SNR - Resolución 012816 de 2026

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RESOLUCIÓN NÚMERO 25 de mayo de 2026

POR MEDIO DE LA CUALSE DECIDE UNA ACTUACIÓN ADMINISTRATIVA TENDIENTE A ESTABLECER LA REAL SITUACIÓN JURÍDICA DE UNOS FOLIOS DE MATRÍCULA INMOBILIARIA .” EXP. AA 598 DE 2025

LA REGISTRADORA PRINCIPAL DE INSTRUMENTOS PÚBLICOSDE BOGOTÁ, ZONA

NORTE

En uso de sus facultades legales y en especial de las conferidas por los Artículos 59 de la Ley 1579 de 2012, 34 al 40 de la Ley 1437 de 2011, el Artículo 22 del Decreto 2723 de 2014, y,

CONSIDERANDO

I. ANTECEDENTES

Que mediante escrito presentado por el señor ALDUVAR ROZO GARCIA, a través de apoderada, con radicado de correspondencia SNR2025ER-148017-2, solicita iniciar actuación administrativa tendiente establecer la real situación jurídica de los folios de matrícula inmobiliaria 50N-264312, 50N-20915843 al 20916449.

Los argumentos en que se funda la petición, están relacionados con una actualización de área y linderos efectuados mediante la Escritura Pública 1636 del 04-01-1980, mediante la cual el adquirente cambia los linderos y le incluye área, efectuando la observación que los títulos antecedentes del folio no tenían el área correspondiente.

adquirente cambia los linderos y le incluye área, efectuando la observación que los títulos antecedentes del folio no tenían el área correspondiente.

Afirma además que, los títulos inscritos de manera posterior cada uno cita linderos diferentes a los actualizados en el Escritura pública 1636 ya referida.

Por lo que solicita dejar sin efecto las anotaciones 1, 2 y 3 del folio de matrícula inmobiliaria 50N-261312.

En su escrito fundamente la petición de la siguiente manera: RES-2026-012816-6 RES-2026-012816-6Página | #

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IV. PRUEBAS DENTRO DE LA ACTUACION Conforman el acervo probatorio los siguientes documentos:

1. Radicación SNR2025ER-148017-2 del 17-07-2025. Peticion efectuada por el señor Alduvar Rozo García a través de apoderado. (Fls 1-4).

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II. LA ACTUACIÓN ADMINISTRATIVA

Mediante Auto AUT-2026-000005-5 del 5 de enero de 2026, se inició Actuación Administrativa prevista en la Ley 1437 de 2011 y Ley 1579 de 2012, conformando el expediente No. AA 598 de 2025, para con ello establecer la real situación jurídica del folio de matrícula inmobiliaria 50N-261312 en lo que tiene que ver con las anotaciones 1,2 y 3.

El Auto fue comunicado así:

Al señor Alduvar Rozo, mediante comunicación remitida por el sistema documental DOCUSNR SNR2025EE-007740-1 del 15 de enero de 2026, a la dirección de correo yeimmilu_16@hotmail.com RES-2026-012816-6 RES-2026-012816-6Página | #

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A los coproppietarios del Conjunto Residencial “Conjunto Parque de Teusa Propiedad Horizontal” a través del representante legal de la copropiedad, señora administradora ELIZBETH LEAL MENDOZA, al correo electrónico: admonparquedeteusa@gmail.com Fue publicado el 05 de enero de 2026 en la página web de la Superintendencia de Notariado y Registro.

ELIZBETH LEAL MENDOZA, al correo electrónico: admonparquedeteusa@gmail.com Fue publicado el 05 de enero de 2026 en la página web de la Superintendencia de Notariado y Registro.

