SFC - Crédito de Vivienda. Vivienda de interés social. Restricción de financiación CC. Sala Quinta de Revisión. M. P. Rodrigo E idT- 963345

CRÉDITO DE VIVIENDA – VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL – RESTRICCIÓN DE FINANCIACIÓN Corte Constitucional. Sala Quinta de Revisión. M. P. Rodrigo Escobar Gil. Sentencia T-019 del 25 de enero de 2006. Expediente T963345

Síntesis: El régimen legal vigente al momento de la celebración del contrato de mutuo y del otorgamiento del crédito para la adquisición de vivienda de interés social. Las condiciones bajo las cuales se pactó el crédito de la accionante se ajustan al régimen legal que se encontraba vigente y no podía hacerse exigible a los intermediarios financieros la observancia de ningún otro precepto o restricción. En este caso, a partir de la expedición de la Ley 3 de 1991 y de la Resolución Externa 12 de 1993 ninguna norma impedía a la entidad accionada denominar el crédito en UPAC y fijar una tasa de interés igual a la de los créditos de vivienda a largo plazo, con mayor razón cuando contaba con el consentimiento del adquirente del crédito.

«(…)

III. CONSIDERACIONES DE LA CORTE

Competencia. Con fundamento en lo dispuesto por los artículos 86 y 241, numeral 9º de la Constitución Política, en concordancia con los artículos 31 a 36 del Decreto 2591 de 1991 y de acuerdo con lo dispuesto en el Auto de la Sala de Selección No. 8 del 27 de agosto de 2004, esta Sala de Revisión es competente para revisar las sentencias de tutela proferidas dentro del proceso de la referencia. Problema jurídico. En punto a establecer la procedibilidad de la acción tutela, la Sala advierte que previo a

cualquier otra consideración resulta necesario establecer si la accionante está legitimada para promover el amparo. El examen sobre este punto se hace especialmente relevante en el caso sometido a examen porque si bien la accionante, junto con dos de sus hijas, suscribió el contrato de mutuo y el pagaré para la adquisición de la vivienda de interés social que habita, de las pruebas allegadas al expediente se han podido establecer otras circunstancias que podrían cuestionar su interés sobre la protección solicitada. Así, pues, se observa que tiempo después la accionante: i) Transfirió la cuota parte del derecho de dominio que tenía sobre el inmueble hipotecado, ii) pactó con la adquirente – una de sus hijasque ésta asumiría el pago de las cuotas mensuales del crédito y iii) no fue demandada ni vinculada en el proceso ejecutivo hipotecario que se sigue a fin de hacer efectiva la garantía real. Estas situaciones, en consecuencia, la revelan prima facie como ajena a toda la controversia planteada y cuestionan el que se repute como la titular de los derechos fundamentales que invoca, cuales son el de igualdad, debido proceso y vivienda digna. En estas circunstancias, la Sala considera necesario realizar una examen detenido sobre este particular para esclarecer la legitimidad en la causa de la accionante. Hecho este análisis y de concluirse que a pesar de la situación fáctica descrita la accionante está legitimada para promover la acción de tutela, habrá de indagarse sobre si cuenta con algún mecanismo de defensa judicial que pudiere agotar y por cuenta del cual se viera

descartada la posibilidad de que sea el juez de tutela quien resuelva sobre los argumentos expuestos en el presente trámite, relacionados con la vulneración enrostrada al Banco (…) de los derechos fundamentales al debido proceso, igualdad y vivienda digna por: i) Haber denominado en UPAC el crédito que la accionante tomó para la adquisición de una vivienda de interés social y ii) haberlo redenominado en UVR con fundamento en el artículo 38 de la Ley 546 de 1999.

3. Procedibilidad de la acción. Legitimidad por activa en el proceso de tutela y mecanismos ordinarios de defensa al alcance de la accionante como deudora de la obligación hipotecaria. 3.1 De acuerdo con las pruebas que se han allegado al expediente, no obstante que la accionante pagó la cuota inicial y suscribió junto con sus hijas el pagaré que respalda el crédito para la adquisición de la vivienda, es lo cierto que en fecha posterior, ella y (…) transfirieron a (…), esto es, a una de las hijas condueña del inmueble, el derecho de dominio de las cuotas parte que sobre el inmueble tenían y esta última a su vez se comprometió al pago de los instalamentos mensuales del crédito hipotecario a partir de ese momento, tal como quedó consignado en la escritura pública 1830 de 1999.

