SIC - Concepto 169843 de 2025

Bogotá D.C., mayo de 2025

Asunto: Radicación: 25-169843

Trámite: 113

Actuación: 440

Folios: 9

Respetado Señor:

De conformidad con lo previsto en el artículo 28 de la Ley 1437 de 2011, modificada por el artículo 1 de la Ley 1755 de 2015, “por m edio de la cual se regula el Derecho Fundam ental de Petición y se sustituye un título del Código de Procedim iento Adm inistrativo y de lo Contencioso Adm inistrativo”, fundamento jurídico sobre el cual se funda la consulta objeto de la solicitud, procede la SUPERI NTENDENCI A DE I NDUSTRI A Y COMERCI O a em itir un pronunciam iento, en los términos que a continuación se pasan a exponer:

1 . OBJETO DE LA CONSULTA

Atendiendo la solicitud radicada ante esta Entidad a través de la comunicación del asunto, en la cual consulta:

“Tengo un producto de encargo fiduciario para pagar la cuota inicial de un apartam ento. Durante un periodo de tiem po los aportes realizados para la cuota inicial generaron un rendim iento desde el encargo fiduciario asignado a m i nom bre, pero cuando la constructora hace el traslado de los aportes, incluyendo los rendim ientos generados, sólo reconoce en el estado de cuenta m is aportes, m ás no el rendim iento causado. Hice reclam o por escrito a la constructora, pero en su respuesta insisten que esa rentabilidad es a favor del vendedor y no del com prador, desconociendo que los intereses se generaron desde un producto que estaba a m i nom bre. Es de tener en cuenta que a

respuesta insisten que esa rentabilidad es a favor del vendedor y no del com prador, desconociendo que los intereses se generaron desde un producto que estaba a m i nom bre. Es de tener en cuenta que a noviem bre de 2023 ya había hecho aportes por 18.840.000 pesos, con un saldo final que incluye rentabilidad por 19.948.901 pesos. Favor brindarm e asesoría al respecto, si tengo derecho a que la constructora debe reconocer ese rendim iento dentro de m i cuota inicial.”

Previo a resolver su consulta es necesario realizar las siguientes precisiones:

2 . CUESTI ON PREVI A

Reviste de gran importancia precisar en primer lugar que la SUPERI NTENDENCI A DE I NDUSTRI A Y COMERCI O a través de su OficinaAsesora Jurídica no le asiste la facultad de dirimir situaciones de carácter particular, debido a que, una lectura en tal sentido, i mplicaría la flagrante vulneración del debido proceso como garantía constitucional. Al respecto, la Corte Constitucional ha establecido en la Sentencia C-542 de 2005:

“Los conceptos emitidos por las entidades en respuesta a un derecho de petición de consulta no constituyen interpretaciones autorizadas de la ley o de un acto administrativo. No pueden reemplazar un acto administrativo. Dada la naturaleza misma de los conceptos, ellos se equiparán a opiniones, a consejos, a pautas de acción, a puntos de vista, a recomendaciones que emite la administración pero que dejan al administrado en libertad para seguirlos o no”.

En consecuencia, no le corresponde a esta Entidad pronunciarse sobre aspectos específicos, sin embargo, se le suministraran las herramientas que le faciliten encontrar una solución a su inquietud.

al administrado en libertad para seguirlos o no”.

En consecuencia, no le corresponde a esta Entidad pronunciarse sobre aspectos específicos, sin embargo, se le suministraran las herramientas que le faciliten encontrar una solución a su inquietud.

3. FACULTADES DE LA SUPERINTENDENCIA DE INDUSTRIA Y

COMERCIO EN MATERIA DE PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR

En atención al tema de su consulta, le informamos que las competencias de la Superintendencia de Industria y Comercio, según lo disponen los numerales 17 al 25, 36 al 40 y 55 al 60 del artículo 1 del Decreto 4886 de 2011, modificado por el Decreto 092 del 24 de enero de 2022, a través del cual se modificó la estructura de la Entidad, en materia de protección al consumidor, tiene entre otras las siguientes facultades:

 Velar por la observancia de las disposiciones sobre protección al consumidor.

