SFC - P2 TIT I CAP VI - Financiamiento de vivienda

SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA

PARTE II

MERCADO INTERMEDIADO

TÍTULO I

INSTRUCCIONES GENERALES RELATIVAS A LAS OPERACIONES DE LOS ESTABLECIMIENTOS DE CRÉDITO CAPÍTULO VI: DISPOSICIONES ESPECIALES APLICABLES A LAS OPERACIONES DE FINANCIAMIENTO DE

VIVIENDA

CONTENIDO

1. SISTEMA ESPECIALIZADO DE FINANCIACIÓN DE VIVIENDA 1.1. Ámbito de aplicación 1.2. Unidad de Valor Real - UVR 1.3. Uniformidad de los documentos contentivos de las operaciones de crédito de vivienda individual a largo plazo y/o operaciones de leasing habitacional 1.4. Tasas de interés 1.5. Aplicación de los pagos 1.6. Sistemas de amortización en créditos de vivienda 1.7. Sistemas de amortización para contratos de leasing habitacional 1.8. Información al deudor / locatario 1.9. Extractos 1.10. Documentación del producto financiero a través del cual se ofrece la financiación 1.11. Cesión del crédito y de contrato de leasing habitacional 1.12. Avalúos 1.13. Crédito a constructores -subrogación de obligaciones1.14. Supuestos para solicitar reestructuración del crédito

2. CUENTAS DE AHORRO PROGRAMADO

3. REGLAS RELATIVAS A LA PROTECCIÓN DE LOS USUARIOS DE LAS OPERACIONES DE COBERTURA DE CRÉDITOS INDIVIDUALES DE VIVIENDA A LARGO FRENTE AL INCREMENTO DE LA UVR RESPECTO DE UNA

TASA DETERMINADA

3.1. Alcance

3.2. Información al deudor 3.3. Proyección anual de los créditos de vivienda objeto de la cobertura 3.4. Extractos 3.5. Vigencia

4. REGLAS RELATIVAS A LAS COBERTURAS CONDICIONADAS CON CARGO A LOS RECURSOS DEL FRECH PARA

FINANCIACIÓN DE VIVIENDA

PARTE II – TÍTULO I – CAPÍTULO VI

SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA

PARTE II

MERCADO INTERMEDIADO

TÍTULO I

INSTRUCCIONES GENERALES RELATIVAS A LAS OPERACIONES DE LOS ESTABLECIMIENTOS DE CRÉDITO CAPÍTULO VI: DISPOSICIONES ESPECIALES APLICABLES A LAS OPERACIONES DE FINANCIAMIENTO DE

VIVIENDA

1. SISTEMA ESPECIALIZADO DE FINANCIACIÓN DE VIVIENDA La Ley 546 de 1999 o ley de vivienda creó un sistema especializado de financiación de vivienda individual a largo plazo, permitiéndole a los establecimientos de crédito autorizados para tales efectos ofrecer tanto créditos de vivienda como operaciones de leasing habitacional destinadas a la adquisición de vivienda familiar. Tratándose de vivienda de interés social -VIS-, el crédito o la operación de leasing también pueden destinarse al mejoramiento de dicha unidad.

De acuerdo con la disposición mencionada, el crédito de vivienda individual a largo plazo se define como el otorgado a personas naturales orientado a financiar la compra de vivienda nueva o usada o la construcción de una unidad habitacional, y por operación de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar, el contrato de leasing financiero

mediante el cual una entidad autorizada entrega a un locatario la tenencia de un inmueble para destinarlo exclusivamente al uso habitacional y goce de su núcleo familiar, a cambio del pago de un canon periódico, durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento el bien se restituye a su propietario o se transfiere al locatario, si este último decide ejercer la opción de adquisición pactada a su favor y paga su valor. Como lo señala el art. 4 de la Ley 546 de 1999, al ser las operaciones y contratos de leasing habitacional destinados a la adquisición de vivienda familiar un mecanismo dentro del sistema especializado de financiación de vivienda de largo plazo, les son aplicables las reglas previstas en los arts. 11, 12, 13, y 17 con sus numerales 2, 3, 6, 7, 8, 9, 10 y parágrafo de la Ley 546 de 1999, así como los literales b. y c. del art. 1 del Decreto 145 de 2000 y arts. 2.28.1.1.1 y siguientes del Decreto 2555 de 2010. La financiación de vivienda individual a largo plazo puede darse a través de líneas de crédito denominadas en unidad de cuenta UVR ligada exclusivamente al IPC o también, a través de líneas denominadas en moneda legal, siempre y cuando se otorguen a una tasa fija de interés durante todo el plazo del préstamo, los sistemas de amortización no contemplan capitalización de intereses y se acepte expresamente el prepago, total o parcial, de la obligación en cualquier momento sin penalidad alguna. 1.1. Ámbito de aplicación El sistema de financiación enunciado es de obligatoria observancia por parte de los establecimientos de crédito, razón por la