Cabe precisar que el acuerdo que acompañó ese traspaso de la cuota parte de la propiedad del inmueble hipotecado, en el sentido de que la nueva adquirente se haría cargo de las cuotas mensuales del crédito, no es oponible a la entidad financiera acreedora y no tiene, en consecuencia, el alcance de liberar a la accionante de su condición de deudora. Se trata,

pues, de un acuerdo válido entre las partes pero que no tiene efectos frente a terceros, en este caso frente a la entidad financiera que no ha expresado su consentimiento y tiene a salvo en consecuencia la acción personal –en este caso la posibilidad de promover un proceso ejecutivo singularpara perseguir los demás bienes de la accionante y de su otra hija que vendió su cuota parte, en la hipótesis en que quedaran saldos insolutos después del remate. De las circunstancias expuestas se deduce en forma clara que la accionante no sólo tiene un interés legítimo en el asunto objeto de examen por cuenta del hecho de vivir en el inmueble cuyo remate se pretende, sino que también subsiste un interés legítimo de relevancia jurídica en todos los asuntos concernientes al cobro del crédito y en las condiciones en que éste se pactó, pues tiene una relación jurídica vigente con la entidad accionada y está estrechamente vinculada a las consecuencias que tengan lugar con ocasión del ejercicio de las acciones judiciales que se han puesto en marcha por su acreedor, no obstante éste no las haya dirigido en su contra. 3.2 En efecto, la entidad financiera accionada promovió un proceso ejecutivo en el año 2001 y señaló como parte demandada en forma exclusiva a la hija de la accionante, es decir, dirigió la demanda en contra de la actual propietaria del inmueble, quien además figura como deudora del crédito ya que también firmó el pagaré. Este proceder tiene respaldo en el artículo 554 del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con el cual la demanda, en los procesos ejecutivos con título hipotecario, se dirige contra el actual propietario del inmueble.

Al resolver sobre la constitucionalidad del mencionado artículo 554 del Código de Procedimiento Civil, la Corte Constitucional admitió la posibilidad de que con respaldo en esta norma el acreedor en los procesos ejecutivos con título hipotecario o prendario que sólo pretenda ejercer la acción real y no la personal, demande en forma exclusiva a quien figure como propietario del bien hipotecado de acuerdo con el certificado del registrador, aún cuando por cuenta de esta disposición se excluya al deudor como parte del contradictorio1 o también a los codeudores que, como en el caso sometido a examen, transfirieron la cuota parte que tenían sobre inmueble hipotecado. Sobre este tema la Corte precisó: “El acreedor hipotecario tiene dos acciones, cuando el crédito garantizado con la hipoteca se hace exigible, para cobrarlo judicialmente: una acción personal, originada en el derecho de crédito, contra el deudor de éste; otra, real, nacida de la hipoteca, contra el dueño del bien hipotecado. Hay que distinguir, según sea el dueño del bien hipotecado el mismo deudor o un tercero. En el primer caso, podrá ejercer contra ese deudor que es al mismo tiempo el dueño actual de la cosa hipotecada, la acción real solamente, o ésta y la acción personal. En el segundo caso, contra el actual dueño sólo podrá ejercer la acción real nacida de la hipoteca; y contra el deudor, sólo la acción personal originada en el crédito exigible. Y si quiere ejercerlas ambas en el mismo proceso, contra el dueño actual del bien hipotecado y contra el deudor, podrá hacerlo, pero se seguirá el procedimiento del proceso

