SFC - Crédito de vivienda. Centrales de información Concepto No. 2004028525-1. Agosto 5 de 2004 id2004028525

Documento sin título Doctrinas y Conceptos Financieros 2004 Crédito de Vivienda / Centrales de Información Concepto No. 2004028525-1. Agosto 5 de 2004.

Síntesis: Tratamiento especial en los créditos de vivienda de interés social. Sistemas de amortización, tasas máximas de interés remuneratorio. Reporte en centrales de información financiera y políticas de administración del riesgo crediticio. [§ 032] «(…) plantea unos interrogantes relacionados con el tratamiento de los créditos de vivienda de interés social, entre otros, proceden los siguientes comentarios: En primer término, es del caso precisar que la Superintendencia Bancaria de Colombia es un organismo de carácter técnico, adscrito al Ministerio de Hacienda y Crédito Público, con personería jurídica, autonomía administrativa y financiera y patrimonio propio, mediante el cual el Presidente de la República ejerce la inspección, vigilancia y control sobre las entidades que realicen la actividad financiera, previsional y aseguradora, expresamente consagradas en el numeral 2 del artículo 325 del Estatuto Orgánico del

Sistema Financiero. Ahora bien, conforme al artículo 121 de la Constitución Política, ningún organismo del Estado podrá desarrollar actividades distintas de las que le atribuyen la Constitución y la ley que, en el caso de esta agencia gubernamental, se circunscriben a las instituciones sometidas a su supervisión. En ese sentido, el artículo 25 del Código Contencioso Administrativo señala que los conceptos que se soliciten a las autoridades deben tener "relación con las materias a su cargo", y entre las funciones conferidas a esta Superintendencia -literal e) del numeral 3 del artículo 326 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero-, se

encuentra la de "absolver las consultas que se formulen relativas a las instituciones bajo su vigilancia". En tal sentido y en cuanto a los beneficios existentes para los deudores de créditos destinados a financiar este tipo de vivienda debemos manifestarle que esta Superintendencia no tiene conocimiento de que en la actualidad exista alguno diferente al régimen de subsidios, respecto del cual por no ser de nuestra competencia y por tratarse de un asunto atribuido al resorte del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, le sugerimos dirigirse directamente a esa Entidad, para los fines pertinentes. Así es que, si algunas entidades otorgan beneficios diferentes a los mencionados, como por ejemplo la condonación de intereses, ello constituye una mera liberalidad del acreedor solamente frente a su clientela y no resulta aplicable a los deudores de otras entidades financieras. Ahora, si conoce algún precepto legal respecto del cual haya incumplimiento por parte de las entidades vigiladas por esta Superintendencia, le solicitamos informarnos para proceder de conformidad. En cuanto al cambio en el plazo de la obligación, es del caso señalar que hasta la expedición de la Ley 546 citada existía libertad para que las corporaciones de ahorro y vivienda -hoy bancos comerciales, en virtud de lo dispuesto en el artículo 5° de la misma reglamentacióndiseñaran y establecieran autónomamente los sistemas de amortización que ofrecían al público, es decir, que no requerían aprobación de este ente de control, sino que sólo debían remitir los modelos matemáticos y las notas técnicas de los mismos, los cuales, en todo caso, debían respetar las normas aplicables vigentes para la época.

No obstante, el nuevo régimen de financiación de vivienda, en el numeral 7 del artículo 17 de la Ley 546 de 1999, previó que le corresponde a esta Superintendencia aprobar los sistemas de amortización a utilizar en el otorgamiento de créditos de vivienda a largo plazo. Con fundamento en dicha facultad, se expidió la Circular Externa 068 de 2000, -recogida por la Circular 085, hoy incorporada como numeral 5 del Capítulo Cuarto, Título Tercero de la Circular Básica Jurídica, que podrá consultar en nuestra página web, en la dirección www.superbancaria.gov.co, ícono normativa, principales normas y reglamentacionesmediante la cual esta Superintendencia autorizó con carácter general los sistemas de amortización a los que debían adecuarse todas las obligaciones de vivienda a partir del 15 de septiembre de 2000, y que resultan de aplicación tanto para los créditos que se encontraban vigentes a tal fecha así como para aquellos que se otorgaran en adelante, por virtud de la Ley 546 de 1999. Ahora bien, en punto a la ampliación del plazo en los créditos de vivienda, le informo que la Corte SFC - Crédito de vivienda. Centrales de información Concepto No. 2004028525-1. Agosto 5 de 2004 id_2004028525.htm[31/12/23, 11:53:08 a. m.] Documento sin título Constitucional en Sentencia C-955 de 2000, reconoció dicha posibilidad en aquellos casos en que como consecuencia de la adecuación a los parámetros señalados por la Ley 546 de 1999 se afectara el monto de