III. INTERVENCION DE LAS PARTES Y DE TERCEROS

En el curso de la presente actuación administrativa, por escrito radicado bajo consecutivo SNR2026ER-087807-2 del 6 de abril de 2026, el señor JOHN FERNANDO REINA LOPEZ c.c. 73128085, en su calidad de representante legal de la sociedad INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES REINA S.A.S EN LIQUIDACION, quien adquirió la titularidad del derecho de dominio del folio de matricula 50N-264312 desde el 2 de mayo de 1980, fecha en la que fue inscrita la Escritura Pública 1636 del 01-04-1980 de la Notaria 6 de Bogotá, según lo reporta la anotación No. 2 del folio en comento. En su escrito, hace un recuento traditicio de los actos y las inscripciones efectuadas en el folio de matrícula inmobiliaria 50N-264312, aportando las escrituras públicas base de los asientos registrales. De lo que interesa a esta decisión, la sociedad INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES REINA S.A.S. EN LIQUIDACION, se manifestó de la siguiente manera:

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Conforman el acervo probatorio los siguientes documentos:

1. Radicación SNR2025ER-148017-2 del 17-07-2025. Peticion efectuada por el señor Alduvar Rozo García a través de apoderado. (Fls 1-4).

2. Escritura Pública 1636 del 01-04-1980, Notaria 6 de Bogotá. (Fls 5-13)

3. Anexos a la petición (Fl 6-29)

4. Impresión de folio de la matrícula 50N-264312 (Fls 30-35)

5. Impresión de folio de la matrícula 50N-20915843 (Fls 36 y 37)

6. Impresión de folio de la matrícula 50N-20916449 (Fls 38 y 39).

7. Auto AUT-2026-000005-5 del 5 de enero de 2026 (Fls 48-52).

8. Comunicación al señor ALDUVAR ROZO GARCIA (Fls 53-55).

9. Comunicación al Conjunto Parque de Teusa P.H. (Fls 56-58)

10. Derecho de Petición del Conjunto Parque de Teusa (Fls 60-64)

11. Respuesta a derecho de petición ( Fls 65-67)

12. Certificado de Publicación del Auto AUT-2026-000005-5 del 5 de enero de 2026. (FL 74).

13. Coadyuvancia Para el tramite Actuación Administrativa AA-598-2025 de INVERSIONES Y

CONSTRUCCIONES REINA S.A.S EN LIQUIDACIÓN (Fls 78-222)

IV. CONSIDERACIONES DEL DESPACHO

Llegada la oportunidad para decidir y luego de agotado el trámite de instancia y cumplida las

CONSTRUCCIONES REINA S.A.S EN LIQUIDACIÓN (Fls 78-222)

IV. CONSIDERACIONES DEL DESPACHO

Llegada la oportunidad para decidir y luego de agotado el trámite de instancia y cumplida las comunicaciones y publicaciones dispuestas por la ley, se procede por parte de este Despacho a emitir el pronunciamiento de fondo adscrito a su competencia respecto del mérito de la Actuación Administrativa emprendida.

- ANÁLISIS DEL CASO

El Problema Jurídico.

Corresponde dentro de la actuación administrativa, determinar si las escrituras inscritas en la anotaciones 1, 2 y 3 del folio de matrícula inmobiliaria 50N-264312, cumplen con la norma registral, de cara a los argumentos de la petición.

• De la anotación No. 1 del folio de matricula 50N-264312:

En esta anotación se inscribió la Escritura Pública 91 del 29-03-1969 de la Notaria Única de Chía, y de la cual la peticionaria menciona, como argumento para revocarla, “la ausencia en la de cita del título antecedente requisito sine quo non exigido por el Decreto 1250 de 1970 para la inscripción, de los datos de antiguo sistema y, la constitución de un gravamen hipotecario el cual no se encuentra inscrito en el F.M.I.”

Sin embargo; verificada la copia de la Escritura pública mencionada, se observa lo siguiente:

Del título antecedente: RES-2026-012816-6

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Del título antecedente: RES-2026-012816-6

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Se evidencia que en la Cláusula Tercera, no solo se cita el título antecedente, sino también los datos de antiguo sistema para inscripción.

De manera adicional, existe la nota de cancelación de la hipoteca constituida a través del dicho instrumento público, en el año de 1970, de acuerdo a la nota inserta de manera manuscrita por la notaria. En consideración a lo anterior, dicha hipoteca no fue inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria del nuevo sistema, en razón de encontrarse ya cancelada, tal cual se observa en las siguientes imágenes.