 Adelantar procedimientos por violación al régimen de protección del consumidor, en ejercicio de funciones administrativas y jurisdiccionales.

 Imponer sanciones por violación al régimen de protección al consumidor, una vez surtida una investigación.

 Impartir instrucciones en materia de protección al consumidor con el fin de establecer criterios y procedimientos que faciliten el cumplimiento de las normas.

En virtud de dichas competencias, entre otras, las funciones que cumple esta Superintendencia se relacionan con temas concernientes a las garantías de los bienes y servicios, así como, la verificación de la responsabilidad por el incumplimiento de las normas sobre información veraz y suficiente, publicidad engañosa, indicación pública de precios y protección contractual en

Superintendencia se relacionan con temas concernientes a las garantías de los bienes y servicios, así como, la verificación de la responsabilidad por el incumplimiento de las normas sobre información veraz y suficiente, publicidad engañosa, indicación pública de precios y protección contractual en relación con las cláusulas abusivas.4. CONSIDERACIONES EN TORNO A LA CONSULTA PRESENTADA

En relación con su inquietud e s importante reiter ar que l a Oficina Asesora Jurídica no puede mediante un concepto resolver una situación de carácter particular, tampoco le es dable a esta Oficina prestar asesoría, pues de hacerlo, desbordaría la naturaleza del derecho de petición de consulta y desconocería los principios de autonomía y de distribución funcional de competencias.

Así mismo, es claro que los contr atos de fiducia pueden ser celebrados únicamente por entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia, sin que esta Superintendencia de Industria y Comercio pueda hacer énfasis o señalar particularidades al respecto, ello en los términos del mandato constitucional consagrado en el artículo 121 de la Constitución Política que consagra “[n]inguna autoridad del Estado podrá ejercer funciones distintas de las que le atribuyen la Constitución y la ley”; esta Entidad no puede pronunciarse sobre tales asuntos.

No obstante, al tratarse de una relación de consumo que debe y es protegida por esta Superintendencia, se darán las claridades que le permitan al consumidor conocer aquellos aspectos preponderantes al momento de suscribir contratos con quie n comercializa, promocion a y/o publicit a proyectos constructivos destinados a vivienda , respecto de cláusulas abusivas, que pueden afectar derechos propios en dicha relación.

con quie n comercializa, promocion a y/o publicit a proyectos constructivos destinados a vivienda , respecto de cláusulas abusivas, que pueden afectar derechos propios en dicha relación.

4.1 Contrato de fiducia mercantil

El contrato de fiducia mercantil está regulado en los artículos 1226 y siguientes del Código de Comercio, y la ley lo define como:

“(…) [u]n negocio jurídico en virtud del cual una persona, llamada fiduciante o fideicomitente, transfiere uno o más bienes especificados a otra, llamada fiduciario, quien se obliga a administrarlos o enajenarlos para cumplir una finalidad determinada por el constituyente, en provecho de éste o de un tercero llamado beneficiario o fideicomisario.

Una persona puede ser al mismo tiempo fiduciante y beneficiario.

Solo los establecimientos de crédito y las sociedades fiduciarias, especialmente autorizados por la Superintendencia Bancaria, podrán tener la calidad de fiduciarios .” (Subrayado fuera de texto original)

Del anterior fragmento normativo se desprende que solo podrá n celebrar contratos de fiducia mercantil las sociedades vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia —antes Superintendencia Bancaria — en concordanciacon lo establecido en el artículo 29 del Decreto 663 de 1993 también conocido como el Estatuto Orgánico del Sistema Financiero.