ejecutivo singular, como lo prevé el último inciso del artículo 554 del Código de Procedimiento Civil.”2 3.3 De conformidad con las normas que regulan la materia y las consideraciones expresadas en la sentencia transcrita parcialmente, la accionante sólo podría oponer los argumentos que ha expresado en este trámite cuando se ejerciera en su contra la acción personal por la propia entidad acreedora o de admitirse en gracia de discusión que el actual dueño del inmueble hipotecado, -a pesar de haberlo adquirido haciéndose cargo de pagar el crédito garantizado con la hipoteca que lo gravapudiera subrogarse en los derechos y acciones del acreedor original para efectivamente ejercerlos frente a los demás codeudores. Sin embargo, en el caso presente la última de las hipótesis atrás planteada, es decir la de la subrogación, resulta inviable práctica y jurídicamente si se tiene en cuenta que entre las codeudoras del crédito sí tiene validez el acuerdo al que llegaron a fin de que una de ellashija de la accionantecontinuara con el pago de la obligación y porque la jurisprudencia de esta Corporación ha descartado dicha posibilidad indicando que “la subrogación no tiene 1 Situación que ocurre cuando el deudor transfiere el dominio del bien sobre el que se constituye la hipoteca o cuando se garantiza la obligación con un bien de un tercero. 2 Sentencia C-192 de 1996. lugar cuando el tercer poseedor ha adquirido el bien haciéndose cargo de pagar el crédito garantizado con la hipoteca que lo grava”. Sobre el particular resulta pertinente reseñar que la sentencia referida expresó:

“El tercer poseedor, es decir, quien es dueño del bien gravado con la hipoteca, pero no es el deudor de la obligación principal, al ser demandado en el proceso que se promueva para la venta de la cosa hipotecada, puede asumir dos actitudes: la primera, pagar íntegramente la obligación garantizada con la hipoteca; la segunda, no pagar, y dejar que el proceso avance y concluya con la venta en pública subasta del bien hipotecado. En el primer caso, cuando paga, se subroga por el ministerio de la ley, según lo prevé el numeral 2. del artículo 1668 del Código Civil: "Se efectúa la subrogación por el ministerio de la ley, y aún contra la voluntad del acreedor... a beneficio... del que habiendo comprado un inmueble es obligado a pagar a los acreedores a quienes el inmueble está hipotecado". Subrogación que también consagra expresamente el inciso 2o. del artículo 2453 del mismo Código, según el cual "el tercer poseedor reconvenido para el pago de la hipoteca constituida sobre la finca que después pasó a sus manos con este gravamen,... haciendo el pago se subroga en los derechos del acreedor en los mismos términos que el fiador". Y también el que ha hipotecado un bien suyo para asegurar una deuda ajena, al pagar se subroga en todos los derechos del acreedor, según lo prevé el artículo 2454 del Código Civil, que ordena aplicar en este evento el artículo 2453. Y si el tercer poseedor, al ser reconvenido para el pago de la hipoteca que garantiza la deuda ajena, es desposeído de la finca o la abandona, "será plenamente indemnizado por el deudor, con inclusión de las mejoras que haya hecho en ella. "(inciso final del artículo 2453

del C.C.). Lógicamente, la subrogación no tiene lugar cuando el tercer poseedor ha adquirido el bien haciéndose cargo de pagar el crédito garantizado con la hipoteca que lo grava. El tercer poseedor demandado para el pago, podrá proponer excepciones, como lo prevé expresamente el numeral 2o. del artículo 555. Podrá proponer todas las excepciones reales, es decir las inherentes a la obligación principal, pero no las personales, que son las establecidas por la ley en beneficio exclusivo del deudor de tal obligación principal.”3 3.4. En la medida en que el dueño del inmueble puede proponer al acreedor todas las excepciones reales dentro del proceso ejecutivo, la intervención de los deudores que no son titulares del derecho de dominio sobre el inmueble objeto de la garantía para este propósito no sería necesaria y en este caso mucho menos si se tiene en cuenta que en la actual dueña del inmueble concurre la doble condición de dueña y deudora, de manera que puede proponer tanto excepciones reales como personales. Al margen de esta consideración, subsiste la inquietud sobre cuál sería entonces la oportunidad para que los codeudores – como en este caso es la accionantepropusieran las excepciones personales, si las tuvieren, e inclusive si pueden proponer excepciones al nuevo acreedor en caso de hacerse efectiva la 3 Ibidem subrogación. En torno de estas relaciones la sentencia a la que se ha venido haciendo referencia precisó: “Como se ha dicho, el tercer poseedor que paga la obligación principal, se subroga "en los derechos del acreedor en los mismos términos que el fiador", según el inciso 2o. del

