SFC - Crédito hipotecario. Crédito de vivienda. Garantías Concepto No. 2003059528-1. Febrero 6 de 2004 id2003059528

Documento sin título Doctrinas y Conceptos Financieros 2004 Crédito Hipotecario / Crédito de Vivienda / Garantías Concepto No. 2003059528-1. Febrero 6 de 2004.

Síntesis: Consideraciones sobre la subrogación de la obligación hipotecaria. Diferencia entre crédito e hipoteca o derecho de prenda. Garantías reales y personales, el pagaré en blanco y el seguro de vida en una obligación crediticia. [§ 033] «(…) formula algunas inquietudes en torno a la subrogación prevista en el parágrafo 2° del artículo 39 de la Ley 546 de 1999.

(…)

1. Subrogación de la obligación hipotecaria Al respecto y dado que la subrogación a la que tuvo acceso en virtud de la disposición prevista en el parágrafo 2º del artículo 39 de la Ley 546 de 19991, se consagró como un beneficio especial y transitorio que dio la posibilidad de obtener el alivio de la reliquidación ordenada por la Ley de Vivienda a aquellos créditos que no obstante haberse otorgado a una persona jurídica o natural en realidad habían sido atendidos por otra persona natural, titular o no de la obligación hipotecaria, nos parece pertinente retomar lo manifestado por esta Superintendencia en concepto 2000031034-1 del 17 de julio de 2000, de conformidad con el cual: "(…) conviene recordar que la sustitución de la obligación por el lado pasivo, es decir del deudor, implica que por virtud de la ley y sin más requerimientos de la parte acreedora que la exigencia de capacidad de pago, la totalidad de las relaciones derivadas del contrato original celebrado con una persona se transmiten

a otra, sin que se extinga el vínculo inicial. "En este orden de ideas, la posibilidad contemplada en la Ley de Vivienda no puede conllevar más cambios en las condiciones de la obligación que la sustitución de la persona del deudor, y por tanto, en ningún momento la subrogación de que trata esta ley (que no corresponde a la subrogación señalada en nuestra legislación civil) puede entenderse como una novación de la obligación". "De otro lado, en cuanto a los requisitos que pueden exigir las entidades financieras es claro que se requiere en primera instancia acreditar la atención de la obligación por parte del solicitante a través de los medios pertinentes y la capacidad de pago necesaria para definir en cabeza de una sola persona la titularidad del crédito, para lo cual los establecimientos de crédito pueden hacer los requerimientos que consideren adecuados de conformidad con las políticas internas de la institución y, si es el caso, la modificación del gravamen hipotecario".2 En tal sentido, lo que hizo esta figura no fue otra cosa que permitirle a las personas que venían cumpliendo con una obligación hipotecaria que estaba a nombre de otra, sustituirse en la posición de deudor en las condiciones inicialmente pactadas. Ahora, obtenida y formalizada la subrogación en los términos descritos, para esta Superintendencia es claro que el contrato de mutuo se radica en cabeza de la persona subrogada, quien adquiere la calidad de deudor con respecto a la institución financiera y las condiciones de dicho contrato constituyen ley para las partes, siendo obligatorio su cumplimiento de acuerdo con lo indicado en el artículo 1602 del Código Civil. Bajo este escenario, una vez adquirida la condición de deudor, en los términos pactados y contenidos en el documento que lo instrumenta, la actividad primaria del obligado debe dirigirse a la total satisfacción del

crédito mediante el pago efectivo y en la forma acordada, constituyéndose ésta en la manera natural y directa por la cual se extingue una obligación pecuniaria. Por tanto, la mora o retardo en la atención del crédito legitima a la entidad prestamista para hacer efectivo el pago a través de los medios establecidos por la ley para el efecto, así como hacer efectivas las garantías constituidas con tal propósito.

