SFC - Anexo Circular Externa 28 de 2019 (5)

SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA documentación que soporta el otorgamiento del crédito o del contrato, así como su evolución hasta la fecha del perfeccionamiento de la cesión. 1.11. Cesión del crédito y de contrato de leasing habitacional De acuerdo con el art. 24 de la Ley 546 de 1999, modificado por el art. 38 de la Ley 1537 de 2012 es obligatorio para los establecimientos de crédito efectuar la cesión de crédito otorgado para la financiación de vivienda individual a largo plazo, solicitada por el deudor, en cualquier momento durante la vigencia de la obligación hipotecaria, a favor de otra entidad financiera, de cualquiera de las entidades a que se refiere el parágrafo del art. 1 de esa ley o a las sociedades titularizadoras o sociedades fiduciarias, según el caso. Para tal efecto, los establecimientos de crédito deben autorizar, en un plazo no mayor de 10 días hábiles, la cesión de crédito y sus garantías, una vez el deudor entregue la oferta vinculante del nuevo acreedor. Dicha cesión se entiende perfeccionada exclusivamente con la transferencia del título representativo de la obligación correspondiente y tendrá los efectos previstos por el art. 1964 del CC. Como quiera que la cesión constituye la sustitución de una de las partes del contrato por un tercero, en la totalidad o en parte de las relaciones derivadas del mismo, la cesión de los créditos hipotecarios de vivienda debe realizarse mediante la transmisión de los derechos y obligaciones derivadas del contrato original, en cuyo caso las condiciones de dicho crédito permanecen inalteradas con excepción de las referidas a la tasa de interés remuneratoria, la cual necesariamente debe ser

más benéfica para el deudor, y el cedente debe responder por la existencia y validez del mismo y de sus garantías, salvo estipulación expresa en contrario, de conformidad con el art. 890 del C.Cio. En este caso, la cesión se rige por las disposiciones comerciales aplicables contenidas en el Capítulo VI del Título Primero del Libro Cuarto del régimen mercantil. En este caso, no se generan derechos ni gastos notariales así como tampoco se causa impuesto de timbre. 1.12. Avalúos El bien inmueble que se financia de acuerdo con el numeral 4 del art. 17 de la Ley 546 de 1999 constituye una garantía adecuada de acuerdo con el ordenamiento jurídico colombiano para este tipo de crédito. La debida valoración de la misma cumple tres funciones básicas así: 1.12.1. A la entidad vigilada que concede el crédito, le permite conocer el valor del bien hipotecado a su favor y establecer de manera idónea el nivel de cobertura de las garantías vinculadas a sus operaciones activas de crédito. 1.12.2. Al beneficiario del crédito le permite comparar el precio de compra y el monto del préstamo con el de mercado, 1.12.3. Al tenedor de títulos hipotecarios, si fuere el caso, le suministra información útil para establecer si su inversión está adecuadamente respaldada por bienes inmuebles debidamente valorados. El avalúo de los bienes inmuebles que garantizan los créditos hipotecarios debe realizarse de manera independiente y objetiva acorde con las disposiciones que regulan la actividad del avaluador contenidas en la Ley 1673 de 2013 y las que la complementen.

1.13. Crédito a constructores -subrogación de obligacionesEl crédito otorgado al constructor de vivienda para financiar la fase de construcción debe ser subrogado al adquirente de la unidad, de tal manera que en una sola operación se formalice el mutuo debidamente aprobado al subrogatario, cuando sea del caso, la hipoteca sobre el bien financiado en forma individual y el levantamiento de la hipoteca de mayor extensión a favor de la entidad vigilada. Adicionalmente, el contrato de crédito suscrito entre la entidad financiera y el constructor debe contener una cláusula especial en la cual se precise que la hipoteca en mayor extensión que afecta el inmueble se cancelará proporcionalmente a medida que se vayan enajenando las unidades de vivienda y se haya recibido el pago de la prorrata correspondiente. 1.14. Supuestos para solicitar reestructuración del crédito Para el ejercicio por parte de los deudores de la prerrogativa prevista en el art. 20 de la Ley 546 de 1999, la entidad acreedora al momento de hacer la evaluación de la solicitud de reestructuración de una obligación de este tipo, debe verificar que se cumplan los siguientes requisitos para que resulte viable la reestructuración: 1.14.1. Que la primera cuota del crédito una vez reestructurado, que esté dispuesto a pagar el deudor, en ningún caso represente más del 30% de los ingresos familiares, de conformidad con el Decreto 145 de 2000, modificado por art. 8 del Decreto 3760 de 2008. 1.14.2. Que el saldo de la obligación a la fecha de solicitud de la reestructuración no exceda el 70% del valor del inmueble o

el 80% tratándose de vivienda de interés social. 1.14.3. El valor del inmueble establecido mediante avalúo técnico realizado por profesionales, personas naturales o jurídicas, de conformidad con las disposiciones que regulan la actividad del avaluador contenidas en la Ley 1673 de 2013 y las que la complementen. 1.14.4. Que el plazo contemplado para reestructurar la obligación no supere 30 años, contados a partir de la fecha del desembolso del crédito. 1.14.5. Que el reporte de endeudamiento con el sector financiero permita concluir que el deudor está en capacidad de cumplir con la obligación hipotecaria de vivienda. 1.14.6. Que no existan embargos sobre la garantía a la fecha de solicitud de la reestructuración. 1.14.7. Que el deudor no se encuentre tramitando un proceso concursal.