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Se colige entonces que no son ciertos los argumentos expuestos para tachar de ilegal la inscripción contenía en la anotación 1.

• De la anotación No. 2 del folio 50N-264312

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En esta se encuentra la inscripción de la Escritura Pública No. 1636 del 1 de abril de 1980, otorgada ante la Notaría Sexta del Círculo de Bogotá, que la peticionaria tacha de irregular, argumentando que el instrumento público vulneró los requisitos mínimos de registro. Sustenta su inconformidad en que, con posterioridad a la cláusula de aceptación del contrato de compraventa, las partes incluyeron una declaración adicional orientada a actualizar los linderos y el área del inmueble, modificando las especificaciones e integrando una mayor extensión de terreno. En consecuencia, la petición pretende que, por la vía administrativa, se deje sin valor ni efecto jurídico la anotación 2 del Folio de Matrícula Inmobiliaria No. 50N-264312, y como consecuencia de ello la anotación 3 y las 606 matrículas segregadas que van desde la No. 50N-20915843 hasta la No. 50N-20916449 y que corresponden a el Conjunto Parque de Teusa Propiedad Horizontal.

El análisis. Para resolver el asunto sub examine, es imperativo establecer que la legalidad del procedimiento de registro de un título debe evaluarse bajo la luz de las normas vigentes al momento de su radicación y posterior inscripción. Para el año 1980, el marco normativo rector se encontraba integrado por el Decreto Ley 1250 de 1970 (antiguo Estatuto Registral) y el Decreto Ley 960 de 1970 (Estatuto Notarial).

se encontraba integrado por el Decreto Ley 1250 de 1970 (antiguo Estatuto Registral) y el Decreto Ley 960 de 1970 (Estatuto Notarial).

A. De la Calificación Registral y los Títulos Complejos (Decreto Ley 1250 de 1970).

El examen y la calificación registral constituyen la materialización del Principio de Legalidad, consagrado en los artículos 22 a 30 del Decreto Ley 1250 de 1970. Conforme a este precepto, una vez radicado el documento, la Sección Jurídica de la Oficina de Registro tenía la función de examinar el título y emitir el respectivo formulario de calificación en caso de resultar positivo el estudio, señalando las inscripciones a que diera lugar de acuerdo con su naturaleza jurídica.

Es de especial relevancia para este estudio, lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 25 de la citada norma, el cual regulaba la procedencia del registro frente a títulos complejos, definidos como aquellos instrumentos que contienen varios actos, contratos o modalidades que deban ser registrados de forma simultánea o concordante.

Al efectuar el análisis técnico-jurídico de la Escritura Pública No. 1636 del 1 de abril de 1980, se constata que el documento calificado encaja perfectamente en la figura del título complejo. Los comparecientes, en ejercicio de la autonomía de su voluntad y ante la fe pública del notario, optaron por plasmar en un solo instrumento no solo el negocio jurídico de la compraventa, sino RES-2026-012816-6 RES-2026-012816-6Página | #

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Fecha: 09/Jul./2025 además una declaración complementaria y aclaratoria sobre la realidad física del predio

(linderos y área). El hecho de que se presentara una pluralidad de declaraciones voluntarias no vicia el título; por el contrario, habilitaba legalmente al Registrador para proceder con la orden de inscripción completa del instrumento.

B. Del Perfeccionamiento del Acto Escriturario (Decreto-Ley 960 de 1970)

Frente a la tacha del solicitante, quien afirma que la actualización de linderos e inclusión de área se redactó "al final y dentro de la aceptación", es necesario remitirse a las reglas de formación de los instrumentos públicos establecidas en el Estatuto Notarial.

El artículo 13 del Decreto Ley 960 de 1970 define la escritura pública como el instrumento que contiene declaraciones en actos jurídicos emitidas ante Notario, fijando como etapas obligatorias para su perfeccionamiento: la recepción, la extensión, el otorgamiento y la autorización. Así mismo, el artículo 14 ejusdem señala que la extensión es la versión escrita de todo lo declarado por los interesados, mientras que el otorgamiento es el asentimiento expreso que estos prestan al instrumento en su totalidad, previo a la autorización final del Notario.