Así mismo, es claro que las condiciones bajo las cuales se pacta dicho contrato devendrán de la autonomía de las partes y voluntad contractual que le imprimen estas, pues, conforme lo determina el art ículo 1235 del Código de Comercio: “[E]l beneficiario tendrá, además de los derechos que le conceden el acto

devendrán de la autonomía de las partes y voluntad contractual que le imprimen estas, pues, conforme lo determina el art ículo 1235 del Código de Comercio: “[E]l beneficiario tendrá, además de los derechos que le conceden el acto constitutivo y la ley (…)”. Por ende, las condiciones particulares suscritas por las partes serán aquellas que hubieren sido negociadas y establecidas mediante el documento de constitución de la Fiducia.

Por otra parte, d e conformidad con la competencia residual 1 de esta Superintendencia, en el caso de los consumidores de vivienda, es necesario establecer si el acto de consumo se realiza bajo los lineamientos del contrato de fiducia y/o el encargo fiduciario. Al ser tales contratos autorizados únicamente para el sector financiero, corresponde a la Superintendencia Financiera pronunciarse sobre las obligaciones que estos generan para las partes que en ellos intervienen.

En efecto, en virtud de lo establecido en la Ley 1328 de 2009 “Régimen de Protección al Consumidor Financiero”, la referida entidad es la autoridad encargada del control y vigilancia administrativa en materia de protección al consumidor en dicho sector.

Bajo el mismo alcance, es claro que el artículo 57 de la Ley 1480 de 2011 otorgó facultad jurisdiccional a la Superintendencia Financiera, permitiéndole conocer de las controversias que surjan entre el consumidor financiero y las entidades vigiladas por esta entidad, en relación con el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, relacionadas con el ejercicio de la actividad financiera, bursátil, aseguradora y cualquier otra que implique manejo, aprovechamiento o inversión de los recursos captados del público.

vigiladas por esta entidad, en relación con el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, relacionadas con el ejercicio de la actividad financiera, bursátil, aseguradora y cualquier otra que implique manejo, aprovechamiento o inversión de los recursos captados del público.

No obstante, le brindaremos información general sobre el tema, en el marco de una relación de consumo en concordancia con lo dispuesto por el Estatuto del Consumidor —Ley 1480 de 2011 — que consideramos que le puede ser de utilidad.

1 Artículo 1, Decreto 092 de 2022 modificatorio del artículo 1 del Decreto 4886 de 2011 "(...) La superintendencia de Industria y Comercio ejercerá las siguientes funciones:(...) 17. “Velar por la observancia de las disposiciones sobre protección al consumidor y dar trámite a las reclamaciones o quejas que se presenten, cuya competencia no haya sido asignada a otra autoridad, con el fin de establecer las responsabilidades administrativas del caso y ordenar las medidas que resulten pertinentes."4.2 Asuntos contractuales

En virtud del principio de la autonomía de la voluntad privada previsto en el artículo 1602 del Código Civil, el contenido y alcance de las cláusulas de un contrato dependerán de la voluntad e intención de las partes, lo cual, se pod rá observar conforme a lo pactado al momento de su celebración y previa suscripción del contrato, cuyo único límite subsistirá en el respeto de la ley, el orden público y las buenas costumbres.

Respecto de este principio, la Corte Constitucional2 ha precisado que:

“La autonomía de la voluntad privada es la facultad reconocida por el ordenamiento positivo a las personas para disponer de sus intereses con

orden público y las buenas costumbres.

Respecto de este principio, la Corte Constitucional2 ha precisado que:

“La autonomía de la voluntad privada es la facultad reconocida por el ordenamiento positivo a las personas para disponer de sus intereses con efecto vinculante y, por tanto, para crear derechos y obligaciones, con los límites generales del orden público y las buenas costumbres, para el intercambio de bienes y servicios o el desarrollo de actividades de cooperación.