cual deben cumplir con todas las disposiciones previstas en la ley de vivienda, en particular los requisitos establecidos en el art. 17 de la misma. En este orden de ideas, las instrucciones contenidas en este Capítulo aplican única y exclusivamente a las instituciones financieras destinatarias de la misma. Esto, independientemente de que, tal como lo establece el parágrafo del art. 1 de la Ley 546, las entidades del sector solidario, las asociaciones mutualistas de ahorro y crédito, las cooperativas financieras, los fondos de empleados, el Fondo Nacional del Ahorro y cualesquier otro ente diferente de los establecimientos de crédito que otorguen créditos de vivienda individual a largo plazo, puedan utilizar el mencionado sistema de financiación, con las características y condiciones que aprueben sus respectivos órganos de dirección y siempre que los planes de amortización adoptados no contemplen capitalización de intereses, ni se impongan sanciones por prepagos totales o parciales. 1.2. Unidad de Valor Real - UVR La Unidad de Valor Real-UVR, es una unidad de cuenta, creada por la Ley 546 de 1999, que refleja el poder adquisitivo de la moneda, con base exclusivamente en el índice de precios al consumidor certificado por el DANE. 1.2.1. Metodología para el cálculo del valor en pesos de la UVR La Resolución Externa No. 13 de 2000 de la JDBR establece en el art. 1 que el valor en moneda legal colombiana de la UVR se determinará diariamente durante el período de cálculo, con base en la siguiente formula: UVR=UVR (1+i)t/d t 15

Donde: UVR: Valor en moneda legal colombiana de la UVR del día t del período de cálculo.

t UVR : Valor en moneda legal colombiana de la UVR el día 15 de cada mes. 15 i: Variación mensual del índice de precios al consumidor certificada por el DANE durante el mes calendario inmediatamente anterior al mes del inicio del período de cálculo. t: Número de días calendario transcurridos desde el inicio de un período de cálculo hasta el día de cálculo de la UVR. Por lo tanto, t tendrá valores entre 1 y 31, de acuerdo con el número de días calendario del respectivo período de cálculo. d: Número de días calendario del respectivo período de cálculo.

Período de cálculo: Se entiende como período de cálculo el comprendido entre el día 16 inclusive de un mes, hasta el día 15, inclusive, del mes siguiente.

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SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA 1.2.2. Cálculo y divulgación del valor en pesos de la UVR Es función de la JDBR el calcular y divulgar mensualmente, para cada uno de los días del período de cálculo e informar con idéntica periodicidad, el valor en moneda legal de la UVR de acuerdo con la metodología prevista en la Resolución Externa No. 13 de 2000. El valor de la mencionada unidad puede consultarse permanentemente en la página web del Banco de la República. 1.3. Uniformidad de los documentos contentivos de las operaciones de crédito de vivienda individual a largo plazo y/o operaciones de leasing habitacional A efectos de desarrollar el art. 20 de la Ley 546 de 1999, las condiciones mínimas que deben incorporar los documentos contentivos de los créditos individuales de vivienda y sus garantías, son las siguientes:

