SFC - Crédito de vivienda. Cesión. Condiciones; Personas facultadas para otorgarlos Concepto No. 2006064287-001 del 22 de diciembre de 2006 id2006064287

CRÉDITO DE VIVIENDA, CESIÓN, CONDICIONES; PERSONAS FACULTADAS PARA OTORGARLOS Concepto 2006064287-001 del 22 de diciembre de 2006.

Síntesis: El artículo 24 de la Ley 546 de 1999 consagró una modalidad de cesión de los créditos otorgados para la financiación de vivienda individual a largo plazo, consistente en la sustitución de la calidad de acreedora entre entidades financieras y a petición del deudor con el fin de garantizar que éste obtenga un beneficio en cuanto a la tasa de interés remuneratoria. Tratándose de la cesión de créditos de vivienda otorgados por un establecimiento de crédito, los mismos son transferidos en idénticas condiciones a las pactadas originalmente, de manera tal que los derechos del deudor cedido no deben sufrir ninguna modificación, pues el contrato de crédito esta enmarcado dentro de un contexto normativo que pese a la cesión conserva su aplicabilidad. Los requisitos que deben cumplir las entidades facultadas por la Ley 546 de 1999 para otorgar créditos de vivienda denominados en moneda legal colombiana o en unidades de valor real, depende de la naturaleza jurídica que ostente la entidad. Quien pretenda otorgar créditos de vivienda dentro del marco previsto en la Ley 546 de 1999, tiene que estar sujeto al control, vigilancia e intervención por el Estado. «(…) mediante la cual formula una serie de inquietudes relacionadas con la cesión de créditos de vivienda de un establecimiento bancario a una persona natural, me permito efectuar los siguientes comentarios: En primer término, debe precisarse que la función de esta Superintendencia de atender las

consultas formuladas por los ciudadanos en relación con las materias a su cargo debe desarrollarse con arreglo al objetivo que persigue el artículo 25 del Código Contencioso Administrativo, cual es de procurar que la autoridad emita una opinión o dictamen de orden didáctico para orientar al peticionario. En tal sentido, es oportuno advertir que no se encuentra entre las facultades atribuidas por la ley a esta Agencia Gubernamental el definir ni interpretar el alcance de los derechos, deberes, responsabilidades y efectos de las obligaciones que atañen a la relación contractual en que sea parte una institución sometida a su supervisión, y menos aún el de resolver las controversias que se susciten al interior de tales entidades o en razón de los negocios que desarrollan. Sin embargo, dentro del ámbito de nuestra competencia, se procede a resolver las preguntas en el mismo orden en que fueron formuladas: “Si un crédito otorgado por una entidad bancaria y destinado a cumplir el fin constitucional del artículo 51 puede ser cedido así: a. A una persona natural que no ejerce como actividad comercial la financiación de vivienda, vale decir a cualquier persona natural y que no está sometida a ninguna entidad de control estatal”. En primer lugar, debe resulta del caso señalar que el parágrafo del artículo 1° de la Ley 546 de 1999 precisó que además de los establecimientos de crédito, están facultados para otorgar créditos de vivienda “…las entidades del sector solidario, las asociaciones mutualistas de ahorro y crédito, las cooperativas financieras, los fondos de empleados, el Fondo Nacional del (sic) Ahorro y cualesquiera otra entidad diferente de los establecimientos de crédito…”.

La Corte Constitucional al efectuar el estudio de constitucionalidad de la citada ley, condicionó la exequibilidad del artículo 1° “en el entendido de que las entidades que otorguen créditos de vivienda deben hallarse sometidas al control, vigilancia e intervención por el Estado, y de que en los préstamos que otorguen debe garantizarse la democratización del crédito y la efectividad del derecho a una vivienda digna mediante sistemas adecuados de financiación a largo plazo. Bajo cualquiera otra interpretación, se declara INEXEQUIBLE”1. Dentro del anterior contexto, una vez el crédito ha sido otorgado por una institución facultada para el efecto puede ser válidamente cedido a una persona natural. Sobre la cesión de créditos debe señalarse que esta operación se sujeta a los requisitos generales señalados para todo contrato mercantil en los artículos 887 a 896 del Código de Comercio y en lo no previsto allí a las disposiciones regulatorias de la cesión de créditos del Código Civil (artículos 1959 a 1966), aplicable por vía de lo dispuesto por los artículos 1° y 2° del Código de Comercio. Igualmente, la transferencia del crédito podrá efectuarse por la vía de los títulos valores en la medida que el mismo contenga las menciones, llene los requisitos que la ley señale para catalogarlo como tal (artículos 619, 620, 621y 625, entre otros, del Código de Comercio) y sea negociable conforme a la ley de su circulación, tradición que a voces del artículo 628 ibídem implicará “(...) no solo la del derecho principal incorporado, sino también la de los derechos

