SIC - Concepto-12022460

Bogotá D.C., 10

Asunto: Radicación: 12-022460- -00002-0000

Trámite: 113

Evento: 0

Actuación: 440

Folios: 1

Respetado(a) Señor (a): [Datos personales eliminados en virtud de la Ley 1581 de 2012] Con el alcance previsto en el artículo 25 del Código Contencioso Administrativo damos respuesta a su comunicación radicada en esta Entidad con el número que se indica en el asunto, recibida en esta Oficina el 23 de febrero, en los siguientes términos: 1 Objeto de la Consulta En su escrito expone los inconvenientes que ha tenido con la compra de compra de un inmueble, debido a que las especificaciones "no se cumplieron". Sea lo primero indicarle que esta Oficina no puede pronunciarse sobre casos particulares. A efectos de darle la respuesta más completa posible y referida de manera más concreta a las atribuciones de la Superintendencia de Industria y Comercio, a continuación le suministramos la información que consideramos pertinente en relación con el caso por usted planteado, con el fin de brindarle mayores elementos de juicio. 2 Facultades de la Superintendencia de Industria y Comercio en materia de Protección al Consumidor De acuerdo con el Decreto 4886 de 2011, la Superintendencia de Industria y Comercio en materia de protección al consumidor cuenta, entre otras, con las siguientes funciones: (i) Velar por el cumplimiento de las normas sobre protección al consumidor, en particular, las contenidas en el Decreto 3466 de 1982 y las demás que regulan los temas concernientes a la calidad, la idoneidad y las

garantías de los bienes y servicios, así como por la verificación de la responsabilidad por el incumplimiento de las normas sobre información veraz y suficiente e indicación pública de precios, entre otras, (ii) En facultades jurisdiccionales puede conocer y decidir los asuntos de protección del consumidor contenidos en el Art. 145 de la Ley 446 de 1998. 3 Asuntos no referidos a la garantía A este respecto, debemos tener en cuenta lo normado por el artículo 1857 del Código Civil que establece que "La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio (...)". Asi mismo, el artículo 1864 del Código Civil consagra que "El precio de la venta debe ser determinado por los contratantes. Podrá hacerse esta determinación por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen". En este orden de ideas, teniendo en cuenta el principio de la autonomía de la voluntad privada, en virtud del cual el contrato es ley para las partes (Código Civil, artículo 1602), las controversias que se presenten en relación con el incumplimiento del mismo por alguna de ellas, deberán ser objeto de debate a través de un método alternativo de solución de controversias o ante la jurisdicción ordinaria. Así las cosas, y teniendo en cuenta el ámbito de competencias de la Superintendencia de Industria y Comercio, cuando quiera que los hechos materia de conflicto no se relacionen con el incumplimiento de las condiciones de calidad e idoneidad de un bien o servicio adquirido, sino a un eventual incumplimiento contractual de las condiciones bajo las cuales se llevó a cabo la adquisición de un inmueble, el caso no encajaría dentro de nuestras facultades, en tanto constituye Un asunto netamente contractual que debe dirimirse ante las autoridades

jurisdiccionales competentes o a través de los mecanismos alternativos de solución de conflictos. 4 La garantía de bienes inmuebles El Decreto 3466 de 1982 -Estatuto de Protección al Consumidorestablece que la idoneidad de un bien o servicio es la aptitud que tiene para satisfacer las necesidades para las cuales ha sido producido, así como las condiciones bajo las cuales se debe utilizar en orden a la normal y adecuada satisfacción de las necesidades para las cuales está destinado. Igualmente, define la calidad de un bien o servicio como el conjunto total de propiedades, ingredientes o componentes que lo constituyen, determinan, distinguen o individualizan. Ahora bien, tratándose de bienes inmuebles, debe entenderse que las normas relativas a la calidad e idoneidad de los mismos están contenidas no sólo en las normas generales de protección al consumidor, sino también en las particulares que se refieren a esta clase de bienes y las condiciones mínimas de calidad e idoneidad que éstos deben cumplir, en orden a la satisfacción de las necesidades para las cuales son adquiridos por los consumidores. De conformidad con lo expuesto, si al adquirirse el inmueble mediante un contrato de compraventa y configurarse una relación de consumo, éste presenta deterioros en los elementos que lo cómponen, carecerá de las características necesarias para satisfacer las necesidades para las cuales fue adquirido, incumpliendo, por ende, las condiciones de calidad e idoneidad, pudiendo incurrir el constructor en eventuales sanciones por violación a las normas sobre protección al consumidor, con el consecuente derecho del adquirente del inmueble para exigir la efectividad de las garantías. 5 Facultades jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y