1.3.1. Contratos y soportes de la operación de financiamiento 1.3.1.1. Condiciones uniformes Todo contrato de mutuo, pagaré o contrato de leasing habitacional debe contener como mínimo las siguientes estipulaciones: 1.3.1.1.1. Identificación de las partes intervinientes en el negocio. 1.3.1.1.2. Monto del crédito u operación expresado en UVR y su equivalencia en pesos, o el monto adeudado en pesos, cuando se trate de obligaciones denominadas en moneda legal. 1.3.1.1.3. Destinación del crédito u operación. Debe indicarse la destinación a la adquisición de vivienda nueva o usada o a la construcción de vivienda individual. Para efectos de que el crédito u operación quede clasificado como de vivienda, el destino sólo puede ser la compra de vivienda, entendiéndose por tal, la financiación que se otorga a personas naturales que buscan una solución de vivienda para su núcleo familiar y/o al mejoramiento de la misma, tratándose de vivienda de interés social. 1.3.1.1.4. Plazo de la obligación. Podrá pactarse entre 5 años como mínimo y 30 como máximo, según elección y capacidad de pago verificada del deudor/locatario, indicando la forma de pago en número de cuotas / cánones mensuales y la fecha de la primera cuota. 1.3.1.1.5. Tasa de interés remuneratoria. Tanto para créditos como para operaciones de leasing pactados en UVR la tasa de interés remuneratoria de los créditos de vivienda individual y de los créditos para financiar proyectos de construcción de

vivienda, así como de las operaciones de leasing habitacional destinados a la adquisición de vivienda familiar no podrán exceder los topes máximos establecidos por la JDBR. Para los pactados en moneda legal, la tasa nominal fija de los mismos no podrá exceder la suma de la variación de la UVR de los últimos 12 meses vigente al perfeccionamiento del contrato, más el tope máximo establecido por la JDBR para la tasa remuneratoria. 1.3.1.1.6. Sistema de amortización aplicable a la deuda que se contrae, previa y expresamente aprobado por la SFC. 1.3.1.1.7. Seguros necesarios para garantizar el cubrimiento de los riesgos de incendio y terremoto a los que está expuesto el inmueble financiado, así como los seguros definidos internamente por las instituciones financieras, particularmente el seguro de vida deudores. En todo caso, se debe indicar la libertad que tiene el deudor/locatario de asegurar el bien con la compañía de seguros que escoja y la cobertura y demás condiciones exigidas en cada caso por el establecimiento de crédito. 1.3.1.1.8. Impuestos y gastos a cargo del deudor/locatario. Debe indicarse clara y detalladamente aquellos que se causen al momento del perfeccionamiento del contrato. Para el efecto, es de tener en cuenta que de acuerdo con el art. 519 en concordancia con el numeral 54 del art. 530 del Estatuto Tributario, los pagarés que instrumenten cartera hipotecaria se encuentran exentos del impuesto de timbre. 1.3.1.1.9. Causales para dar aplicación a la cláusula aceleratoria del plazo del contrato. Esto en el entendido de que el

incumplimiento en el pago de la obligación no da lugar a que la totalidad de la misma se considere de plazo vencido, hasta tanto no se presente la correspondiente demanda judicial. 1.3.1.1.10. En adición a las anteriores, y si el deudor /locatario lo solicita, debe estipularse la constitución de patrimonio de familia inembargable, de conformidad con las normas que rigen la materia, por el valor total del inmueble y siempre que el crédito haya sido otorgado como mínimo por el 50% de dicho valor. El patrimonio de familia así constituido perderá su vigencia cuando el saldo de la obligación hipotecaria represente menos del 20% del valor de la unidad habitacional. 1.3.2. Condiciones limitantes Por disposición de la Ley 546 de 1999, los contratos o pagarés que se suscriban con el objeto de financiar la adquisición o construcción de vivienda y/o el mejoramiento tratándose de vivienda de interés social, así como las reestructuraciones sobre los mismos, se encuentran sujetos a las siguientes condiciones: 1.3.2.1. Capacidad de pago por parte del deudor. Los establecimientos de crédito deben obtener y analizar la información referente al respectivo deudor y a la garantía, con base en una metodología técnicamente idónea que permita proyectar la evolución previsible tanto del precio del inmueble, como de los ingresos del deudor, de manera que razonablemente pueda concluirse que el crédito durante toda su vida, podría ser puntualmente atendido y estaría suficientemente garantizado. En este orden de ideas y de acuerdo con el Decreto 145 de 2000, la primera cuota no debe representar más del 30% de los

ingresos familiares. Se entiende por éstos la totalidad de los recursos que puedan acreditar los solicitantes del crédito, siempre que exista entre ellos relación de parentesco o se trate de cónyuges o compañeros permanentes. Tratándose de parientes deben serlo hasta el 2o grado de consanguinidad, 1o de afinidad y único civil.

