SFC - Crédito de vivienda. Patrimonio de familia Concepto No. 2007047816-001 del 25 de septiembre de 2007 id2007047816

CRÉDITO DE VIVIENDA, PATRIMONIO DE FAMILIA Concepto 2007047816-001 del 25 de septiembre de 2007.

Síntesis: El patrimonio de familia inembargable perderá su vigencia cuando el saldo de la obligación hipotecaria represente menos del 20% del valor del inmueble y no del saldo de la deuda. El valor del inmueble a tener en cuenta para la aplicación de la norma bajo estudio será el inicial, es decir el calculado al momento del desembolso, el cual debe estar debidamente actualizado. El artículo 22 de la Ley 546 de 1999 se refiere con exclusividad al patrimonio de familia, sin hacer ninguna alusión a la afectación a vivienda familiar. «(…) presenta una consulta en los siguientes términos: “La Ley 546 de 1999 en su artículo 22, ordena que el patrimonio de familia constituido, perderá su vigencia cuando el saldo de la deuda represente menos del veinte (20%) por ciento de dicho valor. “La inquietud estriba, en que me den un soporte o formula matemática para establecer como he de sacar ese 20% y si es sobre el saldo de la deuda o sobre el valor comercial o predial del inmueble o ambas a la vez? “En el caso de un crédito a 15 años en que hayan pagado 12 años. Incide ese 20%? “Igualmente, quiero que me diluciden, si también esta norma es aplicable para los casos en que haya AFECTACIÓN FAMILIAR?” En relación con el primer aspecto de su consulta, la Circular Externa 007 de 1996, de la Superintendencia Bancaria en el Título III, Capítulo Cuarto, Numeral 2.1.1, Literal J, inciso

final, señala: “J. (…) si el deudor lo solicita, deberá estipularse la constitución del patrimonio de familia inembargable, de conformidad con las normas que rigen la materia, por el valor total del inmueble y siempre que el crédito haya sido otorgado como mínimo por el cincuenta por ciento (50%) de dicho valor. El patrimonio de familia así constituido perderá su vigencia cuando el saldo de la obligación hipotecaria represente menos del veinte por ciento (20%) del valor de la unidad habitacional.” Conforme a lo anterior, es claro que el 20% está relacionado directamente con el valor del inmueble y no sobre el saldo de la deuda. Ahora en cuanto a si el valor del precitado inmueble es el predial o el comercial, la norma ante mencionada, la cual resulta aplicable al asunto objeto de su consulta establece en el numeral 2.1.2, Literales b y c : “a. Monto del crédito. No podrá exceder el setenta por ciento (70%) del valor del inmueble. Tratándose de vivienda de interés social el monto del crédito no podrá exceder el ochenta por ciento (80%). En cualquier caso, el valor del inmueble será el precio de compra o el de un avalúo practicado dentro de los 6 meses anteriores al otorgamiento del crédito. –se resalta- “b. Valor del inmueble. Se podrá establecer mediante avalúo técnico realizado por profesionales, personas naturales o jurídicas, inscritos en el Registro Nacional de Avaluadores conformado y actualizado por la Superintendencia de Industria y Comercio, de conformidad con Decreto 422 de 2000.”

Por lo anterior, el valor del inmueble a tener en cuenta para la aplicación de la norma bajo estudio será el inicial, es decir el calculado al momento del desembolso, el cual, por la disposición transcrita, debe estar debidamente actualizado atendiendo que por el transcurso del tiempo, el valor del inmueble al momento del desembolso, puede sufrir variación. Frente a su inquietud respecto de la aplicación de la norma en un crédito pactado a 15 años del cual se han pagado 12 años, debemos advertir que la norma no hace ninguna alusión al término de la obligación, pues su aplicación está dada en función del saldo y no del plazo de la misma. Frente a su última inquietud de si la norma es aplicable para los (casos) en que haya afectación familiar, sea lo primero señalar que aunque los conceptos “el patrimonio familiar” y “la afectación familiar” son similares difieren en cuanto a su alcance. Sobre este aspecto la Corte Constitucional, en Sentencia C-560 de 20021 precisó: “Con el patrimonio de familia se protege un inmueble como patrimonio familiar, dándole el carácter de inembargable e indistintamente de que él aparezca registrado a nombre de uno de los cónyuges o compañeros o de ambos. Ello es así porque lo que se pretende es poner a salvo el patrimonio familiar de las pretensiones económicas de terceros. En cambio, con la afectación a vivienda familiar, a más de la inembargabilidad del inmueble, se pretende poner a salvo al cónyuge o compañero no

propietario y a sus hijos de los actos de disposición del cónyuge propietario en el entendido que éstos pueden afectar el derecho a una vivienda digna de que aquellos son 1 Magistrado Ponente Jaime Córdoba Triviño. Sentencia en la cual se define la demanda de inconstitucionalidad contra el artículo 1°, parcial, de la Ley 258 de 1996. titulares. Precisamente por ello, los actos de disposición deben ser suscritos por los dos cónyuges o compañeros así el bien aparezca registrado a nombre de uno de ellos.” (…) “El legislador tuvo en cuenta que la venta o constitución de gravámenes sobre la casa de habitación por parte del cónyuge o compañero propietario, era una práctica que frecuentemente dejaba desamparado al cónyuge no propietario y a sus hijos pues por desavenencias familiares, aquél luego se desentendía del deber que le asistía de procurar para éstos un lugar de habitación. Por ello tomó la decisión de condicionar la enajenación del bien inmueble del cónyuge propietario y la constitución de gravámenes o derechos reales sobre él al consentimiento libre de los cónyuges o compañeros expresado con su firma. Con esta exigencia la ley evita que el cónyuge o compañero no propietario y sus hijos se vean sorprendidos por los actos de disposición del otro cónyuge, actos que no conoció y a los que no tuvo la oportunidad de oponerse.” (…)

6. Lo expuesto en los numerales anteriores permite advertir que con el patrimonio de familia se protege un inmueble como patrimonio familiar, dándole el carácter de

inembargable e indistintamente de que él aparezca registrado a nombre de uno de los cónyuges o compañeros o de ambos. Ello es así porque lo que se pretende es poner a salvo el patrimonio familiar de las pretensiones económicas de terceros. En cambio, con la afectación a vivienda familiar, a más de la inembargabilidad del inmueble, se pretende poner a salvo al cónyuge o compañero no propietario y a sus hijos de los actos de disposición del cónyuge propietario en el entendido que éstos pueden afectar el derecho a una vivienda digna de que aquellos son titulares. Precisamente por ello, los actos de disposición deben ser suscritos por los dos cónyuges o compañeros así el bien aparezca registrado a nombre de uno de ellos. (…)” Precisado lo anterior debemos concluir que el artículo 22 de la Ley 546 de 1999, se refiere con exclusividad al patrimonio de familia, sin hacer ninguna alusión a la afectación a vivienda familiar. (…).»