Comercio El artículo 145 de la Ley 446 de 1998 otorgó a la Superintendencia de Industria y Comercio, en materia de protección al consumidor, facultades jurisdiccionales a prevención para ordenar la efectividad de las garantías los bienes y servicios. De conformidad con lo anterior, para efectos de exigir la efectividad de las garantías otorgadas sobre bienes inmuebles adquiridos en virtud de una relación de consumo, el afectado puede escoger entre dirigirse a los jueces competentes o a la Superintendencia de Industria y Comercio. 6 Facultades administrativas radicadas en cabeza de los entes municipales o distritales Es importante tener en cuenta que, al tenor de los artículos 42 y 43, literal f), en concordancia con el numeral 22 del artículo 1 del Decreto 4886 de 2011, por regla general corresponde a la Superintendencia de Industria y Comercio velar por la observancia de las disposiciones sobre protección al consumidor, dando trámite a las reclamaciones o quejas que se presenten "cuya competencia no haya sido asignada a otra autoridad...". De acuerdo con lo anterior, la competencia atribuida a esta Superintendencia en materia del régimen de protección al consumidor es de naturaleza residual, es decir, que se radica en cabeza de la Entidad siempre y cuando no le haya sido atribuida a otra autoridad. El artículo 2 numeral 7 del Decreto 078 de 1987, establece que corresponde al Distrito Especial de Bogotá y a los municipios \"[e]jercer el control necesario para lograr que en las relaciones contractuales con los adquirentes, las personas que desarrollen las actividades que se refieren la Ley 66 de 1968 y el decreto 2610 de

1979, no desmejoren las especificaciones contempladas en los planos arquitectónicos, den cumplimiento a los reglamentos de propiedad horizontal y se ajusten a los modelos de contratos aprobados por esas mismas entidades territoriales\" Así las cosas, la imposición de sanciones administrativas por el incumplimiento de las condiciones de calidad e idoneidad en lo que concierne a defectos y las fallas de las estructuras del inmueble, corresponde a las alcaldías municipales. A contrario sensu, si el incumplimiento de las condiciones de calidad e idoneidad, no están a asuntos de competencia de los entes territoriales, podrá conocer esta Superintendencia de la correspondiente queja, en virtud de las normas establecidas en el Decreto 3466 de 1982, y en aplicación de la competencia residual conferida a esta Entidad por el Decreto 4886 de 2011. 7 Información veraz y suficiente El artículo 14 del Decreto 3466 de 1982 dispone: "MARCAS, LEYENDAS Y PROPAGANDAS. Toda información que se dé al consumidor acerca de los componentes y propiedades de los bienes y servicios que se ofrezcan al público deberá ser veraz y suficiente. Están prohibidas, por lo tanto, las marcas, las leyendas y la propaganda comercial que no correspondan a la realidad, así como las que induzcan o puedan inducir a error respecto de la naturaleza, el origen, el modo de fabricación, los componentes, los usos, el volumen, peso o medida, los precios, la forma de empleo, las características, las propiedades, la calidad, la idoneidad o la cantidad de los bienes o servicios ofrecidos.(...)". (Negrilla fuera de texto)

