SFC - Actividades de enajenación y construcción de vivienda. Vigilancia y control. Intereses Concepto No. 2003030410-2. Julio 22 de 2003 id2003030410

Doctrinas y Conceptos Financieros 2003 Actividades de Enajenación y Construcción de Vivienda / Vigilancia y Control / Intereses Concepto No. 2003030410-2. Julio 22 de 2003.

Síntesis: La vigilancia y control de las actividades relacionadas con la enajenación y construcción de inmuebles no compete a la Superintendencia Bancaria de Colombia. Intereses cobrados por sociedades constructoras. [§ 002] «(…) plantean algunas inquietudes en relación con la tasa de interés que una sociedad constructora les está cobrando sobre el valor de un crédito hipotecario durante el tiempo comprendido entre la entrega del inmueble y el desembolso del crédito por parte de la entidad financiera.

Al respecto, cabe precisar que la Superintendencia Bancaria de Colombia, de acuerdo con lo dispuesto en el numeral 1 del artículo 325 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero (Decreto 663 de 1993), modificado por las Leyes 510 de 1999 y 795 de 2003, es un organismo de carácter técnico adscrito al Ministerio de Hacienda y Crédito Público, al que corresponde ejercer las funciones expresamente determinadas en la ley, en su condición de máxima autoridad de vigilancia y control sobre las entidades que integran los sistemas financiero, previsional y asegurador del país. Así mismo, de conformidad con el artículo 121 de la Constitución Política las autoridades solo tienen competencia en relación con las materias a su cargo y con sujeción a las funciones a ella asignadas que en el caso de la Superintendencia Bancaria de Colombia se encuentran referidas únicamente a las entidades bajo su vigilancia, instituciones que son determinadas en el numeral 2 del artículo 325 del citado Estatuto,

con sus modificaciones y adiciones, dentro de las cuales no se encuentran las constructoras ni entes diferentes a los establecimientos de crédito que tengan por objeto otorgar créditos para la adquisición de vivienda u otras modalidades de crédito, pues no existe una reglamentación que le asigne expresamente esta función. Por lo expuesto, este organismo de control carece de competencia para pronunciarse en relación con los hechos planteados en su comunicación, los cuales involucran a la sociedad (…) S.A.. Ahora bien, en materia de intervención en actividades como la ejercida por la citada sociedad, debemos expresar que mediante la expedición del Decreto Ley 78 de 1987 se asignó al Distrito Especial de Bogotá y a todos los municipios del país beneficiarios de la cesión del impuesto al valor agregado IVA, las funciones de intervención que ejercía el Ministerio de Hacienda y Crédito Público a través de esta Superintendencia, relacionados con el permiso para realizar actividades de enajenación de inmuebles destinados a vivienda, desarrollar planes y programas de vivienda por el sistema de autoconstrucción, así como la enajenación de las unidades resultantes de los mismos y el otorgamiento de crédito para la adquisición de lotes o viviendas o, para la construcción de las mismas, previstos en la Ley 66 de 1968, Decreto 2610 de 1979 y sus disposiciones reglamentarias. De la misma manera, en materia de inspección y vigilancia, el Decreto 497 de 1987 asignó al Ministerio de Desarrollo Económico, por intermedio de la Superintendencia de Sociedades, tales facultades en relación con la actividad de enajenación de inmuebles destinados a vivienda. Posteriormente, la Ley 136 de 1994, mediante la cual "se dictan normas tendientes a modernizar la

organización y el funcionamiento de los municipios", dispuso en su artículo 187, lo siguiente: "Vigilancia y control, de las actividades de construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda: Los Concejos Municipales ejercerán la vigilancia y control de las actividades de construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda de que trata el numeral 7 del artículo 313 de la Constitución Política, dentro de los límites señalados al respecto por las disposiciones legales y reglamentarias vigentes". En consecuencia y como quiera que, como ya se expresó, esta agencia estatal carece de competencia para dar trámite al asunto objeto de su solicitud, en la fecha se ha dado traslado de la misma al Concejo Municipal de esta ciudad para los fines pertinentes, toda vez que de acuerdo con lo dispuesto en las normas anteriormente citadas, corresponde a dichas corporaciones la vigilancia y control de las actividades ...[31/12/23, 11:28:21 a. m.] relacionadas con la construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda. No obstante lo anterior, sobre la materia objeto de consulta, a título ilustrativo considero oportuno precisarles lo siguiente, con el alcance establecido para esta clase de pronunciamientos por el artículo 25 del Código Contencioso Administrativo: A partir de la vigencia de la Ley 546 del 23 de diciembre de 1999, entidades diferentes a los establecimientos de créditos se encuentran autorizadas para financiar directamente la adquisición de vivienda como quiera que ello constituye una operación permitida a tales entidades, tal como lo señala el parágrafo del artículo 1º de la mencionada ley cuando establece "(…) las entidades del sector solidario, las