Bajo esta premisa, la declaración sobre la actualización de linderos y cabida, aun cuando se insertara de manera subsiguiente a las cláusulas principales de la compraventa o de su

Notario.

Bajo esta premisa, la declaración sobre la actualización de linderos y cabida, aun cuando se insertara de manera subsiguiente a las cláusulas principales de la compraventa o de su aceptación, forma parte integral del cuerpo del instrumento público. Al haber sido extendida en el protocolo, otorgada mediante la firma de los comparecientes y debidamente autorizada por el Notario quien imprimió la fe pública sobre la regularidad del acto, la disposición de linderos cobró plena validez legal y presunción de autenticidad.

C. De la actualización de área y linderos sobre el inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 50N-264312.

Dado que lo que se pretende por el peticionario es dejar si valor ni efecto jurídico la anotación 2 y como consecuencia la 3 del folio 50N-264312 y las 606 matrículas segregadas, atacando el procedimiento de actualización de área y linderos de dicho predio, es importante tener en cuenta el momento en el cual dicha inscripción fue efectuada:

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La escritura pública 1636 del 1 de abril de 1980 de la Notaria 6 de Bogotá, fue inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria el 2 de mayo de 1980.

Para el año de 1980, el procedimiento para actualizar, rectificar o aclarar el área y los linderos de un predio se regía bajo un marco jurídico estrictamente formal y eminentemente notarial y

Para el año de 1980, el procedimiento para actualizar, rectificar o aclarar el área y los linderos de un predio se regía bajo un marco jurídico estrictamente formal y eminentemente notarial y registral. En ese entonces, las normas principales eran el Decreto-Ley 1250 de 1970 (antiguo Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos) y el Decreto-Ley 960 de 1970 (Estatuto del Notariado).

Antes de la expedición de la Ley 14 de 1983 y su reglamento, el Decreto 3496 de 1983, el sistema catastral y registral en Colombia operaba bajo un modelo sumamente tradicional, manual y con escasa rigurosidad técnica.

En esa época, la actualización del área y los linderos de un predio se realizaba principalmente a través de tres mecanismos normativos y prácticos:

1. Escrituras Públicas de Aclaración (Vía Notarial). Bajo el Decreto 960 de 1970 (Estatuto del Notariado), el método más común para modificar o corregir la descripción de un inmueble era el otorgamiento de una escritura pública aclaratoria. • Si un propietario detectaba un error en los linderos o el área, acudía de manera unilateral

(o junto con los colindantes si afectaba a terceros) a otorgar una nueva escritura en una Notaría para enmendar la omisión. • Posteriormente, esta escritura se llevaba a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP) para modificar el folio de matrícula inmobiliaria, sin necesidad de que el Catastro o el IGAC validaran técnicamente la medición primero.

2. Venta como "Cuerpo Cierto" (Vía Código Civil) Debido a la gran imprecisión de las

el Catastro o el IGAC validaran técnicamente la medición primero.

2. Venta como "Cuerpo Cierto" (Vía Código Civil) Debido a la gran imprecisión de las mediciones, la inmensa mayoría de las actualizaciones de área se solucionaban jurídicamente aplicando el artículo 1887 del Código Civil bajo la figura de venta como cuerpo cierto.

• Las fincas y predios no se delimitaban por coordenadas ni por metros cuadrados exactos, sino por referencias geográficas ("desde la piedra grande hasta el río", "colinda con el camino real") o medidas consuetudinarias antiguas (varas, fanegadas, cuadras).

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Fecha: 09/Jul./2025 • Si al medir el predio en años posteriores resultaba más área o menos área, los títulos no se corregían técnicamente con planos georreferenciados; simplemente se asumía que el inmueble se transfería tal y como estaba delimitado por sus hitos naturales visibles, absorbiendo las diferencias de área sin trámite catastral previo.