En concordancia con lo anterior, en el numeral 2.1 del Capítulo Segundo, Título II de la Circular Única de esta Superintendencia, se establece que "De conformidad con lo señalado en el decreto 3466 de 1982, las marcas, leyendas, propagandas comerciales y, en general, toda la publicidad e información que se suministre al consumidor sobre los componentes, propiedades, naturaleza, origen, modo de fabricación, usos, volumen, peso o medida, precios, forma de empleo, características, calidad, idoneidad y cantidad de los productos o servicios promovidos y de los incentivos ofrecidos, debe ser cierta, comprobable, suficiente y no debe inducir o poder inducir a error al consumidor sobre la actividad, productos y servicios y establecimientos." En el mismo sentido, el numeral 2.1.1, de la citada Circular, establece que "Se considera información engañosa, la propaganda comercial, marca o leyenda que de cualquier manera, incluida su presentación, induzca a error o pueda inducir a error a los consumidores o personas a las que se dirige o afecta y que, debido a su carácter engañoso, puede afectar su comportamiento económico." 7.1. Características de la información Para determinar si la propaganda comercial, marca o leyenda o en general cualquier información que se suministre al público es engañosa y, por lo tanto, susceptible de llevar al consumidor a un error en sus apreciaciones respecto al producto o servicio ofrecido y a la posibilidad o no de acceder a él, deberán tenerse en cuenta, entre otros, los siguientes elementos, establecidos en el numeral 2.1.1.1 del Capítulo Segundo, Título II, de la Circular Única de esta

Superintendencia:  "Las indicaciones sobre las características de los bienes o servicios, tales como su disponibilidad, naturaleza, ejecución, composición, el procedimiento y la fecha de fabricación o de prestación, su carácter apropiado o idóneo, utilizaciones, cantidad, especificaciones, origen geográfico o comercial o los resultados que pueden esperarse de su utilización o los resultados y las características esenciales de las pruebas o controles efectuados sobre los bienes o los servicios.  "El precio o su modo de fijación y las condiciones de suministro de bienes o de prestación de servicios.  "La naturaleza, características y derechos del anunciante, tales como su identidad y su patrimonio, sus cualificaciones y sus derechos de propiedad industrial, comercial o intelectual, o los premios que haya recibido o sus distinciones".

De manera complementaria, la Circular Externa 004 de 2011, modifica el numeral 2.1.1.2, Capítulo Segundo, Título II, de la mencionada Circular, estableciendo: "2.1.1.2 Criterios "Para efectos de lo previsto en los artículos 14, 15, 16 y 17 del decreto 3466 de 1982, o de las normas que los modifiquen, complementen o sustituyan, se entenderá que la información o la propaganda comercial es engañosa, entre otros casos cuando: "a) Se omite información necesaria para la adecuada comprensión de la propaganda comercial. "b) Cuando la información indispensable para el adecuado manejo, mantenimiento, forma de empleo, uso del bien y/o servicio así como precauciones sobre posibles riesgos, no esté en idioma castellano. "Cuando un Reglamento Técnico establezca la obligación de dar información

a los consumidores, ésta deberá venir en su integridad en idioma castellano. "Se considera que la información es suficiente cuando sea representada por símbolos reconocidos internacionalmente y/o con palabras que por costumbre son plenamente reconocidas por los consumidores en cuanto su significado o aplicación. "c) Se establecen mecanismos para trasladar al consumidor los costos del incentivo de manera que éste no pueda advertirlo fácilmente, como cuando se disminuye la calidad o cantidad del producto o servicio o se incrementa su precio, entre otros. "d) La información sobre restricciones, limitaciones, excepciones y condiciones adicionales para la adquisición del producto o servicio, no se incluye en la propaganda comercial y no tiene similar notoriedad al ofrecimiento del producto o servicio que se anuncia. "e) Se ofrecen productos o incentivos con deficiencias o imperfectos, usados, remanufacturados, remodelados o reconstruidos, próximos a vencerse y de colecciones o modelos anteriores sin indicar tales circunstancias de manera clara y precisa en la propaganda comercial. "f) Se ofrecen de manera gratuita productos, servicios o incentivos cuando la entrega de los mismos está supeditada al cumplimiento de alguna condición por parte del consumidor que no se indica en la propaganda comercial." Es de anotar que el término "propaganda comercial" no se refiere únicamente a la publicidad, sino también a toda información que se suministre al consumidor, en los términos del artículo 14 del Decreto 3466 de 1982. En conclusión, de manera general, quienes ofrecen productos o servicios al público tienen, en relación con la información que suministran al "público", el cual, como su nombre lo indica es el destinatario de la oferta de bienes y servicios