Dentro de este cuadro, la autonomía permite a los particulares: i) celebrar contratos o no celebrarlos, en principio en virtud del solo consentimiento, y, por tanto, sin formalidades, pues éstas reducen el ejercicio de la voluntad; ii) determinar con amplia libertad el contenido de sus obligaciones y de los derechos correlativos , con el límite del orden público, entendido de manera general como la seguridad, la salubridad y la moralidad públicas, y de las buenas costumbres; iii) crear relaciones obligatorias entre sí, las cuales en principio no producen efectos jurídicos respecto de otras personas, que no son partes del contrato, por no haber prestado su consentimiento, lo cual corresponde al llamado efecto relativo de aquel.” (Subrayado fuera de texto original)

En ese orden, la primera fuente a la que debe acudir un consumidor para resolver las dudas en torno de las circunstancias y obligaciones adquiridas en virtud de un contrato celebrado, consiste —justamente— en lo pactado en el contrato. Ello encuentra fundamento en la existencia de libertad por parte de los contratantes para establecer las condiciones negociales de un negocio jurídico determinado. Lo anterior, sin perjuicio de la existencia de cláusulas abusivas, sobre las cuales

encuentra fundamento en la existencia de libertad por parte de los contratantes para establecer las condiciones negociales de un negocio jurídico determinado. Lo anterior, sin perjuicio de la existencia de cláusulas abusivas, sobre las cuales nos referiremos más adelante.

4.3 Consumidor de vivienda

En materia de adquisición de vivienda, los proyectos inmobiliarios se componen de dos etapas, a saber: (i) la etapa precontractual, que consiste en la promoción y comercialización del proyecto de vivienda a través de su presentación, visita a las unidades modelo, publicidad y gestión comercial con la suscripción de cotizaciones, planes de pago, carta de instrucci ones, ofertas de compraventa, entre otros documentos , que podrán ser variables según las partes ; y (ii) la

2 Corte Constitucional, Sentencia C-934 del 2013. M.P. Nilson Pinilla Pinilla.etapa contractual, mediada por el contrato de compraventa (promesa de venta) y la ejecución de lo pactado contractualmente, teniendo como obligación principal que el comprador pague el precio y el vendedor realice la tradición del inmueble, lo que comprende su entrega física y posterior registro, dando cumplimiento a las obligaciones derivadas en la escritura pública y actas oficiales de entrega.

Al ser el consumidor inmobiliario por excelencia un adherente en las relaciones pre-contractuales y contractuales en que participa. Este rol pasivo en la contratación implica ciertos riesgos para el consumidor, como, por ejemplo, el abuso en el contenido del clausulado que le es impuesto por parte del vendedor, lo cual en la práctica se presentan con frecuencia las denominadas "cláusulas abusivas" en los contratos inmobiliarios con consumidores.

En ese contexto, a efectos de garantizar los derechos de los consumidores, esta

lo cual en la práctica se presentan con frecuencia las denominadas "cláusulas abusivas" en los contratos inmobiliarios con consumidores.

En ese contexto, a efectos de garantizar los derechos de los consumidores, esta Superintendencia expidió la Circular Externa 004 de 2024 con entrada en vigencia el pasado 12 de febrero de 2025 , a través de la cual estableció una serie de instrucciones dirigidas a las personas naturales o jurídicas que se dediquen a la venta y construcción de bienes inmuebles destinados a vivienda. Las siguientes instrucciones son pertinentes para resolver la consulta elevada:

“(…)

De acuerdo con el Capitulo Unico del Titulo V de la Ley 1480 de 2011, quien realice venta de proyectos inmobiliarios para vivienda debe informar de manera clara, veraz, suficiente, oportuna, verifica ble, comprensible, precisa e idó nea, el objetivo y alcance de los documentos de las etapas precontractual y contractual utilizados para la promoción o comercialización del proyecto inmobiliario, así como de los derechos que surgen de estos, de manera previa a su suscripción.