las cuotas periódicas. Así, señaló la citada sentencia que: "No encuentra la Corte reparo alguno en lo relativo a la exequibilidad del numeral 3 del artículo 17, que señala como característica de los créditos objeto de su regulación la de tener un plazo de amortización comprendido entre cinco años como mínimo y treinta como máximo. Está dentro de la competencia del legislador, al dictar los principios, objetivos y criterios a que se refiere el artículo 150, numeral 19, literal d), de la Constitución, señalar los límites aplicables a los plazos de los créditos en este renglón de la actividad financiera. Obviamente, esos plazos pueden ser modificados por las partes, tal como lo expresa esta sentencia, en los casos de reestructuración de los créditos (art. 20 de la Ley 546 de 1999) y en los eventos en que, al cumplir lo aquí fallado, sin aumentar las cuotas que se vienen pagando, se vaya amortizando a capital desde la primera. (…). Así, la Corte entiende que se vulneraría el artículo 51 de la Constitución, en el que se exige al Estado prever sistemas adecuados de financiación a largo plazo, si se permite en tales planes que los deudores paguen en sus cuotas solamente intereses, ya que al no amortizar nada a capital no disminuye la base sobre la cual se liquidan los réditos. Por tanto, el numeral en cuestión solamente es constitucional si se condiciona en el sentido de que ningún plan de amortización en materia de financiación de vivienda puede permitir que en las cuotas mensuales sólo se paguen intereses. Desde la primera cuota ellos deberán contemplar la amortización a capital para que el saldo vaya disminuyendo, y será sobre los saldos insolutos, actualizados según evolucione la

inflación, que se cobren los intereses remuneratorios en los términos de esta sentencia. Desde luego, para no causar perjuicio a los usuarios, esta amortización al capital desde la primera cuota no se podrá traducir bajo ninguna circunstancia en aumento de las cuotas que vienen pagando, para lo cual, si es del caso, podrá ampliarse el plazo inicialmente pactado". Con base en el anterior aparte jurisprudencial, se ha considerado viable la ampliación unilateral del plazo en los créditos individuales para adquisición de vivienda bajo el entendido de que dicha ampliación sea consecuencia de un incremento en las cuotas originado en la adecuación del sistema de amortización a la Ley 546 de 1999, puesto que con ello se busca, como lo señala la Corte, no causar un perjuicio a los usuarios que en un momento dado verían incrementadas las cuotas periódicas causando un desequilibrio imprevisto en su presupuesto familiar. No obstante, tratándose de controversias derivadas de las condiciones contractuales estipuladas voluntariamente por las partes compete a las autoridades jurisdiccionales dirimir los conflictos que se susciten con ocasión de los contratos; lo anterior debido a que dicha facultad escapa de la órbita de nuestra competencia, pues la Superintendencia Bancaria en su condición de autoridad administrativa solamente puede realizar aquellas funciones señaladas en la Ley (art. 121 C.P. y arts. 325 y [siguientes] del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero). De otro lado, en punto a su pregunta sobre la tasa de interés, el numeral 2 del artículo 17 de la Ley 546 de 1999 establece que los créditos de vivienda deben "tener una tasa de interés remuneratoria, calculada

sobre la UVR, que se cobrará en forma vencida y no podrá capitalizarse. Dicha tasa de interés será fijada durante toda la vigencia del crédito, a menos que las partes acuerden una reducción de la misma y deberán expresarse única y exclusivamente en términos de tasa anual efectiva". Ahora bien, a partir de la vigencia de la Ley 546 citada y específicamente desde el fallo contenido en la Sentencia C-955 de 2000 de la Corte Constitucional, se señalaron las tasas máximas de interés remuneratorio que pueden cobrar las entidades financieras en los créditos hipotecarios de vivienda. Para préstamos de vivienda de interés social, el parágrafo del artículo 28 de la Ley 546 de 1999 señaló: "para toda la vivienda de interés social la tasa de interés remuneratoria no podrá exceder de once (11%) puntos durante el año siguiente a la vigencia de la presente ley". De acuerdo con el citado artículo, por mandato del legislador todos los créditos otorgados para financiar vivienda de interés social sin excepción alguna, debían ajustarse a dicha tasa, esto es al once por ciento (11%) sobre la UVR, durante el período comprendido entre el 23 de diciembre de 1999 y el 23 de diciembre de 2000. SFC - Crédito de vivienda. Centrales de información Concepto No. 2004028525-1. Agosto 5 de 2004 id_2004028525.htm[31/12/23, 11:53:08 a. m.] Documento sin título De otro lado, en punto a la exequibilidad de la norma en mención, la Honorable Corte Constitucional en