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Circular Externa 028 de 2019 Diciembre de 2019 SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA 1.14.8. Que la solicitud de reestructuración del crédito sea presentada dentro de los 2 primeros meses de cada año calendario y sea suscrita por todos los obligados, así como los documentos a través de los cuales se instrumente la obligación. Lo anterior, debe entenderse sin perjuicio de la facultad que tiene la entidad acreedora de acordar con sus deudores reestructuraciones de un crédito en cualquier momento, de acuerdo con la percepción de riesgo que en cada caso se tenga.

2. CUENTAS DE AHORRO PROGRAMADO El programa de ahorro que deben cumplir tanto las personas interesadas en ser beneficiarias del subsidio familiar de

vivienda previsto en el Decreto 2190 de 2009, se rige por las siguientes condiciones: 2.1. El ahorro debe efectuarse en algunas de las modalidades contempladas en el art. 28 del mencionado Decreto y en las entidades y condiciones ahí establecidas. 2.2. Los establecimientos de crédito interesados en ofrecer dichos servicios financieros deben remitir para aprobación de la SFC los modelos de reglamentos y de contratos a través de los cuales se manejarán dicho recursos. En tales documentos se debe estipular la posibilidad que tiene el ahorrador de trasladar libremente sus depósitos cada 6 meses entre los establecimientos de crédito que ofrezcan estos servicios financieros, siempre y cuando mantengan el carácter de ahorro programado. 2.3. Al momento de la apertura del producto, el establecimiento de crédito debe suministrar al posible cliente una proyección, a efectos de establecer con total claridad la manera como se conformará el ahorro previo requerido para la postulación al subsidio familiar de vivienda. 2.4. Se debe discriminar el monto total a ahorrar, el aporte periódico, el tiempo durante el cual debe realizarse el ahorro y el incremento periódico que sufrirá la cuota, si es del caso, conforme lo establece el art. 29 del citado Decreto. 2.5. En caso de que el ahorrador esté interesado en completar el ahorro previo con sus cesantías depositadas en administradoras de fondos de cesantías privadas o en el Fondo Nacional de Ahorro –FNA-, así deberá manifestarlo expresamente. 2.6. El monto del ahorro previo depende de los recursos complementarios y del valor del subsidio de vivienda de interés

social que sumados a aquel resulten suficientes para acceder a la solución de vivienda a adquirir o permitan sufragar el presupuesto de construcción. 2.7. El titular de la opción debe autorizar expresamente la inmovilización de los recursos e intereses hasta tanto se encuentre vigente la postulación del hogar. 2.8. Las entidades financieras están en la obligación de certificar el valor acumulado de ahorro y subsidio en la cuenta de cada titular, a fin de que se acredite el debido cumplimiento del programa. 2.9. Los recursos que se ahorren en las cuentas de ahorros para el fomento a la construcción -AFCno forman parte de la base de retención en la fuente del contribuyente persona natural, y tienen el carácter de rentas exentas del impuesto sobre la renta y complementarios, hasta un valor que, adicionado al valor de los aportes obligatorios y voluntarios del trabajador de que trata el art. 126-1 de este Estatuto Tributario, no exceda del 30% del ingreso laboral o del ingreso tributario del año, según corresponda, y hasta un monto máximo de 3.800 UVT por año. El ahorro requerido para acceder al subsidio de vivienda a que se hizo referencia puede acreditarse con el cumplimiento del ahorro voluntario contractual que ofrece el FNA, de conformidad con art. 10.5.10.1.8 del Decreto 2555 de 2010, en concordancia con los art. 2.1.9.1.1.y siguientes del mismo Decreto.

3. REGLAS RELATIVAS A LA PROTECCIÓN DE LOS USUARIOS DE LAS OPERACIONES DE COBERTURA DE CRÉDITOS INDIVIDUALES DE VIVIENDA A LARGO FRENTE AL INCREMENTO DE LA UVR RESPECTO DE UNA TASA

DETERMINADA 3.1. Alcance Son aplicables las instrucciones contenidas en este numeral a los créditos hipotecarios de vivienda individual que, en vigencia del art. 96 de la Ley 795 de 2003 y el art. 65 de la Ley 921 de 2004, así como el Decreto 66 de 2003, se hubieren acogido a la cobertura condicionada de tasa de interés que ofreció el Gobierno Nacional a través del FOGAFIN, y que buscaba cubrir el riesgo de tasa frente al riesgo de variación de la UVR respecto de una tasa de referencia con los deudores de los créditos elegibles. Este mecanismo de cobertura por tanto, aplica a los citados créditos en cuanto FOGAFIN podía contratar tanto con los establecimientos de crédito y con el FNA para que actúen como mandatarios en la administración y ejecución de tales operaciones de cobertura. 3.2. Información al deudor En virtud de lo dispuesto en el numeral 1, art. 97 del EOSF, en concordancia con lo previsto en el art. 72 literal f., cuando los establecimientos de crédito y/o el FNA (en adelante las entidades) actúen como mandatarios en la administración y ejecución de las operaciones de cobertura a que se refiere este numeral, deben suministrar a los deudores, en todo momento durante la vigencia de la cobertura, información completa, cierta y comprensible sobre las condiciones y efectos de las mismas, de forma que puedan conocer adecuadamente, su funcionamiento, los beneficios y los costos que la misma implica, así como las consecuencias del incumplimiento de sus obligaciones. Dicha información debe ser suministrada al deudor en cualquier momento, durante el tiempo que dure la misma.

Desde el acceso a la cobertura, las entidades deben suministrarle información clara y precisa sobre los valores que por concepto de la misma ha recibido como beneficio o sobre aquellas sumas que le corresponde pagar.

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