SFC - Crédito de vivienda. Financiación a tercero para construir en edificación erigida Concepto 2011035011-007 del 19 de octubre de 2011. id2011035011

CRÉDITO DE VIVIENDA, FINANCIACIÓN A TERCERO PARA CONSTRUIR EN EDIFICACIÓN ERIGIDA Concepto 2011035011-007 del 19 de octubre de 2011.

Síntesis: Viabilidad jurídica de financiar la construcción de una unidad habitacional por la línea de vivienda, cuando el espacio sobre el cual se pretende construir es la terraza o losa de una edificación ya erigida. Si las normas pertinentes del Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos no permiten asignar cédula catastral a una construcción no finalizada, resulta errado partir del supuesto fáctico de “la terraza o losa previamente desenglobada de una edificación ya erigida” para analizar si es factible conceder financiación a un tercero (distinto del propietario del inmueble) para construir sobre ese espacio y afectarlo con un gravamen hipotecario en respaldo de la operación. «(…) consulta referida a la viabilidad jurídica de financiar la construcción de una unidad habitacional por la línea de vivienda, cuando el espacio sobre el cual “se pretende construir” es la terraza o losa de una edificación ya erigida y no un lote de terreno.

En primer lugar, resulta pertinente manifestar que con el propósito de absolver adecuadamente las inquietudes planteadas en su petición se estimó conveniente considerar la opinión de la Superintendencia de Notariado y Registro en punto a la procedencia del “desenglobe” previo a la construcción a realizarse sobre un inmueble, teniendo en cuenta la regulación aplicable a la materia (expuesta en el oficio radicado en esta Entidad bajo el

número 2011035011-005 del 4 de agosto de 2011). La mencionada Autoridad destaca en el concepto emitido para los fines anotados que a la luz de lo previsto en los artículos 49 a 51 del Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos (Decreto 1250 de 1970), en concordancia con lo dispuesto en el artículo 2 del Decreto 2157 de 1995, es jurídicamente viable asignar un folio de matrícula inmobiliaria a un nuevo piso que se construya sobre una edificación, el cual tendría total autonomía respecto de los otros. Sin embargo, en dicho pronunciamiento se advierte que “la norma en su artículo 49 es clara cuando contiene el término construir, lo cual quiere decir que únicamente se asignará una ficha catastral y posteriormente un folio de matrícula inmobiliaria cuando se trate de una construcción ya finalizada, es decir, no se podría asignar matrícula inmobiliaria a una terraza o losa, sobre los cuales no existe construcción …”. Desde esa perspectiva, concluye que el bien susceptible de negociación jurídica puede ser solamente la unidad edificada o el piso ya construido para efectos de asignar folio de matrícula inmobiliaria, caso en el cual el inmueble debidamente sometido al régimen de propiedad horizontal requerirá de la respectiva reforma del reglamento establecido con el previo cumplimiento de los requisitos fijados en la Ley 675 de 2001. Sin perjuicio de lo expuesto, en el precitado pronunciamiento la referida Superintendencia observa que a partir de la entrada en vigencia de “la Ley 388 de 1997 y su decreto reglamentario 564 de 2006, todo acto que implique la división o segregación de predios

sean urbanos o rurales debe contar con la correspondiente licencia urbanística de que trata el artículo 99 de la norma citada”. Ahora bien, en cuanto al orden de los interrogantes formulados en su comunicación, este Organismo considera que si, como se explicó, las normas pertinentes del Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos no permiten asignar ficha o cédula catastral a una construcción no finalizada, resulta errado partir del supuesto fáctico de “la terraza o losa previamente desenglobada de una edificación ya erigida” para analizar si es factible conceder financiación a un tercero (distinto del propietario del inmueble) para construir sobre ese espacio e hipotéticamente afectarlo con un gravamen hipotecario en respaldo de la operación. Como consecuencia de lo anterior, en nuestro criterio no resulta procedente analizar los demás aspectos que plantea su consulta en torno al tema. (…).»