3. Operaciones de "Conservación Catastral" Primitivas

El Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) y las pocas Oficinas de Catastro independientes realizaban procesos de mutación física (lo que hoy llamamos desenglobes o englobes), pero con un alcance limitado: • Se regían por normas dispersas previas (como la Ley 65 de 1939 o el Decreto 1301 de 1940).

realizaban procesos de mutación física (lo que hoy llamamos desenglobes o englobes), pero con un alcance limitado: • Se regían por normas dispersas previas (como la Ley 65 de 1939 o el Decreto 1301 de 1940). • La actualización de linderos se hacía mediante inspecciones oculares en campo por parte de un perito del catastro, quien dibujaba un croquis o plano a mano alzada basándose estrictamente en lo que el propietario declaraba y en lo que se observaba visualmente. • No existía la obligación de realizar un levantamiento topográfico con coordenadas magnéticas o satelitales, por lo que la base de datos de catastro simplemente copiaba de manera textual lo que decían las escrituras públicas antiguas.

Solo con la expedición del Decreto 3496 de 1983, se estructuró formalmente los conceptos modernos de Formación, Actualización y Conservación Catastral. A partir de esta norma, se separaron rigurosamente los aspectos físico, jurídico, fiscal y económico de los predios. Además, obligó a las autoridades a realizar procesos periódicos de renovación de datos físicos mediante metodologías técnicas estandarizadas, eliminando la libertad que tenían los ciudadanos de cambiar linderos o áreas directamente en notarías sin el soporte técnico y el aval de una autoridad catastral.

Atendiendo lo regulado para la época en que fue inscrita la Escritura Pública,1636, lo que se concluye es que el instrumento público cumplió con las normas vigentes en lo atinente a la actualización del área y los linderos del predio, y por ende se ajusta al principio de legalidad.

El documento y su trámite concordaron plenamente con ordenamiento jurídico de 1980 por las

actualización del área y los linderos del predio, y por ende se ajusta al principio de legalidad.

El documento y su trámite concordaron plenamente con ordenamiento jurídico de 1980 por las siguientes razones:

• Idoneidad Notarial y Principio de Legalidad: El procedimiento surtido ante la Notaría Sexta de Bogotá se ciñó estrictamente al artículo 103 del Decreto Ley 960 de 1970

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(Estatuto Notarial). Al elevarse la actualización a rango de instrumento público, se garantizó la fe pública, la capacidad de las partes y la incorporación formal de los anexos técnicos (como las certificaciones catastrales o levantamientos topográficos expresados en el sistema métrico decimal), configurando el título idóneo requerido para mutar la descripción del predio.

• Cumplimiento de la Normatividad Registral: El título cumplió con las exigencias de especialidad, tracto sucesivo y rogación consagrados en el Decreto Ley 1250 de 1970.

La acreditación de su efectiva inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP) demuestra que superó con éxito la etapa de calificación jurídica realizada por el registrador, quien verificó la legalidad del acto antes de plasmar la correspondiente anotación en la columna de modificaciones físicas del Folio de Matrícula Inmobiliaria.

Refuerza lo anterior, la consideración establecida en el artículo 17 del Decreto-Ley 960 de 1970,

correspondiente anotación en la columna de modificaciones físicas del Folio de Matrícula Inmobiliaria.

Refuerza lo anterior, la consideración establecida en el artículo 17 del Decreto-Ley 960 de 1970, que impone al notario el deber de revisar las declaraciones de las partes para asegurar que coincidan con su intención y con la ley, sugiriendo los ajustes pertinentes. De este modo, el control de legalidad notarial no solo analiza el marco normativo de la época, sino que valida y actualiza el cumplimiento de las normas específicas del acto.

En conclusión, no es dable jurídicamente restar valor y revocar por vía administrativa la anotación 2 del folio de matrícula 50N-264312, ni desvirtuar las 606 matrículas inmobiliarias segregadas (No. 50N-20915843 a la No. 50N-20916449), por cuanto la inscripción inmobiliaria se fundamentó en un título formalmente válido, complejo al incluir dos actos sujetos a inscripción, y perfeccionado conforme a los postulados de la normatividad notarial y registral de la época.

En consecuencia, cualquier conflicto de intereses promovido por el debate respecto a la exactitud material de los linderos o el área transferida corresponde a una discusión sobre el derecho sustancial, cuya competencia es exclusiva de la jurisdicción ordinaria competente y ajena a las facultades de control formal del registro de instrumentos públicos. De otro lado, se observar que las anotaciones se mantienen incólumes dado que no han sido desvirtuadas por autoridad competente.