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SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA 1.3.2.2. Monto del crédito u operación. No puede exceder el 70% del valor del inmueble. Tratándose de vivienda de interés social el monto no puede exceder el 80%. En cualquier caso, el valor del inmueble será el precio de compra o el de un avalúo practicado dentro de los 6 meses anteriores al otorgamiento del crédito. 1.3.2.3. Valor del inmueble. Se debe establecer mediante avalúo técnico realizado de conformidad con lo establecido en el Título III de la Ley 1673 de 2013. 1.3.2.4. Interés de mora. En caso de que se pacten, pues no se presumen, éstos no podrán exceder una y media veces el interés remuneratorio pactado y solamente se podrán cobrar sobre las cuotas vencidas. 1.3.3. Cláusulas prohibidas Los documentos contentivos de los sistemas de financiación de vivienda individual a largo plazo y sus garantías no pueden, en ningún caso, incluir cláusulas o estipulaciones que establezcan o permitan inferir cualquiera de las siguientes circunstancias:

1.3.3.1. Impedir, restringir, obstaculizar o imponer sanciones o penalidades por el prepago total o parcial de las obligaciones. 1.3.3.2. Establecer para el deudor/locatario la obligación de asumir los gastos correspondientes a labores de cobranza, mientras no se haya presentado demanda judicial. 1.3.3.3. Contemplar intereses por encima de los topes máximos legales. 1.3.3.4. Facultar a los establecimientos de crédito para realizar modificaciones unilaterales a las condiciones del contrato. 1.3.3.5. Utilizar sistemas de amortización no aprobados por la SFC. 1.3.3.6. Indicar que las obligaciones derivadas de estos contratos son indivisibles por razón de la deuda. 1.3.3.7. Permitir la capitalización de intereses. 1.3.3.8. Restringir o no hacer efectiva la cesión del crédito hipotecario o del contrato de leasing para vivienda individual contemplada en el art. 24 de la Ley 546 de 1999, de acuerdo con la modificación efectuada por el art. 38 de la Ley 1537 de 2012. 1.3.4. Contrato de hipoteca Además de las condiciones definidas en los subnumerales 1.3.1.1.1., 1.3.1.1.2., 1.3.1.1.4., 1.3.1.1.7., 1.3.1.1.8., 1.3.1.1.9. y.1.3.1.1.10 de este Capítulo, los documentos constitutivos de la hipoteca deben contener como mínimo:

1.3.4.1. Identificación plena del bien hipotecado. Esto es, la descripción del inmueble, sus linderos, la dirección y cédula catastral que le corresponde así como el número de matrícula inmobiliaria asignado. 1.3.4.2. La causa que da origen a la hipoteca. 1.3.4.3. El monto por el cual se otorga la hipoteca. Se debe indicar la cantidad de unidades de valor real, UVR, y su equivalencia en pesos, o el monto adeudado cuando se trate de obligaciones denominadas en moneda legal. 1.3.4.4. Garantía con hipoteca de primer grado. El contrato accesorio de hipoteca se debe constituir sobre el bien inmueble financiado y se debe indicar expresamente que tal hipoteca se contrata para garantizar el préstamo otorgado por la entidad vigilada. 1.3.4.5. La cesión de la hipoteca. Las condiciones para efectuar la cesión de la hipoteca deben atender lo ordenado en el inciso segundo del art. 24 de la Ley 546 de 1999. 1.4. Tasas de interés Las tasas máximas de interés remuneratorio – tanto en UVR como en pesos - de los créditos de vivienda individual a largo plazo, sean o no de interés social, así como las de las operaciones de leasing habitacional y las de los créditos destinados a financiar la construcción de vivienda, son definidas y divulgadas por la JDBR, en su condición de máxima autoridad crediticia. 1.4.1. Expresión de las tasas en términos efectivos La información que se suministre a los clientes de los establecimientos de crédito, tanto al momento de la celebración del

contrato, como la que se registre en los correspondientes extractos o cuentas de cobro, debe expresarse en términos de interés efectivo anual. No computan para efectos de determinar las tasas efectivas, los pagos individuales que se causen y cobren por concepto de primas de seguros. 1.4.2. Oportunidad para el inicio del cobro de intereses El cobro de intereses remuneratorios en los créditos u operaciones destinados a financiación de vivienda individual a largo plazo sólo puede causarse y hacerse efectivo a partir del momento y sobre el monto por el cual se efectúe el desembolso. De otra parte y dado que no se pueden capitalizar intereses, los réditos corrientes mensuales y el abono a capital correspondiente en cada una de las cuotas periódicas deben ser iguales a los valores consignados en la última proyección del crédito en UVR o en pesos, de acuerdo con el sistema de amortización elegido y de conformidad con los resultados obtenidos de aplicar las fórmulas contenidas en el subnumeral 1.6 de este Capítulo.