Sentencia C-955 de 2000 señaló: "Será declarado exequible el parágrafo que se examina, aunque, como establece un límite temporal -un año que pronto culminará-, la exequibilidad debe condicionarse para dejar en claro que de la tasa prevista (11%) deberá deducirse la inflación y que, en lo sucesivo, cuando ya el tope señalado pierda vigencia, será la Junta Directiva del Banco de la República, de conformidad con sus facultades constitucionales y legales, la autoridad competente para los efectos de fijar las condiciones de financiación de créditos de vivienda de interés social, las cuales deben ser las más adecuadas y favorables, a fin de que consulten la capacidad de pago de los deudores y protejan su patrimonio familiar, también bajo el entendido de que la tasa real de interés remuneratorio no comprenderá la inflación y será inferior a la vigente para los demás créditos de vivienda".

Dado lo anterior, la Junta Directiva del Banco de la República mediante Resolución Externa 020 de 2000 señaló que para los créditos denominados en pesos a tasa nominal fija destinados a financiar la construcción, mejoramiento y adquisición de vivienda de interés social, la tasa máxima de interés remuneratoria será equivalente a once (11) puntos porcentuales, adicionados con la variación de la UVR de los últimos 12 meses vigente al perfeccionamiento del contrato y para los créditos denominados en UVR, la tasa de interés remuneratoria no podrá exceder de once (11) puntos porcentuales adicionales a la UVR. Posteriormente se expidió la Resolución Externa 9 del 19 de diciembre de 2003, mediante la cual

compendió toda la regulación sobre las tasas máximas de interés remuneratorio aplicable al sistema de financiación de vivienda, manteniendo los límites establecidos en la Resolución Externa 020 de 2000. De esta forma es claro que los créditos de vivienda de interés social tendrán siempre que respetar el tope máximo establecido en las citadas disposiciones, es decir que a partir del 23 de diciembre de 1999 no puede exceder de 11% sobre UVR. En cuanto al límite máximo de los intereses moratorios en los créditos de vivienda, el artículo 19 de la Ley 546 de 1999 prevé: "En los préstamos de vivienda a largo plazo de que trata la presente ley no se presumen los intereses de mora. Sin embargo, cuando se pacten, se entenderá que no podrán exceder una y media veces el interés remuneratorio pactado y solamente podrán cobrarse sobre las cuotas vencidas. En consecuencia los créditos de vivienda no podrán contener cláusulas aceleratorias que consideren de plazo vencido la totalidad de la obligación hasta tanto no se presente la correspondiente demanda judicial o se someta el incumplimiento a la justicia arbitral en los términos establecidos en la correspondiente cláusula compromisoria. El interés moratorio incluye el remuneratorio". En desarrollo de lo anterior, el numeral 3.4 del Capítulo Cuarto del Título Tercero de la Circular Básica Jurídica (Circular Externa 007 de 1996 de esta entidad) señala que: "En caso de presentarse mora en el pago de cuotas periódicas y de haber sido pactado el pago de intereses por mora, éstos se liquidarán en forma simple sobre las cuotas vencidas, por el tiempo de la

mora, a la tasa pactada que, en todo caso, no podrá exceder de una y media veces el interés remuneratorio pactado". De otro lado, en cuanto a su inquietud en el sentido que nadie les presta dinero por estar en mora, dentro del ámbito de competencia de esta Entidad, debe precisarse que corresponde a la autonomía de las entidades contratar con las personas que en términos del riesgo crediticio y en general en su criterio son buenos clientes para ellos, sin que pueda este organismo intervenir en ello. Ahora, una vez adquirida la calidad de deudor de una persona con respecto a una institución financiera, en los términos debidamente contenidos en el documento que instrumenta el negocio, la actividad primaria del obligado se debe dirigir a la total satisfacción del crédito mediante el pago efectivo, constituyéndose ésta en la forma natural y directa por la cual se extingue una obligación pecuniaria. Cualquier modificación a las condiciones inicialmente acordadas, como por ejemplo, la condonación de la deuda es el resultado de un convenio entre acreedor y deudor y no puede ser autorizado por un tercero diferente, a menos que una ley así lo disponga. Ahora bien, la mora en el pago de la obligación legitima a la entidad para realizar el recaudo efectivo a través de los medios establecidos por la ley para el efecto, tales como los cobros prejudiciales o la iniciación del proceso judicial correspondiente. SFC - Crédito de vivienda. Centrales de información Concepto No. 2004028525-1. Agosto 5 de 2004 id_2004028525.htm[31/12/23, 11:53:08 a. m.] Documento sin título Por otra parte, constituye práctica reiterada de los establecimientos crediticios el adoptar una serie de

