SNR - 87467 - Concepto 978

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RECIBIDA

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CONSULTA No. 978 ANTE LA OFICINA ASESORA JURIDICA

Bogotá D.C. 4 de julio de 2013

Señor: DUVEL JOSÉ SEQUEDA PICO Notario 39 del Circulo de Bogotá

Carrera 50 B No. 64 — 43 Torre 3 Apto 1103.

Teléfono: 6125038.

Bogotá. C.N. 04. Licencias para Construcciones en Propiedad Horizontal Existente.

ASUMO: Respetada señor: Mediante escrito radicado con código SNR2013ER009739, solicita a esta entidad emitir pronunciamiento sobre las siguientes inquietudes: "1. En una propiedad horizontal se requiere licencia de construcción para hacer una construcción o modificación en una zona común? para realizar modificaciones dentro licencia

2. En una propiedad horizontal se requiere de un bien privado, sea que este implique o no mayor área construida?

Superintendencia da Notariado y Registro Cale 26 No.1349 Int 201 - PD% (I )32812121 BOGOl 0.CColumbia htulle" sunemolanadáov

SNR SUPERINTENDENCIA

DE NOTARIADO & REGISTRO IPROWERIDAD Lo guarda de lo (e Maca ii PARA TODOS

.

I. (cid:9) MARCO JURIDICO.

1. Ley 14 de 1983.

2. Decreto 1469 de 2011.

3. Ley 675 de 2001.

4. Decreto 1060 de 2009.

II. (cid:9) SOBRE EL TEMA CONSULTADO.

Sea lo primero advertir que no le es posible a esta oficina resolver en forma precisa las dudas por Usted planteadas, valga decir, respondiéndolas en forma afirmativa o negativa. Lo anterior, como quiera que la información que remite resulta a todas luces insuficiente de cara a ello, en la medida en que se abstiene proporcionamos datos referentes a las características básicas de la construcción, las condiciones en que esta se pretende realizar, así como algunas otras circunstancias relevantes. Habiendo aclarado lo anterior, procederemos a citar en modo general algunas disposiciones normativas contenidas en la Ley 675 de 2001, las cuales resultan pertinentes, ya que contienen preceptos aplicables a las distintas situaciones tácticas que caben dentro del tema planteado, las cuales transcribiremos a continuación resaltando los aspectos que consideramos más relevantes a efectos de brindar la orientación solicitada. Tales son las siguientes: Obligaciones de los propietarios respecto de los bienes de " dA oR mT iI nC ioU L pO a rti1 c8 u. lar o privado. En relación con los bienes de dominio particular sus propietarios tienen las siguientes obligaciones: ,M su naturaleza y destinación, en la forma prevista en r1 ce. o g mU las pma rr oelo n ms t o ed te ad ea la c pu r se o er pd gio e ud rc ia do dn a dh or oiz o snt oa ll i, d ea zb s dt ee ln eié dn id fico is oe d oe ce oje nc juu nt ta or , ac pt ro o da ulg ciu r n ruo i dq ou sé ,

molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública. mixto, el propietario o sus causahabientes, a cualquierÍ En caso de uso comercial o titula solo podrán hacer servir la unidad privada a los fines u objetos convenidos en e' reglamento de propiedad horizontal, salvo autorización de la asamblea. En el Superintendencia de Notariado y Registro Te ® Galia 25 No 1349 Int 2t31PBX11/328-211.21 BogotIDC -Colecta htli3./Awm.supercrlanacloobw.co wa S (cid:9) saEziTTE),4RDIEANgics 8 REGISTRO e PROSPERIDAD Lo guardo de la fe publica IPARAT0005 Wartioshna copropiedad se establecerá la procedencia, requisitos y trámite aplicable reglamento de al efecto. de Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes 2. dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al servicios ubicadas edificio o conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder. El propietario del último piso, no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas 3. construcciones sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las le está prohibido normas urbanísticas vigentes. Al propietario del piso bajo adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones, sótanos y demás, sin la autorización de la asamblea, previo

cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes.

4. Las demás previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal"

(negrillas fuera de texto original). Previa "ARTICULO 20. Desafectación de bienes comunes no esenciales. autorización de las autoridades municipales o distrítales competentes de con el conformidad con las normas urbanísticas vigentes, la asamblea general, voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio, podrá desafectar la calidad de común de bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser del dominio particular de la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal. todo caso, la desafectación de parqueaderos, de visitantes o de usuarios, En estará condicionada a la reposición de igual o mayor número de estacionamientos con la misma destinación, previo cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables en el municipio o distrito del que se trate. PARÁGRAFO 1°. Sobre los bienes privados que surjan como efecto de la q bienes comunes no esenciales, podrán realizarse todos los actos desafectación de o contra el derecho ajeno, y serán objeto de negocios jurídicos, no siendo contra la ley los beneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria. Para todos. estos efectos el administrador del edificio o conjunto actuará de conformidad con dispuesto por la asamblea general en el acto de desafectación y con observancia de las previsiones contenidas en el reglamento de propiedad horizontal. te®