artículo 2453 del Código Civil. Es necesario, en consecuencia, para analizar las relaciones entre él y el deudor de la obligación principal, mirar las normas sobre la fianza. El tercer poseedor del bien hipotecado, cuando es reconvenido para el pago de la obligación principal, debe dar aviso al deudor. Así se facilitará su propia defensa, al tener conocimiento de las excepciones que podrá oponer al acreedor. Si paga sin avisar al deudor, las consecuencias las señala el inciso 1o. del artículo 2402, relativo a la fianza. "Si el fiador pagó sin haberlo avisado al deudor, podrá éste oponerle todas las excepciones de que el mismo deudor hubiera podido servirse contra el acreedor al tiempo del pago". En los eventos previstos por el artículo 2453 si no ha mediado el aviso, podrá, pues, el deudor oponer todas las excepciones que habría tenido él mismo. Si el tercer poseedor paga habiendo dado aviso al deudor, sólo podrá éste oponerle las excepciones personales, y las reales que, siendo conocidas por el tercer poseedor, no hubiesen sido opuestas por éste al acreedor. Lógicamente, el tercer poseedor reconvenido para el pago, podrá, además, oponer todas las excepciones relativas a la hipoteca, considerada en sí misma. Esto, porque a él se le demanda, precisamente, en ejercicio del derecho real de hipoteca, por lo cual puede proponer todas las defensas que tengan su origen en ésta. Y podrá oponer, además, todas las excepciones reales atinentes a la obligación principal

(inciso 2° del artículo 2380 del Código Civil).” 3.5 En estas circunstancias, puede concluirse que la accionante, a pesar de no ser dueña del inmueble, es actualmente deudora de la obligación hipotecaria y por esa razón conserva un claro interés en la materia objeto de debate. No obstante, se observa que no tiene la posibilidad de intervenir por sí misma en el proceso ejecutivo que se adelanta en contra su hija pues, en su contra no se dirigió ni se debía dirigir la demanda ejecutiva de acuerdo con las normas procesales que rigen la materia. En estas circunstancias, la intervención de la accionante no habría podido ser diferente a la de indicar a su hija demandada cuáles serían las excepciones que podría oponer al acreedor en el proceso ejecutivo o los argumentos para objetar la liquidación del crédito, más por cuenta de una omisión suya en este sentido o de su hija en el ejercicio efectivo de estos mecanismos, no es posible a juicio de esta Sala fundar un reproche que excluya por esta causa la procedibilidad de la acción de tutela, pues la eventual incuria del demandado en el proceso ejecutivo no puede vincular la conducta de los codeudores que no fueron demandados. 3.6 Así, pues, la accionante no tenía posibilidad alguna de oponer dentro del proceso ejecutivo como excepción ninguno de los argumentos que ha planteado en el presente trámite, como tampoco objetar la liquidación del crédito con fundamento en estas consideraciones y el hecho de que su hija como demandada hubiera omitido hacerlo no vincula su conducta procesal. Con fundamento en lo expuesto hasta este punto, se observa que la accionante no cuenta

con la posibilidad de plantear el debate que pone de presente al juez constitucional a través del ejercicio de mecanismos ordinarios de defensa dentro del proceso ejecutivo. Dicha posibilidad estaría condicionada a que se dirigiera en su contra la acción personal por la entidad acreedora o por quien se subrogara en los derechos de ésta, si acaso esto último fuera procedente, pues a los argumentos reseñados para descartar esta posibilidad en el caso sometido a examen, se suma que la supuesta ilegal o inconstitucional liquidación del crédito para la adquisición de vivienda de interés social no es imputable a quien se subrogue en los derechos del Banco, sino al banco mismo. En estas condiciones se puede concluir que las alternativas procesales al alcance de la accionante para ejercer su derecho de defensa a través de mecanismos ordinarios no resultan idóneas y bien cabe examinar por el juez de tutela si la entidad financiera accionada incurrió en la vulneración de los derechos fundamentales de la accionante al haber denominado en UPAC el crédito que adquirió para la adquisición de vivienda de interés social, reproche que resulta ajeno al proceso ejecutivo en el que la accionante no ha tenido posibilidad de intervenir.

