SFC - Resolución 1130 de 2011

SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA RESOLUCIÓN NÚMERO 1130 DE 2011 ( Julio 15 ) Por medio de la cual se adopta una medida administrativa respecto de la sociedad VALORES & BANCA DE INVERSIÓN S.A.S. con Nit. 830.123.122-1. EL SUPERINTENDENTE DELEGADO ADJUNTO PARA SUPERVISIÓN INSTITUCIONAL En uso de sus facultades legales y, en especial, de las conferidas en el artículo 108 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero en concordancia con el Decreto 4334 de 2008 y el numeral 2° del artículo 11.2.1.4.34 del Decreto 2555 de 2010, y CONSIDERANDO: Sujeto de la presente medida PRIMERO. Que el sujeto de la presente actuación administrativa es la sociedad

VALORES & BANCA DE INVERSIÓN S.A.S. con Nit. 830.123.122-1.

Según el Certificado de Existencia y Representación Legal expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá con fecha 01 de junio de 2011, la sociedad VALORES & BANCA DE INVERSIÓN S.A.S. se constituyó mediante la Escritura Pública No. 0001537 del 05 de junio de 2003 de la Notaría treinta y cinco (35) de Bogotá D.C., inscrita el 1 de julio de 2003 en la Cámara de Comercio bajo el No. 00886555 del libro IX y MARIO ALEJANDRO RIBERO ESPINOSA identificado con la cédula de ciudadanía N° 79628053, ocupa el cargo de presidente desde el 13 de agosto de 2010, fecha en la que se inscribió

el Acta No. 013 de la Asamblea de Accionistas del 04 de agosto del mismo año, en la que consta su nombramiento. Así mismo, en el mencionado certificado se lee que la sociedad tiene inscrita como dirección comercial y de notificación judicial, la carrera 14 No. 89-48 en la cuidad de Bogotá D.C. SEGUNDO. De acuerdo con el citado certificado se indica que el objeto social de VALORES & BANCA DE INVERSIÓN S.A.S. es el siguiente:

“(…) LA SOCIEDAD TENDRA (SIC) POR OBJETO REALIZAR CUALQUIER ACTIVIDAD

COMERCIAL O CIVIL LICITA (SIC). LA SOCIEDAD DESARROLLA LAS SIGUIENTES

ACTIVIDADES PRINCIPALES: ACTIVIDADES DE SERVICIOS AUXILIARES DE LA

INTERMEDIACION (SIC) FINANCIERA RELACIONADAS CON EL MERCADO DE

VALORES, INCLUYE: SERVICIOS DE ASESORIA (SIC) FINANCIERA,

ESTRUCTURACION (SIC) DE PROYECTOS EMPRESARIALES, ASESORES Y

CORREDORES INMOBILIARIOS, DE FONDOS PRIVADOS, DE MESAS DE DINERO,

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RESOLUCIÓN NÚMERO 1130 DE 2011 Hoja No. 2

Por medio de la cual se adopta una medida administrativa respecto de la sociedad VALORES &

BANCA DE INVERSIÓN S.A.S. con Nit. 830.123.122-1

CONSECUSION (SIC) DE RECURSOS EVALUADORES DE RIESGO, GESTOR DE

NEGOCIOS FINANCIEROS, ETC. EN DESARROLLO DEL MISMO PODRA (SIC) LA

SOCIEDAD EJECUTAR TODOS LOS ACTOS O CONTRATOS QUE FUEREN

CONVENIENTES O NECESARIOS PARA EL CABAL CUMPLIMIENTO DE SU OBJETO

SOCIAL”.

Supuestos normativos del procedimiento de intervención y de la medida administrativa TERCERO. Que el Decreto 4334 del 17 de noviembre de 2008 consagró el procedimiento de intervención en desarrollo del Decreto 4333 de la misma fecha, cuyo propósito y objeto se definió en el artículo 2° en los siguientes términos: “(…) OBJETO. La intervención es el conjunto de medidas administrativas tendientes, entre otras, a suspender de manera inmediata las operaciones o negocios de personas naturales o jurídicas que a través de captaciones o recaudos no autorizados, tales como pirámides, tarjetas prepago, venta de servicios y otras operaciones y negociaciones masivas, generan abuso del derecho y fraude a la ley al ejercer la actividad financiera irregular y, como consecuencia, disponer la organización de un procedimiento cautelar que permita la pronta devolución de recursos obtenidos en desarrollo de tales actividades”. CUARTO. Que el artículo 5° del Decreto 4334 de 2008 determina quienes son sujetos de una medida de intervención al consagrar lo siguiente: “Son sujetos de la intervención las actividades, negocios y operaciones de personas naturales o jurídicas, nacionales o extranjeras, establecimientos de comercio, sucursales de sociedades extranjeras, representantes legales, miembros de juntas directivas, socios, factores, revisores fiscales, contadores, empresas y demás personas naturales o jurídicas vinculadas directa o indirectamente, distintos a quienes tienen exclusivamente como relación con estos negocios el de haber entregado sus recursos.”