Superintendencia de Notariado y Registro Calle 2fi No, 1349 Int 201REX (1}3211-2121 agoté D.C. i calostro htb:Awm superridarialOcilw Cra sNR

SUPERINTENDENCIA

DE NOTARIADO

8. REGISTRO la guardo de 'ole Palico Eng PARA TOODÓS /ni IÍM-, de PARÁGRAFO 2°. No se aplicarán las normas aqui previstas a la desafectación los bienes comuneS muebles y a los inmuebles por destinación o por adherencia, no esenciales, los cuales por su naturaleza son enajenables. La enajenación de estos bienes se realizará de conformidad con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal"(negrillas fuera de texto original) 'ARTICULO 21. Procedimiento para la desafectacion de bienes comunes. La desafectación de bienes comunes no esenciales implicará una reforma al reglamento de propiedad horizontal, que se realizará por medio de escritura pública con /a cual se y las protocolizará el acta de autorización de la asamblea general de propietarios aprobaciones que hayan sido indispensables obtener de conformidad con el articulo precedente. Una vez otorgada esta escritura, se registrará en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la cual abrirá el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente.

En la decisión de desafectar un bien común no esencial se entenderá comprendida la aprobación de los ajustes en los coeficientes de copropiedad y módulos de contribución, como efecto de la incorporación de nuevos bienes privados al edificio o conjunto. En este caso los coeficientes y módulo se calcularán teniendo en

ley" cuenta los criterios establecidos en el capitulo VII del titulo primero de esta (negrillas fuera de texto original). "ARTICULO 25. Obligatoriedad y efectos. Todo reglamento de propiedad horizontal señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que deberá integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de confonmidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinarán: proporción de los derechos de cada uno de las propietarios de bienes privados /. La sobre los bienes comunes del edificio o conjunto. 2 El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios. de bienes privados ha

3. El indice de participación con que cada uno de los propietarios de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de se determinen cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento". de acuerdo con "ARTICULO 26. Determinación. Salvo lo dispuesto en la presente ley para casos especificos, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área pavada t,7Nt, Supenntandencla de Notariado y RegIstro CS1126 No 1349 ini 201-PBX (1)328 21121

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' construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto. El área privada libre se determinará de manera expresa en el reglamento de propiedad horizontal, en proporción al área privada construida, indicando los factores de ponderación utilizados. Parágrafo. Para calcular el coeficiente de copropiedad de parqueaderos y depósitos, se podrán ponderar los factores de área privada y destinación'. "ARTICULO 28 Modificación de coeficientes. La asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, podrá autorizar refonrias al reglamento de propiedad horizontal relacionadas con modificación de los coeficientes de propiedad horizontal, en los siguientes eventos:

1. Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación.

2. Cuando el edificio o conjunto se adicione con nuevos bienes privados, producto de la desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que se anexen al mismo.

3. Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una parte del edificio o conjunto.

4. Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular, sl ésta se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficientes de copropiedad' (negrillas fuera de texto original). 'ARTICULO 73. Reformas arquitectónicas y estéticas. La adopción o reforma de los cánones arquitectónicos y estéticos originales en las fachadas, zonas exteriores y de

uso común, de las Unidades Inmobiliarias Cerradas será decidida por la respectiva Asamblea de copropietarios y posteriormente se someterá a la aprobación de autoridad competente" (negrillas fuera de texto original). "ARTICULO 75. Licencias para reformas, normas arquitectónicas y ampliaciones. Las reformas de las fachadas y áreas comunes, as/ como las ampliaciones, dentro de los cánones vigentes, requerirán la autorización de la Junta de Copropietarios. En todo Supedntendencle de Nolarlsdo y Registe Calle 261h 1149 Inl (cid:9) -PBX p70-21- /1 BIllgOth C bintSuperTIO(Iriado gay 6 (cid:9)(cid:9)

SN R SUPERINTENDENCIA

DE NOTARIADO 8 REGISTRO n PROSPERIDAD Lo podo de la le pliblica 1 PARA TODOS MinJus o caso será necesaria la licencia correspondiente de la autoridad municipal competente. Las reformas Internas en los inmuebles privados que no incidan en la estructura y funcionamiento de la Unidad Inmobiliaria Cerrada no requerirán de autorización previa por parte de los órganos Administradores'. Es del caso señalar que el presente pronunciamiento se emite en los términos establecidos por el artículo 28 de la Ley 1437 de 2011, el cual dispone: 'Articulo 28. Alcance de los conceptos. Salvo disposición legal en contrario, los conceptos emitidos por las autoridades como respuestas a peticiones realizadas en ejercicio del derecho a formular consultas no serán de obligatorio cumplimiento o ejecución." Cordialmente

O AHER PAR OVIED

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