(…)

Los documento s que hagan parte de la operació n de consumo, incluyendo todos los contratos que se firmen por las partes, deberá n ser entregados en original o copia al consumidor. ” (Subrayado fuera de texto original)

De ahí que sea pertinente afirmar que las constructoras o las personas que se dediquen a la comercialización de bienes inmuebles destinados a vivienda deben cumplir las instrucciones de la mencionada circular. Entre estas, el deber de informar aquellos documentos durante las etapas previas a la suscripción del contrato y contractuales, dejando así un alcance general izado, lo que resulta

cumplir las instrucciones de la mencionada circular. Entre estas, el deber de informar aquellos documentos durante las etapas previas a la suscripción del contrato y contractuales, dejando así un alcance general izado, lo que resulta aplicable a todos los documentos que se pretendan firmar para la adquisición del bien inmueble.4.4. Contratos de Adhesión

Como quiera que la mayor cantidad de vínculos jurídicos para la adquisición de bienes inmuebles, son suscritos por las partes mediante contratos de adhesión estructurados y redactados por quienes comercializan, promocion an y/o publicitan proyectos construc tivos destinados a vivienda , el consumidor que pretende satisfacer la necesidad puede ser desprovisto de sus derechos, dando lugar a procesos de protección del consumidor ante esta Superintendencia3.

En primera medidas los contratos de adhesión fueron definidos mediante el numeral 4 del artículo 5 del Estatuto:

“4. Contrato de adhesión: Aquel en el que las cláusulas son dispuestas por el productor o proveedor, de manera que el consumidor no puede modificarlas, ni puede hacer otra cosa que aceptarlas o rechazarlas.”

Razón por la cual, el legislador establecido un deber informativo a favor del consumidor respecto de las condiciones negociales, información que le permite al consumidor la toma racional de la decisión y por lo tanto el derecho a la libre elección del bien o servicio. Señalando incluso los efectos que surtirán aquellos contratos de adhesión que no hubieren cumplido los requisitos.

“Artículo 37. Condiciones negociales generales y de los contratos de adhesión. Las Condiciones Negociales Generales y de los contratos de adhesión deberán cumplir como mínimo los siguientes requisitos:

“Artículo 37. Condiciones negociales generales y de los contratos de adhesión. Las Condiciones Negociales Generales y de los contratos de adhesión deberán cumplir como mínimo los siguientes requisitos:

1. Haber informado suficiente, anticipada y expresamente al adherente sobre la existencia efectos y alcance de las condiciones gene rales. En los contratos se utilizará el idioma castellano.

2. Las condiciones generales del contrato deben ser concretas, claras y completas.

3. En los contratos escritos, los caracteres deberán ser legibles a simple vista y no incluir espacios en blanco , En los contratos de seguros, el asegurador hará entrega anticipada del clausulado al tomador, explicándole el contenido de la cobertura, de las exclusiones y de las garantías.

Serán ineficaces y se tendrán por no escritas las condiciones generales de los contratos de adhesión que no reúnan los requisitos señalados en este artículo.” (Subrayado fuera de texto).

Señalando incluso los efectos que surtirán aquellos contratos de adhesión que no hubieren cumplido los requisitos.

3 Circular Externa No. 004 del 13 de diciembre de 2023.4.5. Protección frente a las cláusulas abusivas

Como fue mencionado previamente, los contratos de Fiducia se encuentran reglados por el Código de Comercio y la vigilancia y control de dichas actividades de encuentran a cargo de la Superintendencia Financiera de Colombia. No obstante, al tratarse de una relación propia de consumo, que es analizada y protegida por el Estatuto. En este sentido, dentro de los derechos consagrados

de encuentran a cargo de la Superintendencia Financiera de Colombia. No obstante, al tratarse de una relación propia de consumo, que es analizada y protegida por el Estatuto. En este sentido, dentro de los derechos consagrados a favor de los consumidores en la Ley 1480 de 2011, se encuentra el ser protegido de las cláusulas abusivas. Al respecto, el numeral 1.6 del artículo 3 del Estatuto del Consumidor dispone que:

“1.6. Protección contractual: Ser protegido de las cláusulas abusivas en los contratos de adhesión, en los términos de la presente ley.”

Frente a ello, el legislados mediante e l artículo 38 de l Estatuto prohibió la inclusión de ciertas cláusulas en los contratos de adhesión:

“Artículo 38. Cláusulas prohibidas. En los contratos de adhesión, no se podrán incluir cláusulas que permitan al productor y/o proveedor modificar unilateralmente el contrato o sustraerse de sus obligaciones.”