QUINTO. Que el artículo 6° del Decreto 4334 de 2008 estableció los supuestos en virtud de los cuales se llevará a cabo la intervención, en los siguientes términos: “Supuestos. La intervención se llevará a cabo cuando existan hechos objetivos o notorios que a juicio de la Superintendencia de Sociedades, indiquen la entrega masiva de dineros a personas naturales o jurídicas, directamente o a través de intermediarios, mediante la modalidad de operaciones de captación o recaudo en operaciones no autorizadas tales como pirámides, tarjetas prepago, venta de servicios y otras operaciones semejantes a cambio de bienes, servicios o rendimientos sin explicación financiera razonable”. Del conocimiento de los hechos y las visitas practicadas Visita de Inspección practicada al sujeto de la medida administrativa SEXTO. Que con ocasión de las actividades de prevención y control del ejercicio ilegal de la actividad financiera, particularmente el recaudo no autorizado de recursos del público, está Superintendencia visitó a la sociedad VALORES & BANCA DE INVERSIÓN S.A.S. con NIT 830.123.122-1, entre el 13 y el 24 de junio de 2011, en cumplimiento a lo ordenado por la Superintendente Delegada para Intermediarios Financieros mediante el oficio No. 2011042459-000-000, encontrando que, entre otras actividades, se dedica a estructurar fuentes de financiación para sociedades que requieren recursos,

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Por medio de la cual se adopta una medida administrativa respecto de la sociedad VALORES & BANCA DE INVERSIÓN S.A.S. con Nit. 830.123.122-1 una de las cuales es VALORES URBANOS S.A.S., con NIT 900.133.749-3 y, a asesorar a personas naturales o jurídicas que desean llevar a cabo inversiones con sus excedentes de capital. SÉPTIMO. Que en cumplimiento de lo ordenado por la Superintendente Delegada para Intermediarios Financieros mediante el oficio No. 2011043809000-000 del 16 de junio de 20111, en ejercicio de la facultad que le fue conferida a esta Superintendencia en el literal a), numeral 4º del artículo 326 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, se practicó visita de inspección a la sociedad VALORES URBANOS S.A.S., con NIT 900.133.749-3, entre los días 16 y 24 de junio de 2011, con el fin de establecer si la misma adelanta operaciones de captación o recaudo masivo de dineros del público en forma no autorizada en desarrollo de la relación comercial que registra con la compañía VALORES &

BANCA DE INVERSIÓN S.A.S. con NIT 830.123.122-1.

De las operaciones llevadas a cabo por la sociedad VALORES & BANCA DE INVERSIÓN S.A.S. para la sociedad VALORES URBANOS S.A.S. OCTAVO. Con base en las evidencias y elementos probatorios recaudados en la visita de inspección, los cuales se detallarán a continuación, esta Superintendencia pudo precisar las actividades que desarrollan tanto la

