SFC - Fiducia inmobiliaria. Fiducia de administración inmobiliaria Concepto Nº 97000114-3. Marzo 6 de 1997. id97000114

FIDUCIA INMOBILIARIA, FIDUCIA DE ADMINISTRACIÓN INMOBILIARIA Concepto Nº 97000114-3. Marzo 6 de 1997.

SÍNTESIS: Calidad que ostenta el beneficiario. [§ 0131] EXTRACTOS.-«... la Circular Básica Jurídica dispone en el literal d), numeral 2.9, Capítulo Primero. Título Primero que el fideicomiso de administración inmobiliaria consiste en “(…) aquel negocio fiduciario en virtud del cual se transfiere un bien inmueble a la entidad fiduciaria para que administre y desarrolle un proyecto inmobiliario, de acuerdo con las instrucciones señaladas en al acto constitutivo y transfiera las unidades construidas a quienes resulten beneficiarios del respectivo contrato”.

De lo anterior, se infiere, como nota esencial del negocio fiduciario, la transferencia del dominio de los bienes en cabeza de la sociedad fiduciaria, en tanto que para el beneficiario su adhesión e inversión en el proyecto está representada en unos derechos fiduciarios sobre las unidades resultantes de la construcción, lo que significa en estricto sentido que los beneficiarios sólo adquieren derechos reales de dominio hasta el momento en que se le transfiera la unidad adquirida por el sistema de fiducia al término del proyecto. Ahora bien, cabe precisar que el beneficiario no tiene la calidad de parte dentro del contrato de fiducia. salvo que ostente simultáneamente la condición de fideicomitente, por cuanto a la luz del artículo 1229 del Código de Comercio: "La existencia del fideicomisario no es necesaria en el acto de constitución del fideicomiso, pero sí debe

ser posible y realizarse dentro del término de duración del mismo, de modo que sus fines puedan tener pleno efecto". En este orden de ideas, al no ser el beneficiario parte en el negocio fiduciario su actividad se limita a ejercer, exclusivamente las facultades que le confiere la ley. Hechas las anteriores precisiones, procedemos a absolver la inquietud formulada: “(…) necesito saber, si por existir mutación de derechos reales sobre inmuebles, dicha cancelación del fideicomiso debe ser hecha mediante escritura pública, y si esa escritura pública debe ser suscrita por el fiduciante, por la fiduciaria que transmite el dominio y por mí como beneficiario y en manifestación del consentimiento del mutuo acuerdo entre el fiduciante y el beneficiario de que trata el numeral 10 del artículo mencionado”. Respecto a su inquietud, conviene precisar que salvo disposición en contrario en el acto constitutivo del negocio fiduciario, a la terminación de este, por cualquier causa, los bienes fideicomitidos pasarán nuevamente al dominio del fideicomitente o de sus herederos. En este orden de ideas, en consideración a la naturaleza de los bienes fideicomitidos, esto es, inmuebles, la restitución que debe realizar el fiduciario al fideicomitente debe formalizarse mediante escritura pública, conforme a la previsión contenida en el numeral 3° del artículo 146 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, instrumento que será suscrito por estos dos que en estricto sentido constituyen las partes en la relación fiduciaria. Ahora bien, como quiera que para extinguir el negocio fiduciario con fundamento en la causal 1del artículo 1240 del Código de Comercio, se requiere el mutuo acuerdo tanto

del fiduciante como del beneficiario, y ante la falta de previsión legal en contrario, se considera que dicha manifestación puede expresarse en documento privado. Sin embargo, en el instrumento público que pone fin a la fiducia deberá hacerse referencia al acuerdo de voluntades a que se llegó entre el fiduciante y el beneficiario, teniendo en cuenta que es con ocasión de éste que se da por terminado el negocio fiduciario».

VÉASE ADEMÁS: Sobre fiducia. Actividad fiduciaria. Concepto 96041669-5 de 6 de febrero de 1997. Publicado en Doctrina y Conceptos Financieros (1994-1998), Superbancaria-Legis 1999. § 0124.