accesorios”, entre los cuales se encuentran los contratos de garantía como la hipoteca, la prenda o la fiducia en garantía. En el artículo 887 del Código de Comercio se expresa que “En los contratos mercantiles de ejecución periódica o sucesiva cada una de las partes podrá hacerse sustituir, por un tercero, en la totalidad o en parte de las relaciones derivadas del contrato, sin necesidad de aceptación expresa del contratante cedido, si por ley o por estipulación de las mismas partes no se ha prohibido o limitado sustitución”. En el segundo inciso de la citada norma se menciona que “La misma sustitución podrá hacerse en los contratos mercantiles, (...) celebrados intuito personae, pero en estos casos será necesaria la aceptación del contratante cedido”. Es así como la sustitución, ya sea de deudores o de acreedores, en una relación contractual regida por las normas mercantiles y se denomina cesión de contrato, la cual bien puede tratarse únicamente del deudor conservando al acreedor e igualmente la obligación con todas sus características originales. Ahora bien, dentro del anterior escenario, el artículo 24 de la Ley 546 de 1999 consagró una modalidad de cesión de los créditos otorgados para la financiación de vivienda individual a largo plazo, consistente en la sustitución de la calidad de acreedora entre entidades financieras y petición del deudor con el fin de garantizar que este obtenga un beneficio en cuanto a la tasa de interés remuneratoria. Esta cesión de créditos de vivienda individual a largo plazo se realizará mediante la transmisión de derechos y obligaciones derivados del contrato original con sujeción a las

previsiones legales contenidas en el Capítulo VI del Título Primero del Libro Cuarto del Código de Comercio; es decir, que las obligaciones derivadas del contrato original permanecen. Sin embargo, y aun cuando en la citada Ley 546 tan sólo se consagró la anterior figura, ello no excluye, ni prohíbe que sea el acreedor quien por su propia voluntad ceda el crédito a un tercero, sin que medie solicitud previa del deudor. “b. Qué requisitos debe cumplir quien pretenda comprar los derechos de un crédito de vivienda”. 1 Sentencia C-955 de 2000. M. P. José Gregorio Hernández Galindo. “c. Qué derechos tiene un deudor de vivienda a quien su crédito se cedió a una persona natural”. Ahora bien, en cuanto a su inquietud acerca de la forma de darse la cesión, las condiciones del nuevo crédito y los derechos del cesionario, debe precisarse que las instrucciones que regulan el procedimiento de cesión previstas en el Capítulo IV Título III de la Circular Básica Jurídica y que fueron impartidas con ocasión de la expedición de la Ley 546 de 1999, aplican exclusivamente a los establecimientos de crédito vigilados por esta Superintendencia. Por consiguiente, comoquiera que la cesión por usted consultada no se enmarca dentro de la figura prevista en el artículo 24 de la Ley de Vivienda, sino que involucra una sustitución de acreedor transfiriendo la obligación hipotecaria de vivienda a una persona natural, debe tenerse en cuenta que en virtud de la cesión, se transfieren los derechos y obligaciones derivados del contrato original sin que puedan modificarse las condiciones acordadas.

Ahora bien, en lo que respecta al régimen general de la cesión prevista en las normas antes citadas, el mismo no exige requisitos especiales para quien pretenda asumir la titularidad de la obligación en calidad de acreedor. En todo caso, tratándose de la cesión de créditos de vivienda otorgados por un establecimiento de crédito, los mismos son transferidos en idénticas condiciones a las pactadas originalmente, de manera tal que los derechos del deudor cedido no deben sufrir ninguna modificación, pues el contrato de crédito esta enmarcado dentro de un contexto normativo que pese a la cesión conserva su aplicabilidad. d. Que (sic) requisitos debe cumplir quien quiera ejercer la actividad de financiación de vivienda. Los requisitos que deben cumplir las entidades facultadas por la Ley 546 de 1999 para otorgar créditos de vivienda denominados en moneda legal colombiana o en unidades de valor real, depende de la naturaleza jurídica que ostente la entidad. Así, tal como se señaló en la sentencia inicialmente aludida, quien pretenda otorgar créditos de vivienda dentro del marco previsto en la Ley 546 de 1999, tiene que estar sujeto al control, vigilancia e intervención por el Estado. (…).»