sociedad VALORES & BANCA DE INVERSIÓN S.A.S., como la sociedad VALORES URBANOS S.A.S., a partir de las cuales ésta obtuvo financiación de terceros inversionistas para llevar a cabo sus actividades de construcción, esquema de financiación que le diseñó y administró la primera de las compañías mencionadas. Veamos: A continuación se detallarán las actividades de la sociedad VALORES & BANCA DE INVERSIÓN S.A.S. para luego precisar las actividades que desarrolla la sociedad VALORES URBANOS S.A.S. y las características del mecanismo de financiación utilizado por ésta.. 8.1. Actividades Desarrolladas por VALORES & BANCA DE INVERSIÓN S.A.S. Del análisis de la información suministrada por la sociedad VALORES & BANCA DE INVERSIÓN S.A.S.2, esta Superintendencia pudo establecer que la citada compañía desarrolla actividades comerciales en tres líneas de negocio que denomina Project Finance, Mercado de Capitales y Valoración y Negociación de Compañías. 1 Expediente de Inspección a la sociedad VALORES URBANOS S.A.S., Folios C1-1 y C1-2. Oficio radicado bajo el número 2011043809-000-000 en virtud del cual se inició el proceso de inspección a la sociedad VALORES URBANOS S.A.S. y mediante el cual se efectuó un requerimiento de información y se señaló a los funcionarios que integrarían la respectiva Comisión de Visita de Inspección. Expediente de Inspección a la sociedad VALORES & BANCA DE INVERSIÓN S.A.S., Folios C1-1 y C1-2 Oficio

radicado bajo el número 2011042459-000-000 en virtud del cual se inició el proceso de inspección a la sociedad VALORES & BANCA DE INVERSIÓN S.A.S. y mediante el cual se efectuó un requerimiento de información y se señaló a los funcionarios que integrarían la respectiva Comisión de Visita de Inspección. 2 Expediente de inspección a la sociedad VALORES & BANCA DE INVERSION S.A.S., folio C2-1 hasta C223,documento explicativo del modelo de negocio de la sociedad VALORES & BANCA DE INVERSIÓN S.A.S.

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Por medio de la cual se adopta una medida administrativa respecto de la sociedad VALORES &

BANCA DE INVERSIÓN S.A.S. con Nit. 830.123.122-1

En desarrollo de la línea de negocio “Project Finance”, la compañía VALORES & BANCA DE INVERSIÓN S.A.S. se encarga de estructurar mecanismos financieros que permitan a sus clientes contar con fuentes de financiación que garanticen la liquidez necesaria para adelantar sus actividades sociales o los proyectos que tengan a cargo, línea con ocasión de la cual tiene relación con la sociedad VALORES URBANOS S.A.S., participando, además, con ésta como fideicomitente en el negocio fiduciario constituido para el efecto y desempeñando las actividades comerciales y administrativas a que hubo lugar, según se verá en el presente acto: En la línea de negocio denominada “Mercado de Capitales” la compañía se encarga de desarrollar todas y cada una de las actividades necesarias para

estructurar un fondo de capital privado a través del cual, sus clientes, cuenten con la financiación suficiente que les permita desarrollar un proyecto determinado a mediano y largo plazo. Adicionalmente, en desarrollo de la línea de negocio denominada Valoración y Negociación de Compañías, la sociedad VALORES & BANCA DE INVERSIÓN S.A.S. asesora a diferentes clientes, tanto en procesos de compra como de venta de sociedades, para lo cual, valora las empresas o sociedades que son objeto de negociación. El Representante Legal de la sociedad VALORES & BANCA DE INVERSIÓN S.A.S. entregó a la Comisión de Visita de esta Superintendencia, un documento3 en el cual explica, entre otros aspectos, las actividades que desarrolla su representada. Para mayor ilustración a continuación se transcriben algunos apartes del citado documento así: “Valores & Banca de Inversión es una firma de banca de inversión que presta servicios de asesoría y estructuración financiera de proyectos. Entre los servicios que ofrecemos a nuestros clientes están los siguientes: Project Finance: Análisis de proyectos de inversión y estructuración de mecanismos de financiación acordes con las características propias de cada uno, haciendo uso de recursos de capital tanto privado como del sector financiero. Este servicio contempla el análisis financiero y operativo del proyecto a poner en marcha, la evaluación de diferentes esquemas o alternativas para la financiación del mismo, la implementación de la alternativa seleccionada y la presentación y negociación con las posibles fuentes de financiación Mercado de Capitales: Contamos con amplia experiencia en la estructuración de emisiones de bonos y procesos de titularización para la consecución de recursos en el mercado de