medidas tendientes a dar seguridad y evitar riesgos en el desarrollo de sus operaciones activas; por ello, a través de sus entidades gremiales o centrales de riesgo intercambian información sobre el nombre de los deudores morosos, su documento de identidad y número de obligaciones vencidas a fin de que exista un reporte histórico de la misma. Sin embargo, cabe advertir que dicha información deberá ser manejada por las bases de datos con sujeción a lo previsto en el artículo 15 de la Constitución Política de Colombia, del siguiente tenor: "Todas las personas tienen derecho a su intimidad personal y familiar y a su buen nombre, y el Estado debe respetarlos y hacerlos respetar. De igual modo, tienen derecho a conocer, actualizar y rectificar las informaciones que se hayan recogido sobre ellas en bancos de datos y en archivos de entidades públicas y privadas. En la recolección, tratamiento y circulación de datos se respetarán la libertad y demás garantías consagradas en la Constitución (…)". El tema del riesgo crediticio está vinculado también a la obligación que tienen las entidades financieras de evaluar y calificar permanentemente su cartera de créditos, a cuyo efecto deben observar los instructivos proferidos por este organismo1. En ese sentido, es preciso indicar que la aplicación de los criterios de evaluación y calificación de dicho activo es responsabilidad directa y exclusiva del respectivo establecimiento pues, como titular del crédito, debe efectuar un examen concienzudo del riesgo y de la real capacidad de pago de su deudor y por ende, si es del caso, constituir provisiones conforme a la normatividad vigente so pena de quedar sujeto a las medidas administrativas respectivas.

Ahora bien, las entidades financieras en virtud de la actividad profesional que adelantan, gozan de autonomía para fijar dentro de sus políticas internas y en sus manuales correspondientes los requisitos que consideren viables a fin de evaluar el riesgo y aceptar o negar un crédito de acuerdo con el estudio que efectúe de los documentos que se alleguen para tal fin. En efecto, como ya se mencionó, después del estudio del crédito corresponde a cada entidad financiera decidir si aprueba o por el contrario niega el otorgamiento del mismo, condicionando así la concesión de operaciones activas de crédito, por cuanto el riesgo que conlleva la colocación de los recursos es responsabilidad directa del intermediario financiero. Sin embargo, debe señalarse que la Circular Externa 004 de 2002 expedida por esta Superintendencia, impartió instrucciones a sus vigiladas sobre el uso que las entidades deben dar a los reportes de información proveniente de bases de datos para hacer análisis de riesgo crediticio, el cual fue reiterado mediante Circular Externa 023 de 2004, en el sentido que la información que reposa en las centrales de riesgo no debe ser el único elemento de juicio que las entidades vigiladas consideren al momento de tomar decisiones sobre el otorgamiento de crédito. Así las cosas si considera que alguna entidad vigilada por esta Entidad ha incurrido en alguna irregularidad frente a lo expuesto, le sugiero dirigirse a la Defensoría del Cliente de la misma institución o a la Subdirección de Protección y Servicio al Cliente de esta Superintendencia, a efectos de adelantar la actuación administrativa respectiva.» 1 Es así como en esta materia la Superintendencia Bancaria de Colombia ha señalado en la Circular Externa 100 de

1995, Capítulo Segundo, los criterios, factores y procedimientos que imperativamente deben observar las vigiladas para la evaluación y calificación de la cartera de créditos, los cuales de no aplicarse estrictamente conllevarán las consecuencias administrativas correspondientes tales como la recalificación de la cartera, la constitución de provisiones e incluso la imposición de sanciones de carácter pecuniario de orden institucional y/o personal para los funcionarios, administradores y representantes legales responsables. z SFC - Crédito de vivienda. Centrales de información Concepto No. 2004028525-1. Agosto 5 de 2004 id_2004028525.htm[31/12/23, 11:53:08 a. m.]