SFC - Bienes inmuebles. Aseguramiento de bienes inmuebles que constituyen garantía de crédito Concepto Nº 97036347-2. Septiembre 22 de 1997 id97036347

BIENES INMUEBLES, ASEGURAMIENTO DE BIENES INMUEBLES, QUE CONSTITUYEN GARANTIA DE CRÉDITO Concepto Nº 97036347-2. Septiembre 22 de 1997

SÍNTESIS: Obligación de asegurar los bienes que constituyen garantía.

Facultad discrecional de mantener vigentes los seguros. Aseguramiento por el valor comercial. [§ 0042] EXTRACTOS -«¿Existe obligación legal de los bancos para asegurar los inmuebles que reciben en garantía de los créditos que otorgan?, ¿hasta qué cuantía? (…) Dispone el artículo 101 del Estatuto Orgánico de Sistema Financiero-Decreto 663 de 1993 en su numeral 1° que: “1 Aseguramiento de los bienes inmuebles de las entidades vigiladas. Los Inmuebles de propiedad de las entidades sometidas al control de la Superintendencia Bancaria y aquellos que le sean hipotecados para garantizar créditos que tengan o lleguen a tener a su favor, deberán asegurarse contra los riesgos de incendio y terremoto, en su parte destructible, por su valor comercial y durante la vigencia del crédito al que accede, en su caso” (subrayado extratextual). De lo anterior se desprende, cuando el legislador utiliza la palabra “deberán” que, en efecto es una obligación legal, no solo de los bancos sino de todas las entidades sometidas al control de este Organismo de Control, el de asegurar los bienes inmuebles que le sean hipotecados para garantizar los créditos que otorgan, pero sólo en su parte destructible y contra los riesgos de incendio y terremoto, no es obligación legal

asegurarlos contra algún otro riesgo). En cuanto a la cuantía, establece el mismo numeral que debe ser "en su parte destructible por su valor comercial". Adicionalmente, el inciso tercero del numeral 2° de artículo 120 lb., dispone que "En los seguros que se pacten sobre bien hipotecado el valor asegurado no podrá sobrepasar el de la parte destructible del inmueble (…)." “¿Existe obligación ‘gal cargo de los bancos, para mantener vigentes los seguros que amparen dichos bienes?, ¿tal obligación incluye la obligación de pagar la prima cuando el deudor no lo hace? La numeral 3 ° lb, dispone sobre el tema lo siguiente: “3. Aseguramiento de bienes hipotecados. Los establecimientos bancarios podrán renovar las pólizas de seguros sobre los bienes inmuebles que les sean hipotecados para garantizar créditos que tengan o lleguen a tener a su favor, en la misma o en otras compañías de año en año, o por un período más largo, o más corto, en caso de que el hipotecante descuide hacerlo, y cargará a éste las sumas pagadas. Todos los gastos necesarios y cargas cubiertas por el banco para la renovación de operaciones mencionadas serán pagados por el hipotecante a aquél y constituirán un gravamen sobre la propiedad hipotecada, pagadero con intereses desde que se hizo el gasto, como parte de las sumas aseguradas con la hipoteca” Sobre lo anterior, se colige que no es obligación legal a cargo de los bancos el mantener vigentes los seguros que amparan los bienes inmuebles hipotecados a favor de ellos como garantía de créditos otorgados por los mismos, ya que el legislador lo facultó

discrecionalmente al utilizar el verbo “podrán” es decir, dejó a la entidad bancaria en libertad para hacerlo o no. SI lo hace, dará cumplimiento a lo establecido en la parte segunda del numeral en mención. Es necesario poner de presente que la norma citada en uno de sus apartes refiere que “(…) en caso de que el hipotecante, descuida hacerlo (…)”, y que todo descuido lleva implícita una culpa que, en caso de conflicto, corresponde a un Juez de la República calificarla. ¿Dentro de las obligaciones de los bancos, como tomadores de los seguros por cuenta de sus deudores y en cumplimiento de la obligación legal, ¿también les corresponde mantener actualizados los valores inicialmente asegurados para evitar que, con el transcurso del tiempo se vean desprotegidos? Al respecto, procede manifestar que aunque no existe norma legal que expresamente consagre la obligación de mantener actualizados los valores asegurados, resulta pertinente destacar que el numeral 10 del artículo 101 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, citado en la respuesta a su primer interrogante, dispone que "los inmuebles (…) y aquellos que le sean hipotecados para garantizar créditos que tengan o lleguen a tener a su favor, deberán asegurarse contra los riesgos de incendio y terremoto, en su parte destructible, por su valor comercial y durante la vigencia del crédito al que accede, en su caso En este orden de ideas, se considera que las expresiones “por su valor comercial” deben entenderse como el valor presente del inmueble, el cual tendrá que ser actualizado de acuerdo a la desvalorización o a la valorización comercial que tenga dicho inmueble. Lo anterior aunado al principio de prudencia que debe caracterizar el

desarrollo de la actividad de entidades vigiladas» Conc. Mindesarrollo Bienes inmuebles. Se establecen procedimientos, parámetros y criterios para la elaboración de los avalúos por los cuales se determinará su valor comercial, Decreto 1420 del 24 de julio de 1998, Publicado en Legislación Económica 1101 de agosto 30 de 1998, p 330.