4. El régimen legal vigente al momento de la celebración del contrato de mutuo y del otorgamiento del crédito para la adquisición de vivienda de interés social. 4.1 Tomando en cuenta que el otorgamiento del crédito para la adquisición de vivienda de la accionante tuvo lugar en el año 1995, la Sala se ocupará de examinar cuáles eran las condiciones legales aplicables en dicho momento, para así establecer si por cuenta del desconocimiento de alguna de ellas, en particular la relacionada con la restricción para

pactar en UPAC los créditos de vivienda de interés social, la entidad financiera accionada incurrió en la vulneración de los derechos fundamentales invocados. En este sentido la Sala observa que respecto de los créditos de vivienda de interés social el artículo 59 de la Ley 9ª. de 1989, el artículo 1° del Decreto 163 de 1990 y la Resolución Externa del Banco de la República No. 19 de 1991–artículo 3° literal a)-, configuraban un régimen especial más favorable que el previsto para los créditos de vivienda a largo plazo, en dos aspectos específicos: i) La forma como los mismos eran denominados y ii) la tasa de interés aplicable. En efecto, i) en cuanto a los primero, las dos normas referenciadas inicialmente establecían una restricción en el sentido que los créditos destinados a la adquisición de vivienda de interés social no podrían pactarse en signos monetarios distintos a la moneda legal de curso forzoso y mucho menos en unidades de poder adquisitivo constante UPAC, ii) mientras que la resolución del emisor fijó un límite del 5% efectivo anual como tasa de interés remuneratoria en estas colocaciones. 4.2 La demanda de tutela echa de menos que este tipo de condiciones especiales y evidentemente favorables no hubieren sido aplicadas al crédito que la accionante adquirió, en particular la relacionada con la denominación del mismo, pues en su caso se denominó en UPAC a pesar de la restricción referida, la cual considera vigente para el momento en que se firmó el pagaré y se realizó el desembolso. Sin embargo, al analizar las normas se tiene que con la expedición de la Ley 3 de 1991, el precepto que preveía la restricción de

pactar en signos monetarios distintos a la moneda legal de curso forzoso los créditos de vivienda de interés social –artículo 59 de la Ley 9ª. de 1989fue objeto de una modificación expresa, como quiera que el articulo 37 lo sustituyó por un nuevo texto del siguiente tenor: “ARTICULO 37. El artículo 59 de la Ley 9a. de 1989 quedará así: Los créditos de largo plazo que otorgue las instituciones financieras, para la adquisición, construcción, mejora o subdivisión de vivienda no podrán contener exigencias o contraprestaciones de ningún tipo, salvo las que expresamente autorice la Superintendencia Bancaria para el ahorro contractual de que trata el artículo 122 de la presente ley. En los seguros que se pacten sobre el bien hipotecado el valor asegurado no podrá sobrepasar el de la parte destructible del inmueble; y en los seguros de vida del deudor, el valor asegurado no excederá el del saldo insoluto del crédito. En todos los casos el deudor deberá recibir un certificado individual y copia de las condiciones del contrato de seguro con la estipulación de la tarifa aplicable. La factura de cobro del crédito presentará por separado y en moneda corriente la liquidación de las primas como obligación independiente de los cobros referentes al crédito de largo plazo. Todos los comprobantes expedidos al deudor y las comunicaciones informativas referentes al desarrollo del crédito deberán expresarse en moneda corriente. Antes de iniciarse el proceso ejecutivo, el acreedor no podrá rechazar abonos con el fin de impedir la reducción de su cuantía en mora; para evitar tal efecto, el deudor podrá acudir al