ofrecidos "al público", dos obligaciones legales: a) Que la información que se suministra sea cierta y comprobable (veracidad) b) Que la información que se suministra sea completa (suficiencia) Como se observa, el deber legal de información al consumidor o usuario incluye tanto la veracidad de la información como la suficiencia de la misma. En ambos casos con el objetivo que el consumidor o usuario, con base en la información a su alcance, pueda razonablemente determinar de manera fundamentada su comportamiento en el mundo económico y de los negocios, con base en una apreciación objetiva de las características del bien o servicio a cuya oferta se enfrenta. En otras palabras, la información que recibe el consumidor o usuario debe ser suministrada de manera y en condiciones tales que no lo induzcan o no lo puedan inducir a error en el momento de tomar la decisión de adquirir un bien o contratar un servicio, puesto que, una vez efectuado un juicio de valor en relación con los elementos objetivos que conforman la oferta del bien o servicio frente a las condiciones en que está dispuesto a adquirir un bien o contratar un servicio, el consumidor tomará una decisión que afecta su comportamiento económico. La violación de las normas indicadas en precedencia dará lugar a la imposición de una multa de hasta 100 salarios mínimos legales mensuales (Art. 32 del Decreto 3466 de 1982, en concordancia con el Art. 24, ibídem). 7.2. Información en materia de inmuebles A este respecto, a través de la Circular Única de la Entidad, en su Título II, ha impartido instrucciones respecto de la información que debe suministrarse a los consumidores de bienes inmuebles destinados a vivienda, en los siguientes

términos: "2.16.1 Deber de informar "En la información que se brinde en la etapa de prevenías en la sala de ventas y en los brochures o plegables que se utilicen para promover la venta de proyectos inmobiliarios, se deberá informar el área privada construida(l), sin perjuicio de que se indiquen otras áreas, como el área privada libre o las áreas comunes de uso exclusivo(2). Lo anterior sin perjuicio de que éstas puedan sufrir modificaciones como consecuencia directa de modificaciones ordenadas por la curaduría o la alcaldía competente en la expedición de la licencia de construcción. "En caso de que no se identifique claramente el área que se está anunciando en la información o publicidad, se presumirá que es área privada construida. "Cuando los parqueaderos de los propietarios estén ubicados en áreas comunes de uso exclusivo, se deberá informar a los consumidores que una vez constituida la propiedad horizontal, la asamblea de copropietarios, con la decisión de más del 70% del coeficiente de la copropiedad, podrá modificar la destinación de las áreas comunes de uso exclusivo. "Así mismo, se deberá informar si el proyecto que se va a construir es o no Por etapas, el valor aproximado de la cuota de administración de manera estimativa, el estrato socioeconómico que tendrá el inmueble (el cual podrá estar sujeto a modificación por parte del respectivo municipio o distrito), las características de las zonas de parqueo y, de manera general, las características de los muebles y equipos que se van a entregar y el tipo y calidad de los acabados.

"En caso de que el proyecto se realice por etapas, deberá indicar claramente qué zonas comunes se entregarán con cada etapa y el estimado de cuándo se desarrollarán las etapas posteriores, sin perjuicio de que las fechas propuestas varíen." "(1) Ley 675 de 2001, artículo 3: \"Área privada construida: Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales. \" "(2) ídem, artículo 22: \"Bienes comunes de uso exclusivo. Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos. "Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo. "Los parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción. \" En caso de incumplimiento de las disposiciones anteriores dará lugar a las