capitales. En este caso VBI realiza un análisis del modelo de negocio y sus principales características en cuanto a requerimientos de caja y forma en que se producen los ingresos de la firma, diseña el tipo de título a emitir (bonos, titularizaciones, acciones, etc), se contrata el asesor legal que acompañe la estructuración de los contratos, reglamentos y demás y se hace el acompañamiento en los trámites de aprobación frente a las entidades de control. Igualmente se acompaña al cliente en la selección de un agente colocador y se brinda todo el soporte para que éste haga su tarea. Valoración y Negociación de Compañías: Asesoramos a nuestros clientes en la valoración de compañías como negocios en marcha, haciendo uso de reconocidas metodologías como el flujo de caja libre descontado y múltiplos de compañías o transacciones comparables. 3 Expediente de inspección a la sociedad VALORES & BANCA DE INVERSIÓN S.A.S, Comunicación de fecha 16 de junio de 2011 suscrita por el Representante Legal de la citada sociedad, por medio de la cual se entrega información requerida por esta SFC, en el punto 4 del oficio No. 2011042459-000-000, del 13 de junio de 2011, en el que se solicitó “4. Documento explicativo del modelo de negocio en el cual se detallen las actividades que desarrolla la sociedad, explicando las líneas de negocio que tenga implementadas.” Folios C2-188 hasta C2-199. Documento en Power Point. Presentación de la compañía en la cual se describen y se definen las actividades sociales.

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Por medio de la cual se adopta una medida administrativa respecto de la sociedad VALORES &

BANCA DE INVERSIÓN S.A.S. con Nit. 830.123.122-1

La firma obtiene sus ingresos de las comisiones de estructuración y éxito que cobra a sus clientes por el desarrollo de los negocios antes mencionados. En nuestra actividad no existe un modelo de negocio estándar que se ofrezca a los clientes. Cada cliente viene con una necesidad específica, y en su negocio presenta condiciones, tiempos, activos y actividades que difieren ampliamente de uno a otro cliente, por lo cual la asesoría para cada cliente es diseñada teniendo en cuenta sus características propias.” Para el negocio Proyect Finance, VALORES & BANCA DE INVERSIÓN S.A.S. ha desarrollado, durante los dos (2) últimos años, con la sociedad VALORES URBANOS S.A.S., tres (3) proyectos de construcción inmobiliarios denominados NOVANTA, ICANTI e ICONO o TORRE 99, en los cuales las compañías han celebrado con una sociedad fiduciaria CONTRATOS DE FIDUCIA MERCANTIL para la financiación de los proyectos. 8.1.1. De la relación contractual entre la sociedad VALORES & BANCA DE

INVERSIÓN S.A.S. y VALORES URBANOS S.A.S.

En cuanto a la relación contractual entre la sociedad VALORES & BANCA DE INVERSIÓN S.A.S. y VALORES URBANOS S.A.S., el Representante Legal de la primera señaló en el documento explicativo del modelo de negocio ya mencionado, que la compañía VALORES URBANOS S.A.S. es uno de los clientes que atiende a través de la línea de negocio Project Finance, con el cual

tiene una alianza comercial en virtud de la que le diseñó y estructuró un mecanismo de financiación que le permitió recibir dineros de inversionistas para el desarrollo de los proyectos inmobiliarios “ICANTI”, “ICONO - TORRE 99” y “NOVANTA”, mecanismo en el que participó además como fideicomitente aportante y realizó tareas comerciales y administrativas como se explicará más adelante. Al respecto, el Representante Legal de la sociedad VALORES & BANCA DE INVERSIÓN precisó lo siguiente en relación con cada uno de los proyectos inmobiliarios antes citados: Proyecto Inmobiliario NOVANTA “Project Finance: A. Cliente: Valores Urbanos Negocio: Proyecto de Construcción Novanta Descripción de la necesidad: Financiación para un proyecto de construcción de oficinas en la calle 90 con carrera 14 Solución diseñada: a. Acompañamiento en la consecución de una facilidad de crédito por línea constructor con el Banco Colpatria por un valor de $2,000 millones. b. Estructuración de un Patrimonio Autónomo al cual ingresa el lote sobre el cual se desarrollará el proyecto. El diseño del contrato de fiducia permite la vinculación de dos tipos de beneficiarios para su financiación:

1. Beneficiarios de Área: son personas naturales o jurídicas que se vinculan al proyecto entregando una suma de dinero a cambio de un área a recibir dentro del proyecto una vez finalizada su construcción. Éstos beneficiarios pueden retirarse del proyecto mediante el desistimiento del contrato de cesión, caso en el cual se les aplica una sanción equivalente a un porcentaje de los recursos entregados. ii. Beneficiarios de derechos económicos: son personas naturales o jurídicas que se vinculan mediante la firma de un contrato de venta o cesión de los derechos de

beneficio económico. Estos beneficiarios serán los propietarios de los beneficios

