, las sucursales de sociedades extranjeras, los patrimonios autónomos fiduciarios, constituidos o no como fondo común, los fondos o carteras colectivas, cuyo régimen legal les autorice la emisión de valores y las universalidades de que trata la Ley 546 de 1999. Por su parte, la Ley 964 de 2005 por la que se dictan normas generales y se señalan los objetivos y criterios a los cuales debe sujetarse el Gobierno Nacional para regular las actividades de manejo, aprovechamiento e inversión de recursos captados del público mediante valores, en su artículo 2º establece el concepto de valor, así: “Para efectos de la

presente ley será valor todo derecho de naturaleza negociable que haga parte de una emisión, cuando tenga por objeto o efecto la captación de recursos del público, incluyendo los siguientes: a) Las acciones; b) Los bonos; c) Los papeles comerciales; d) Los certificados de depósitos de mercancías; e) Cualquier título o derecho resultante de un proceso de titularización; f) Cualquier título representativo de capital de riesgo; g) Los certificados de depósito a término; h) Las aceptaciones bancarias; i) Las cédulas hipotecarias; j) Cualquier título de deuda pública.” Negrilla y subraya fuera de texto. Lo anterior para poner de presente, que si bien algunos títulos cuentan con la calidad de valor en los términos antes citados, no todos los títulos lo son, pues se requiere además que el título haga parte de una emisión y tenga como objeto o efecto la captación masiva de recursos del público. Para el caso que nos ocupa, los REIT2 en Colombia no han sido reconocidos como valores ni regulados como instrumentos financieros, lo que significa que no pueden ser ofrecidos en oferta privada o pública, a menos que hagan parte de una estructuración que reconozca la legislación colombiana, tal como es el caso de una titularización con base en las previsiones 2

Definidos como: “Un fondo de inversión inmobiliaria, o (…) una compañía que posee, y en la mayoría de los casos, explota propiedades inmobiliarias que producen renta. (…) Para ser REIT, la compañía debe distribuir anualmente por lo menos un 90% de su renta imponible a los accionistas en forma de dividendos. Extractado del sitio WEB:

http://www.investinreits.com/translations/SP_The_REIT_Story.cfm

Así mismo, se ha dicho de ellos: “En 1960 nacen en Estados Unidos los REITs (Real Estate Investment Trust), con el objetivo de que las inversiones a gran escala en bienes inmuebles fueran accesibles también a los pequeños inversores. La fórmula escogida consistía en equiparar la inversión en productos inmobiliarios a la inversión en cualquier otra industria; es decir, a través de la compra de valores. Por esta razón, aunque no están obligados, la mayor parte de los REITs son sociedades que cotizan en Bolsa de valores”. Extractado del sitio Web 2 http://es.wikipedia.org/wiki/REIT establecidas en la Resolución 400 de 1995 (artículo 1.3.1.2 y siguientes) o que se trate de valores emitidos por carteras colectivas cerradas o escalonadas, en los términos del Decreto 2175 de 20073; de lo contrario, al no ser, per se, considerados como valores, no pueden ser objeto de oferta pública ni de negociación privada, ni hacer parte de una emisión y mucho menos, que a través de ellos se capte dinero del público. Ahora bien, frente a la posibilidad de que se ofrezca este producto, de manera privada, al tratarse de un “instrumento financiero”, que no está aún regulado, se requiere, en opinión de este Despacho, una regulación previa para efectos de que su oferta, sea pública o privada, satisfaga requisitos legales y de mercado, pues parte de los objetivos de la Superintendencia Financiera de Colombia consiste en preservar la confianza pública y mantener la transparencia, eficiencia e integridad del mercado de valores y demás activos financieros, dentro de los cuales podrían estar, una vez regulados, los REITS de su

consulta. Nos permitimos poner en su conocimiento que le corresponde al Gobierno Nacional, en especial al Ministerio de Hacienda y Crédito Público, regular los aspectos relacionados con los valores, en ejercicio de sus facultades constitucionales y legales pertinentes y de la prevista en el literal b) del artículo 4 de la Ley 964 de 2005, por lo que se podrá establecer en un futuro, por las vías legales correspondientes, la calidad de valor, bajo la legislación colombiana a otros instrumentos, como los mencionados en su escrito y regular su inscripción en el mercado público de valores, si es del caso. Finalmente, no obstante que no tengan la calidad de valores ni de instrumentos negociables reconocidos por la legislación colombiana, a través del mecanismo de titularización pueden incorporarse las mismas características que distinguen a los REIT, para lo que deberán aplicarse las normas de inscripción y autorización de la oferta ya citadas y aquéllas de la titularización o como se ha anotado, optar por una cartera colectiva, conforme la normatividad también citada. (…).» 3 Artículo 9º del Decreto 2175 de 2007: “Para los efectos del presente decreto se entiende por cartera colectiva todo mecanismo o vehículo de captación o administración de sumas de dinero u otros activos, integrado con el aporte un número plural de personas determinables una vez la cartera colectiva entre en operación, recursos que serán gestionados de manera colectiva para obtener resultados económicos también colectivos.” Artículo 32 ídem: “Para las carteras colectivas cerradas y escalonadas los derechos de participación de los inversionistas estarán representados en documentos que tienen la calidad de valores en los términos del artículo 2º de la Ley 964 de 2005 y las normas que la reglamente, modifiquen, sustituyan o deroguen…”