2. Garantías de los créditos SFC - Crédito hipotecario. Crédito de vivienda. Garantı́as Concepto No. 2003059528-1. Febrero 6 de 2004 id_2003059528.htm[31/12/23, 11:56:03 a. m.] Documento sin título En este punto es importante diferenciar entre el crédito otorgado, originado en un contrato de mutuo que debe cumplirse cabalmente según se señaló, de las garantías que se exigen para asegurar su cumplimiento, ya que un crédito puede contar tanto con garantías personales (fianza) como con garantías reales (prenda e hipoteca) o no contar con ninguna garantía (crédito quirografario), circunstancia ésta que no es usual en tratándose de entidades financieras, puesto que hace parte de las políticas de gestión de riesgo de las mismas el contar con la cobertura suficiente en cada operación de crédito realizada y es su responsabilidad el adoptar los criterios de evaluación y calificación de dicho activo.

En este aspecto y dado que de su pregunta sobre si la hipoteca y el crédito son garantías solidarias, se infiere una confusión entra las dos figuras, debemos insistir en precisar que uno es el crédito, entendido

como la cantidad de dinero que se debe y, otro, es la hipoteca entendida como un derecho de prenda constituido sobre inmuebles que garantiza su cumplimiento3, de tal manera que son dos contratos diferentes. Así, en la medida que lo accesorio corre la suerte de lo principal, la hipoteca debe existir hasta tanto el contrato de mutuo esté vigente, siendo indiferente en cabeza de quien esté el bien, pues el gravamen sólo es extinguible por virtud de las causas consagradas en el artículo 2457 del Código Civil. Así diferentes eventos dan lugar a la extinción de un gravamen hipotecario, tales como: cuando desaparece la obligación principal, por la resolución del derecho del que la constituyó, por el evento de la condición resolutoria, según las reglas legales, por la llegada del día hasta el cual fue constituida, así como por la cancelación que el acreedor acordare mediante escritura pública. De esta forma, una vez se presenta una de las causales de extinción de la hipoteca la consecuencia lógica es que se cancele el registro de la escritura mediante la cual se constituyó, de conformidad con el procedimiento previsto en el Decreto Extraordinario 960 de 1970 (Estatuto de Notariado) el cual sobre el particular dispone que debe hacerse mediante escritura pública, en virtud de la cual el acreedor declara ser el actual titular del crédito, debiendo aportar para su protocolización los documentos que acreditan dicha calidad (artículos 45 a 51). En efecto, la cancelación es la exteriorización de una causal de extinción de la hipoteca, la expresión formal de que, sea cual fuera la causal ocurrida, ella ha fenecido, una de esas causas es, como se indicó, el pago

efectivo de la deuda garantizada por la hipoteca, y si ésta no aparece cancelada en los términos señalados, se entiende que el gravamen subsiste y, por tratarse de un derecho real, el acreedor a cuyo favor se constituyó goza de la prerrogativa de perseguir el bien independiente de quien aparezca como titular del derecho de dominio del inmueble objeto del gravamen. Ahora bien, como se anotó anteriormente las entidades no sólo cuentan con garantías reales, tal como la hipoteca, sino también con garantías personales para lo cual emplean algunos instrumentos como el pagaré que "(...) cumple funciones económicas semejantes a la letra como instrumento de crédito. Pero sirve específicamente como garantía del propio crédito o del ajeno. Es a este documento al que se recurre normalmente cuando se requiere garantizar un pago; y la banca en particular hace uso de la figura del pagaré en blanco, (...)" 4, que también permite exigir el pago de la obligación insoluta. De igual forma, la exigencia de un seguro de vida en cabeza del titular del crédito aunque no es obligatoria corresponde a una decisión que cada entidad puede adoptar dentro del marco de la autonomía de la voluntad y depende de las políticas crediticias internas el contar con una seguridad adicional del crédito, como quiera que de acuerdo con lo dispuesto en el numeral 3 del artículo 1137 del Código de Comercio, en su condición de acreedor radica un interés asegurable en la vida de aquellas personas "(…) cuya muerte o incapacidad puede aparejarle un perjuicio económico". A este respecto es pertinente recordar que el beneficiario de esta póliza es la entidad acreedora y el asegurado, el titular del crédito, pues en caso de muerte de éste, de una parte, la entidad puede efectuar la