asociaciones mutualistas de ahorro y crédito, las cooperativas financieras (…) y cualesquiera otra entidad diferente a los establecimientos de crédito, podrán otorgar créditos de vivienda denominados en moneda legal colombiana o en Unidades de Valor Real, UVR, con las características y condiciones que aprueben sus respectivos órganos de dirección, siempre que los sistemas de amortización no contemplen capitalización de intereses, ni se impongan sanciones por prepagos totales o parciales". En consecuencia, de conformidad con la disposición transcrita, la ley autorizó a las sociedades constructoras, entre otras, para financiar la adquisición de vivienda, según las condiciones aprobadas por sus órganos de dirección, siempre que se ajusten a los requisitos exigidos por la ley, esto es que tales créditos no contemplen la capitalización de intereses, se acepten prepagos totales o parciales de las obligaciones y se ajusten a las tasas de interés señaladas por la Junta Directiva del Banco de la República para esta clase de créditos, a las cuales nos referimos más adelante. Bajo tal perspectiva, se considera que los créditos otorgados por entidades diferentes a los establecimientos de crédito, a pesar de no encontrarse sometidas a la vigilancia de esta Entidad, deben adecuar las condiciones y características de los mismos a lo que autoricen sus órganos de dirección, cumpliendo en todo caso con los requisitos establecidos en la norma transcrita. Adicionalmente, dichas sociedades deben atender los límites máximos de interés remuneratorio de los créditos que otorguen para financiar vivienda y vivienda de interés social a las tasas señaladas por la Junta Directiva del Banco de la

República, de acuerdo con las disposiciones que a continuación se comentan: En tratándose de créditos de vivienda individual a largo plazo y los destinados a financiar proyectos de construcción de vivienda pactados en UVR, conforme lo dispuso la Junta Directiva del Banco de la República mediante Resolución Externa No. 014 del 3 de septiembre de 2000, la tasa máxima de interés remuneratoria no podrá exceder de 13.1 puntos porcentuales nominales anuales adicionales a la UVR, pagaderos mes vencido; así mismo, para los créditos denominados en pesos a tasa nominal fija otorgados a partir de la vigencia de la resolución en comento, la tasa máxima de interés remuneratoria será equivalente a 13.1 puntos porcentuales nominales anuales adicionados con la variación de la UVR de los últimos doce (12) meses vigente al perfeccionamiento del contrato, pagaderos mes vencido. Por su parte, la Resolución Externa 20 del 22 de diciembre de 2000 señaló la tasa máxima de interés remuneratorio de los créditos destinados a la financiación de vivienda de interés social, en los siguientes términos: "(...) la tasa de interés remuneratoria de los créditos denominados en UVR para financiar la construcción, mejoramiento y adquisición de vivienda de interés social se mantendrá igual a la prevista en la Ley 546 de 1999, es decir no podrá exceder de once (11) puntos porcentuales adicionales a la UVR. Para los créditos denominados en pesos a tasa nominal fija, la tasa máxima de interés remuneratoria será equivalente a once (11) puntos porcentuales, adicionados con la variación de la UVR de los últimos 12

meses vigente al perfeccionamiento del contrato." En consecuencia, a partir de la vigencia de las resoluciones transcritas, en tratándose de créditos destinados a la financiación de vivienda y de vivienda de interés social, existe un límite máximo en materia de intereses, al que se encuentran sujetas todas las entidades o sociedades en el otorgamiento de los mencionados créditos.» x ...[31/12/23, 11:28:21 a. m.]