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SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA 1.4.3. Interés de mora En caso de presentarse mora en el pago de cuotas periódicas y de haber sido pactado el pago de intereses por mora, éstos se liquidarán en forma simple sobre las cuotas vencidas, por el tiempo de la mora, a la tasa pactada que, en todo caso, no podrá exceder de una y media veces el interés remuneratorio pactado. 1.5. Aplicación de los pagos Cada pago debe aplicarse en el siguiente orden: primas de seguros, intereses de mora si fueron pactados y se han

causado, y cuota o cuotas predeterminadas vencidas o causadas en orden de antigüedad, es decir, cubriendo todos los componentes de las cuotas más atrasadas. Salvo manifestación expresa en contrario del deudor/locatario, si después de cancelar la última cuota causada hasta la fecha de pago queda un excedente inferior a la cuota subsiguiente, éste se abonará como pago parcial de la misma; si el excedente es mayor o igual al valor de una cuota, se aplicará como abono a capital. Teniendo en cuenta que los créditos pueden prepagarse total o parcialmente sin castigo, y que en caso de prepago parcial el deudor/locatario tiene derecho a elegir si el monto abonado disminuye el valor de la cuota o el plazo de la obligación, después de cada prepago y de conformidad con la voluntad del deudor/locatario, la entidad crediticia debe actualizar la proyección de las cuotas y su correspondiente distribución. Todas las primas de seguros deben liquidarse en pesos. Para el caso del seguro de vida deudores la entidad debe informar periódicamente al deudor/locatario la tasa con la cual se liquida la prima. Para los demás seguros debe informar adicionalmente el valor asegurado. 1.6. Sistemas de amortización en créditos de vivienda 1.6.1. Sistemas en Unidades de Valor Real UVR 1.6.1.1. Cuota constante en UVR (sistema de amortización gradual) La cuota mensual es constante en UVR por todos los meses del plazo del crédito. Se calcula como una anualidad uniforme en UVR a la tasa sobre UVR pactada y por los meses del plazo mediante la siguiente fórmula:

Cu  D a ni Donde: Cu = Cuota mensual en UVR D = Monto del préstamo en UVR n = Plazo en meses i = Tasa efectiva mensual equivalente a la tasa remuneratoria efectiva anual ia i = ((1+ia) (1/12))-1 a ni = Valor presente de n pagos unitarios periódicos a la tasa i por período Como la UVR se reajusta diariamente con la tasa de inflación, las cuotas en pesos variarán en la misma proporción. De igual manera, aunque el saldo de la deuda valorada en UVR es siempre decreciente, al convertirlo a pesos normalmente crece durante aproximadamente las dos terceras partes del plazo. 1.6.1.2. Amortización constante a capital en UVR Durante cada uno de los meses del plazo se amortiza a la deuda una cantidad uniforme en UVR igual al monto del préstamo en UVR dividido por el plazo en meses. La cuota mensual a pagar es la amortización constante más los intereses del mes sobre el saldo insoluto. La cuota para cada mes se obtiene de aplicar la siguiente fórmula: D c   s i tu t1 n Donde: Ctu = Cuota en UVR a la altura t, t=1,2,3.....n D = Monto de la deuda en UVR

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SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA S t1 = Saldo a la altura t-1 igual a D   S  t 1 0 n

i = Tasa efectiva mensual equivalente = ((1+ia) (1/12))-1, ia tasa efectiva anual remuneratoria sobre UVR n = Número de meses del plazo De esta forma, la cuota mensual en UVR es decreciente pero variable en pesos en una proporción inferior al IPC. 1.6.1.3. Cuota decreciente mensualmente en UVR cíclica por períodos anuales Las cuotas mensuales durante cada anualidad (aniversario) del crédito son decrecientes en UVR. Para cada período anual del crédito se repite la serie de 12 cuotas decrecientes. El decremento anual equivalente debe ser igual a la inflación proyectada y no podrá modificarse durante el plazo. C  D Rä