sanciones consagradas en el artículo 32 del Decreto 3466 de 1982. 7.3. Facultades de la superintendencia de industria y comercio en materia de información La Superintendencia de Industria y Comercio, en ejercicio de facultades Administrativas, tiene la potestad de adelantar investigaciones de oficio o a petición de parte e imponer sanciones por el incumplimiento de las normas sobre veracidad y suficiencia de la información, acorde con el Decreto 3466 de 1982, artículos 32, 42 y 43, literal f. Así mismo, la Superintendencia de Industria y Comercio cuenta con facultades jurisdiccionales excepcionales, a prevención con los jueces, en virtud de las cuales puede ordenar la corrección de la respectiva leyenda o propaganda comercial y la adopción de las medidas necesarias para evitar que se induzca a error al consumidor. "LEY 446 DE 1998, artículo 147. "Competencia a prevención. La Superintendencia o el juez competente conocerán a prevención de los asuntos de que trata esta parte. "El Superintendente o el juez competente declarará de plano la nulidad de lo actuado independientemente de como tenga conocimiento de la existencia del proceso inicial y ordenará enviar el expediente a la autoridad que conoce del mismo. (...)". "Con base en el artículo 116 de la Constitución Política, la decisión jurisdiccional de la Superintendencia respectiva, una vez ejecutoriada, hará tránsito a cosa juzgada". "Ley 446 DE 1998, artículo 145, literal a): "Ordenar el cese y la difusión correctiva, a costa del anunciante, en condiciones idénticas, cuando un

mensaje publicitario contenga información engañosa o que no se adecúe a las exigencias previstas en las normas de protección al consumidor" El concepto "a prevención" supone que hay dos o más autoridades competentes para conocer de un mismo asunto, en este caso los jueces civiles y la Superintendencia de Industria y Comercio; no obstante, la que conoce primero de éste excluye a las demás, de manera que sólo ella adelantará el procedimiento que corresponda. Así las cosas, para cada caso en concreto se debe determinar si información suministrada al consumidor induce o no a error, para lo cual debe someterse al examen individual y particular con el objeto de valorar todas las pruebas a que haya lugar para llegar a determinar su inducción a error. Se reitera, que no es posible darle una asesoría sobre su caso particular, pero, en atención a lo expuesto en precedencia, si usted considera que hubo violación de Las normas que son de competencia de esta Entidad, a continuación encontrará la forma como puede presentar una queja.

8. Requisitos que debe reunir una queja en materia de protección al consumidor (administrativa) En consideración al contenido de su consulta, a continuación se indican cuales son los requisitos que debe tener una queja ante la Superintendencia el usuario.  Nombre completo e identificación del denunciante.  Nombre completo e identificación de la persona contra la cual se dirige la denuncia.  Dirección y teléfono, con indicación de la ciudad, tanto del denunciante como del denunciado.  Relato completo y legible de los hechos denunciados.  Copia de los documentos que respaldan la denuncia, como facturas, garantías, recibos, revisiones técnicas, servicios prestados, material publicitario y demás

información que soporte los hechos.  En lo posible anexar el certificado de la cámara de comercio del denunciado o, en su defecto, toda la información que considere necesaria referente a la persona o establecimiento (proveedor) donde se adquirió el bien o servicio.  Si se actúa a través de representante o apoderado debe anexar el poder otorgado de acuerdo con las formalidades previstas en la ley (Art. 65 C.P.C.).  Expresar claramente lo que solicita. 9 Maneras de presentar una queja ante la entidad Le informamos que las quejas ante la Superintendencia se pueden presentar a través de varios medios:  Llenando un formulario de queja, el cual está a disposición en la Sede Centro de la entidad, ubicada en la Carrera 13 N° 27 - 00, piso 3, Centro de Documentación, de la ciudad de Bogotá.  En las intendencias regionales de la Superintendencia de Sociedades, por existir un acuerdo entre entidades.  Formulando la queja directamente, a través de la misma página, "Trámites y servicios", "Protección al Consumidor" y, por último "Denuncias sobre posibles violaciones a las normas de protección al consumidor". Una vez allí, deberá seguir las instrucciones.  Enviando un escrito a la dirección antes anotada.  Enviado un fax al número 5870284. Así que usted podrá escoger la opción más se ajuste a sus necesidades y así formular la queja que considere. Si requiere mayor información sobre el desarrollo de nuestras funciones y sobre las normas objeto de aplicación por parte de esta Entidad, puede consultar nuestra página de internet www.sic.gov.co. Atentamente,

WILLIAM ANTONIO BURGOS DURANGO

JEFE OFICINA ASESORA JURÍDICA