SFC - Fiducia. Patrimonio autónomo, obligaciones del enajenador Concepto 2018130226-002 del 24 de octubre de 2018 id2018130226

FIDUCIA, PATRIMONIO AUTÓNOMO, OBLIGACIONES DEL ENAJENADOR Concepto 2018130226-002 del 24 de octubre de 2018

Síntesis: Para el caso de los negocios de fiducia inmobiliaria la transferencia de las unidades resultantes del proyecto a los adquirientes1 debe registrarse como un ingreso cuando se transfieran los bienes y ventajas de la propiedad del inmueble y se perfeccione la transacción con las formalidades de ésta, es decir cuando se transfiere el inmueble por escritura pública y se realice la entrega material del mismo al adquiriente. . «(…) comunicación mediante la cual consulta lo siguiente: “Somos una constructora NO vigilada por la Superfinanciera, tenemos un contrato de fiducia mercantil de administración inmobiliaria, la fiduciaria quien nos administra los recursos nos informó que desde el mes de septiembre del presente año está obligada a facturar los inmuebles porque así lo dispone la circular 030 del año 2017 y ya la constructora no podrá facturarlos, quisiera saber en qué parte de la circular expresa lo anterior ya que nos genera las siguientes dudas.

Si la fiducia factura los inmuebles, la constructora como reconocerá los ingresos de las ventas de los aptos al momento de escriturarlos y cuál sería el soporte de ese ingreso si no se va a poder generar una factura por parte de la constructora.” Sobre el particular, es preciso indicar que el alcance de la Circular Externa 030 de 2017 se circunscribe a establecer los principios para el reconocimiento, medición, presentación y revelación de la información financiera con fines de supervisión de los negocios fiduciarios. Respecto al tema objeto de consulta, el numeral 3.6 de la CE 030 de 2017 establece que: “En los

fideicomisos inmobiliarios, los recursos entregados por los clientes, llámense prometientes compradores o bajo cualquier otra denominación, se entenderán como pasivo a favor de éstos, hasta tanto se realice el proceso de transferencia del bien, operación que deberá afectar las cuentas de resultado, asociando a los ingresos los costos derivados de la construcción de los bienes inmuebles.” (Subrayado fuera de texto). Así mismo la citada norma, indica que el reconocimiento de los ingresos para la comercialización de bienes adquiridos o producidos por el negocio o por su fideicomitente o beneficiario, se debe realizar cuando se cumplan las siguientes condiciones “Numeral 6.40.1.1 (…) a) El negocio ha transferido a un tercero (tales como comprador, beneficiario de área o adquiriente), los riesgos y ventajas significativos derivados de la propiedad de los bienes, b) El negocio no conserva para sí, ninguna implicación en la gestión corriente de los bienes enajenados o transferidos (en el grado usualmente asociado con la propiedad) ni retiene el control efectivo sobre los mismos, c) El valor de los ingresos de actividades ordinarias puede medirse con fiabilidad, 1 En el entendido que esta actividad se encuentra dentro del alcance del negocio, es decir corresponde a una Fiducia Inmobiliaria de administración y pagos d) Es probable que el fideicomitente, beneficiario o inversionista reciba los beneficios económicos asociados con la transacción, y e) Los costos en los que se haya incurrido o en los que se vaya a incurrir, en relación con la transacción, puedan medirse con fiabilidad.

Conforme a lo anterior, para el caso de los negocios de fiducia inmobiliaria la transferencia de las unidades resultantes del proyecto a los adquirientes2 debe registrarse como un ingreso cuando se transfieran los bienes y ventajas de la propiedad del inmueble y se perfeccione la transacción con las formalidades de ésta, es decir cuando se transfiere el inmueble por escritura pública y se realice la entrega material del mismo al adquiriente. Es importante resaltar que la Circular Externa 030 de 2017 no regula aspectos relacionados con las obligaciones tributarias de los contribuyentes, como es el caso de la obligación de expedir factura contenida en el artículo 615 del Estatuto Tributario. Adicional a lo anterior, conforme a la información suministrada en la consulta la Constructora en calidad de fideicomitente debe evaluar la situación de control respecto al vehículo fiduciario y establecer cómo debe incorporar las operaciones realizadas a través de éste en sus estados financieros, conforme al marco técnico que le es aplicable, con independencia del registro de las operaciones para propósitos diferentes a los financieros por ejemplo para efectos fiscales. Sin perjuicio de lo anterior es importante que se tenga en cuenta que de acuerdo con lo establecido en el Numeral 2, Artículo 2° de la Ley 1796 de 2016, frente a la calidad de enajenador de vivienda nueva, cuando se constituyen patrimonios autónomos para desarrollar proyectos de vivienda, se debe prever en los correspondientes contratos fiduciarios, la definición de quien deberá cumplir con las obligaciones del enajenador y responder por las obligaciones establecidas al asumir tal calidad. (…).» 2 En el entendido que esta actividad se encuentra dentro del alcance del negocio, es decir corresponde a una Fiducia Inmobiliaria de administración y pagos