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Por medio de la cual se adopta una medida administrativa respecto de la sociedad VALORES & BANCA DE INVERSIÓN S.A.S. con Nit. 830.123.122-1 económicos (utilidad y retorno del capital) del proyecto una vez éste llegue a su liquidación. Estos beneficiarios podrán solicitar su retiro del proyecto, caso en el cual el fideicomitente promotor realiza la recompra del derecho reconociendo una rentabilidad inferior a la estimada como TIR del mismo. Para el manejo de los recursos se divide el Patrimonio Autónomo en dos cuentas: la cuenta de aportantes, en la cual ingresan los recursos de los beneficiarios de derechos económicos y la cuenta proyecto, la cual recibe el traslado de los recursos de la cuenta de aportantes y los recursos de los beneficiarios de área. De esta segunda cuenta se hacen los giros para cubrir el costo de la obra. En este proyecto se encuentra vinculado en calidad de fideicomitente promotor la firma Valores Urbanos, quien en un principio es el propietario de los derechos de beneficio, y tiene la potestad para cederlos a terceros, y cuya principal obligación es el desarrollo y comercialización total del proyecto de construcción. También se encuentra vinculado en calidad de fideicomitente aportante la firma Valores & Banca de Inversión, cuya responsabilidad es la consecución de terceros interesados en invertir en el proyecto, reunir la documentación requerida por la fiduciaria central para efectuar el SARLAFT y vincularlos mediante el mecanismo antes señalado. Adicionalmente mantiene comunicación constante

entre el beneficiario de derechos económicos y el Patrimonio Autónomo. A continuación se presenta un esquema de operación del Patrimonio Autónomo.” Proyecto Inmobiliario ICANTI “Cliente: Valores Urbanos Negocio: Proyecto de Construcción Icanti Descripción de la necesidad: Financiación para un proyecto de construcción de apartamentos en la calle 122 con carrera 18 Solución diseñada: a. Acompañamiento en la consecución de una facilidad de crédito por línea constructor con el Banco Colpatria por un valor de $2,500 millones b. Estructuración de un Patrimonio Autónomo al cual ingresa el lote sobre el cual se desarrollará el proyecto. El diseño del contrato de fiducia permite la vinculación de dos tipos de beneficiarios para su financiación:

1. Beneficiarios de Área: son personas naturales o jurídicas que se vinculan al proyecto entregando una suma de dinero a cambio de un área a recibir dentro del proyecto una vez finalizada su construcción. Éstos beneficiarios pueden retirarse del proyecto mediante el desistimiento del contrato de cesión, caso en el cual se les aplica una sanción equivalente a un porcentaje de los recursos entregados. ii. Beneficiarios de derechos económicos: son personas naturales o jurídicas que se vinculan mediante la firma de un contrato de venta o cesión de los derechos de beneficio económico. Estos beneficiarios serán los propietarios de los beneficios económicos (utilidad y retorno del capital) del proyecto una vez éste llegue a su liquidación. Estos beneficiarios podrán solicitar su retiro del proyecto, caso en el cual el fideicomitente promotor realiza la recompra del derecho reconociendo una rentabilidad inferior a la estimada como TIR del mismo.

Para el manejo de los recursos se divide el Patrimonio Autónomo en dos cuentas: la cuenta de aportantes, en la cual ingresan los recursos de los beneficiarios de derechos económicos y la cuenta proyecto, la cual recibe el traslado de los recursos de la cuenta de aportantes y los recursos de los beneficiarios de área. De esta segunda cuenta se hacen los giros para cubrir el costo de la obra. En este proyecto se encuentra vinculado en calidad de fideicomitente promotor la firma Valores Urbanos, quien en un principio es el propietario de los derechos de beneficio, y tiene la potestad para cederlos a terceros, y cuya principal obligación es el desarrollo y comercialización total del proyecto de construcción. También se encuentra vinculado en calidad de fideicomitente aportante la firma Valores & Banca de Inversión, cuya responsabilidad es la consecución de terceros interesados en invertir en el proyecto, reunir la documentación requerida por la fiduciaria central para efectuar el SARLAFT y vincularlos mediante el mecanismo antes señalado. Adicionalmente mantiene comunicación constante entre el beneficiario de derechos económicos y el Patrimonio Autónomo.” Proyecto Inmobiliario Torre 99