procedimiento de pago por consignación extrajudicial previsto en el Código de Comercio. En todo caso la aplicación del respectivo abono se hará de conformidad con las normas legales vigentes.” Como se puede apreciar, la norma atrás transcrita se ocupó de una materia completamente diferente a la regulada por el artículo que expresamente dijo sustituir. En efecto, mientras el artículo 59 de la Ley 9a de 1989 únicamente preveía la restricción a la que se ha hecho referencia sobre la denominación de los créditos de vivienda de interés social; el artículo 37 de la Ley 9ª. de 1991 que lo sustituyó, en vez de eliminar dicha restricción en forma expresa o hacer alguna precisión respecto de la misma, estableció una regulación general relacionada con la financiación de vivienda a largo plazo, pero ajena al punto específico, pues se ocupó del ahorro contractual, los seguros del inmueble y del deudor, la obligación del acreedor de recibir los abonos a la deuda aún cuando hubiere iniciado el proceso ejecutivo y una disposición de acuerdo con la cual los comprobantes expedidos al deudor y las comunicaciones informativas referentes al desarrollo del crédito deberán expresarse en moneda corriente. En estas circunstancias, llama la atención de la Sala que el legislador hubiese considerado que la eliminación de la restricción fuera necesaria para la inclusión de esta nueva disposición, más aún cuando se trata de normas que en modo alguno pueden considerarse excluyentes y que en el trámite de la ley no quedó explicada plenamente la motivación de este proceder. En efecto, al examinar los antecedentes de la ley, se observa que el propósito declarado en

la iniciativa legislativa no fue el acabar con el tratamiento especial que las normas venían reconociendo a los créditos destinados a la adquisición de vivienda de interés social. El objetivo de la iniciativa legislativa apuntaba a la sustitución de la restricción sobre la denominación de los créditos de vivienda de interés social, con la implementación de un sistema complejo que se dio por denominar como “UPAC social” “más ajustado en sus términos y condiciones a las posibilidades de pago de propietarios de clase media y baja” y que supuestamente permitiría “disminuir el grado de crecimiento anual de las cuotas de los usuarios...”. No obstante, en la ponencia para primer debate en las sesiones conjuntas de las Comisiones Séptimas de la Cámara de Representantes –Anales 119 del 15 de noviembre de 1990se dejó expresó que la sustitución comportaba en todo caso la remoción del impedimento que venía operando a la financiación en UPAC de la vivienda de interés social, pero ninguna consideración adicional respaldó esta decisión. Ahora bien, por múltiples contingencias que han sido objeto de análisis en la jurisprudencia de la Corte y que sobra explicar en la presente providencia, al no tener esta por objeto el análisis de las decisiones políticas adoptadas por las autoridades competentes en su momento, es lo cierto que el sistema de financiación fracasó en el cumplimiento de los propósitos expresados en la exposición de motivos de la Ley 3 de 1991, pues el crédito de vivienda, en general, y de vivienda de interés social, en particular, desbordó en muchos casos la capacidad de pago de los deudores. Dicha realidad ha sido reconocida en

diferentes sentencias de esta Corporación en las que se describió que “bajo el anterior sistema de vivienda (UPAC), el monto de las deudas hipotecarias no solo superó abiertamente la capacidad de pago de los deudores, sino también, y en no pocos casos, el valor original de las viviendas, hasta el punto que éstos últimos tuvieron que cancelar cuantiosas sumas de dinero que la propia jurisprudencia constitucional calificó de inequitativas y desproporcionadas frente al costo real del bien inmueble y de los prestamos inicialmente otorgados”4 Así, pues, al margen de que la eliminación de la restricción pudiere considerarse como una de las causas de esa crisis, es claro que la normativa a partir de la expedición de la Ley 3 de 1991 indicaba que los créditos de vivienda de interés social se podían denominar en UPAC, pues aunque así no se autorizó de manera expresa por la ley, desaparecida la restricción que lo impedía, bien cabe interpretar que así se permitió a los intermediarios financieros. 4 Sentencia T-495 de 2005. Cfr. Entre otras, la Sentencia C-955 de 2000 De otra parte, no puede perderse de vista que si bien la restricción estaba reproducida en el artículo 1° del Decreto autónomo 163 de 1990 y que el mismo no fue derogado en forma expresa por la Ley 3 de 1991, es claro que frente a la antinomia que representó la vigencia simultanea de estas dos normas, los destinatarios de las mismas aplicaron la norma posterior, es decir, la Ley 3 de 1991 que a la postre eliminó la restricción de manera

