SFC - Cesantías. Retiro parcial. Pagos extraordinarios a cánones de leasing habitacional Concepto 2010038501-002 del 15 de agosto de 2010 id2010038501

CESANTÍAS, RETIRO PARCIAL, PAGOS EXTRAORDINARIOS A CÁNONES DE LEASING HABITACIONAL Concepto 2010038501-002 del 15 de agosto de 2010

Síntesis: Existe la posibilidad de destinar los recursos derivados de los retiros parciales del auxilio de cesantías para realizar pagos extraordinarios a los cánones de leasing habitacional que exclusivamente esté destinado a la adquisición de vivienda familiar. Estos pagos se reflejarán en un menor valor de los cánones, una disminución en el plazo contractual, o un menor valor al momento de ejercer la opción de adquisición. Ahora, es claro que el retiro parcial de cesantías no procede para el pago de cánones ordinarios ni para el pago de mejoras sobre el bien objeto del leasing habitacional, pues ninguno de estos eventos está contemplado en el Decreto 3760 de 2008. «(…) comunicación mediante la cual consulta a esta Superintendencia si es “posible obtener un nuevo concepto relacionado con el anticipo de las cesantías con fines de pagos extraordinarios para un leasing habitacional teniendo en cuenta las modificaciones expresadas en el decreto 3760 de 2008”. Lo anterior en razón a que el concepto emitido por este Órgano de Control y Vigilancia sobre este mismo tema, es de fecha anterior al Decreto 3760 (Concepto No. 2008038350 del 19 de Septiembre de 2008).

En primer lugar, es importante precisar que el Concepto No. 2008038350 a la fecha continúa siendo válido, en el sentido en que éste señala las normas que aún hoy son aplicables al retiro parcial de las cesantías para los fines que en su momento fueron objeto de consulta, valga decir,

para reforma de vivienda. Concluyó en ese entonces la Superintendencia Financiera que: “Sobre la posibilidad de que el empleador haga directamente al trabajador el pago parcial de sus cesantías (…) tal como lo prevé el artículo 256 del Código Sustantivo de Trabajo, además de requerir aprobación previa del Inspector de Trabajo, debe demostrarse, en forma previa al desembolso, que los recursos serán destinados exclusivamente a la adquisición, mejoras o liberación de gravámenes que afecten el bien de propiedad del afiliado o de su cónyuge. (…) Así las cosas y como quiera que para acceder al retiro parcial de cesantías para adelantar mejoras es necesario que el bien objeto de las mismas sea de propiedad del afiliado o de su cónyuge, este Despacho no estima procedente la entrega de tales recursos en el supuesto consultado, toda vez que en el contrato de leasing financiero habitacional, la propiedad del bien la detenta el establecimiento de crédito y no el locatario (…), y quien sólo hasta el vencimiento del término pactado en el contrato podrá optar por la restitución del bien o la adquisición del mismo.” Ahora bien, sobre la consulta que nos ocupa, una vez analizados los supuestos fácticos y jurídicos de su solicitud, se estima pertinente considerar lo dispuesto por el Decreto 3760 de 2008, el cual modificó algunos artículos del Decreto 1787 de 2004, en materia de leasing habitacional, en los siguientes términos:

1. Artículo 2 Decreto 1787 de 2004. Modificado por el Decreto 3760 de 2008: “Modalidad de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar. Se

entiende por operación de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar, el contrato de leasing financiero mediante el cual una entidad autorizada entrega a un locatario la tenencia de un inmueble para destinarlo exclusivamente al uso habitacional y goce de su núcleo familiar, a cambio del pago de un canon periódico; durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento el bien se restituye a su propietario o se transfiere al locatario, si este último decide ejercer una opción de adquisición pactada a su favor y paga su valor.”

2. Artículo 6 Decreto 1787 de 2004. Modificado por el Decreto 3760 de 2008: “Cánones extraordinarios. Al inicio o en cualquier momento durante la ejecución del contrato de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar, se podrán realizar pagos extraordinarios. Los cánones extraordinarios se reflejarán en el contrato de leasing habitacional de la siguiente forma, a elección del locatario: a) Un menor valor de los cánones; b) Una reducción del plazo del contrato; c) Un menor valor de la opción de adquisición.

Parágrafo. Los abonos que se realicen a los contratos de leasing habitacional destinados a la adquisición de vivienda familiar, con el producto de los retiros parciales del auxilio de cesantías de los trabajadores individualmente considerados o sus cónyuges o compañeros permanentes en los términos de la legislación vigente, podrán considerarse como cánones extraordinarios en los términos del presente artículo”.

3. Artículo 8 Decreto 1787 de 2004. Modificado por el Decreto 3760 de 2008:

“Propiedad del inmueble. El bien inmueble entregado en leasing habitacional deberá ser de propiedad de la entidad autorizada durante el término del contrato, derecho de dominio que se trasferirá cuando el locatario ejerza la opción de adquisición, pague su valor y se cumplan las normas aplicables sobre tradición de la propiedad. Lo anterior, sin perjuicio de que varias entidades autorizadas entreguen en leasing conjuntamente inmuebles de propiedad común mediante la modalidad de leasing habitacional sindicado.” De lo anterior se concluye que existe la posibilidad de destinar los recursos derivados de los retiros parciales del auxilio de cesantías para realizar pagos extraordinarios a los cánones de leasing habitacional que exclusivamente esté destinado a la adquisición de vivienda familiar. Estos pagos se reflejarán en un menor valor de los cánones, una disminución en el plazo contractual, o un menor valor al momento de ejercer la opción de adquisición. Según lo anterior, es claro que en este caso el retiro parcial de cesantías no procede para el pago de cánones ordinarios ni para el pago de mejoras sobre el bien objeto del leasing habitacional, pues ninguno de estos eventos está contemplado en el Decreto bajo análisis. (…).»