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Por medio de la cual se adopta una medida administrativa respecto de la sociedad VALORES & BANCA DE INVERSIÓN S.A.S. con Nit. 830.123.122-1 “Cliente: Valores Urbanos Negocio: Proyecto de Construcción Torre 99 Descripción de la necesidad: Financiación para un proyecto de construcción de un edificio de parqueaderos en la calle 98 con carrera 13

Solución diseñada: Estructuración de un Patrimonio Autónomo al cual ingresa el lote sobre el cual se desarrollará el proyecto. El diseño del contrato de fiducia permite la vinculación de

dos tipos de beneficiarios para su financiación:

1. Beneficiarios de Área: son personas naturales o jurídicas que se vinculan al proyecto entregando una suma de dinero a cambio de un área a recibir dentro del proyecto una vez finalizada su construcción. Éstos beneficiarios pueden retirarse del proyecto mediante el desistimiento del contrato de cesión, caso en el cual se les aplica una sanción equivalente a un porcentaje de los recursos entregados. ii. Beneficiarios de derechos económicos: son personas naturales o jurídicas que se vinculan mediante la firma de un contrato de venta o cesión de los derechos de beneficio económico. Estos beneficiarios serán los propietarios de los beneficios económicos (utilidad y retorno del capital) del proyecto una vez éste llegue a su liquidación. Estos beneficiarios podrán solicitar su retiro del proyecto, caso en el cual el fideicomitente promotor realiza la recompra del derecho reconociendo una rentabilidad inferior a la estimada como TIR del mismo.

Para el manejo de los recursos se divide el Patrimonio Autónomo en dos cuentas: la cuenta de aportantes, en la cual ingresan los recursos de los beneficiarios de derechos económicos y la cuenta proyecto, la cual recibe el traslado de los recursos de la cuenta de aportantes y los recursos de los beneficiarios de área. De esta segunda cuenta se hacen los giros para cubrir el costo de la obra. En este proyecto se encuentra vinculado en calidad de fideicomitente promotor y aportante la firma Valores Urbanos, quien en un principio es el propietario de los derechos de

beneficio, y tiene la potestad para cederlos a terceros, y cuya principal obligación es el desarrollo y comercialización total del proyecto de construcción, así como su financiación. La firma Valores & Banca de Inversión, ha colaborado a Valores Urbanos en la consecución de terceros interesados en invertir en el proyecto, reunir la documentación requerida por la fiduciaria central para efectuar el SARLAFT y vincularlos mediante el mecanismo antes señalado. Adicionalmente mantiene comunicación constante entre el beneficiario de derechos económicos y el Patrimonio Autónomo. En este proyecto Valores & Banca de Inversión no tiene posición de fideicomitente de ningún tipo.” En la visita de inspección realizada a la sociedad VALORES URBANOS S.A.S., el representante legal de dicha sociedad explicó mediante documento de fecha 20 de junio de 2011,4 a la comisión de visita el alcance y contenido de la relación entre dichas sociedades así: “(…) Relación con VALORES Y BANCA: Debido al objeto de VALORES URBANOS, referido a la gestión, diseño, construcción, ventas e interventoría de proyectos de construcción, se hizo una alianza con la sociedad Valores y Banca de Inversión S.A.S. mediante la cual esta sociedad adelanta la estructuración financiera de los proyectos y realiza las gestiones para la vinculación de los inversionistas adquirentes de los derechos económicos del fideicomiso. (…)” Igualmente, señaló el representante legal de la sociedad VALORES URBANOS S.A.S, que: “ (…) Valores Urbanos S.A.S., tiene una alianza con Valores y Banca de Inversión S.A.S.,

para la estructuración financiera de los proyectos de construcción que adelantamos, en el marco de la cual Valores Banca de Inversión S.A.S., nos provee en servicios de asesoría en la estructuración de las herramientas financieras para el desarrollo de los proyectos, estructuración de los fideicomisos, elaboración de documentos jurídicos, así como vinculación de inversionistas a dichos fideicomisos, en calidad de beneficiarios de derechos 4 Expediente de inspección a la sociedad VALORES URBANOS S.A.S., folios C2-1 y C2-2. Comunicación mediante la cual el señor RENE ALEXANDER MEDINA GONZALEZ, Representante Legal de la sociedad VALORES URBANOS S.A.S. suministró información y describió de forma General las actividades de su representada.