reclamación correspondiente ante la entidad aseguradora en aras de obtener la cancelación del crédito (es el único seguro cuyo valor asegurado está estrictamente ligado al saldo de la obligación), y de otra, dicha obligación no se traslada a los herederos del deudor. Sobre este particular y dado que en la consulta se hace especial referencia al tema, se estima pertinente informar que en caso de que la entidad exija la contratación del citado seguro de vida grupo, deben observarse las condiciones señaladas en el subnumeral 3.6.3.7 del Capítulo II del Título Sexto de la Circular Básica Jurídica 007 de 1996 de esta Superintendencia, entre las cuales la contenida en el inciso tercero indica que en caso de que la institución financiera decida exigir un seguro de vida como garantía adicional del crédito otorgado estará facultada para exigirlo respecto del deudor o deudores, siendo opcional imponer a los codeudores dicha exigencia5. SFC - Crédito hipotecario. Crédito de vivienda. Garantı́as Concepto No. 2003059528-1. Febrero 6 de 2004 id_2003059528.htm[31/12/23, 11:56:03 a. m.] Documento sin título

3. Conclusiones

1. La subrogación prevista en el artículo 39, parágrafo 2º de la Ley 546 de 1999 conlleva únicamente la sustitución de la parte deudora, manteniendo las demás condiciones en los mismos términos inicialmente pactados.

2. El incumplimiento del deudor subrogado faculta a la entidad acreedora para hacer efectivas todas las

garantías y seguridades con las que se haya rodeado para asegurar el cumplimiento de las obligación (fianzas, prendas e hipotecas etc.).

3. La transferencia de la propiedad del bien y el cambio en la titularidad del crédito conlleva la de (la) garantía hipotecaria constituida inicialmente sobre el inmueble, así se haya otorgado por otra persona.

4. En la medida en que con la subrogación el vínculo obligacional cesa para el deudor inicial, la situación jurídica en la que el mismo se halle es irrelevante para el análisis de la situación del nuevo deudor. Así para el caso en comento, el fallecimiento de la anterior deudora no acarrea ni la extinción de la obligación, ni el levantamiento de la hipoteca, ni el cobro del seguro.

5. La exigencia al deudor de un seguro de vida es una decisión que cada entidad adopta dentro del marco de la autonomía de la voluntad y que en caso en que decida exigirlo sólo puede hacerlo con respecto al deudor o deudores titulares del crédito; así es que aceptada la subrogación de la que se ha hablado y cesada por esa circunstancia la relación negocial entre la entidad y el deudor inicial, no resulta jurídicamente posible que se mantenga la obligación para esa persona de continuar respaldando el crédito con un seguro de vida a su nombre, a menos que haya seguido figurando como deudor o codeudor de la citada obligación.» 1 Dicho parágrafo expresa: "(Dentro de los tres (3) meses siguientes a la vigencia de la presente ley, y) a solicitud de quien al 31 de diciembre de 1999, pueda acreditar que se encuentra atendiendo un crédito de vivienda que está a nombre de otra persona natural o jurídica, podrá requerir a las entidades financieras para que actualicen la

información y se proceda a la respectiva subrogación, siempre y cuando demuestre tener la capacidad de pago adecuada. Obtenida la subrogación dichos créditos podrán ser objeto de los abonos previstos en dicho artículo" (la frase entre paréntesis fue declarada inexequible por la Corte Constitucional en Sentencia C-955 de 2000). 2 Concepto 2000031034-1 del 17 de julio de 2000. 3 Artículo 2432 del Código Civil, supone siempre una obligación principal a la que accede (artículo 2.410 ibídem) y se otorga por escritura pública (artículo 2434 ibídem). 4 TRUJILLO CALLE, Bernardo. "De los Títulos Valores", Tomo II, Parte Especial, Títulos de Contenido Crediticio, Grupo Editorial Leyer, 2000, p. 165. 5 El mencionado numeral establece: "En este tipo de pólizas, además del deudor o deudores, pueden asegurarse los codeudores por la misma suma asegurada y con los amparos con los cuales cuenten éstos. Pero el tomador sólo puede exigir el seguro para el deudor o deudores (se resalta). z SFC - Crédito hipotecario. Crédito de vivienda. Garantı́as Concepto No. 2003059528-1. Febrero 6 de 2004 id_2003059528.htm[31/12/23, 11:56:03 a. m.]