SFC - Crédito de vivienda a personas jurídicas. Reliquidación Concepto No. 2006037821-004 del 13 de febrero de 2007 id2006037821

CRÉDITO DE VIVIENDA A PERSONAS JURÍDICAS – RELIQUIDACIÓN Concepto 2006037821-004 del 13 de febrero de 2007.

Síntesis: Las entidades financieras no tenían limitaciones para otorgar créditos de vivienda a personas jurídicas, siempre que se ajustaran a los requisitos previstos en la Circular Básica Contable. De ninguna manera lo anterior implica que los créditos así concedidos sean considerados créditos individuales para adquisición de vivienda, en los términos señalados en la Ley 546 de 1999. Los créditos de vivienda otorgados a personas jurídicas con anterioridad a la expedición y entrada en vigencia de la Ley 546 no debían ser objeto del procedimiento de reliquidación y alivios previsto en la mencionada normatividad, pues ésta se refirió de manera exclusiva a los créditos individuales de vivienda otorgados a personas naturales. « ﴾... ﴿ solicita certificar sobre la autorización que tenía la Corporación (…) para el mes de enero de 1998 para otorgar créditos de vivienda a personas jurídicas y de libre inversión bajo ciertas condiciones relacionadas. Adicionalmente pregunta sobre la posibilidad de que la misma Entidad Financiera hubiera cambiado unilateralmente las condiciones de los créditos contratados.

En primera instancia, debe reiterarse lo expuesto en nuestro oficio del 16 de agosto de 2006, radicado bajo el número 2006037821-002, en lo que se refiere a la carencia de facultades de este Órgano de Vigilancia para certificar sobre los asuntos solicitados en su escrito. Para mayor ilustración nos permitimos anexar a la presente comunicación el mencionado oficio. Así mismo, en tratándose de la capacidad con la que contaba (…) para otorgar créditos en

UPAC, a 15 años, 180 cuotas e intereses del 15% anual para fines distintos a vivienda, insistimos en lo que ya se le hizo conocer en la misma comunicación. En efecto, las partes contratantes pueden señalar las condiciones que han de regir su relación siempre que ellas no contravengan normas imperativas de orden público. Así las cosas, era perfectamente viable el pacto de un crédito distinto a vivienda atado a la UPAC, al plazo que la Entidad y su cliente hubieran considerado conveniente. En lo que se refiere al primer punto de su escrito, esto es “Si para enero de 1998, la corporación (…), estaba autorizada para otorgar créditos para vivienda a personas jurídicas”, consideramos necesario determinar la procedencia de otorgar créditos de vivienda a personas jurídicas. Antes de la expedición de la Ley 546 de 1999, el Capítulo II, numeral 2.3 de la Circular Financiera y Contable proferida por esta Superintendencia (Circular Externa 100 de 1995) definía a los créditos de vivienda en los siguientes términos: “Son créditos de vivienda, independientemente de la cuantía, aquellos que cumplan con las siguientes características:

1. Se otorguen para la adquisición, construcción, reparación, remodelación, ampliación, mejoramiento y subdivisión de vivienda propia o para la adquisición de lotes con servicios;

2. Estén amparados con garantía hipotecaria, cualquiera sea el sistema pactado para su otorgamiento y amortización, y

3. Su plazo de amortización sea igual o superior a cinco (5) años.

Se consideran también créditos para vivienda los adquiridos a otras instituciones financieras que hubiesen sido otorgados para los fines antes señalados, así como

los concedidos a empleados de la respectiva institución para los mismos fines y que en uno y otro caso se encuentren amparados con garantía hipotecaria y tengan un plazo mínimo de cinco (5) años”. En esa medida, las entidades financieras no tenían limitaciones para otorgar esa clase de créditos a personas jurídicas, siempre que se ajustaran a los requisitos previstos en la Circular Básica Contable antes citada. De ninguna manera lo anterior implica que los créditos así concedidos sean considerados créditos individuales para adquisición de vivienda, en los términos señalados en la Ley 546 de 1999. En efecto, con ocasión de la declaratoria de inexequibilidad del sistema UPAC (Sentencia C– 700 de 1999) se expidió la Ley 546 de 1999. Atendiendo la orden emanada del Legislador esta Superintendencia señaló en la Circular Externa No. 007 de 1996 (Circular Básica Jurídica), Título Tercero, Capítulo Cuarto, numeral 1:

1. SISTEMA ESPECIALIZADO DE FINANCIACION DE VIVIENDA La Ley 546 de 2000 o Ley de Vivienda creó un sistema especializado para la financiación de vivienda individual a largo plazo.

De acuerdo con la disposición mencionada se define como crédito de vivienda individual a largo plazo el otorgado a personas naturales orientado a financiar la compra de vivienda nueva o usada o la construcción de una unidad habitacional. Tratándose de Vivienda de Interés Social, VIS, el crédito también podrá destinarse al mejoramiento de dicha unidad. Así las cosas, los créditos de vivienda otorgados a personas jurídicas con anterioridad a la expedición y entrada en vigencia de la Ley 546 no debían ser objeto del procedimiento de

reliquidación y alivios previsto en la mencionada normatividad, pues ésta se refirió de manera exclusiva a los créditos individuales de vivienda otorgados a personas naturales. El régimen de financiación de vivienda establecido por la Ley 546 difiere significativamente de los créditos que se otorgan a personas jurídicas que cuentan con una garantía hipotecaria. En efecto, el hecho que una entidad financiera celebre un contrato de mutuo con una persona jurídica y que como seguridad para ese contrato se constituya una garantía hipotecaria, no significa que deban aplicársele las normas contenidas en la Ley 546 de 1999 y demás reglas que rigen el Régimen para Adquisición de Vivienda pues, como se vio, ellas únicamente son susceptibles de ser aplicadas a las personas naturales que contraten créditos de esta naturaleza. Finalmente, en aras de dar respuesta a los puntos 3 y 4 de su comunicación debemos recordar lo dispuesto en el artículo 1602 del Código Civil a cuyo tenor: “Artículo 1602. — Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.” Así las cosas, es claro que no es posible que una Entidad Financiera o sus funcionarios puedan cambiar las condiciones del los contratos que se han celebrado conforme a la ley. En este punto se hace imperativo manifestar que si Usted considera que con el proceder del establecimiento financiero se le ha ocasionado algún perjuicio, teniendo en cuenta que las únicas autoridades facultadas para declarar condenas, fijar responsabilidades o señalar perjuicios y las indemnizaciones que procedan, son los funcionarios jurisdiccionales, queda en

libertad de acudir ante los mismos para los fines pertinentes. Sobre el tema el Consejo de Estado en providencia del 9 de octubre de 1974 estableció: “(…) el Superintendente no puede ordenar ni directa ni indirectamente que tal perjuicio sea reparado, ni siquiera puede estimar si hubo o no perjuicio o si cumplió bien o mal la obligación del contrato porque tan extensiva interpretación de sus facultades de vigilancia transformaría su función de administrativa en jurisdiccional (…)" ﴾ ... ﴿.»