deliberada aunque no expresa, tal como atrás se pudo advertir. Sumando a todo esto, la Superintendencia Bancaria, mediante Carta Circular No. 138 de 2001, advirtiendo previamente que no tiene competencia para determinar la vigencia de las disposiciones legales en el ordenamiento jurídico colombiano y que su concepto vertido en dicho documento es independiente de la posición del Ministerio de Desarrollo Económico como entidad que lidera la política de vivienda de interés social en el país, observó a título eminentemente pedagógico y con el alcance previsto por el artículo 25 del Código Contencioso Administrativo, que tanto el artículo 59 de la Ley 9ª de 1989, reglamentado por el Decreto 839 de 1989, como el Decreto autónomo 163 de 1990 fueron disposiciones que estuvieron vigentes hasta el 15 de enero de 1991, fecha en la que entró a regir la Ley 3 de 1991. 4.3 Como atrás se enunció, a la eliminación de la restricción sobre la denominación de los créditos de vivienda de interés social, siguió la flexibilización de la tasa de interés remuneratoria, pues el Banco de la República mediante la Resolución Externa 12 de 1993 eliminó el tope que venía operando5 y se abstuvo de señalar la tasa máxima de interés remuneratorio, como de acuerdo con el literal e) del artículo 16 de la Ley 31 de 1992 correspondía a la Junta Directiva, ocasionando que a falta de una regulación sobre la materia los intermediarios financieros quedaran en libertad para establecer la tasa de interés de este tipo de créditos, lo que conllevó en la práctica a la equiparación con la tasa de

interés de los créditos de vivienda a largo plazo. Esta situación sólo pudo conjurarse con la expedición de la Ley 546 de 1999 que en el parágrafo de su articulo 28 dispuso que “Para toda la vivienda de interés social la tasa de interés remuneratoria no podrá exceder de once (11) puntos durante el año siguiente a la vigencia de la presente ley”. Por su parte, la Corte Constitucional al examinar la constitucionalidad de esta norma declaró su exequibilidad bajo el entendido que “la tasa prevista deberá deducirse la inflación y, en lo sucesivo, cuando ya el tope señalado pierda vigencia, será la Junta Directiva del Banco de la República, de conformidad con sus facultades constitucionales y legales, la autoridad competente para los efectos de fijar las condiciones de financiación de créditos de vivienda de interés social, las cuales deben ser las más adecuadas y favorables, a fin de que consulten la capacidad de pago de los deudores y protejan su patrimonio familiar, también bajo el entendido de que la tasa real de interés remuneratorio no comprenderá la inflación y será inferior a la vigente para los demás créditos de vivienda".6 5 5% de acuerdo con la Resolución Externa 19 de 1991 6 Sentencia C-955 de 2000 En cumplimiento de la orden que la Corte impartió en la providencia referida, el Banco de la República expidió la Resolución Externa 20 de 2000, mediante la cual fijó en un 11% el límite máximo de la tasa de interés para los créditos de vivienda de interés social, es decir, la misma fijada en el parágrafo de la ley, precisando que no podría exceder de once (11)

puntos porcentuales adicionales a la UVR. 4.4 Así las cosas, la Sala encuentra que las condiciones bajo las cuales se pactó el crédito de la accionante, se ajustan al régimen legal que se encontraba vigente y no podía hacerse exigible a los intermediarios financieros la observancia de ningún otro precepto o restricción. En este caso, a partir de la expedición de la Ley 3 de 1991 y de la Resolución Externa 12 de 1993 ninguna norma impedía a la entidad accionada denominar el crédito en UPAC y fijar una tasa de interés igual a la de los créditos de vivienda a largo plazo, con mayor razón cuando contaba con el consentimiento del adquirente del crédito. Esta conclusión no obsta para que como resultado de un proceso ante la Jurisdicción de lo Contencioso Administrativo, pudieran prosperar reproches constitucionales sobre la conducta de las autoridades responsables de que las condiciones especiales a las que se ha hecho mención de los créditos de vivienda de interés social hubieren desaparecido, si se toma en