Ni Donde: C = Cuota del primer mes de cada año del crédito en UVR Ct = C(1-g)t-1 para t = 2,3,4,...11,12 g = decremento mensual equivalente a la inflación proyectada g=(1+Inf ) 1/12 -1

ä Ni = El valor presente de N pagos anuales unitarios anticipados a la tasa efectiva anual i D = Monto de la Deuda en UVR N = Plazo en años i = Tasa efectiva anual remuneratoria sobre UVR R = Valor presente de 12 pagos mensuales decrecientes a una tasa mensual equivalente a la inflación proyectada que no podrá modificarse durante el plazo con primer pago igual a una unidad. 1.6.2. Sistemas en pesos 1.6.2.1. Cuota constante (amortización gradual en pesos) La cuota mensual es fija en pesos por todo el plazo del crédito. Se calcula como una anualidad uniforme ordinaria C  D a

ni Donde: C = Valor de la cuota mensual uniforme en pesos. a ni = Valor presente de n pagos unitarios periódicos a la tasa i por período D = Monto del préstamo en pesos n = Plazo en meses i = tasa efectiva mensual equivalente a la tasa efectiva anual ia sobre pesos i = ((1+ia) (1/12))-1 1.6.2.2. Amortización constante a capital Las cuotas mensuales son iguales a la enésima parte de la deuda más los intereses del mes calculados sobre el saldo insoluto. De esta forma, las cuotas mensuales en pesos son decrecientes.

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SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA

D c   s i t t1 n Donde: Ct = Cuota en pesos a la altura t, t=1,2,3.....n D = Monto de la deuda en pesos St-1 = saldo a la altura t-1 igual a D   D t 1 n i = Tasa efectiva mensual equivalente = ((1+ia) (1/12))-1, ia tasa efectiva anual sobre pesos que no podrá incrementarse durante el plazo. n = Número de meses del plazo Las cuotas definidas en el presente numeral corresponden única y exclusivamente al servicio de la deuda en condiciones normales, es decir no incluyen primas de seguros ni recargos por mora. 1.7. Sistemas de amortización para contratos de leasing habitacional 1.7.1. Leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar

Como quiera que de conformidad con el art. 2.28.1.1.2 del Decreto 2555 de 2010, a las operaciones y contratos de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar le son aplicables las reglas establecidas en el art. 17 de la Ley 546 de 1999, los sistemas de amortización autorizados por esta Superintendencia en el numeral anterior resultan aplicables a las operaciones de leasing. Para tal fin, se debe tener en cuenta que la “cuota” de los créditos de vivienda equivale al “canon” en los contratos de leasing habitacional. 1.7.2. Leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda no familiar De conformidad con lo establecido en el art. 2.28.1.1.3 del Decreto 2555 de 2010, las condiciones financieras de los contratos de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda no familiar responden al acuerdo de las partes. En tal sentido, las entidades autorizadas deben diseñar el sistema o sistemas de amortización de las operaciones de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda no familiar que vayan a ofrecer al público, teniendo en cuenta que cualquiera sea el sistema o sistemas de amortización que se adopten, deben contemplar cuando menos lo siguiente: 1.7.2.1. Modalidad: El sistema debe considerar las distintas modalidades de pacto, es decir, moneda legal o UVR. 1.7.2.2. Costos financieros involucrados en los cánones: El sistema debe considerar los costos, los cuales deben expresarse como tasa. 1.7.2.3. Plazos: El sistema debe prever los plazos derivados de la ejecución del contrato, los cuales deben corresponder a