No está de más advertir que el análisis efectuado en la petición, se fundamenta en los

observar que las anotaciones se mantienen incólumes dado que no han sido desvirtuadas por autoridad competente.

No está de más advertir que el análisis efectuado en la petición, se fundamenta en los postulados de la normatividad vigente, del momento actual, en lo atinente a la forma de cómo se debe actualizar el área y los linderos de acuerdo a la última resolución de actualización de área y linderos, y atendiendo los parámetros establecidos por el IGAC y lo regulado en la ley 1579 de 2012. Normatividad que no se puede aplicar retroactivamente a 1980. RES-2026-012816-6 RES-2026-012816-6Página | #

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Estableciéndose que no hay error a corregir, como se evidencia de la argumentación facto jurídica expuesta de cara a la documentación.

• De la anotación No. 3 del folio 50N-264312:

Indica la peticionaria que la Escritura Pública 3153 del 27-12-1984 de la Notaria 30 de Bogotá, registrada en la anotación 3, incluyó el área y linderos que fueron adulterados. Sin embargo aplicable para este punto es el análisis de la anotación 2, por cuanto ya se ha establecido que la actualización del área y los linderos de la escritura 1636 y que es justamente el antecedente de la anotación 3, cumplió con la norma establecida para la época de la inscripción.

En su defecto verificado dicho instrumento público y por el hecho de que se afirma no coincidir

de la anotación 3, cumplió con la norma establecida para la época de la inscripción.

En su defecto verificado dicho instrumento público y por el hecho de que se afirma no coincidir el área y los linderos del título antecedente, se efectuó el comparativo de los dos títulos, es decir la Escritura Pública 1636 del 1 de abril de 1980 de la Notaria 6 de Bogotá con la Escritura Pública 3153 del 27-12-1984, Notaria 30 de Bogotá, estableciéndose que la cita del área y linderos del predio se encuentra conforme a la actualización.

Linderos de la Escritura pública 1636 del 1 de abril de 1980 Notaria Sexta de Bogotá:

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Dirección: Calle 74 # 13-40

Código: AC-FR-008

Versión: 1

Fecha: 09/Jul./2025

Linderos de la Escritura Pública 3153 del 27-12-0984 Notaria 30 de Bogotá:

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Dirección: Calle 74 # 13-40

Código: AC-FR-008

Versión: 1

Fecha: 09/Jul./2025

En consecuencia el argumento del petitum, frente a la anotación 3, se desvirtúa con la la realidad documental contenido en los títulos.

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En consecuencia el argumento del petitum, frente a la anotación 3, se desvirtúa con la la realidad documental contenido en los títulos.

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Dirección: Calle 74 # 13-40

Código: AC-FR-008

Versión: 1

Fecha: 09/Jul./2025

Por consiguiente, una vez culminado el análisis de la situación planteada por la apoderada del señor Alduvar Rozo García, se concluye que el material probatorio obrante en el expediente es plenamente suficiente y conducente para determinar que las peticiones del ciudadano carecen de fundamento legal y fáctico.

En consecuencia, al estar fehacientemente acreditada la improcedencia de la solicitud, no se accede a lo pretendido y se dan por finalizada la actuación administrativa bajo el No. AA 5982025, abierta con base en la petición efectuada.

En mérito de lo expuesto, este Despacho,

RESUELVE ARTÍCULO PRIMERO: Terminar la actuación administrativa, iniciada por Auto AUT-2026000005-5 del 5 de enero de 2026 tendiente establecer la real situación jurídica del folio de matrícula inmobiliaria 50N-264312 y por ende de sus segregados y en consecuencia archivar el expediente AA598-2025, abierto con base en la petición efectuada por el señor Alduvar Rozo García a través de su apoderada señora Yeimmy Constanza Alvarado, por las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia.

García a través de su apoderada señora Yeimmy Constanza Alvarado, por las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia.

ARTÍCULO SEGUNDO. Notificar personalmente esta resolución a: • Yeimmy Constanza Alvarado, en