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Por medio de la cual se adopta una medida administrativa respecto de la sociedad VALORES & BANCA DE INVERSIÓN S.A.S. con Nit. 830.123.122-1 económicos, lo que nos permite concentrarnos en el core bussines del negocio de construcción.(…)” 8.1.1.1. Actividades Administrativas y Actividades Comerciales Se estableció que la sociedad VALORES & BANCA DE INVERSIÓN S.A.S. en desarrollo de la línea de negocio “Project Finance” además de las tareas de estructuración también adelanta actividades administrativas y comerciales, las cuales son indispensables para la implementación y el desarrollo del mecanismo financiero objeto de estructuración. Las actividades comerciales y administrativas son desarrolladas por la sociedad VALORES & BANCA DE INVERSIÓN S.A.S. una vez el mecanismo financiero

ha sido estructurado. A continuación, se detallan las citadas actividades comerciales y administrativas así: 8.1.1.1.1. Actividades Comerciales Esta Superintendencia estableció que la sociedad VALORES & BANCA DE INVERSIÓN S.A.S. cuenta con una fuerza comercial que es la encargada de comercializar y promocionar los proyectos inmobiliarios cuyo desarrollo constructivo está a cargo de la sociedad VALORES URBANOS S.A.S. El representante legal de la sociedad VALORES & BANCA DE INVERSION S.A.S. sobre el particular señaló en comunicación del 24 de junio de 20115, lo siguiente: “Valores & Banca de Inversión S.A.S. contacta a los inversionistas a través de su fuerza comercial quienes son invitados a ser parte de los proyectos inmobiliarios. El inversionistas decide en qué proyecto de construcción invertir sus recursos y se vinculan a (…) mediante un formulario de vinculación y una serie de documentos exigidos por la Fiduciaria para conocimiento del cliente. Adicionalmente suscribe el contrato de cesión de derechos económicos y el documento denominado pacto de retroventa de derechos.” La fuerza comercial se encarga de diligenciar con los inversionistas interesados en invertir en el proyecto inmobiliario, el formulario de vinculación con la sociedad VALORES & BANCA DE INVERSIÓN S.A.S. y el formulario de vinculación del inversionista con el negocio fiduciario que es utilizado como vehículo para recaudar y administrar los recursos obtenidos de los inversionistas. Conviene reiterar que es la fuerza comercial de la sociedad VALORES & BANCA DE INVERSIÓN S.A.S. quien tiene a su cargo la tarea de realizar las invitaciones o los ofrecimientos comerciales a personas indeterminadas que

permiten a la sociedad VALORES URBANOS S.A.S. celebrar con los inversionistas, los contratos denominados “CESIÓN DE DERECHOS ECONÓMICOS” y “PACTO DE RETROVENTA DE DERECHOS ECONÓMICOS” a los que se hará referencia mas adelante. A continuación se muestran la imagen del formulario de vinculación que suscriben los inversionistas con la sociedad VALORES & BANCA DE INVERSIÓN S.A.S. En la imagen se suprimen los nombres y datos del inversionista con el fin de proteger su derecho a la intimidad: 5 Expediente de inspección VALORES & BANCA DE INVERSIÓN S.A.S., folios C2-30 y C2-31.

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Por medio de la cual se adopta una medida administrativa respecto de la sociedad VALORES &

BANCA DE INVERSIÓN S.A.S. con Nit. 830.123.122-1

Formulario de Vinculación con la sociedad VALORES & BANCA DE

INVERSIÓN S.A.S.

De igual forma, la fuerza comercial se encarga de recolectar todos los documentos que permitan identificar al inversionista y adelantar el respectivo conocimiento del cliente tanto en la sociedad VALORES & BANCA DE INVERSION S.A.S. como en la entidad encargada de administrar el vehículo financiero implementado para recolectar y administrar los recursos de cada uno de los proyectos inmobiliarios desarrollados por la sociedad VALORES

URBANOS S.A.

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Por medio de la cual se adopta una medida administrativa respecto de la sociedad VALORES & BANCA DE INVERSIÓN S.A.S. con Nit. 830.123.122-1 8.1.1.1.2. Actividades Administrativas La sociedad VALORES & BANCA DE INVERSIÓN S.A.S. en forma adicional a la