lo pactado por las partes. 1.7.2.4. Comportamiento de los cánones: Los sistemas pueden prever las distintas formas de comportamiento de los cánones, es decir, si son uniformes o variables. En caso de que el sistema permita cánones variables debe ilustrarse en qué forma varían. 1.7.2.5. El sistema debe contar con una metodología de cálculo y proyección completa de los cánones para todo el plazo. 1.8. Información al deudor / locatario Es deber de los establecimientos de crédito que ofrezcan créditos de vivienda cumplir con el deber de información con los consumidores financieros, en los términos señalados en el subnumeral 3.4.4 del Capítulo I, Título III de la Parte I de esta Circular; así como si ofrecen contratos de leasing habitacional hacerlo en los términos del subnumeral 3.4.5 de la misma normativa. 1.9. Extractos Los extractos suministrados a los clientes/locatarios por parte de los establecimientos de crédito deben detallar de manera precisa el nombre del titular, número de crédito –si aplica-, sistema de amortización, tasa de interés pactada y cobrada en el correspondiente período expresada en términos efectivos anuales aun cuando se haya pactado en términos nominales, cotización de la UVR, fecha de corte de la obligación y fecha límite de pago, número de la cuota/canon que se cancela, número de cuotas/cánones pendientes para el pago total, plazo inicial del mismo, saldo de la obligación y la discriminación del pago anterior indicando el monto amortizado a capital, intereses corrientes y de mora, si es del caso, así como los pagos

efectuados por concepto de seguros. Las cifras que se incluyan en el extracto deben reflejarse en UVR y en pesos, si la obligación se encuentra denominada en UVR. 1.10. Documentación del producto financiero a través del cual se ofrece la financiación Las entidades vigiladas destinatarias de este instructivo deben mantener durante toda la vigencia del crédito o del contrato de leasing habitacional los soportes documentales que sirvieron de base para acreditar el cumplimiento de los requisitos establecidos en la ley de vivienda, en sus decretos reglamentarios y en esta Circular, en particular las condiciones establecidas en el subnumeral 1.3 de este Capítulo. En caso de producirse una cesión del crédito de vivienda o del contrato de leasing habitacional, de acuerdo con el siguiente subnumeral, tanto la entidad cedente como la cesionaria, deben verificar que esta última reciba la totalidad de la

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SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA documentación que soporta el otorgamiento del crédito o del contrato, así como su evolución hasta la fecha del perfeccionamiento de la cesión. 1.11. Cesión del crédito y de contrato de leasing habitacional De acuerdo con el art. 24 de la Ley 546 de 1999, modificado por el art. 38 de la Ley 1537 de 2012 es obligatorio para los establecimientos de crédito efectuar la cesión de crédito otorgado para la financiación de vivienda individual a largo plazo, solicitada por el deudor, en cualquier momento durante la vigencia de la obligación hipotecaria, a favor de otra entidad financiera, de cualquiera de las entidades a que se refiere el parágrafo del art. 1 de esa ley o a las sociedades

titularizadoras o sociedades fiduciarias, según el caso. Para tal efecto, los establecimientos de crédito deben autorizar, en un plazo no mayor de 10 días hábiles, la cesión de crédito y sus garantías, una vez el deudor entregue la oferta vinculante del nuevo acreedor. Dicha cesión se entiende perfeccionada exclusivamente con la transferencia del título representativo de la obligación correspondiente y tendrá los efectos previstos por el art. 1964 del CC. Como quiera que la cesión constituye la sustitución de una de las partes del contrato por un tercero, en la totalidad o en parte de las relaciones derivadas del mismo, la cesión de los créditos hipotecarios de vivienda debe realizarse mediante la transmisión de los derechos y obligaciones derivadas del contrato original, en cuyo caso las condiciones de dicho crédito permanecen inalteradas con excepción de las referidas a la tasa de interés remuneratoria, la cual necesariamente debe ser más benéfica para el deudor, y el cedente debe responder por la existencia y validez del mismo y de sus garantías, salvo estipulación expresa en contrario, de conformidad con el art. 890 del C.Cio. En este caso, la cesión se rige por las disposiciones comerciales aplicables contenidas en el Capítulo VI del Título Primero del Libro Cuarto del régimen mercantil. En este caso, no se generan derechos ni gastos notariales así como tampoco se causa impuesto de timbre. 1.12. Avalúos El bien inmueble que se financia de acuerdo con el numeral 4 del art. 17 de la Ley 546 de 1999 constituye una garantía adecuada de acuerdo con el ordenamiento jurídico colombiano para este tipo de crédito. La debida valoración de la misma

cumple tres funciones básicas así: 1.12.1. A la entidad vigilada que concede el crédito, le permite conocer el valor del bien hipotecado a su favor y establecer de manera idónea el nivel de cobertura de las garantías vinculadas a sus