Las cláusulas abusivas se encuentran reguladas en el capítulo tercero de la Ley 1480 de 2011, específicamente en los artículos 42 y 43, dentro de los cuales se encuentra su definición y un listado enunciativo —no taxativo— de ellas:

“Artículo 42. Concepto y prohibición. Son cláusulas abusivas aquellas que producen un desequilibrio injustificado en perjuicio del consumidor y las que, en las mismas condiciones, afecten el tiempo, modo o lugar en que el consumidor puede ejercer sus derechos. Para establecer la naturaleza y magnitud del desequilibrio, serán relevantes todas las condiciones particulares de la transacción particular que se analiza.

en que el consumidor puede ejercer sus derechos. Para establecer la naturaleza y magnitud del desequilibrio, serán relevantes todas las condiciones particulares de la transacción particular que se analiza.

Los productores y proveedores no podrán incluir cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores, En caso de ser incluidas serán ineficaces de pleno derecho.”

“ARTÍCULO 43. Cláusulas abusivas ineficaces de pleno derecho. Son ineficaces de pleno derecho las cláusulas que:

1. Limiten la responsabilidad del productor o proveedor de las obligaciones que por ley les corresponden;

2. Impliquen renuncia de los derechos del consumidor que por ley les corresponden;

(…)

5. Establezcan que el productor o proveedor no reintegre lo pagado si no se ejecuta en todo o en parte el objeto contratado;

6. Vinculen al consumidor al contrato, aun cuando el productor o proveedor no cumpla sus obligaciones; (…)9. Presuman cualquier manifestación de voluntad del consumidor, cuando de esta se deriven erogaciones u obligaciones a su cargo;

(…)

11. Para la terminación del contrato impongan al consumidor mayores requisitos a los solicitados al momento de la celebración del mismo, o que impongan mayores cargas a las legalmente establecidas cuando estas existan;

(…)”

Por lo que, c uando en un contrato regulado por el derecho del consumo se incluya una cláusula que pudiera resultar abusiva, como aquellas donde se genera un desequilibrio relevante en los derechos y obligaciones de las partes del cont rato, ha de considerarse que existe un desequilibrio que acentúa la asimetría entre las partes de la relación de consumo, y le impone al consumidor

genera un desequilibrio relevante en los derechos y obligaciones de las partes del cont rato, ha de considerarse que existe un desequilibrio que acentúa la asimetría entre las partes de la relación de consumo, y le impone al consumidor un perjuicio de forma injustificada. Por consiguiente, pese a estar incorporada cláusula en el contrato, por resultar abusiva, esta se entenderá por no escrita y no producirá efecto jurídico alguno.

Por último, en caso de considerar vulnerados sus derechos puede interponer las acciones previstas en los artículos 56 y 59 de la Ley 1480 de 2011 -Estatuto del Consumidor-.

En ese orden de ideas, esperamos haber atendido satisfactoriamente su consulta, reiterándole que la misma se expone bajo los parámetros del artículo 28 de la ley 1437 de 2011, esto es, bajo el entendido que las mismas no comprometen la responsabilidad de esta Superintendencia ni son de obligatorio cumplimiento ni ejecución.

En la Oficina Asesora Jurídica de la Superintendencia de Industria y Comercio estamos comprometidos con nuestros usuarios para hacer de la atención una experiencia de calidad. Por tal razón le invitamos a evaluar nuestra gestión a través del siguiente link https://forms.office.com/r/hUgLnS0bBN

Finalmente le informamos que algunos conceptos de interés general emitidos por la Oficina Jurídica, los puede consultar en nuestra página web https://buscadorconceptos.sic.gov.co/#/search

Atentamente,

ALEJANDRO BUSTOS MENDOZA

JEFE OFICINA ASESORA JURÍDICA

Elaboró: Manuel Cepeda

Revisó: Nataly Ramírez

Aprobó: Daniel Martínez